【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

■□相談内容　

新築マンションを購入する話が出て、主人が銀行でローンを組む予定でしたが、
その際、主人が過去にカードの支払を延滞していた事が分かりました。

忘れていた主人が悪いので、きちんと返済して行きますし、
なんとか返済できる金額なので、大丈夫ですが、
主人はこの先、5年はローンを組む事ができません。

購入の話が出てから、ずーと担当して下さる方が
「今度は奥様(私)名義で銀行に申請してみましょう」と言われました。

「私は専業主婦なので、そんな事は無理では」
と言うと、私が働いて、主人が家に居る事にして、
もちろん、源泉徴収なども主人と私の名前を交換して、提出するそうです。

ローンを組む際の団信はどうするのか、それも私名義で入る予定で、
主人にもローン金額に見合った保険に入るか、
今の保険を増額する事を考えているそうです。

こんな事をして、税務署などに怪しまれないのか?　と聞くと
　「銀行でローンを組む方の情報が、外部に流出するとは絶対にあませんし、
　　法律で流出しない事になっています」
と言われました。
　　「このような方法は、よく使っているから大丈夫です」
と言われるのですが、本当なのでしょうか?

主人の年齢(37才)を考えると、出来るだけ早くローンを組みたい気持ちは
山々なのですが、このような方法を使ってまで購入したくないです。
主人の方は、担当の方を信頼しきっているので、
「任せていれば大丈夫」と、思っているみたいです。

5年後、主人がローンを組めるようになったら、
即名義を変更します…と言われるけど、
その5年間このような方法でやって良いのでしょうか?
それとも、本当にお任せしていて良いのでしょうか?

□■アドバイス：１

私文書偽造になると思います。
所得証明や納税証明も偽造するのですか？
その場合は公文書偽造にもなると思うのですが？
不安に思うのなら止めた方が良いでしょう。
又、よく使う方法であるとは思いません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

今のところ、源泉徴収だけと聞いているのですが、
今後、所得証明なども必要になると思います。
私文書偽造や公文書偽造だなんて思ってもなかったので、驚きました。
やはり、怪しいかもしれない・・・。
こちらで相談して良かったです。ありがとうございました。

>>>その後

名義変更をすると、贈与税の問題などが出てくると思い、
その後、税務署に行き相談してみました。

その際、書類の書き換えの事なども相談してみたら、
やはり「偽造になるのでは？」と言われました。

それと、もしも、もしもですが、
書類の書き換えをしてローンが組めたとしても
　　「それは銀行を騙した事になります」とも言われました。
こんな事までして、この話しは進めたくないです。

担当の方は「とりあえず私の名義で審査に出します」と言ってますが、
もしも、審査が内定してからキャンセルした場合、
担当の方に、手数料等を払わないといけないのでしょうか?
それとも、請求されるのでしょうか?
内定しなくても、ずーと私達の為に動いていたから、
やはり何か請求されるのでしょうか?
世の不動産屋はどうのなのか教えてください。

□■アドバイス：２

草柳＠RTJサポートチームです

　　> 世の不動産屋はどうのなのか教えてください。

世の不動産屋さん…と言うよりも、
銀行の側（今回は担当の側）に大きな問題があるような気もします。

基本的に税務署の方の見解の通り、
あくまでも書類を提出したのは相談者さん側になりますから、
銀行側としては「騙された」と主張することも考えられ、
そうしますと、偽造による契約の加害者になる危険性があるはずです。

　（例えば、そのやり方を勧めた担当の方が
　　「そんなことを言ったつもりは無い。相談者さんが勝手にやったことだ」
　　とか逃げてしまった場合、それがウソだと証明できる証拠が無ければ、
　　かなり危険だと思います）

審査のキャンセル料などに関しても、先方が（銀行の社員の立場で）
違法行為を承知で唆したのであれば、当然支払う必要は無いはずですし、
逆にそのような行為をさせた責任を追及しておき、
相談者さんが主体的にされた行為では無いことを、
明確にされた方が宜しいかも知れません。
　　
　（良心的に解釈しれば相談者さんのために動いていたことにもなりますが、
　　逆に解釈すれば、自分の営業成績のために不正融資させようとした…
　　と言うこともできるかも知れません）

ただ、いずれにせよ、
　　　●早い段階で言われた方法はやらないことを伝える
　　　●今回の経緯をきちんとメモに残す
　　　●今後の会話などを録音されるなどして、証拠を固める

などの準備をしておき、万一、何らかの請求があった場合に、
提示できるだけの情報収集＆整理は必須だと思われます。
そして、万一、銀行から請求があった場合に、
それを不当なものだと言える状況にされておくのも、方法の一つかも知れません。

なお、今回のお話しですが、
昨今のローントラブルの多さを考えますと、
「信頼できる不動産業者さん、信頼できる銀行」
を探されることこそ、重要だと思われます。

以上、宜しければご参考ください。

■□相談者より

　　>銀行の側（今回は担当の側）に大きな問題があるような気もします。
　　
私の説明不足でごめんなさい!　
担当の方と言うのは不動産屋の方の事です。

不動産屋は「私達にリスクの有るような事はしません。」
と言うけど、源泉徴収、保険証、審査申し込み名義の変更等など
私文書偽造等になると思うのです。

私はこの話は止めたいですが、主人が不動産屋を信頼しているし、
この先５年賃貸でいるよりも、今低金利の時に
ローンが組めた方が良いと思っている(私も低金利の点には、同じですが)ので、
今回のような偽造を使ってでも、ローンを組めたら
それはそれで良いと思っているみたいです。困ったもんだ・・。

　　> 万一、銀行から請求があった場合に、それを不当なものだと言える状況にされ
　　> ておくのも、方法の一つかも知れません。

やはり、相手が不動産だとしても、同じようにした方が良いでしょうか?

□■アドバイス：３

草柳＠RTJサポートチームです。

　　> 担当の方と言うのは不動産屋の方の事です。
なるほど、そう言うことだったのですね。
ただ、
　　> 不動産屋は「私達にリスクの有るような事はしません。」と言うけど、
　　> 源泉徴収、保険証、審査申し込み名義の変更等など
　　> 私文書偽造等になると思うのです。

この部分に関しましては、やはり、そうだと思いますし、状況的に、

　　> 今回のような偽造を使ってでも、ローンを組めたら
　　> それはそれで良いと思っているみたいです。

でしたら、銀行から見れば相談者さんの詐欺行為になってしまいますよね？
然しながら、今回の場合は、
具体的にどのようなことを不動産屋さんがされているのかがわかりませんので、

　　> 不動産屋は「私達にリスクの有るような事はしません。」と言うけど、
　　
が本当に正しい（＝犯罪行為ではない）のであれば、
進めても良いかとは思いますが、しかし、

　　> やはり、相手が不動産だとしても、同じようにした方が良いでしょうか?

