私道共有のメリットとデメリットについて

神奈川・女性・30代
中古戸建を契約し、手付け金を払いました。
購入物件は公道と私道に接する角地で、複数の地番があり、
そのうちの1つが私道の一部を含んでいる内容となっています。

私道には購入物件含め5軒が接しており、
私が所有する予定の一部以外の私道部分は5軒での共有扱いとなっております。
この私道の一部が私道から公道に出る場所に位置するため、
他4軒のお宅は通行の際に必ず通る部分となります。

契約後に、この私道の一部を、他の道路と同じく但し書き部分として、
5軒での共有にしてもらえないかという話が入りました。
仲介業者からは売主所有の間に手続きは済ますため、
私側に費用は発生しないと言われています。

私道の一部といっても数平米であり、今後の近所付き合いを考えれば了承するべきなのでは
とも感じますが、既に現況の内容で契約書に捺印済であり、少し納得できない感もあります。

この私道の一部は無償譲渡なのか、
売主がいくばくかの金銭を受け取るのかどうかはわかりません。
(私側に費用は発生しないと言われている以上聞きづらくもあります。)
おそらく私道の一部を分筆する作業は行われるものと思います。

この部分には税金もかかっていないようで、
少なくとも今後私が所有し続けるデメリットは少ないのではと感じています。
(道路に何かあった場合の工事費用はありますが、数平米なため
特に大きなインパクトは無いのではと思っています。)

この私道の一部を共有にする申し出に対し、
買主である私はどのように行動/交渉?していけばよいでしょうか。
メリット/デメリットも合わせて教えていただけますと嬉しいです。
よろしくお願いいたします。


既にご自身でもご推察の通り、質問者様としては所有し続けることでのデメリットは後述する測量の問題を除けば、ほとんどないかと思います。工事費については、共有とした場合は全員で負担することになるでしょうが、それは今の状態でも同じでしょう。たとえ質問者様がお持ちの部分のみが陥没したとしても、奥の皆様が通行されている以上、まったく負担しないという流れにはなりづらいと予想するからです。今後、私道(2項道路でしょうか?但し書きとの記載もありましたが、43条但し書きであれば協定通路などの条件がなければ個別認定となります。)について通行・掘削の承諾書を求められることは考えられますので、その場合にはんこ代を要求することも可能でしょう(近隣関係を考えると、決してお勧めしているわけではありません)。

今回当該部分を分筆し、共有扱いにすることで、質問者様のお持ちの土地の一部が私道、一部が宅地という状態は解消され、正確な地積測量図が登記されることはメリットと考えても良いのではないかと思います。ただし、今回の地番、宅地部分の地番双方がしっかりと測量され、境界標が設置され、近隣との境界確認書が締結されていること、官民査定書が交付されることは確認しておいた方がよいかと思います。

測量・分筆にはそれなりに費用がかかります。現在の状態では宅地と道路部分がひとつの筆になっている現在の状態は将来の売却の際にデメリットとなる可能性はあります。その際に分筆しようとしても、今回の経緯で断った場合、近隣が境界確認書に押印してくれない可能性はあります。そうすると筆界特定制度や最終的には裁判で決着しないと分筆ができません。そのリスクを考えると、今回の売主側の申し出に応じることは、決して悪いことではないかと思います。

私道の一部、数㎡であれば、対価が発生していたとしても測量・分筆の作業の費用には到底及ばないでしょう。契約押印後の話ということで、ご納得いかないとおっしゃるお気持ちは分かりますが、契約後に測量に入る場合、こういったことはわりとあることです。交渉というほどのものではありませんが、印鑑証明付きの境界確認書・官民査定書を含む確定測量図を交付してください、ということを条件にし、この申し出は受けられるのが今後のためかと思います。なお、上記の条件や、売買対象が変わることについては、しっかりと文書で残されるよう、ご留意下さい。

うまく契約、決済が進まれることをお祈りしております。ご不明点等ございましたら、またご質問下さい。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)


丁寧なご回答をくださりありがとうございます。

私道に関しては、43条但し書き道路です。

今の段階で道路部分と宅地部分を分けて登記しておいてもらえることはメリットなのですね。
将来売却する可能性も無いとは言い切れないので、確かに今回の不動産売買の中で進めて頂いた方がいいような気がしてきました。

下記の点につきましては、アドバイスいただけなければ全く考えが及ばなかったと思います。
・確定測量図(印鑑証明付きの境界確認書・官民査定書を含む)を交付してもらう
・境界標が設置されていることを確認する
おそらく担当者からも得られなかったでしょう・・・。本当に感謝いたします。
忘れずに確認したいと思います。

またご相談させていただくかもしれませんが、その際はよろしくお願いいたします。
ディアレストコーポレーション 立川様、Fudosan.JPスタッフ様、アドバイスありがとうございました。

土地購入と通行地役権について

和歌山・男性・50代
土地を購入したいのですが、接道道路が私道で
通行地役権を設定しなくては、ローンが通りません。
土地の所有者の氏名は、判明していますが居場所が不明なので、
依頼にも行けない状態で困っています。
尚、その所有者は、宅地造成して何区画を分譲して現在残っている区画の土地です。


別の相談にアドバイスの有る通り、司法書士にご相談下さい。
尚、住民登録した住所に居住していない場合は、
専門の探偵社にお願いするしか無いと思います。 
(高原開発・涌井さん)

解約通告のタイミングと家賃支払いについて

滋賀・女性・20代

家の解約について聞きたいのですが、例えば、
「契約を解約する場合、契約が切れる2か月前までに不動産に電話してください」
という更新手続きの案内手紙が来るとすれば、その時期を逃してしまった場合、
私の方に確認の電話なしで一方的に不動産は私は更新したいという判断をするのはありでしょうか?

また、届いた案内の手紙には一切これに関する注意事項は書いてありませんし、
契約を解約する書類も一緒に送られてないです。

私は契約が切れる前までに家を出るつもりなのに、時期を逃してしまったミスのせいで、
契約が切れた後の1か月分の家賃まで払わないといけないことになっていますが、
これって普通でしょうか?

どなたかよろしくお願いします。


住宅の賃貸借契約においては、貸主と借主のどちらか一方が解約通知を行わない場合、
自動更新とされることが一般的です。
したがって、普通かどうか、と言われれば、普通ですし、
もともとの契約書をしっかりと確認するべきです。
なお、解約通知は電話ですと言った言わないの話になりがちですから、
メール・FAX・郵便等で行うことをお勧めします。
送った上で、到着の確認電話まで行なって下さい。
それでも届いていないと言われるのが不安であれば、
「配達証明付内容証明郵便」を利用しましょう。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)

飲食店の水漏れと虫の発生について

神奈川・女性・40代

喫茶店として借りてる物件(たぶん築30年以上)今年で4年目になります。
今年1月ごろから、店の表・窓やドアの下の部分から水が出てくるようになりました。
当店が流しで水を使うと、玄関部分の足元から水がもれます。
当初、大家さんに相談したのですが、水を使わないときは影響なく、
店内には影響がなかったので、様子みましょうっとなりました。
最近、水がしみでる箇所がもっと広がり、
朝、閉めきった玄関をあけると、小さい虫がいっぱい、わいています。
もし修理となると、大事じゃないかと、
わたしのほうでも、負担する可能性がありますか? 
飲食店なので、虫はイメージが悪いです。よろしくお願いします。


私見ですが、恐らく、契約書には
排水設備の修繕についてまで明記されていないと思います。
明記が無い場合は、入居時にご相談者が、
改装工事を行われた排水設備の箇所等で有ればご相談者負担。
元々の設備として、建物に付随している排水設備の故障で有れば、大家さん負担でしょう。
大家さん負担の場合で、大家さんが修理してくれない場合は、
契約の解約と引っ越し費用の負担をちらつかせながらの交渉となると思います。 
(高原開発・涌井さん)

セットバック部分の生垣について

東京・男性・40代

初めて相談させていただきます。
千葉県内で土地を親族から買い取り、古家の建替えを検討しています。

敷地は西側に2項道路(幅2.6m)に接道しており、
向かい側は崖地(向かい側が8m下がり)になっています。
この2項道路は法的には他の道路と接続が無く、かつ行き止まりで、
利用者は奥に居住している1軒だけであり、
この居住者は上記の2項道路に接する市有地の駐車場(法的にも道路ではありません)
を通行してこの道路を使用しています。恐らく黙認状態で通行しているものと思います。

自宅の建築に対しての接道義務は敷地北側で1項道路に接道しているので、
この2項道路を使用しなくても問題はありません。
しかしこの2項道路側をセットバックすると
1.4m後退させる必要があることは存じ上げております。
そのため新築家屋はこのセットバックラインより1m下げて建築する予定です。

このセットバック部分は現況で生垣となっております。
出来れば役所が道路を完全に拡幅の着工をするまで
(まずありえないと思いますが)は生垣を撤去しないでおきたいのです。
セットバック部分に工作物の新設はできないと思いますが、
条文を読む限り、既存の物を撤去しなくてはならないとは書いていないように見受けられます。
今の段階においては生垣を残せるのでしょうか。
既存物の撤去に関する根拠となる条文はあるのでしょうか。
また生垣は工作物に当たるのでしょうか。またこれを行わなかった場合、
登記、ローン、建築確認等で何か影響はありますでしょうか。

ご回答いただきたく、よろしくお願いいたします。


もう解決されていることと思いますが、今後の為回答します。

建築基準法42条2項に定めるいわゆる2項道路については、再建築の際にその部分を建築物の敷地に含めることはできませんが、当該地上の工作物等の撤去までは求められていません。お住まいの行政に細街路拡幅整備に関する条例等があり、別の規定がある場合がありますので、そちらは確認してみて下さい。ご承知の通り、新たに工作物を設置することは禁止されています。

なお、2項道路の道路後退(セットバック)を行い、当該部分が公衆用道路として非課税となった場合で、そこを通行できない状態とした場合はその工作物を撤去するよう命じた判決があります(平成18年3月23日最高裁)。ただこれは周辺住民が訴えた場合ですので、今回の後退部分には当たらないでしょう。

私見ですが、登記、ローン、建築確認、完了検査、どれも問題ないと思います。ただし、建築基準法第42条の規定は、消火活動や避難の為に道路の拡幅を求めているものです。法の精神にのっとれば、生垣も撤去するのが本来ではないかと個人的には思います。ただ、この2項道路については問題も多いので、質問者様が生垣を撤去したくないという気持ちも分かりますし、実務上はそれで問題になることはないかと思います。

遅くなりましたが、ご参考になさって下さい。

(ディアレストコーポレーション・立川さん)

境界上にあるブロック塀の交渉について

東京・女性・30代

現在、家を新築し確認申請をする予定ですが、
隣家との境界線上にあるブロック塀が高く、控え壁を付けるか、
カットをしなければ申請がおりません。隣家はマンションです。
控え壁を付けてしまうと車の出し入れに支障が出るため、カットをしたいと思い
マンションの管理会社に問い合わせをしたところ、金銭を要求されました。
ブロック塀は境界線中央にあります。
どのように対処したらよろしいでしょうか?
よろしくお願いいたします。


もう解決されていることと思いますが、今後の為回答します。

民法上、境界線上の塀は、共有物とみなされます。
これまでの経緯が不明ですが、明らかに質問者様の所有ということが明確でない限り、
この塀は共有物です。
そしてマンション側としてはそのブロックが現在の高さにあることに対し、問題を感じていないわけですから、ブロック塀の一部撤去に関しては質問者様の費用で行うのが筋かと思います。

マンション管理会社が金銭を要求した、というその金銭の名目が不明ですが、先方が撤去工事を行うのであれば、減額交渉をした上で、一部撤去工事をお願いすればよいでしょうし、質問者様が自ら一部撤去工事を行うのであれば、費用は全て質問者様で負担した上で、マンション側に承諾を貰えば良いかと思います。

なお、管理会社には本来そういった権限はないかと思いますので、管理組合と交渉すべきかと思います。
また、そのブロック塀が古く、倒壊の危険があるなどの場合は、ブロック塀を低くした上で、上部はアルミフェンス等にする計画を提示し、質問者様が費用を多めに負担して、マンションの管理組合にも一部負担をお願いする(共有の塀が綺麗になるのでという理由)のもひとつの案だとは思います。

しかしながら、境界上の塀というのは、今後の修理補修等で問題になる場合が多いので、この際、前撤去して質問者様の土地の中で新たにフェンス等を設置するのが、一番すっきりする形ではないかと思います。

もちろん費用等の問題もあるでしょうから、一筋縄ではいかないでしょうが、ご参考になさって下さい。

(ディアレストコーポレーション・立川さん)

隣人との境界問題について

宮城・男性・60代

初歩的な相談ですみません。土地の境界の件です。
相手方は、某測量業者に依頼し、土地境界確認を、
私を含む関係者の立会を求めないで、勝手に行い、杭を打ちました。
土地境界は必ず関係者の立会が必要と思います。
こうした場合、有効となりうることはあるのでしょうか。
また、こうした事件の解決はどうしたらよいのでしょうか。
なお、土地立ち入りについても、何ら挨拶もなく、
依頼された、測量業者が、作業の終わりに話された状況です。
会社の対応についても、納得できません。
私から見れば、境界確認の常識がない行動としか思えません。
近隣同士でもあり、大きなトラブルになることを嫌います。
翌日、相手方に電話で、こうした対応の説明を求めましたが、
一向に謝罪するわけでなく、誠意をもって解決する意思が見られません。
しかし、当然看過できるものではなく、よい解決方法をご教示ください。


ご相談内容から推察する限り、確定した境界では御座いません、
あくまでも隣地所有者が勝手に入れた杭です。
話しても抜かないので有れば、配達証明付内容証明書で、
杭の撤去を求めれば良いでしょう。

(高原開発・涌井さん)

ネズミのいる賃貸物件について

奈良・女性・30代

賃貸物件を借りて3ヶ月にもうすぐなる所です。
入居して、暫くしてからカサカサという音がして月末にチューチューと
壁の中からネズミの声がし、ネズミである事がわかりました。

次の日管理会社に連絡すると、明日から正月休みになるから、困りますと言われ、
コンセントの裏から音がするから、火事になったら困ると言う事を伝え
やっと動いてもらいました。

ネズミ業者も暮で忙しいという事で修理業者が毒餌をまき、
1月13日にネズミ業者が来て餌を食べているから死んでいるだろうという事で終了しました。

その何日後に家に帰り泊まるとネズミの音がし、増えているので、管理会社に連絡し、
ノイローゼ気味になり住めないので、どうにかして欲しいと言いました。

そして、本日連絡があり、オーナーもネズミが居ると聞いた事もないし、
管理会社としても、対応しているため否はないと言われました。

気持ちが悪いため物件に住めず、一ヶ月程実家に帰っている状態です。
このままこの物件に住まなきゃいけないのでしょうか?


もう解決されていることと思いますが、今後の為回答します。

まず、賃貸契約の場合、1ヶ月前通知もしくは1か月分の家賃支払で即時解約できる
という契約が一般的ですから、実家に1ヶ月間帰られているのであれば、
即解約すれば良かったのではないかと思います。
どちらにしろ1ヶ月分の家賃を無駄にするのであれば、それが一番早い方法です。
住み続けなければいけない、ということはありません。

もし、フリーレント期間などがあり、短期での解約に違約金が発生する場合、
それを要求されることは考えられます。
ただ、今回は実際にネズミがいるわけですから、
その証拠(音の録音、餌の設置後食べていることの写真など)をもとに、
しっかりと文書で要求すれば良いはずです。
内容証明郵便には写真等は同封できませんが、別途送付明細を付ければ良いかと思います。

決して泣き寝入りしてはいけません。
ご参考になさって下さい。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)

43条但し書き道路の持分と通行許可について

神奈川・女性・30代

親から不動産を相続しました。
ところがその不動産の全面道路は、43条ただし書き道路で私どもの持ち分がありません。
(私道で公衆用道路と登記されています。)数件で共同名義になっており、
2件の方から持ち分をわけてもよいという話がでましたが、
1件の方が強硬に反対しているため、話がまとまりませんでした。
持ち分をわけてもよいという方たちも
ご近所の手前、反対者がいるので結局わけていただけませんでした。
また通行許可の押印もいただけなく困っております。
親はこの土地に長く住んでおり、43条道路となったのは15~20年前と思います。
時効で地益権を取得するなど、反対者を通さずに権利取得をできる方法はありませんでしょうか?