の部分で、きちんと犯罪行為ではないことを、
相手に証明してもらって、その情報を元に、
銀行や場合によっては法律の専門家の所に相談された方が良いと思います。

とは言え、美味しい話と飛び乗ってしまって、
結果、地獄を見ることもありますから、まずはご主人に、

　　> 今回のような偽造を使ってでも、ローンを組めたら
　　> それはそれで良いと思っているみたいです。

この部分を改めてもらうよう、説得されることをお薦めします。
仮に購入後、不正な手段を用いて融資されたとされ、
融資自体を取り消されたりしてしまった場合、
多額の債務をかかえてしまうリスクもゼロでは無いかと思われますので…。

■□相談者より

今日、その不動産の方と会いました。
私が疑問に思っている「偽造」の事を聞きました。
気になるのは、このような行為をしてローンを組んだりした場合
「税務署等から疑われないか?」と聞くと
「ローンを組んでもその事を、いちいち税務署は尋ねてきません。」
と、キッパリ言われました。
私はただ漠然に「疑われるのでは?」と思っていただけなので、
それ以上は何も言えませんでした。

不動産屋の言う事には
「自分達も大きなリスクを負うような事はしませんし、そのような事をしたら
　自分達の会社、今担当しているマンション関係の会社にも影響がありますから」
と説明されました。

確かに、そうなんですが、私としてはどうしても
「偽造」と言う部分が引っ掛かってしまいます。
それとも、もっき気楽に考えて任せた方が良いのかな～?と、
すっごく悩んでます。

このままでは、らちがあかないので、アドバイス頂いたように
法律の専門家の方に相談してみようと思ってます。
色々と、教えて頂きありがとうございました。

□■アドバイス：４

その業者の言っている事は明らかに間違っていますし、信用できません。
もし、その業者にお願いして、物件を購入するのなら、
その担当者と会社の署名印鑑を捺印した、
　　「今回の融資における書類の偽造の責任は
　　　全て不動産業者である当社が行ったものであり、
　　　一切買主には迷惑をかけない」
という内容の確約書を頂いて下さい。
迷惑をかけないと言うのが事実ならば、この程度の書類は発行するのが当然です。
実際は銀行に訴えられるとかなりの確率で負けると思いますが？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

昨日、たまたまその担当の方が家に来る事になったので、
私は「誓約書」を書いて拇印をしてもらいました。
内容は

　「私は、●●○○の住宅ローン手続きを行う上で、
　　関連しておきた損害について、一切の責任を負う事を誓約します。」

というもので、勿論担当の名前、拇印、日付を入れてもらいました。
このような内容で良いでしょうか?　
それとも拇印よりも、会社の署名捺印の方が良いのかな?
涌井さんが教えて下さった、内容の方がより安心なら、
もう一度書いて示したいと思います。

私もココまで話を進めておいて、今更悩むのもバカなんですが、
近い内に弁護士の方に相談できるよう、予約をしました。
弁護士の方より、近所の不動産屋に行って、
今回のような方法の事を聞いてみても良いのでしょうか?
でも、そんな相談は迷惑ですよね・・・。

□■アドバイス：５

草柳＠RTJサポートチームです。

　　> このような内容で良いでしょうか?　
　　> それとも拇印よりも、会社の署名捺印の方が良いのかな?
　　
あくまでも憶測の域に過ぎませんが、仮に違法行為になってしまった場合、
刑事的な責任をこの承諾書で逃れることはできない可能性があると思います。
今回の場合、偽造による融資であれば、最悪の場合、
詐欺罪になる危険性もあるはずです。

　　（例えば、居酒屋さんでクルマを運転してきた方に対して
　　　「お酒を出すことで生じた損害賠償は一切負います」と制約したとします。
　　　でも、その方が酒を飲んで運転して事故を起こしてしまった場合、
　　　居酒屋さんだけではなく、その方も
　　　事故を起こしたことに対する責任は問われますよね？）

　　> 弁護士の方より、近所の不動産屋に行って、
　　> 今回のような方法の事を聞いてみても良いのでしょうか?

おそらく、合法非合法を含めて、色々な意見、色々な見解はあるかと思いますが、
大切なのは「ご自身として誰の意見に耳を傾けて決断するか」だと思います。
もし、私個人の契約であれば、今回は涌井さん、税務署の方の見解を参考に、
このような方法はやめてもらうようにします
（もちろん、それが絶対的に正しいのかどうかはわかりませんが…）。

以上、宜しければご参考ください。

■□相談者より

「詐欺罪!」また１つ、罪が増えるかもしれないのですね・・・。

　　> 事故を起こしたことに対する責任は問われますよね？）
　　
はい、おっしゃる事はよく分かります。
不動産屋が偽造をする事を知っていて、その責任を全て彼らが負うのか?　
そうでは無く偽造を知っていながら、
自分の書類を渡した私達にも責任が有ると言う事ですね。

私としては、不動産屋のやり方には反対ですし、この話はやめたいです。
しかし、主人は購入したい気持ちがあるので、諦められないみたいです。
だからこそ、私がこちらで相談したり、税務署に行ったり、
弁護士さんに相談して、主人にも納得の行くように諦めてもらえる、
きちんとした理由を探していると言う訳です。

今の私は「私文書偽造なのでは?」「銀行を騙すのでは?」と
あやふやな理由しか言えないので、もう少し頑張って見るつもりです。
今は「違法」という事しか分かっていないのですが、
私達このまま話を進めて行ったら、どうなるのだろうか?と、
その先が見えないかとても不安です。

大事になる前に(なるか、どうかは分からないけど)
なんとか、解決できたら良いです。
草柳さん、涌井さん、ご親切に色々とアドバイスをして頂き助かっています。
また、状況を報告します。

□■アドバイス：６

草柳＠RTJサポートチームです。

大切な買い物ですから、
やはりスッキリした形で話をすすめたいことと思います。
ですので、慎重にこしたことは無いですね。
今回の件は一つの方法に過ぎないと思います。
あくまでも目標はマイホーム購入ですから。

そう考えますと、再度、旦那さん名義で本当にダメなのかどうかも含めて、
幅広くあたってみると良いかも知れません。
融資に関しては、特に最近は、銀行、信販会社、団体など、
各社様々な商品を扱っており、融資基準に関してもかなりの違いがあるかと思います
（単独で銀行に話を持ちかけるのと、不動産会社提携ローンを組むのとでも、
　実質的な基準が異なることも多いです）。

そんなものも併せて調べてみるのも方法かと思います。
まだまだ大変かとは思われますが、相談者さんのご検討をお祈り申し上げます。

■□相談者より

　　> そう考えますと、再度、旦那さん名義で本当にダメなのか
　　> どうかも含めて、幅広くあたってみると良いかも知れません。

そうですよね!　それは良い方法かもしれません。
その部分にはまだ触れていなかったので、
自分で探るのも良いかもしれないです。

　　> 丸山さんのご検討をお祈り申し上げます。

はい、ありがとうございます。
毎回、ご親切にレスを頂き本当に助かりました。
悔いの残らないよう、もうちょっと調べまわって見ます。
ありがとうございました。

□■アドバイス：７

気に入った物件があった場合、なんとかして手にいれたいものです。
私も数年前新築マンションを購入しました。
やはりその時は山あり谷ありでした。でも今は買ってよかったと思っています。

さて今回のお話を拝見すると、なんとか購入したい気持ちが伝わります。
私は弁護士ではありませんが、不動産を扱っている者として
少しだけアドバイスできるとすれば「冷静になりましょう」ということです。

　　　1.なぜ、今その物件を買わないといけなのか？
　　　2.限りなくグレー（違法性の高い）な行為をしてまで、なぜ買うのか？
　　　3.なぜご主人はローンの不払いをしていたのか？何に使ったのか？
　　　4.今回の銀行融資金額は、ご主人の収入的には将来的に渡って無理ないか？
　　　5.なぜその不動産屋の担当者はそこまで無理を言うのか？客のためか？

以上のことに、明快な回答がないとやめたほうがいいです。
理由は、収入が無い人や返済事故の経歴がある人は、
常識的にローンはもとより不動産は買えません。簡単です。
常識的に見てどうかということです。
「俺は非常識な方法でもいいから手に入れる」というならそれでいいのですが、
一番怖いのは再度返済が滞ったり、変な確定申告をしちゃったりしすることです。
　（正に刑法執行の発端になる行為）

そんなに欲しいマンションであれば
だれか信頼できる人にそれを買ってもらい、しばらく賃料を払って住んで、
将来的に買受ければいいのではないかと思うのですが。これが自然な発想です。
（長谷工コーポレーション・北沢さん）

■□相談者より

北沢さんはじめまして、レスを頂きありがとうござしました。
明快な答えが出るのは1、3、4です。

2.は、まだ買うとは決めてないのですが「主人は買いたい」、
「私は買いたく無い」と答えが分かれている状態です。
私も「何でそこまで無理をするのか?」と思うのですよ・・。
不動産は「私達の為」だと言うけど
「私達の為を思うなら、怪しい行為をしてまで
　話を進めるのではなく、きっぱりと今は駄目ですよ」
と言ってくれる方が、親切だと思っているのですがね。

　　> 理由は、収入が無い人や返済事故の経歴がある人は、
　　> 常識的にローンはもとより不動産は買えません。簡単です。
　　> 常識的に見てどうかということです。

住宅を購入する事は初めてで、手続きなども知らない事ばかりでした。
だから「不動産の言う事も、この業界では常識的に使われている方法なのかな?」
とも思いましたが、偽造する事はやはり怪しいと思いました。

他の不動産屋の方にこうしてご意見を頂き、
やはりこの不動産のしている事は、
常識的に使われていない方法だと分かりました。
後、不動産屋などはその住んでいる地域の
(ココは大阪なので、府知事)認定
(大阪府知事(１)第○○○○○号←このような印)
をもらわないといけないのですよね?