こんにちは。お困りのことと思います。私に分かる範囲でお答えします。

まず、ご質問にある前面道路ですが、これは建築基準法上の「通路」であって、「道路」ではありません。「43条但し書き道路」と、道路であるかのような言い方をする不動産業者もいますが、誤解を招く表現ですので以下、「当該通路」と呼びます。

当該通路の所有権(持分)を持っていないことによる問題点を整理します。

■通行権の問題
当該通路は、地目は公衆用道路となっているとのことですが、不動産登記における地目は、あくまで土地の現況の使われ方を示しているものに過ぎず、地目が公衆用道路となっているからといって、「公衆」が自由に通行していいわけではありません。
当該通路の所有権が個人の共有になっているとのことですから、「私道」であり、所有者は通行の制限を行うことができます。

質問者様の土地と近隣の土地、前面の当該通路との位置関係が不明ですが、質問者様の土地がその通路のみで公道につながっている場合、いわゆる「囲繞地通行権」を主張できるかと思います。これは民法に定められており、以下条文を転記します。

(公道に至るための他の土地の通行権)
第210条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
2 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。

第211条 前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
2 前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。

第212条 第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。

第213条 分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。
2 前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。

これらの規定を総称して、囲繞地通行権と呼び、他人の土地を通らないと公道に行けない土地の所有者は他人の土地を通行できる権利を有します。この権利は所有権や通行権(地役権の一種)とは関係なく、土地の状態によって当然に発生する権利です。登記等の必要もありません。
ただし、この通行権は、上記の民法211条、212条にあるように、他の土地の損害が最も少ない形のみ認められており、また通行料を支払う必要があります。損害が少ない形、ということで、自動車の通行は認められないこともあります。判例では土地の利用状況や、通路の所有者にかかる損害の程度を鑑み、自動車の通行が認められている場合もあります。
また、上下水道・ガス・電気等のインフラの埋設も、囲繞地通行権の範囲内で認められているという判例があります(神戸簡判昭和50年9月25日判時809・83、大阪高裁昭和56年7月22日判時1024・65)。

なお、地役権の時効取得については、下記の民法の条文をご参照下さい。

(所有権の取得時効)
第162条 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

(所有権以外の財産権の取得時効)
第163条 所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、前条の区別に従い二十年又は十年を経過した後、その権利を取得する。

(地役権の時効取得)
第283条  地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。

したがって、通行権を含む地役権の時効取得には、平穏、公然、善意無過失で10年必要です。さらに、283条における継続的な行使には判例による要件があり、それは、下記のとおりです。

(通行地役権時効取得における「継続」の要件)
民法第283条にいう「継続」の要件をみたすには、承役地たるべき土地の上に通路の開設があつただけでは足りず、その開設が要役地所有者によってなされたことを要する。
(最高裁昭和33年02月14日民事判例集12巻2号268頁)

また、通行地役権の時効取得を認めた判例としては、下記のものがあります。

公道に接する土地を所有する甲が、乙に対して右公道の拡幅のためにその所有地の一部を提供するよう働きかける一方、自らも所有地の一部を提供する等の負担をし、甲のこれらの行為の結果として、右公道全体が拡幅され、乙の右所有地も拡幅部分の一部として通行の用に供されるようになったなど判示の事実関係の下においては、乙の右所有地については、要役地の所有者である甲によって通路が開設されたものとして、通行地役権の時効取得が認められる。(最高裁平成6年12月16日集民173・517)。

つまり、質問者様のご両親が通路の開設をした上で、通行地役権を行使してきたことが必要です。

■建築基準法上の取り扱い

今回の当該通路は、建築基準法上は「通路」であって、「道路」ではありません。
そして建築基準法では建築物の敷地は「建築基準法第42条に定める道路」に2m以上接している必要があります(いわゆる「接道要件」)。

建築基準法の43条但し書きというのは、「接道要件」を満たさない土地で、建築を可能にする方法であり、通行権や、インフラのための掘削権とは関係がありません。
また、43条但し書きによる許可というのは、接道要件を満たさない土地に建築を行う際に建築主が特定行政庁に対し、許可を求め、特定行政庁が建築審査会の同意を得て、個別の敷地に対して許可が行われるものです。

したがって、43条但し書きの許可を受けて建築した建物を解体し、別の建物を新築しようとする場合、新たに許可が必要となり、行政判断が異なれば許可が下りない場合もあります。
例えば横浜市では建築審査会包括同意基準を定めており、その基準を満たすものについては許可がおりますが、満たさない場合は下りないと考えた方が良いかと思います。

他にも、「協定通路」といって通路に接する敷地の所有者が全員で、互いに通行を認める旨の協定を結んだ場合、この協定をもとに43条但し書きの許可が受けられる場合もあります。

いずれの場合にも、通路の現況幅員は1.8m以上、また将来4mに整備することを求められる事が多いです。

この43条但し書きの許可を行う際に、通路所有者全員の承諾書押印が必要となるかどうかは行政によって異なりますので、その所在地の特定行政庁(大きな市町村であれば、市町村の建築審査課、小さな市町村であれば、都道府県の建築審査課です。まずは市町村に聞いてみればいいかと思います。)に問い合わせる必要があります。

■まとめ

通行の問題と建築の問題に分けて考える必要があります。
通行については、前記の通り、囲繞地であれば、囲繞地通行権を主張することができますが、実際には通行の承諾をもらうのがよいかと思います。また、通行地役権の時効取得は要件を満たすことが難しいかと思います。

通行承諾書については、無償で通行(自動車含む)・掘削できる、また所有権移転時も承継させる、といった内容の覚書を作成し、当該通路の所有者様全員に押印して頂くのが良いかと思います。
その際、押印に対していわゆる「はんこ代」を求められることもあります。これは質問者様がお支払いすることによってスムーズに押印を頂けるのであれば、払ってもいいかと思います。

なお、当該通路の持分を譲ってもらい、持分を持ったとしても、通路の通行・掘削には承諾書が必要とされることが多いです。特に、売却の際に、買主が住宅ローンを借りるのであればその融資銀行に求められますし、上下水・ガスの業者は掘削承諾書がないと工事を行いません。

建築基準法の43条但し書き許可については、新築の計画があるのであれば、土地の位置、近隣との位置関係、通路の所有者がわかるもの、通路の現況幅員や延長、公道までの距離、新築建物の面積、構造等の資料を揃え、建築審査課に相談されるのがよいかと思います。

持分の移転や、通行承諾書への押印に強硬に反対されている方がいらっしゃるとのことですが、今までのご近所の経緯もあるでしょうから、それをご理解された上で、どういった内容であれば先方が同意して頂けるのかを考えてご提案されるのが現実的な解決策かと存じます。

もちろん、どうしても許可しない、そういう方もいらっしゃいます。共有持分を持っている場合、先方が同意しない場合、こちらもこの先同意しないという対抗ができるわけですが、今回はそれには当たらないため、裁判等で解決することとなります。それには非常に時間もお金もかかるでしょうから、なんとか話し合いで解決されることをお祈りしております。
追加のご質問、不明点等有りましたらお知らせ下さい。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)


ご丁寧な回答ありがとうございました。とても参考になりました。
現況敷地は、囲繞地です。
ですが幅員は4.5mあり道路状に整備されています。
以下不明点を教えていただけますか。よろしくお願いします。

1.掘削承諾書、通行承諾書、持分登記すべてが必要ということでしょうか。

2.そして、承諾書を得る場合は登記名義人すべての押印(住んでいない人を含む)が必要でしょうか?過去に地上げのトラブルで、倒産した法人も含まれています。

3.また今後隣地の所有者が変わった場合は、1の承諾書をもらっても再度とりなおしをする必要があるのでしょうか?

4.持ち分を持ったとしても掘削承諾書が必要とありましたが、43条届け出の協定通路の押印がないという理由からでしょうか?
持ち分のある囲繞地近隣の方は売買のとき掘削承諾が必要ないのでしょうか?

6.43条ただし書き道路を42条道路に変更することは可能なのでしょうか?
私が推測するに、反対者の方が5センチ×2メートルの私有地をわざと42条道路に接続しないようにただし書き道路に入れて登記しているためと思われますが、見た目は道路です。これを解消しないと今後何もできないのでしょうか?