今の不動産屋の会社名は、登録されてないんですよね、
名刺の下には印があり、その印で登録されているのは、
その不動産屋の支店か本店のどちらかみたいなんすよ、
このようなパターンは良くあるのですか?

手に入れた後に、何が起こるか分からないのも恐ろしい点ですね。

　　> だれか信頼できる人にそれを買ってもらい、
　　
そのような方法があるのですね、知りませんでした。
ただ、その信頼できる人はいますが、
その人に買ってもらう事はちょっと難しいかもしれないです。

□■アドバイス：８

横から、ちょっとはいりますが・・・
この話は、ちょっと、複雑ですね。書類を偽造する話ちょくちょく聞きます。
ただ、業者の一般常識ってことじゃないですが。
この公の場で、言っていいのかどうか迷っていましたが・・・

実際に、銀行に出した書類に対して、後でばれて
買主が、罰せられたという話や、税金が追徴されたって話も、
耳にしてませんから、ぶっちゃけた話が本当にどうしてでも、
喉から手が出るほど欲しいのかどうかという事です。

話を聞いてると、奥様の方は、そこまでしての購入は控えたい、
というご意見であり、旦那様は、気に入ったから
少々の危ない橋でも渡るってことでしょう。
旦那様がどういう状態で、ローンを申し込めないのか、
今の話の段階では、わかりませんが、詳しく
お聞かせいただいたら借り入れできるところがあるかもしれません。

旦那様名義でどうしても、融資できないかどうか、
お調べになる事も、一つの手だと思います。
相談者様は、大阪ということで当社も大阪にあります。
ローンが組めるかどうかアドバイスできるかもしれませんので、
色々調べてみて、又壁にぶち当たったら、お話をお聞かせください。
（不動産のサンミ・月山さん）

■□相談者より

偽造はたまに使われるのですか・・・・。

　　> 銀行は融資さえ決まれば、その後書類の内容が違っても
　　> 追求はしないと聞きました。

銀行以外から「公文書偽造」等で追及される事は無いのですか?

　　> 今の話の段階では、わかりませんが、詳しくお聞かせいただいたら
　　>借り入れできるところがあるかもしれません。

銀行によっては、旦那が「事故」でも住宅ローンを組める所があるのですか?

　　>旦那様名義でどうしても、融資できないかどうか、
　　>お調べになる事も、一つの手だと思います。

私もそうしたいのですが、どうやって調べたら良いのか分からないのです。
銀行に直接行って理由を話して聞くのでしょうか?
それとも、審査申し込み用の書類を揃えないといけないのでしょうか?

　　> 色々調べてみて、又壁にぶち当たったら、お話をお聞かせください。

ご親切にありがとうございます。何かの時は、宜しくお願い致します。

□■アドバイス：９

見て頂いています皆様。失礼します。
相談者様の現実に立ち向かう、姿。感激です。

税務署当事者への、納税義務は、第三者（誰が）払ってもＯＫです。
真摯な行為だと、私は、勝手に理解して、今まで仕事をしています。
このようなことで、困難に陥った人は、
親族、良き隣人プロが助けて下さるようです。
税務署も我々少額の件、おうむね親切です。

傍目八目、横レス。一筆のみで、スイマセン
皆様ヘ敬具

（八王子物件情報社・樫家さん）

□■アドバイス：１０

　　> 銀行以外から「公文書偽造」等で追及される事は無いのですか?
　　
今までに、それがばれたという話は、聞いたことありません。
ただし、公に出来る内容でないことは十分ご理解ください。

　　> 銀行によっては、旦那が「事故」でも住宅ローンを組める所があるのですか?

ようは、ブラックリスト、長期延滞などの、
傷がついてなければ、借り入れは出来ると思います。
現に長期延滞くらいの方なら、借り入れできるケースもありますから・・・
本人も後から、そういえば、過去にこんな事あってんけど、
よう借り入れできたなぁなんておっしゃってるお客さんもいてました(^_^;)
その時、ヒヤッとしましたが。

　　> 私もそうしたいのですが、どうやって調べたら良いのか分からないのです。
　　
まず、信用情報を見に行かれてはいかがでしょうか？
これは、本人以外見ることが出来ませんし、電話での問い合わせも不可です。
場所は、教えてくれますが。
それに、なにものっていなければ、申し込みしても大丈夫じゃないですかねぇ。
信用情報も、３つありまして、
　　　・全国銀行個人信用センター
　　　・シーアイシー
　　　・シーシービー
　　の３社あります。
上から、銀行関係・信販関係・消費者金融となります。
ここで、自分の名前にチェックが入ってるかどうか確認してみましょう。
なければ、借り入れできると思いますが。頑張ってください！！
（不動産のサンミ・月山さん）

■□相談者より

　　> ただし、公に出来る内容でないことは十分ご理解ください。
　　
私は今まで、頑として「偽造」に対して反感してましたが、
もしかしたら、何も考えずこの方法を使えば、
何も悩まずに済んだのかな・・なんて思ってしまいます。
だんだん自分の考えに自身が無くなっている状態です。

　　> ここで、自分の名前にチェックが入ってるかどうか確認してみましょう。

残念ながら、この信用情報３つとも主人の名前にチェックが入っています。

　　> 頑張ってください！！
　　
月山さん情報を頂きありがとうございます。
この先、どうなるのか本当に分かりませんが、もう少し頑張ってみますね!

■□相談内容

土地を購入したのですが、現況大木が7本生えており、
そのままでは家が建てられない状況にあります。

その為、更地渡しで購入という形で契約をし
契約前には木は根を含めて、きれいにしてくれそうです
と不動産屋から聞いてました。

契約後再度確認をしたところ
まだ解らないから待ってくれと何も連絡がきません。
まだ決済は済ませてないので、
強く木を取り去れと依頼する事は可能でしょうか。

又、契約時に水道加入金はいただけると確認して
判を押したにもかかわらず、こちらも曖昧にしてきました。

文面でないとはいえ契約時の条件として確認してるのですが、
この権利を主張する事はできないでしょうか。

□■アドバイス

通常、一般に「更地渡し」と言えば、
物件の上に建物が建っている場合に
その建物を撤去して引き渡すことを意味します。

本件のように、物件上に立木がある場合、
その他石灯籠などがある場合などは、
その所有権の帰趨を含めて契約書上に明記するのが普通です。

今回のお話ではおそらくそうした記載がないと思われますので、
水道加入金のことも含めて、業者と交渉するしかないと思います。
幸いなことに残金決裁が未了とのことですので、
粘って交渉されてはどうでしょうか。
（三菱地所・寺島さん）

■□相談内容　

初めて相談します。私の実家のことです。
実家のとなりの家（高台にある家２軒）の水道管が
実家の土地の地中を通っています。15年ほど前からだそうです。

最近、そのうちの一軒の所有者が変わり、
新所有者の方から、無償で土地を使わせてもらうのが申し訳ないので、
毎月いくらかでも支払いたいと申し出があったそうです。

いままでの所有者及び、もう一軒の方からは
なにもいただいていませんでしたが、実家としては折角の申し出なので、
初めの何年間かだけ、使用料をいただこうかと考えているようです。

今更、新所有者の方だけ有償にできるのでしょうか？　
また、できるとしたら、どういう形式で契約をしたらよいのでしょか？　
教えていただきたいと思います。どうかよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

水道を他人の敷地に通す場合は、必ず所有者の承諾が必要です。
過去(１５年前)に、実家はどのようにして承諾したのかによって変わると思います。
　　　
使用貸借契約(無料で使用させる約束をした)を締結したのか？
一時金を頂いて、以後は頂かないように賃貸借契約したのか？
もう少し、１５年前のことを詳しく教えて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

10年近く前に、契約した物件を、解約しようとしています。
ところが、敷金が０、つまり納められていないと言われました。
不幸にも、当方にも不動産管理会社にも契約書がありません。
当方は完全な紛失です。

一方、管理会社はなぜかデータ上０か月。
さらに、２度、受け継いだ物件で（以前の会社はどちらもつぶれた）
昔の契約書がありません。どこかで敷金が０となってしまったようです。

当方にも契約書がないのですが、たまたま物件紹介の図面は存在し、
そこに２か月と書いてあります。それを証拠に、１週間以上話し合い、
中をとって１か月分の敷金があったと見なそう、と管理会社は申し出てきました。

この申し出は妥当でしょうか。

□■アドバイス

　　・以前の管理会社が２件も倒産している事
　　・敷金の引継ぎがされていなかったと思われる

を考えると貴方の敷金は多分、
１件目か２件目の管理会社に食われてしまったのでしょう。
つまり、今の管理会社ではなくて、
倒産した前２件の管理会社の責任が大きいと思います。

貴方が契約書を紛失した事、当時の領収書を保存してなかった事を
考えると、管理会社の申し出は妥当だと私は思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

参考になりました。ありがとうございます。

■□相談内容　

中古住宅を購入する事になり、手付金を払い
銀行へローンの申し込みをしに行きました。
すると銀行から電話があり
「増築部分が未登記なので登記費用が数十万円かかります」
と言われました。

登記をみると売り主は昨年中古で購入したようで、
増築部分は明らかに現売り主以前の家主が建てたもののようです。
しかし、今現在の登記には記録されていないのです。
この登記は売り主がやらなければならなかったものでは無いのでしょうか？

その他の事（下水工事の支払が残っていた）もあり、
売り主へも不動産業者にも不信感を抱き、
購入を止める方向に気持ちが傾いているのですが、
手付金を戻す事は出来なのでしょうか？（登記の問題などで）

よろしくおねがいします。

□■アドバイス

　　> 増築部分が未登記なので登記費用が数十万円かかります
表示保存だけではなくて、抵当権の設定費用も含まれていませんか？

　　> この登記は売り主がやらなければならなかったものでは無いのでしょうか？
確かに、表示の登記については義務付けられていますが、
この場合は増築をした人になりますので、売主以前の方になると思います。
登記して無い物件の売買は時々行われます。契約前の説明の問題だと思います。

　　> 手付金を戻す事は出来なのでしょうか？（登記の問題などで）
手附金を支払ったと言う事は契約が済んでいると言う事でしょうか？
未登記部分が有る事とか、下水道の工事負担とか、
重要事項の説明に明記されていなかったのですか？
本当だとすれば業法違反になると思います。

業者と交渉して揉める様であれば、

　　　１、業界団体の無料相談
　　　２、消費者団体
　　　３、行政(都道府県)の担当部署

の順で相談なされば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

先日、某不動産屋で
土地の売却の打診をしたところ、査定額を頂きました。
そして
「その差定額にて新聞に広告を掲載し、広告費用を徴収する」
と連絡がありました。

しかし、査定額は信じられないほどの高額で
(5年前に別の会社に頼んだときの額の5倍）
本気で売買を成立させる気があるのか、
あるいは広告料徴収の際に中間マージンを取り、
それで生計を立てているのではと勘繰ってしまいます。

ちなみにその会社はこちらの所有物件についてすでに調査済で、
はがきを数ヶ月毎に送ってきていました。
ですから名前を告げるだけで、すぐ査定額が出てきたのです。

このような手法は怪しくないのでしょうか。教えて下さい。

□■アドバイス

仲介手数料とは別に、
　「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額」
を受領する事は違法では有りません。
広告は実費であるのが原則です。
然し、広告媒体によって、かなり差がありますので、
よく広告媒体と広告の内容を検討する必要があると思います。
新聞でも、その広告記事の大きさや配布の範囲により
かなり差がありますので、金額の高い安いは、一概には言えません。
もし、貴方が納得出来ないのであれば断れば良いだけです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。
その費用については、先方に問い合わせてみます。
後は、査定額の高さですね。売主が言うのも変ですが、
高いと話にならないのでは、と考えてます。
仲介手数料はもちろん多いほうが良いでしょうけど。

■□相談内容　

借入金を返済して抵当権をはずしたいのですが、
費用をできるだけ安くあげたいので
自分で法務局に申請したいとおもっております。
どのようにすればよいでしょうか。

国民金融公庫で借りました。
平成14年10月に購入したマンションです。3月3日が返済日です。

□■アドバイス

私も15年前に自分で抹消登記をした事があります。

ローンを全額返済後、抵当権者（国民金融公庫）から
抵当権設定契約証書（登記済証）・委任状・印鑑証明・資格証明を受け取って、
ご自身で抵当権抹消登記申請書を作り法務局へ提出します。

登記申請書は法務局にひな形が置いてありますのでそれを参考に作ります。
詳細は最寄りの法務局の登記相談コーナーでお尋ね下さい。
結構親切に教えてくれます。
（アットホーム・香川さん）

■□相談内容　

所有のマンションについて質問が２つあります。
所有のマンション(401号室、10Fの4階,築15年)の隣部屋402号室を購入し、
部屋を仕切っているブロック壁を抜いてドアをつけようとしています。
上の階に住む友人がそうしているので、マネしているわけです。

しかし、業者から
　「壁は共有部分であり、マンション所有者の許可、
　　なつ印がいります。これは安全性、強度などが関与していますので」

といわれました。友人は、
　「３年前に、業者からなにも言われず、
　　壁が共有部分であることを知らずに、抜いてドアを作ってしまった」

と言っています。「どうしよう？」と心配しています。

そこで、質問です。
　　　１、何割の所有者の許可がいるのでしょうか？
　　　２、友人は罰せられるのですか？　壁を埋めれば問題ないでしょうか？
　　　　　もし、このまま、使いつづけたら法律上はどうなりますか？

□■アドバイス：１

まず業者さんのおっしゃっている事は正しいと思われます。
　（１）に関して
　　　　共用部分の変更なので４分の３の賛成が必要です。
　　　　詳しくはこちらをご参照されると良いと思います。

　　　　　日本マンションネットワークさん（ http://www.n-mansion.net/ ）の、
　　　　　以下のページ
　　　　　　 http://www.n-mansion.net/youten.htm

　（２）に関して
　　　　一番気になるのは強度だと思います。
　　　　知らないとは言え、勝手に行ってしまった事をまずは詫びて
　　　　対処方法をご相談なさっては如何でしょうか？

（藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

古いマンションの場合には、よく見かけるケースです。
ですが、管理規約の違反となりますので、
管理組合への謝罪と回復工事を実施することになります。
また、購入時に仲介業者がいて、「壁をぶち抜く」ことを告げた場合は、
仲介会社に損害賠償責任があります。
（長谷工コーポレーション・北沢さん）

■□相談内容　　
　
私は業者ですが、この度約8年住んでいた3ＤＫのマンションを解約した方より
畳代、クロス代を中間マージンを搾取したとの事で警察に訴えると言われています。