お忙しいところすみませんがなにとぞよろしくお願いいたします。


■承諾書と持分登記の件
お持ちの土地が、当該通路を通らないと公道に至ることのできない土地ということが分かりました。したがって、民法上の囲繞地通行権を主張できるかと思います。前回ご回答差し上げた通り、囲繞地通行権は土地の状況によって当然に発生する権利ですので、当該通路を、その所有者に迷惑をかけないように通行することに限れば、通行承諾や掘削承諾、持分登記は必要ありません。ただし、自動車の通行については前回回答の通り、認められない可能性もあります。

しかしこれはあくまで法律上の話ですから、所有者の同意を得ないまま通行することにより、所有者(今回の反対者)が通行できないよう措置をとること自体が禁止されているわけではありません。囲繞地通行権を主張するには、最終的には裁判で解決することになります。掘削についても同様ですし、掘削については承諾書がない限り業者が工事を行わないと思います。

持分を取得して持分登記を行うのは、通行や掘削の権利を主張する(他の共有者が反対した場合、こちらも反対する可能性を示し、対抗する)ためであり、通行や掘削の承諾書とは意味合いが異なります。また、持分を持たない場合、今後その土地を売却することは非常に難しい(購入者がいない、または非常に低額となる)です。

それぞれ必要な理由をまとめます。

1. 通行承諾書
道路を通行する権利を主張するため
売却の際に、道路を通行できることを示すため

2. 掘削承諾書
新築、増改築、破損修理等の際、道路を掘削してインフラを整備・補修するため
売却の際に、上記ができることを示すため

3. 通路の所有権持分
通行・掘削の承諾書を得られるようにするため

■承諾書への押印の問題

実際に住んでいるかどうかにかかわらず、当該通路を所有する全ての所有者の自著押印が必要です。死亡し、相続の登記がされていない場合は相続人の押印です。
なお、承諾書の提出先によって、倒産業者の押印に対する対応は異なります。
インフラ業者によっては、倒産業者の閉鎖謄本を確認することによって、不存在の所有者については承諾書不要という対応をしているかもしれませんので、ご確認下さい。

なお、当該通路の問題とは別に、私道の所有者が不明という状態にあることは非常に危険です。例えばその倒産した不動産会社から第三者が所有権を取得した場合、通行や掘削に条件をつけ、最終的には持分の買取を求めてくる事例があり、裁判に発展しているケースもあります。

現在、倒産した法人の所有権が残っているのであれば、そちらから当該通路の持分を手に入れることが可能かという話もありますが、本来その会社から質問者に移転すべきだった所有権持分が移転していない場合に使える方法です。今回はその不動産会社が当該通路を開発したわけではなさそうですから、持分の移転は難しいかもしれません。
なお、倒産会社から所有権を移転する方法については弁護士・司法書士に相談されるのが良いかと思います。清算手続きは終了しているでしょうから、清算人選任をその為だけに申請する方法、特別代理人の選任を申し立て、確定判決により単独登記する方法の2通りが考えられます。

いずれにしても、当該通路の所有権持分を持たないに至った経緯、また前回、質問者様の土地で建築が行われたのであれば、その際の43条但し書き許可の経緯をしっかりと調査されることをお勧めします。

■所有者の変更と承諾書

前回回答にも書きましたが、通行・掘削の承諾書に「第三者に所有権移転の際は承継させる」という文章を加えることが通常行われています。ただし、こういった承諾書や覚書の効力というのは、善意(法律用語ですのでここでは「その事実を知らない」という意味です)の第三者には対抗できません。実際に承諾書の取り直しを指示されるかどうかは、承諾書を求める相手の要求によります。実務上は、売買の際に以前の所有者と変わっている場合、以前の承諾書をもとに、新所有者に対して押印を求めることが行われているかと思います。その場合、前述のとおり持分を持っていることが重要になってきます。

■持分と承諾書の件

前述のとおり、持分を所有する意味は、承諾書を求められた時に周辺住民から押印をもらう際に説得しやすいためという理由が大きいです。ですからご質問に対する回答としては、持分の所有の有無にかかわらず、通行・掘削の承諾書は必要となる可能性が高い(承諾書を求める相手による)です。なお、43条の協定通路の件は全く関係ありません。あくまで、通行すること、業者が工事してくれること、それらのために必要なのです。また、何度も書いていますが、売却の際、買う側はそれらがないと不安で買えませんから、買い手を探すのが難しいです。

■42条道路への変更

43条但し書き道路を42条1項5号の位置指定道路にすること自体は可能です。ただし、下記を全て満たす必要があります。

・道路位置指定の要件を満たしていること
建築基準法の道路の基準に基づき、特定行政庁が道路位置指定を受けられる道路の要件を決めています。建築審査課でご相談下さい。一般的には、幅員4m以上、行き止まりの場合は延長35m以下、隅切りは両側で1辺が2mあるいは片隅切りの場合1辺4m、通り抜けできる公道に接続、などが求められます。

・当該通路の所有者、抵当権者の同意(印鑑証明書付)
登記されている権利者全ての押印が必要です。印鑑証明書、法人の場合は資格証明書等も必要です。ひとりでも同意が得られない場合は位置指定を受けることはできません。

・当該通路に接している土地の権利者、その土地に建っている建物の権利者の同意
こちらも登記されている権利者全ての押印が必要です。土地と建物の所有者が異なる場合は両方です。なお、こちらについては、同意が得られない権利者がいる場合、その所有地から25cm、通路を離すことで位置指定を受けられる場合もありますが、これは、今回の場合には当たらないでしょう。

なお、測量、申請等の費用で100万円程度必要になります。また、質問者様の土地と当該通路部分を合わせて500㎡を超える場合(三大都市圏の市街化区域)、都市計画法上の開発行為に該当するという判断がされる場合があり、その場合要件がさらに厳しくなります。

なお、反対者の方の土地が5cm×2mが公道との間にあるとのことですが、これはセットバックによる分筆や、単純に持分登記が分筆での登記になっているなど、様々な要因が考えられますので、「わざと」というほどのことではないかもしれません。質問者様が通行したり、新築したりすることにより、その反対者の方にどの程度迷惑がかかるのでしょうか。なぜ反対されているのか、そこを明確にしたほうがいいかと思います。これまでの経緯を踏まえて、真摯にお願いするというのが本来の解決法と思われますが、いかがでしょうか。

(ディアレストコーポレーション 立川さん)


どうもありがとうございました。
なるべく解決できるようすすめてまいります。
本当に助かりました。


追記ですが、現在建物が建っていて、建替えのみを目的とする場合は、承諾がなくても建替えが出来る場合もあります。

理由としては、下記のとおりです。
・インフラはもう引かれているため、新たに掘削の必要がない
(ただし、上下水・ガスの引込管が宅地内にあることが前提で、管の老朽化等によってはやはり掘削が必要、という可能性はあります。)
・建築基準法の43条但し書き許可を得て建築した場合、その敷地での単なる建替えであれば認められる可能性が高い。
(特定行政庁によっては、前回許可時に周辺から承諾書をとっている場合、残っていることもあります。それが永年許諾であれば、新たに承諾書をとらなくても43条但し書き許可が下りる可能性があります。また、承諾書なしで許可を下ろす行政もあるようです。)
・通行自体は現在行なっている状態であれば、その継続自体は問題ない
(もちろん、反対者が障害物等を設置してきた場合、裁判で解決の必要はありますが、今まで使用してきたことや、囲繞地通行権を主張できる可能性があります。)

ただし、質問者様が自己使用されることが前提で、売却は難しいかと思います。理由は前回回答の通り、購入者が融資を受けづらいこと、購入がためらわれることです。

反対者の方と、時間をかけて解決されると良いかと思います。悔しいお気持ちもおありでしょうが、どうか頑張ってください。また何か有りましたら、ご質問下さい。

(ディアレストコーポレーション 立川さん)


お忙しいところ本当にご丁寧にありがとうございます。
今まで司法書士さんや不動産会社の方にヒアリングしていましたがこんなに詳しい情報は得られませんでした。確かにこの家は中古で購入し、その後建て替えで確認申請を取得しています。どのようにとったのかわからないです。ご近所の方々は、以前はだいぶもめていて通行も不都合なようでしたがこの10年くらいは通れているようです。ご挨拶やおすそわけもしており、時間をかけてよい方向に向かうようがんばります。