契約書には畳、クロスは借主負担と明記してありますが、
クロスは30％大家さん負担です。
畳は一畳7000円(表裏)クロス平米1100円で請求しています。
畳は5500円クロスは1000円ですが領収書はこちらの会社宛で
その差額は紹介料として当社が出しています。

その方は畳屋さんも内装業者もグルで二重帳簿で詐欺に当たると言います。
そしてじかに大家さん畳屋さん内装業者に接触して皆さんが困っています。

私としては説明不足を認めまして結局全額返還致しますが、
詐欺とか泥棒呼ばわりされて、今後の仕事に支障があり頭を痛めています。

30年も管理料も頂かず頑張って来たのですが皆様はどう思われますか？

□■アドバイス：１

当社の場合はお客様から工事を一式で請負
（高額な工事の場合は請負契約を結びます）をします
ですから当社から請求(領収書発行）しております。
それぞれの内装業者は当社に請求がきます。
当然、当社のマージンをのせてお客様に請求しております。

3ＤＫのマンションを解約した方の理屈が通るならば、
いまの工務店は全社詐欺師ですね。職方と材料の手配をするだけですから、
多かれ少なかれ今回のことと同じだと思います。
商売の基本ですよね、仕入れて、利益をのせて販売する。

しかし、相談者さんのやり方と自分のやり方とでは結果が同じでも、
どちらがお客様の疑問がなく支払うかわかりますよね。
（ネスト・古屋さん）

□■アドバイス：２

フルヤさん方法も良いと思います。当社も建設業の免許がある為、
自社で受ける場合も有りますが、利益が低い小さな修理の場合には、
紹介料としてバックマージンを頂く場合も有ります。

つまり、請求書や領収書は、お客様と業者に直接やり取りして頂いて、
清算後に、業者から５％～１５％の紹介料を頂きます。
　　(これは、その都度業者と話し合います)
当然、当社はバックの分の領収書を業者に対して発行しています。

それと、詐欺に当たる事は無いと思います。
フルヤさんの言うとおり、そんな事を言ったら、
建設土木業の元受業者はほとんど詐欺になってしまいます。

工事の単価が高いので値引きしてくれと言うのなら理解できますが、
詐欺で訴えると言うのは変ですね？
詐欺と言うのは刑法犯でしょ？警察に訴えるのですか？
警察も相手にしないと思いますけど？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

御二人の早速のご連絡有難うございます。
ひとまず大家さんに被害が行かない様に
敷金は全額返還してその後の対応をしたいと思います。
例えばクリーニング代(かなりひどい状態でした)クロスの破れた部分など
請求したいと考えています。

都内の警察署に言いに行ったらそれは詐欺に当たると
返事をもらっているとの事でした・・・。嘘だと思いますが。

もし貰えない場合は勉強料で泣きます。
今後の為に契約書に負担部分を経過に応じて
解り易く図表にして明記する事にしました。
又退去の時は委任状をもらう様にします。
真面目に仕事しているのに刑事告発などとんでも無いことです！
反対にこちらが名誉毀損で告訴したい位です。

>>>その後

本日警察に確認を取りました。そのような回答を出していないとの事です。
弁護士　都庁住宅局　協会団体　におきましても
当社が依頼した内装業者の帳票類の提示閲覧は
借主に権限がなくあくまでも当社と借主との問題であり、
提示閲覧は必要無しとの事でした。

それでも今回各々業者を回って税務署、警察に告訴すると言う
元借主のような人がいますので皆様もお気をつけてください。
災難でしたが勉強になりました。

□■アドバイス：３

相談者さん、本当に大変でしたね。
私も最近、いきさつはちょっと違いますが、
同じように詐欺師呼ばわりされました。ご心境よくわかります。
それで、宅建協会の顧問弁護士に相談に行ったんですが、
まったく心配する必要はないと励まされました。
その時教えて頂いたのですが、名誉毀損というか、
誣告罪（ぶこくざい）というのがあるらしいですね。
（グリーンランド・川尻さん）

■□相談内容　

平成７年にビルの１階と地下１階を借り、事業所を開きました。
　　
契約書の上では１階は事務所、地下は倉庫兼作業場となっています。
１階の事務所部分が手狭になったため、
平成１０年に大家さんと現状復帰の覚え書を交わした上、
当方の負担で地下部分に間仕切りとドア、エアコンを設置して
事務机３個を置けるスペースを作りました。

その後の契約更新では賃料は従来のままでした。
今回３月の契約更新にあたり、突然賃料の大幅なアップを提示されました
（41.7万→48万）。

理由としては、
　　「従来は１階部分は坪単価1.1万、
　　　地下は倉庫のため坪0.7万の計算をしていたが、
　　　地下に事務スペースを設置した以上、
　　　１階と同じ坪単価を適用する」
というのです。

当方とすれば、
　　「原契約書上では用途と坪単価によって
　　　賃料を設定するという規定がないこと」
　　「設置工事の合意の際に大家さんも地下部分に事務スペースを作ること
　　　を知っており、その後の更新も従来と同じ額であったこと」
から今回の申し出に大変驚いています。

設置工事の負担、現状復帰の義務はすべて当方が負い、
変更も事前の了解は得ていたにも関わらず、
用途が変わったからという理由で賃料をあげるのは納得できません。

契約書には賃料改定は、
　　　（１）諸物価の変動、公租公課の増徴、
　　　　　　付近の土地建物賃貸借条件の変動を勘案する。
　　　（２）清掃費・諸施設の維持・管理・保守に要する諸経費等を勘案する

とあるのみです。

わたしたちは大家さんの申し出の通りの
新賃料を払わなければならないのでしょうか？

□■アドバイス：１

地下の改装費用の造作買取請求権の問題と合わせて考えるべきだと思います。
　　
契約を終了して物件を返還する時の問題ではありますが、
大家が承諾して改装した場合には最近は良くクローズアップされています。

内容は、
　　家主の了解を得て建物に付加した畳、建具その他の造作があるときは、
　　借家人は借家契約が終了した場合に、家主に対して時価で
　　その造作を買い取るよう請求することが出来る。
　　又、借家人が家主より買い受けた造作も同様である。
　　但し、任意規定であり特約で造作買取請求権を排除する事は認められる。
　と言う規定です。

家賃の交渉するときに、間仕切りとドア、エアコンの
造作買取請求権の排除をするのか、認めるのかによっても交渉は変わります。

本来は倉庫としての契約ですから、目的変更になりますので、
家賃の値上げを言ってくるのは仕方ないと思います。
　　
然し、貴方が負担して改装した
造作の負担費(減価償却を考慮)の価格にもよりますが、
造作買取請求権を排除するので有れば、
それを理由に値上げをしないように交渉できると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、ありがとうございます。
もしよろしかったら、さらにご質問させてください。

まず、買取請求権については、造作設備設置の際に
交わした覚書では、私たちは造作買取請求権は有しない
となっており、原状回復の責任があるのみです。

私たちにとって不可解なのは、
造作設備設置後に行われた契約更新時には、
今回のような目的変更と賃料の関係についての話はなく、
今になってそれが言われることです。家主さんが今になって
それを言われることに正当性はあるのでしょうか。

倉庫としての使用ですが、元の契約では「倉庫兼作業所」となっており、
現在も大半のスペースをその目的で使っています。
新たに持ち込んだのは事務机３個とコピー機のみで、
用途とすればほとんど作業用であり私たちの困惑もそこにあります。

認識の違いと言われればそれまでなので、
いっそ、それらを撤去してしまうことも考えていますが、
そうすれば「事務室への目的変更」という家主さんの言い分を
退けることはできるのでしょうか？

□■アドバイス：２

家賃の変更は、大家と賃借人の間で協議されるのが一般的であり、
大家が一方的に家賃値上げは出来ません。
　(そんな事になったら、安心して借りる事ができなくなってしまいます)