特約のハウスクリーニング費の支払いについて

福島・女性・20代

今年の6月いっぱいでアパートを退去するのですが、
契約書に特約として2万円ハウスクリーニング代を請求されることになっています。
しかし、今のアパートには1年2ヶ月しか住んでおらず、
入居時に洗濯機の排水溝が詰まっている、
備え付けの洗濯機が回らない(前の住人がそのままにしていったと思われます)、
お湯が出ず3日間くらい水風呂、ベランダのアルミサッシが曲がっているかで、
片側は調整して閉まるようにはなったのですが、
反対側に網戸を持っていくとかなりの隙間が空いてしまう
(大家に言った時は、「そのまま我慢しろ」と言われてしまいました)などなど、
鍵の交換と壁紙は張り替えてくれたのでしょうが、
ハウスクリーニングを本当にしたのか分からない状況でした。

この上記の文句を言い、大家に「もう出ていきたいくらいだ」といった時には、
「ここは人気があるから出て行ってくれて結構」と言われました。
しかし、「いい物件が見つかったから出ていきます」といった時には
「3月とかで出て行ってもらわないと本当は困る」
と前(その時も同じような時期でした)に言ったここと違っています。
大家には「友達が近くに住んでいるから」と「今のこのアパートより安いから」
と伝えて退去します と言いましたが、本当は精神的にも辛いです。

それなのに、ハウスクリーニング代を2万円全額払わなければいけないのでしょうか?
お願いします。


アドバイス:
私見ですが、多分大家さんには、敷金を預けてあると思います。
ご相談者が支払いたくなくても大家さんは、戻すべき敷金から差し引くと思います。
そうすると、交渉で解決しないとご相談者は2万円の返還訴訟を提訴する必要が御座いますが、
全面勝訴するかどうかは、司法の判断によるでしょう。
また、敷金を預けて無い場合は、支払わなければ良いだけです。
その場合は逆に、大家が2万円の差し押さえや支払い請求を提訴する必要が有りますが、
これも大家さんが勝つかどうかは、司法の判断によります。
(高原開発・涌井さん)

中古住宅購入による地主との駐車トラブルについて

地域・年代=島根・女性・40代

緊急で困っています。
先月、中古住宅を購入し、リフォーム後、入居しました。

この家には駐車場はないため、50歩ほど歩いた所に、
銀行の駐車場があるので、宅急便、他、業者など、用事のある人は
そこに駐車させてもらうことが多いようです。

この駐車場隣に、駐車場の土地を貸している、大家にあたる農家で地主の人がいるのですが、
引っ越しをした日、その奥さん(70代)が、突然怒鳴り込んで来ました。
どうも、リフォーム時、業者の車が自分の家の敷地内に入っていた、とのこと。

家を買った時点で、リフォーム前に、不動産屋と共に、挨拶にこなかった
というのが一番気に食わなかったようです。
「挨拶にきていれば、車くらいいくらでも置かせてやる」
「この家に前に住んでいた人とは、親戚みたいな付き合いをしていたので、
あんたたちも同じだ(意味不明)」
「あんたも、お母さんも結構な歳なのに、何も常識というのを知らない」
「あんたの友達が来ても、車は止めさせない」etc・・・
この会話中、引っ越し業者、電気屋さんも来ていましたが、
彼らも、非人間的な暴言を吐かれていました。

ちなみに、この家は、不動産屋から購入しているので、
土地建物共に、うちに所有権があるのですが・・
(何代も続く農家の地主だそうで、世界は自分中心に回っていると
思っている一家のようです。娘も)

挙げ句の果てに、家の中にまで妻が上がり込んで来て、
風呂場や台所までしげしげとリフォーム後の状態を見ていました。
二階はさすがにやめてください、と私は断りました。

自分の家なら、絶対に玄関先でシャットアウトしますが、
母の家なので、今後のことも考え、摩擦を起こしてはいかんと耐え、
家につい上げてしまったのですが。(以降は来てません)

母の友人、親戚にも車で来る場合は(田舎なので車が必須なのです)
100mくらい先のコンビニの駐車場に置いてもらうようにしています。

で、今日、この人が気軽に来ないようにと思い、門扉をつけました。
しかし、母が不在のときに、門扉の業者が工事をしに来たらしく
また、上記と同じことがあったらしく、
今後、宅急便も「来させない」とまで言われる始末。
うちの前は、乗用車が通れない幅の細い道なので、宅急便の車は通れません。
この人の筋の通らない理屈を真に受けるつもりはありませんが
以降、うちに用事がある、車の人は、どうすればいいんでしょうか??

母は、諸事情をきちんと説明したのですが、
(母は、人間関係でトラブるタイプではありません!)
こちら側が、きちんと意見を言うということ自体、向こうの常識では「非常識、生意気」(??)と、
全くどこに出しても非論理的な受け答えしか帰って来ず、完全にターゲットにされているのか、
そんなに常識がないなら、修行に行って来いとまで言われたそうです。

さっき、この家を紹介した不動産屋に電話して、この事情を初めて話しましたが、
こんな人が住んでいたとは知らなかった、とのこと。
多分、母でなくとも、このうちに住むことになる人なら
どの人でも、この一家が難癖つけてくるのであろうとは思います。
このような方は、まだ、平成ニッポンに、現在進行形でほんとにいるんですね。

宅配業者の出入りまで、この一家に何か口を出す権利はあるのでしょうか。
立地上、車がこの家の土地を1mmでも踏まずに、配達するのは不可能です。
どうしたらよいのでしょうか。


アドバイス:
私見ですが、まず、その様な接道状況の中古住宅を、
ある程度は承知して買われた訳でしょうから、仕方無いと言えば仕方有りませんね。
冷静に考えて下さい。もしその地主が本当に意地悪だったら、
自分の土地にブロックで塀を作って完全にその土地に入れなくしますよね。
そして、宅配便だろうが工事車両だろうが簡単に車は入れない様にしますよね。
そこまでやらないだけ、まだ優しい地主さんじゃないのですか。
文句を言ってくるということは、まだやり直せる可能性も残っています。
本当に臍を曲げられたら、黙ってもっと悪いことをやる気がします。
実際に狭い道に塀をギリギリに建てて、車が簡単に入れない所って良く有りますよね。
そうならない様に気をつけて、より良い関係を地主さんと築いて下さい。
(高原開発・涌井さん)

中古物件の太陽光発電について

地域・年代=埼玉・女性・30代
何回かお世話になっている不動産屋で気に入った中古物件がありました。
そこに太陽光発電がついており、不動産屋の話では、
まだ太陽電光発電の借金が200万ほどあり、売主の話では、
家の借金を返したら月々太陽発電の借金は返してく
との話なんですが、その話が信じられません
中古物件の値段は、売主の家ののこりのローンと不動産屋の仲介料のきんがくだそうです


アドバイス:
ご相談内容がはっきりしませんが、推察すると
『家の借金を返したら月々太陽発電の借金は、売主が返してくれる』
ということかと思います。
通常はその太陽光パネル等の発電設備は、建物の付帯設備と考えれば、
所有権は建物と同時にご相談者のものとなるのですが、
ローン等を組んで有る場合は一概に言えません。
ローン会社が完済までは所有権を持つという内容になっていた場合は、
売主が返済しなかった場合に、その太陽光発電パネル等の設備が撤去されるかどうか
という問題でしょう。そのローン会社にローンの内容を確認して、
然るべき対応をするということになると思います。
(高原開発・涌井さん)

土地購入後の、追加購入について

埼玉・女性・40代
はじめまして、土地購入の追加購入を検討している素人です。お手数おかけいたしますがよろしくお願いします。

まず現状をお話します。
昨年土地を購入しました。縦にながい80坪ほどの土地を分筆してもらい、前面の公道(4m)に面した方を購入しました。(私共の土地をAとします)

後ろの土地は私共の購入した土地の南側に幅2mの道路分を後ろ部分まで確保した旗竿地です。(この旗竿地をBとしますが、この後の説明上Aの真後ろの実際の宅地部分をB①、Cさんのお宅に通じる道路部分をB②とします)

そしてこの約80坪の土地の後ろには更にもう1件、昔から済んでいるお家があります。このお宅の私道は公道との接地面が2m未満だったようで今回の販売に際し、一番に売主の不動産屋さんに50cm×公道への長さ分の買取を申し出たそうです。(Cさんとします)

そして、Cさんの購入分の道路(50cm×Cさん宅までの長さ)とB②の道路、合わせて幅約2.5m×公道までを協定道路とした方が使いやすいと不動産屋さんに言われ、協定書には私共とCさんのサインを既にしてあります。
ちなみにCさんがもともと持っている幅2m未満×公道までの土地はこの協定道路には含まれていませんでした。