貴方の説明を見ると(実際は大家の言い分も聞かないとはっきりはしませが？)
用途目的の変更というほどの事も無いと思います。

造作設備等の設置費用は、賃借人が負担していますし、
造作買取請求権の排除もされていて、さらに原状回復義務もある。
又、作設備設置後に行われた契約更新時には、
今回のような目的変更と賃料の関係についての話はなかった。

それらの事情を考えると、
大家の一方的な値上げには応じる必要は無いと思います。
この不景気な世の中ですから、(近隣の家賃と比較して不相応な場合を除いて)
大家さんに値上げしないようにお願いしてみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご丁寧な回答、ありがとうございました。
さっそく、お願いしてみるつもりです。
なにかあったら、また相談させていただきます。

■□相談内容　

現在社宅に住んでおり２、３年後には社宅をでなければならない状態です。

第一希望は周辺に土地を購入し叔父が建設会社を経営しているので、
建物をお願いしようと考えています。

近所の不動産へ伺ったのですが、２５坪ぐらいの土地はなかなかでないらしく、
相手にしてもらえませんでした。唯一大手駅前の会社ですと
ＦＡＸなど頂けるのですが、建物付きばかりでした。

住宅土地は、広告に出ないうちに売れてしまうなど素人には購入は難しいのでしょうか？
　　
沢山物件を扱っている不動産などあるのでしょうか？
なにか良い方法があれば教えていただければ幸いです。

□■アドバイス

ご相談の件ですが、地域がどこであれ「情報が無い！」という事は無いと思います。
しかし、土地探しは新築一戸建や中古一戸建、マンションなどに比べて
色々な意味で難しく時間がかかる事も確かではあります。

ついては、何社か声をかけて信頼出来そうな窓口を探す事から始めては如何でしょうか？
今のようなネット時代、情報格差はそんなに無いと思います。
それより親身に動いてくれるかどうか？の方が重要でしょう。

その上で、希望条件や動機等をお伝えし良い方法のアドバイスを求めると良いと思います。
ご相談内容次第では古屋付きの中古一戸建でも対応出来るかもしれません。
（藤原浩行さん）

■□相談者より

さっそくのアドバイスありがとうございました。
前向きに始めてみようと思います。

■□相談内容　

当方リゾ－ト地で宿泊業を営み
敷地の土地50坪を隣の宿泊業の方に駐車場として
（車6～7台分）賃貸契約を結び毎月1万円頂いています。

当時隣の客の車の置く場所が当初の計画より少なく困っていたので、
お人よしの主人は「どうぞ」っと
10年前に隣接している50坪の土地は土のままでしたが
（無料で5年程使わせてあげていました）、
しかしこのままずるずる当然のように使っているのも後々良くないし
隣からコンクリ－トできちんとしてくれと言われ、
本来当方はこの工事にお金はかけたくなかったが
同業者で同じ日に同じ会社で開業したので
人のいい主人は100万ほどかけました。

しかしここにきてかなり地盤沈下しコンクリ－トが10ｃｍほど落ち（1台分）、
もし何らかで駐車している車に何かあったら当方に文句を言いかねないし、
この為にもう工事費をかけることは出来ない場合、
契約書をもう一度かわし治した方がいいのか、
この点どういう風にしたらいいか悩んでいます。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

本当にご主人は人が良いと思います。
一年で１２万の賃借料の駐車場に１００万をかけたのですか？
(それ以前の５年間は無料！？)

地盤沈下した１台分はパイロン等で使えないようにして、
今まで格安(多分)で貸していたのですから、
賃料は据え置き(１万)のままで、契約を新たに締結したら如何でしょうか？

１台分減っても、５台駐車で１台当たり２０００円は高く無いと思いますが？
近隣の駐車場の相場はどうなのですか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のお返事ありがとうございます。
4月の更新時に地盤沈下部分についての記載をいれて
新たに賃貸契約をするよう主人に話します。

5年間好意で無料で駐車させてあげ、
今度は「コンクリ－トできちんと作ってくれ」と、
隣人が駐車場を作る業者を自分で連れてきたり、
常識では考えられない事をするのに、
月1万は本当に誰が聞いてもお人よしその者だと思います。

沈下により何かあったらこちらの好意は多分全く解さないで、
賠償請求をしてくる感じの隣人なので一人気をもんでおりました。

■□相談内容　

土地（５区画のうちの１）を買って
条件付でその不動産屋でツーバイフォーの家を建てました。

点検について１・２年点検ということで来ましたが、不具合ないですか？って聞いて
不動産屋が自ら屋根や床下などプロが見ないとわからないところはまったくみません。
素人の点検と同じです。1区画で浴室下配管の水漏れ、
もう一区画の物件では屋根から水漏れあり。不安でたまりません。

点検義務については、契約上点検の項目まで明記してませんので
やむをえないのでしょうか？　どう自衛していけばいいのでしょうか？

□■アドバイス：１

　>1区画で浴室下配管の水漏れ、もう一区画の物件では屋根から水漏れあり

との事ですが、
その時の業者はきちんと対応したのでしょうか？はっきり言いますと、
建設業はクレーム産業と言われている位、クレームの多い業種です。
　　
不安と思うのでは無く、不具合を発見したら早く業者に連絡をして
早く修理をして頂く様にして下さい。

１・２年点検は業者によって違いがあるとは思いますが、
住宅の場合は、建物の主要構造部分の点検と言うよりは、
目に見える部分、特に建具調整等を行う場合が多いと思います。

又、住宅性能保証制度がありますが、詳しいことは下記ＵＲＬを参考にして下さい。

　　（財）住宅保証機構さんのホームページ　http://www.ohw.or.jp/

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

当社でも、建売はしておりますが、はっきり言って
人間が作るもの機械が作ったように完璧は、ありません。
ですから、膨大な数の建売の中で、
クレームがいくつか出るのは、やむをえない事です。

ただ、不動産業者、工事責任者が色々とチェックをして、
クレームを限りなく少なくしていく。
逆に、それでも、クレームが出た場合、それにちゃんと対処していき、
お客様に信用していただく。この努力だけは、惜しみません。

今回のような点検の場合、まず床下を点検するのは、難しいでしょうし、
天井裏を見ることも同じだと思います。
床や天井に穴を開けてみることなんて、できませんから…。
（点検口などをあらかじめ設置していれば別）
逆に、不具合ないですか？等と訪問してくれる業者さんは、
逆に良心的だと思います。見に来てくれない業者の方が、多いでしょうから…。

自衛方法は、雨漏り、配管からの水漏れを見つけた場合（その他もろもろも）、
早急に業者さんに連絡を取って対処してもらう、これ以外ないんじゃないでしょうか？

今後、実際に何かのクレームがあって、業者が対処してくれない等あれば、
また、その時にもご相談に乗りますよ。
（不動産のサンミ・月山さん）

□■アドバイス：３

通常の住宅であれば、屋根裏や床下も必ず入れるようになっているはずですよ
（例えば１階の和室の畳の下とか、２階のトイレの上にでも点検口があるはずです）。

どうしても心配であれば、汚れてもいい格好をして懐中電灯を持って
自分で入って確認するのが一番早いと思います。
　　
壁からの水漏れだけは壁をはがすしかないので難しいですが、
屋根と床下程度であれば、簡単に出来ます。
（三菱地所・寺島さん）

■□相談者より

ご教授いただきありがとうございました。　
値段が車の１０倍以上するのに誠にびっくりする次第です。

私の場合は、２年点検までで後はクレーム待ちとのことです。
対応していただける不動産屋ではありますが、
未然に予防するという観点ではないとのことですね。
また、東海地震の強化地域内なので
地震に強いツーバイフォーという売りで建てたんですが、
屋根は耐震措置されていないとのことで愕然ともしております。