※ウチは公道側に駐車場も門も作る予定なのでこの協定道路にはあまり乗り入れることは無いと思ったのですが、ちょっとでも乗り入れる可能性がある場合サインしておいた方が後々いいと言われ、そうしました。
(ウチには全くデメリットが無い話だと思いますので・・)

教えていただきたいことはつです。

《1》昨年は金銭の都合上分筆してもらい前の土地だけを購入したのですが、今になって両親から少し貸してもらえそうなので、もしも後ろの土地の値段が落ちてきたら追加で購入できたら・・と考えるようになりました。

我が家の土地は公道に接しているため実際の購入は土地B①だけでもいいのですが、土地の売買条件はもちろんB②も含まれていますのでかなり割高だと感じます。
土地B②も実際に家を建てられる土地に組み込めるならまぁまだ考えようはあるのですが・・。

この協定道路部分はCさんの了解さえ得られれば通常の土地として組み入れることは可能でしょうか?
(Cさんの接道2m以上は確保されていますので)


《2》上記をクリアできて購入する場合の話です。

・分筆が済んでいるので住所もAとBでは地番が分かれてしまっています。
・B用にB②の道路の下には水道管の工事も済んでいます。
・AとBの土地の境目には2段のブロックが積んであります。
・B②とCさんの道路はもうコンクリできれいになっています。

もしもウチが全て宅地として購入するとしたらどこまで不動産屋さんは1件用の宅地の状態まで戻して売ってくれるものでしょうか?
また戻す必要の無いものもあるかと思うのですが(住所や水道?)そちらについても手続き上注意などがありましたら教えて下さい。

《3》昨年Aの土地購入時には仲介の不動産屋さんを通じてこの土地を購入したのですが、今回は直接売主の不動産屋さんにコンタクトを取ろうかなと思うのですが、交渉ごとがいろいろありそうなので以前にお世話になった仲介不動産やさんにお願いしたほうがいいか、悩んでいます。
土地購入に至った場合、手数料等は違ってくるのでしょうか?

本当に素人で何も分からずすみません。
何かお気づきの点などもありましたら教えていただけたら助かります。
よろしくお願いいたします。


アドバイス:
地目が同じ(宅地等)で有れば、再度、合筆して、全ての土地を一筆にすれば、
それ程面倒も無いでしょう。
値段や解体工事については、売主業者に、直接交渉してみては如何でしょうか。
交渉は、当然それなりに手間がかかるでしょう。
仲介手数料分を安くしたければ、それなりにご自身が、交渉する必要があります。
(高原開発・涌井さん)


相談者より:

涌井さま
ご回答ありがとうございました。
合筆という言葉すら知りませんでしたのでとても勉強になりました!

B部分はB①とB②も分筆されているためAと合わせると「三筆」ということになるようで、
やはり合筆したほうがすっきりしていいですね!

AとB①という二筆にまたがった土地に
1軒の家を建てられるのかどうかも分かりませんし・・。
ただB②に関しては協定道路(位置指定道路では無い方の)なので、
分筆したままの方が固定資産税が安いんじゃないかと素人考えで思ってしまったのですが、
位置指定道路ではない協定道路の場合、固定資産税は宅地と同じでしょうか?


アドバイス:
私道の固定資産税については、市町村が決めることになります。
登記地目というよりも、課税地目がどうなるかによって、変わります。
これは、市町村の税務課と交渉すべき問題となります。
つまり、ケースバイケース・市町村によって違うということになります。

尚、『AとB①という二筆にまたがった土地に1軒の家を建てられるのかどうか
も分かりませんし・・』については、土地所有者が同一の場合や同意が得られ
相当の手続きが取れれば、問題なく建物は建てられます。
合筆するかどうかは、正に『やはり合筆したほうがすっきりしていいですね!』
ってことかと思います。
(高原開発・涌井さん)


相談者より:
涌井さま
詳しいご説明ありがとうございました♪
素人の私でもよく理解できました♪
これから該当の土地(まだ売れていません)の価格の動きに注目して、
時期がきたら不動産屋さんにお話に行ってみようと思います!
また何かありましたらよろしくお願いします☆

所有権移転登記手続請求について

千葉・男性・70代
40年前に私を含め19人の人達がある不動産業者の分譲地を
各々私道負担11%で購入しました。
業者は売渡面積に対応して代金を受取り、
その売渡面積から私道負担11%分の面積を差し引いた面積で、
個々の買手の土地への所有権移転登記をし、
私道の名義は業者の名義にしたまま現在に至っております。
又、私道の個々の買手の持分の登記は成されておらず、
個々の持分についても知らされて来ていません。

こうした現状に鑑み、私道は我々19人が
その面積分の代金を支払っているのであるから我々の土地だと思うので、
所有権移転登記手続請求の訴えを起こすべく訴状を準備しました。
原告は我々19人の代表者1人を立て、被告を該業者としました。
こんなので良いのかお教え願います。
尚、残りの原告18人については別添資料で示そうと思っています。
よろしくお願い致します。


アドバイス:
該当する地裁の事務官にご相談されて、訴状が受理されれば良いと思います。
不備が有る場合は、該当地裁の事務官が指摘してくれる筈です。
(高原開発・涌井さん)


相談者より:
コメントありがとうございました。早速地裁に行って見ます。

隣地のアパート建設について

沖縄・男性・30代
隣の分譲地に、事前の説明もなくアパート建設が行われそうになっており困っています。
どのようにしたら、アパート建設を回避できるか、そして今後も建設をさせないために、
どのようにしたらよいか教えてください。

経過として、私が住んでいます土地は、10区画の分譲地として2年前に販売され、
その1区画を購入、そして去年に自宅を建設・入居しました。
今年の2月末に大手のアパート建設会社が、「隣の土地にアパートが建ちます。着工は3月後半に始まります。
同意書にサインお願いします。」と突然やってきました。
この時は、販売元の不動産会社からなんの説明もなく突然であったため、
サインはせずに帰っていただきました。3月に入り不動産会社や役所で話を聞いたところ、

1.昨年後半にアパート建設会社・地主から不動産会社に対し、
  土地販売、そして建設に対する確認申請を進めていた。
2.今年に入り県に提出していた確認申請が許可されてしまっている(建築基準はクリアしている)。
3.この場所は以前雑種地で、10区画の宅地造成の申請を市町村にしていた。
  しかし一戸建てか共同住宅として利用するかの詳細は記載されておらず、
  市町村の担当者からもアパート建設は想定外の状況ではあったとのこと。
  不動産側は、宅地利用することは伝えて住民の理解を得ているとの言い分であったが、
  市町村担当者は、やはり一戸建てと集合住宅は違うと考えられる為、
  周辺住民の同意を得られているか同意書をとるよう行政指導をしたとのこと。
  それを受け、今回同意をとろうとしている。
4.市町村の担当者から、上記のような行政指導はできるが、建設を止める強制力はないと伝えられた。
5.同意書は数件とれており、すべての住民が反対している状況ではない。
6.アパート建設に対し、不動産会社だけでなく、地主・建設会社担当者も交えて
  周辺住民への説明会を開いてほしいと再三お願いしているが、いまだ具体的な返事無し。

長々となってしまいましたが、県から確認申請はおりているため、
建設を強行できるようなニュアンスを不動産側がちらつかせている状態です。
ただしこれまでこの分譲地が、さも一戸建て向けのようなチラシ・看板・そして販売方法であり、
この建設に反対している世帯の方が多数を占めています。

市町村以外にも地元自治会や議員にも相談させてもらっていますが、
建設されない方法をおしえてください。よろしくお願いします。


アドバイス:
結論からいうと建設されない方法というものはないと考えます。

10区画に宅地開発された分譲地とのことですから、都市計画法上の開発許可をとっている開発地ではないかと推察します。
もし、開発地の所在が市街化調整区域内であれば、開発許可時点で開発地の用途(専用住宅か、共同住宅か、店舗か、など)を申請しているはずですから、それ以外のものは基本的に建てられません。しかし建築確認が下りているということはそれもないでしょう。市街化区域内での開発では、たとえ開発許可時点での用途と異なっていても、用途地域に定める用途に合致していれば建築は可能です。
これを避ける方法として、建築協定や地区計画という制度があり、用途の制限をすることが可能です。建築協定であれば、その分譲地の所有者全員の合意により、特定行政庁の認可を受けることで成立します。こういった方法をとっておくべきであったのです。