日本では、いったい家の価値というものを
何だと考えているのでしょうか？疑問を持つ次第です。

□■アドバイス：４

日本人ユーザーの住宅に関する考え方の問題もあります。
以前にこの相談コーナーとは別に、
メンバー(業界関係)の不動産ＭＬでも話題になりました。

そもそも、日本では建物、特に居住用の木造住宅に関しては、
購入後に手を入れるユーザーが少なすぎるのです。
　　
アメリカでは、中古住宅を購入して、
日本で言う日曜大工仕事を一生懸命して、建物の付加価値を上げる
と言う考え方が有ります。建物は、ユーザー自身が手をかけてやるものだ
と言う考え方がしっかりしているのです。
購入時に自分が気に入った建物をたてるのは、当然ですし、
建売等の場合でも、気に入らない部分は、自分で直します。
最低でも、屋根の補修、壁の補修はユーザーが自分でする場合が多く、
配管等も自分で修理するユーザーが多い様です。

相談者さんの言う事も理解できますが、
自分で自分の家をしっかり見て、クレームは早く業者に連絡して
対応して頂く、経年変化で傷んだ箇所は自分で早く補修する。
家をもっと大事にするユーザーが増えれば、
業者ももっと家を真剣に建てると思います。

屋根の耐震措置も、はっきり言って、購入者がチェックすべき問題でしょう。
希望があればオプション工事をやって頂くべきだと思います。
業者は、コストとの関係で、どうしても削るところは、削ってしまいます。
違法建築では無いはずですから、業者を責める事は難しいでしょう。
(ツーバイフォーが在来工法に比較して地震に強いのは間違い無いと思います)

建物は、特にこの不景気で安い価格のものが増加しています。
表面の便利さだけを重視して、
３０～４０年くらいしか使えない住宅が増加している状況では、
日本の家の価値は益々下がって行く様な気がします。
購入者自身による、建物の選び方がより重視されると思います。

　※今の公庫仕様や建築基準法では、
　　丈夫で長持ちする家には程遠いと思いますし、
　　家としての必要最低限の仕様だと思います。

（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

特約条項に、
　　「この契約が終了し、本件建物を明け渡す時は、
　　　乙は自己の費用をもって遅滞なく、自然摩耗と認めがたい破損、汚損
　　（例：天井、壁に穴を開ける、落書きをする、タバコ等によるクロス張替え等）
　　　箇所を修繕する等、原状回復の処置をとらなくてはならない。
　　　前項にかかわらず、畳の張替え、襖の張替え、室内の消毒、
　　　室内クリーニングの費用は、乙の負担とする。」
　　
と書かれてあります。
解約時には畳の張替えには応じなければならないのでしょうか？
れとも、この契約自体が無効なのでしょうか？教えてください。

□■アドバイス：１

借主は、善良な管理注意義務があるわけで
故意、過失による汚損、棄損は借主の自己負担ですが、
自然摩耗(自然損耗）は、貸主負担と考えるべきでしょう。

不動産推進機構刊行の書物によれば、
貸主が負担すべきと考えられるものには、
経年経過・自然損耗・通常使用によるものと考えられるもので

　　　1.畳の張替え、（次の入居者の確保のグレ－ドUP）
　　　2.室内クリーニング（クリ－ニングで除去出来る程度のもの）
　　　3.消毒（TV・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ）

と有ります。
したがって相談者の考えている様に無効では無いかと考えられます。

「原状回復」とは、賃貸借を原状に回復させ、
完全に入居時の状態に戻すということではありません。
　　
借主が借りていた居室を、契約の定められた方法に従い使用し、
また、社会通念上、
通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、
仮に使用開始時の状態より悪くなっていたとしても、借主は、
借りていた居室をそのまま貸主に返還すればよいとするのが判例や、通説です。
（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

この場合の契約書の読み方は
原状回復とは別に畳の張替え等を借主が行わなければならいように読めます。
　　
原状回復とは別に明記してある場合の判例はどうなのでしょうか？
（ツナシマ商事・石原さん）

□■アドバイス：３

判例といっても事例判断がたくさんあるだけかと思いますが、
この特約がある、そしてご指摘の読み方ができるからといって
直ちに賃借人に畳の張り替え等の義務が発生することはないと解されます。
この条項が原状回復義務に関する特約で
あることは否定できないのではないでしょうか。

契約上、特に賃借人に
こうした義務を負担させるべき特段の事情（賃料が著しく低廉とか新築とか）
が認められなければそう解さざるを得ないと思います。

あとは、自然損耗は原状回復義務の範囲に含まれないという大原則をもとに、
こうした特約の定めや賃料額等諸々の事情を総合考慮して
賃借人に一方的に不利な条項か否か（無効か否か）を判断することになるでしょうが、
一般的にはこの特約は無効だと思います。

まぁ、無効となるとしても、あとは敷金と畳の張り替え費用等との相殺
という主張（返還額が少なかったという場合ですか）がでたときに、
これを訴訟で争うことの費用対効果の問題というのが実務的な考え方でしょうか。

原状回復義務に関しては
最近議論が特に活発であり、裁判実務の動向は面白いです。
（菊地綜合法律事務所・伊藤さん）

□■アドバイス：４

皆さんの返答のとおりでしょう。然し、契約書に特約が有ると言う事は、
契約時に一応納得して契約した訳ですから、契約自体は成立しています。

特約が無効であると認めて、
不動産業者があっさりと引き下がってくれれば良いのですが、
若し、不動産業者と揉める場合は、業界団体や行政の無料相談に相談する。
消費者団体等に相談する。又は、少額訴訟等の民事訴訟を行う必要があります。

まずは、その不動産業者と良く交渉してみて下さい。

（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

家賃の事でご相談があってこちらに参りました。
私のカレの以前住んでいたアパートの家賃の事です。
　　
昨年の５月に転居しているんですが、家賃を自動引き落としにしていたらしく、
転居してから年末まで引き落としが継続になっていて、
３０万円近く払っていた事になります。
カレが通帳記帳していなかったこともあり、気付くのが遅れてしまい、
年末に不動産屋に電話したところ連絡がつかなかったんです。
　　
何か返却してもらえる手立ては無いものでしょうか？
どなたかいい方法をご存知でしたら教えて下さい。お願いします。

□■アドバイス：１

まずは当時部屋を借りた際窓口だった不動産会社を訪ね、
事情を説明して返してもらえるよう交渉してみては如何でしょうか？
ひょっとしたら事態を把握しているも、連絡先がわからず
未処理のままになっているのかもしれません？
(藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

家賃が引き落とされていたと言う事ですが、
退去時の立会いは大家か不動産屋が立ち会ったのでしょうか？
(立ち会わずに退去したと言う事はないですよね)

不動産会社と連絡が取れないと言う事は、
不動産会社が無くなったと言う事ですか？　
又、大家とは連絡がとれないのでしょうか？
　(契約書が残っていれば、連絡先がわかると思います)

基本的にきちんと退去の連絡をして立ち会をしたものとします。
まず、大家に電話連絡をして、返還の請求をしてみてください。
大家と連絡が取れない場合は、
大家と不動産業者の両方に文書による家賃の返還を請求して下さい。

それで、反応がないようであれば、
司法書士か弁護士にお願いして、内容証明による請求を出して下さい。

貴女の言うとおりで有れば、多分この位の対応で返還されると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

真剣に困り果てています。どうかよろしくお願いします。

私は文化住宅を賃貸し、そこで事務所を営んでいるのですが、
先日天井から尿が降ってきました。
そして、事務所に置いてある商品や私の私物など
数多くのものを汚染されまして、私の顔にもかかりました。

大家さんに話したところ、
階上の住人を紹介した不動産屋さんがいらして部屋を開けてくださったんですが、
部屋中には尿のにおいが立ち込めておりました。
恐らく一度や二度の排泄によるものではないと思われます。
聞くと、普段から介護を受けている身で、前日に酒を飲み、
立てなくなってその場で排泄し続けたようなのです。