また、行政指導はあくまで指導ですから、同意書に全員の同意が得られていないからといって、建築自体を中止にする効力はありません。

アパート建設に対する説明会ですが、共同住宅が大規模なものである場合、条例等で周辺住民への説明会の開催あるいは個別説明が義務付けられている場合はありますが、今回はそれにも当たらないようです。根気強く求めていくしかないかと思います。
なお、反対運動においては、脅迫行為(金銭の要求や、妨害行為の示唆など)と受け取られかねない言動など、相手に付け入る隙を見せないよう、十分にお気をつけ下さい。

また、分譲地が一戸建て向けのような販売形態をとっていたとのことですが、これについては分譲した業者あるいはそれを仲介した業者に対し、虚偽の説明をしたという主張が成り立つかもしれません。チラシ等の現物を証拠として用意できるようであれば、そうされた方がよいかと思います。業者のウェブサイトのコピーやいわゆる魚拓を残しておくのも有効かと思います。ただ、こういった主張を退けるため、重要事項説明書に「当該宅地の周辺は今後それらの所有者によって建築・開発等が行われる可能性があり、それにより日照・通風・交通・騒音等の周辺環境が変化する可能性があります」等の文言が入っているかもしれません。たとえそうであっても、業者が「一戸建てしか建ちません」のような説明をし、それが証明出来る場合や、明らかに一戸建てのみの分譲地であると誤認させるような広告方法をとっていた場合、損害の賠償を求めることができる可能性はあります。弁護士にご相談されることをお勧めします。
ただ、この場合も、質問者様の土地の分譲業者あるいは仲介業者に対し、損害の賠償を求められるというだけであり、アパート建設の中止自体は難しいです。また、損害についても実際にどの程度の損害を被っているかということの算定に議論があるでしょうし、裁判にかかる時間と労力、費用にみあうかは疑問です。

なお、建設が始まってから(実際にアパートが建つと確定し、変更が不可能な状況となってから)、反対運動を続け、看板等を設置し続けた場合、アパートの建築主から入居者が決まらないことや家賃が低下したことに対して、逆に損害賠償を求められる可能性があります。実際、アパートではありませんが、建売分譲住宅への反対運動で、周辺で反対運動を行った住民に対し、損害を賠償するよう命ずる判決があります。(平成12年9月6日横浜地裁判決)そこまでの運動は考えてらっしゃらないかもしれませんが、念頭におかれたほうが良いかと思います。

質問者様の意に沿う回答ではないでしょうが、私の分かる範囲での回答は上記の通りです。
周辺住民の方々でしっかりと協議された上で、計画の見直しを再度求めていくこと自体は可能かと思いますが、現実的には、アパートが建築されることで質問者様が困ると思っている点をもう一度考えなおし、先方も受け入れられる範囲での要望を出していくのが良いかと思います。

例えば、騒音や視線の問題であれば、目隠しフェンスや防音フェンスの設置を求めていく、分譲地の雰囲気の問題であれば、外壁材の色指定(これは建築確認が終わっていても色や柄は変更できるでしょうから、業者も受け入れられるはずです)や外構の植栽を求めていく、それぞれ対応はあるかと思います。うまく解決されることをお祈りしています。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)

新築物件の設備変更と管理会社の対応について

埼玉・男性・20代
新築物件を借りる予定です。
1月上旬に入居申込、審査は滞りなく済みました。
3月末入居予定のため、しばらくの間放置されていましたが、
家具のサイズを決めたいため、部屋の寸法を調べたい旨を仲介業者に伝えたところ、
「管理会社の返答では図面がないため、直接物件で調べてくる」
ということでした。
後日、仲介業者から写真添付のメールが届いていました。
家具の参考にはなったのですが、ひとつ気になることがありました。
1月の段階ではIHコンロ2口(管理会社に確認済)のはずが、
写真上ではガスコンロ2口でした。仲介業者に連絡を取り、
キャンセルするつもりはないが、ある程度考慮してほしいと伝えました。

仲介業者から、
「管理会社は、家賃交渉含めて入居申込の段階では何も対応できないと言っている。
ただ、物件についている駐車場の場所を最初に決めるようには交渉できた。」
と連絡がありました。

納得できなかったので、直接話がしたいと仲介業者にお願いすると、
すぐに管理会社に連絡させるとのことでした。(19時半)

21時になっても連絡がないため、再度、仲介業者に電話し、
管理会社に連絡を取ってもらうと、すでに対応時間外でつながらなかったそうです。

次の日の朝になってやっと管理会社から連絡がありました。
「担当者以外が仲介業者の連絡を受けて、
担当者が気づいたのが23時だったので電話しなかった。
ガスコンロについてはこちらも知らなかった。
3日前に決定したことのため連絡できなかった。
入居申込の段階ではいかなる対応もするつもりはない。
物件が気に入らなければキャンセルしてかまわない。」
ということでした。

とりあえず写真のメールが来たのは10日以上前であり、
その時にはガスコンロになっていました。

部屋が出来上がり、ガスコンロが設置されている段階で
図面がないことはあり得るのでしょうか?

時間が遅くなった時点で連絡しないということは管理会社では当たり前なのでしょうか?

家賃交渉は法律上できないことは承知しましたが、
何か対応を要求することはできないでしょうか?
Ex)・管理会社を変更してもらう
  ・ガスコンロをIHに戻す
  ・ペット可の猫不可物件だが、猫可にする等

ちなみに、周りで他の物件を探しても、家賃あげて部屋の質を下げることになるので、
キャンセルはあまり考えていません。


◆アドバイス
重説を受けてなく、且つ契約書の締結もされていない、単なる申し込みの段階ですと、
その申し込みをキャンセルするしかないかと思います。
但し、広告等にIH2口と、明確に記載されている場合は、違反広告ということで、
公取等において、それなりの動きをとる事も不可能ではないでしょう。
(高原開発・涌井さん)

お隣の配水管と境界ブロックについて

京都・女性・20代
中古住宅を購入し新築しようと思っています。
塀を境界線から内側(自分の土地)に建てたいのですが
お隣の排水管が境界線上にあり半分こちらにかかっています。
途中に三カ所ふたがありそこはあけれるようにブロックは積まないといっても
お隣が許可しないと言います。よい方法ありませんか?
排水管の上は土のままおいて置かないといけないのですか?


◆アドバイス:
私見ですが、本来で有れば、
境界線上に隣地の排水管が存在するのは、望ましいことでは有りません。
過去のいきさつ等が有るのでしょうが、
越境部分を賃貸借または使用貸借する旨の覚書や念書等が無い場合は、
越境部分については、撤去を求めることも不可能では無いと思います。
ただ、引っ越し前から隣地所有者と揉めるのも、好ましくも無いので、
仲介不動産業者がいるので有れば、その不動産業者に、クリアにして頂くべきでしょう。
尚、自分の敷地内にブロック塀を建てるのは、
その市町村の景観条例等による規定が無いので有れば、基本的に自由でしょう。
どちらかと言うと、隣地所有者の了解を得るというより、
隣地所有者に越境している部分の排水管の蓋を撤去して頂くべきでしょう。
(高原開発・涌井さん)


◆相談者より:
アドバイスありがとうございます。とても参考になりました。
この排水管はやっかいで前の家と共有に使っていたようです。
昔はこのように共有での使用が多かったとか・・・
そんなことまで調べずに購入してしまい・・・
お隣さんとの関係をそこねても精神的につらいですし・・
折り合いをつけないといけないですね。
[自分の敷地内にブロック塀を建てるのは、基本的に自由でしょう。]
と言うアドバイスいただけて楽になりました。
お隣さんは誰に聞いてもそこに塀は駄目と言ってる。
と強くせまってきましたので・・・お忙しいなかアドバイスしてくださり
ありがとうございました。


◆アドバイス:2
排水管を共同使用するというのは、私の地元では聞いたことが無いですね。 
然し、排水管を共同使用ですか・・・
そうすると、その地区と言うか団地?特有の申し合わせ事項が有るかも知れませんね。
その地区の境界に、塀が有るか無いか、良く観察してみたら如何ですか。
何処にも塀が無かったら、その地区特有の慣習かも知れません。
その場合は郷にいっては郷に従えといいすから、塀はブロックでは無く、
簡単に移動可能な物を考えた方が良いかも知れません。
(高原開発・涌井さん)


◆相談者より:
このサイトを見つけて境界線などさまざまな悩み(問題)かかえておられる方が
多いことに驚きました。涌井様のように法的や不動産の知識があればいいですね。
親身にこちらのことを考えてくださったお答え、うれしくおもいます。
その通りですよね。
ブロックではなく簡単なものを考えたほうがいいですよね。
みんなお隣さんに相談された方はお隣さんの肩を持つでしょうし、
こちらが相談すればこちらの肩をもってくださる。
涌井様のようにちゃんとした考えを言ってくださいません。
このサイトに投稿して本当によかったです。
本当にありがとうございました。

自宅の売却と購入解除について

神奈川・女性・60代
金額を指定してこれなら買うという契約書を出しました。
見に行って1週間もたたないでその金額で売主さんが承知をしたと連絡が来ました。
しかし自宅を売却できるかどうかは、全く不明で売れなければ支払えません、
やはり今の住まいを売ってから買うものを決めたほうが
堅実だという気持ちが強くなり、解除したいと考えています。
まだ手付金等は一切払っておりませんが、違約金が必要になりますか?
考えが甘かったと反省しています


もう解決されていることと思いますが、今後の為回答します。
ご質問にある「契約書」とは
「買付証明書」等の名称で呼ばれている1枚の紙ではないでしょうか。
これに対し、売主が「売渡承諾書」等の書類を交換し、
この時点で物件を押さえるのが一般的です。
ただ、これらの交換は「契約」ではありませんから、申込金を預けたとしても
実際に契約にならなかった場合は申込金を返金してもらうことが可能です。
もちろん、あやしい売主、不動産会社に申込金を預けることは危険ですから、
行わない方がいいですが。
また、これは「契約」ではありませんから、違約金や損害賠償は通常発生しません。
不動産の契約で手付金なしというのは考えづらいので、以上のように推察します。

なお、現在お持ちの不動産を売却し、新しく購入する場合、
買換え特約というものを特約条項として入れることが一般的です。
これは期限までに現在所有している不動産の売却契約が結べなかった場合、
買う方の契約も白紙解約できるというもので、この場合は手付金は返ってきます。
ただし、これは売主にとっては嬉しくない特約ですから、
交渉しだいということになるでしょう。ご参考になさって下さい。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)

強引な仲介業者と中古住宅購入について

北海道・女性・30代
はじめまして。どうしようもなく気分が沈むので質問させてください。

現在田舎の築六年の中古住宅を1650万で購入しようと、売主側の仲介業者と話をしており、購入の申込書を提出したところです。
夫が多忙なため、細かいことの電話対応は妻である私が対応しているのですが、仲介業者の担当の態度が非常に不快で、物件は気に入っているのですが「うそをついているのでは」とさえ思えてきています。

1.約束の都合は常に仲介業者優先。借主は後。態度はとてもえらそうである。
2.事務所の隣町である我が家にくるのをおっくうがり書類を届けたがらない。
3.仲介業者の進める銀行への強引な誘導があり、我が家は別の銀行ローンを考えていたため、ローンが通るかどうか仮審査を頼もうと独自で動いたら、仲介業者からそれは私がやります!とストップが入り、相談に行っていた銀行に対し「自分の進める銀行ローンで行くから取引しないでほしい。」とかなり強い電話があったと、我が家が仮審査を頼んだ銀行担当者から言われた。
4.瑕担保についてはまったくないとのこと。売主が居住中のため一度見学に行ったが、見るにも限度がありとても不安。
5.重要確認書類を見てもいないのに、一方的に契約日を設定しようとする
6.「契約は今月末までにお願いしたい」と主張するので、わからないことは確かめてから契約したいと伝えると「何がわからないんですか。契約の際に私が説明すればいいでしょう」と主張する。
7.夫と私に対する態度が明らかに異なる。
8.買いたい家はFPの家で会社がすでにないため、アフターフォローなどは一切なく、売りっぱなしである。
9.会話が二転三転する。たとえば、契約日はどうしても設定したければ設定してもよいが都合で変えてもらう可能性があるとこちらが言うと→すでに契約日はその日になっている。仲介業者のお勧めの銀行の見積もり以外にも我が家の使いたい銀行のことも調べるといっていたが、実際には「僕は調べていません」という。
10.仲介料が上限よりも高い見積もりとなっている。(未確認)
11.さんざんごねた末、土曜日書類と説明をしにくるという。
12.こんな仲介業者の下で購入してよいのか、と困惑しています。契約するとしたら第三者(弁護士か銀行ローン担当者)の陪席、仲介業者(といっても売主の。こちらも仲介料は払うが)の担当を願い出たほうがよいのか、それともこんな物件はやめたほうがよいのか、また銀行ローンの審査で銀行の方で念入りに家を調べてもらえるのかどうかをご教授をよろしくお願いします。


◆アドバイス
 まず、ご相談者は売主側の仲介業者と仰っておられますが、この様なケースの場合は、買主側の仲介業者でも有る訳です。その場合は、契約前には媒介契約の締結と重説が必要となります。
 その前に、トラブル様で有れば、信頼出来る仲介業者に間に入って頂く手も有りますが、手数料が片手になるので、その業者にとっては余り嬉しいことでは御座いません。
 ですから、『担当者にちょっと不安な点が有るので、知ってる不動産業者に買主側の仲介を依頼するつもりですが、宜しいでしょうか』と言って、その不動産会社の社長に直接ご相談してみては如何でしょうか。
(高原開発・涌井さん)

境界にある市の石垣の撤去について

愛媛・女性・40代
当方20数年前に横に用水路がある中古住宅を購入しました。
昨年水路のせいで傾いてきているとのことで、流出している土を止めようと、
境界を掘ってコンクリ―トを流し込む作業をしようとしたところ、
昔の石垣が埋まっているため工事ができないと埋め戻しました。
石垣は市のものらしいです。
私有地の部分に埋まっている石垣は市に撤去してもらえるのでしょうか。
建物と水路は50cmくらいしか離れていません

▼追記▼
既に、市に相談している
 ●最初に、市に、石垣は、市のものだとはっきり言われた。
     ↓
 ●実際、見に来てもらったところ、
   水路はコンクリートで3方張りになっているので、
   家の傾きの原因が水路であるとは考えにくい。地域の総代さんを通してほしい
     ↓
 ●総代さんは、土地改良の方に聞いて、
   その場合でも水路の外側を水が流れる場合があるという返事
     ↓
 ●多額の費用がかかるためか、市との境界は決まっているので
   あとは自己責任でやるべきだといわれた
     ↓
 ●市の物である石垣を自分で工事を行って、水路に何かあった場合、責任も取れないし
   個人ではなかなか撤去費用を負担できない状態で、
   どこに相談すればよいかわからず困っているという現状
   尚、石垣は埋め戻してしまっている。


◆アドバイス
かなり質問から時間がたってしまっており、もう解決されているかもしれませんが、分かる範囲で回答します。
下記を進めることが必要かと存じます。

1.まず、地盤沈下の原因が確実に水路であるということを専門家に文書で明確に回答してもらうこと。ただ、これは後述する理由により、不要かもしれません。
2.三方をコンクリートで固められた水路の更に外側にある石垣が、市の所有であるということを証拠の残る形で断言してもらうこと。
あるいは、施工者がわかれば、発注者が市であることが分かるかもしれませんし、ここ何十年かの施工であれば、記録も残っているはずです。
3.水路と所有の宅地の境界が確定されているのであれば、その官民査定調書を発行してもらい、現況と照らし合わせること。
4.上記を元に、石垣が確実に質問者様の土地の中に埋まっていることを確認すること。

水路が原因で地盤沈下が起こったのであれば、市にその損害の賠償を求めることが可能です。
地盤沈下の原因自体は不明であり、改良工事自体は質問者様の費用で行うことに異論がないのであれば、市の所有物が質問者様の宅地内に越境しており、土地の利用(この場合は改良工事)ができないので、市の費用で撤去してくれ、と求めるべきです。

担当者レベルで何を言われたかは分かりませんが、文書に残る形で回答してもらうこと、決定権のある上長に回答してもらうこと、口頭での回答時には「記録に残しますね」と断った上で、録音すること(記録する旨を宣言しない録音は裁判で証拠能力を否定される可能性があります、記録に残します、という言葉と、それに対する相手の返答も録音すべき)など、しっかりとプレッシャーを与えながら、やってもらうべきことはやってもらうよう、要求されることをお勧めします。
解決されることをお祈りしています。
(ディアレストコーポレーション 立川さん)

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