当事務所の被害総額は４０万円ほどになります。
それに、私の顔に他人の排泄物がかかったということにも
非常に大きなショックを受けております。
ところが、階上の住人はお年寄りで年金生活をしており、
とてもわれわれの要求する補償に応えるような能力はありません。

しかも「小便が下の部屋に漏るような家が悪い。」とまったく悪びれない上に、
「やかんの水をこぼした」など言い逃れをし、様々な悪態を吐く始末で話になりません。

階上の住人を大家さんに紹介した不動産屋さんは
「大家さんと話をしてくれ」の一点張りで要領をえません。
そして、一番やっかいなのは
大家さんが事務所と家の両方の大家さんなんです。
なんとか補償してもらっても、気まずくなるのはどうしてもどうしても避けたいんです。

泣き寝入りするには、
４０万円という額は今のわれわれにとって、とんでもなく痛い金額です。
裁判するような費用も時間もありません。
一体我々はどこからどのように補償してもらえばよいのでしょうか。
どうかお助けください。お願いします。

□■アドバイス

まず、根本的な事ですが、被害の写真はとってあるのでしょうか？　
それと、大家や不動産業者には、被害状況を見て確認して貰ってあるのでしょうか？
　(文面からすると確認している様ですが？)

家財保険で水濡れ事故として賠償して頂くのが手っ取り早いとは思いますが、
今後の事を考えると出来れば上の階の住人に対して、
何らかの対応をして欲しいのは当然だと考えられます。

さて、大家は上の階の部屋の中の様子をみているとの事ですが、
大家が自分の建物の中で排泄され、
平気でいるのもちょっと変な感じがするのですが？
　　
それと、契約時には連帯保証人が必ずいるはずです。
もし、大家や不動産業者が被害状況を確認している場合、
幾ら年金生活の年寄りであっても、連帯保証人に連絡をして、
何らかの対応をするのが普通だと思います。

大家や不動産業者に連帯保証人と連絡をとるように言ってみては如何でしょう。
それと、このような被害に合われた場合は
大家や不動産業者に遠慮する必要は無いと思います。

　　※連帯保証人は本人と同等に取り扱われ、本人と同等の責任を負う保証人です。

家財保険による賠償の請求は当然の事として、介護の必要な年寄りを
介護者を付けずに入居させた、不動産業者や大家による謝罪
(大家と揉めたくないのであれば不動産業者による謝罪)、
そして、連帯保証人を含めた中での上の階の住人の退去を求めたら如何でしょうか？

(家財保険に入っていない場合は、当然連帯保証人に対して
　損害賠償を求めるべきだと思います)

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

具体的な回答をありがとうございました。
涌井さんのアドバイスをもとに不動産屋さんと相談してみます。
本当にありがとうございました。

■□相談内容　

私はビルの一階のテナントで5年前から飲食店を経営してるものですが、
更新料のことで疑問を感じたので投稿しました。
　　
私は自営業に関してはまったくの素人でしたので、開業時は
飲食店コンサルタントにテナントの契約なども任せておりました。

問題は、オープンして二年目の終わりに
不動産から二年毎の更新料の請求（家賃一か月分）があったことです。
その時点で私は始めてそのようなものがあったと分かりましたが、
契約書に記してあり、なおかつ代理人といえども
サインをしてある以上、支払わなければいけないと思い払いましたが、
再契約内容に再度更新料が記載してありましたが、
内容に不服でしたのでサインしませんでした。

それから2年たち、再度更新料の請求がきております。
私はできるなら更新料なし、それができなければ減額と考えておりますが、
不動産はできないの一本張り。
「更新料を払わなければ敷金から引く」といっております。
通常更新料は必ず払わなければいけないものなのでしょうか？

□■アドバイス

最初にご希望の答えとは違うかも知れない事をお許し下さい。

更新料は、賃貸人と賃借人の話し合いで決められます。
これは、地域やビルによって変わります。
必ず払わなければいけないと言う性格のものでは有りませんが、
契約時に、賃貸人に払わなければ貸さないと言われれば、
支払うのが当然でしょう。
　　(最初の契約時に交渉すべき問題です)

契約書に２年に一度、
１ケ月分の更新料を支払うと明記されているのであれば、
契約時に相談者さんは承諾して契約したと言う事になります。
つまり、契約時に１ケ月分の更新料を支払う事を、
相談者さんは約束したと言う事になります。

契約書に明記されていない更新料を請求されたり、
高すぎると言うのであれば問題があると思いますが、
家賃の１ケ月分と言うのは、常識の範囲内だと思います。
このまま、放置すれば賃貸人から内容証明が届く可能性もあります。
この程度の事で(すみません　m(_ _)m　)揉めるのはあまり感心しません。

又、再契約書にサインしなかったと言う事は、
借りている事自体に問題があると思いますが、
この点については詳しい事情が解りませんので、意見は差し控えます。

追加です。代理人が契約したとの事ですが
代理人と相談者の信頼関係の問題になるかも知れませんが、
代理人委託契約書なり、代理人委任状等の書類を作成した上で、
賃貸借契約の代理人をお願いしたと思います。
　　(不動産会社等からの確認も有ったと思います)
　　
代理人は本人と同等とみなされますので、
相談者さんが、更新料の事を知らなかったと言う事も、
あまり説得力は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

丁寧なご回答ありがとうございます。
私もあまり知識がありませんでしたので改めて勉強になりました。
後日、不動産との話し合いがありますが、
双方納得できるよう折り合いをつけるつもりです。

■□相談内容　

２月１日より駐車場を借りまして、２日ほど駐車したところ
２日ともハトの糞につけられ、不動産に苦情を言ったところ、

契約した後での区画変更には手数料が3000円かかります。
と言われたのですが。。。

このような場合には、手数料を支払うべきなのでしょうか？
契約書等を確認したのですが、このような場合についてのことは
何も書かれてませんでした。お手数ですがよろしくお願いします。

□■アドバイス

あくまでも私の推測ですが、
新規の契約書作成の事務費と言う事ではないかと思います。
既存の契約書の訂正をすれば、
（区画の訂正だけ）手数料は必要ないと思います。

その業者さんに良くお願いをしてみては如何でしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

借地契約期間中に借地の一部を増改築し、
その際承諾料として支払をしました。
更新時に更新料を請求されておりますが、
増改築の際の承諾料は控除を希望しております。
承諾料とは、単なる承諾した事の代金なのでしょうか？
増改築の際、借地設定の延長はされないのでしょうか？
教えてください。

なお、契約書内容には、増改築禁止などの記載はございません。
また、増築した際の承諾料に次回更新時のことについても記載は、ございません。

□■アドバイス：１

具体的な内容が解りませんが、増改築の承諾料については、
賃借人と賃貸人の話し合いによって決めるべきだと思います。
借地設定の期間延長、次回更新時のこと等も話し合いで決めて、
きちんと契約書を作成しておくべきだと思います。
　　
一般的には、建物の朽廃による改築等では、
それまでの期間が長くなることにより、借地権の権利が強くなると考えられます。
つまり期間延長されたと考えるのが一般的で、
２０年間程度の延長が多い様ですが、やはり契約書に明記しておくべきだと思います。
又、承諾料は借地権価格の３％程度の場合が多いということです。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速の返信有難うございます。
1982年に更新料を慣習により支払い、
その後1991年借地の一部のアパートを増改築をしました。
その際、承諾料として330万円支払ました。
　　
2002年に２０年目に更新料の支払を要求されましたが、
全体では約８０坪ほどあり、その一部（増改築した約３０坪）は、
承諾料として1991年に支払をしております。

一部の借地設定の延長をしても仕方がないので、
今回の更新料の際控除を希望しております。
　　
承諾料支払の際も、覚書がありますが、次回更新料の明記はありませんでした。
借地の一部を延長などできるのでしょうか？
道義的に２０年で約750万も支払わなければならないのでしょうか？

　　　1982年　更新時期　410万
　　　1991年　増改築時　330万
　　　2002年　更新時期　430万　←請求金額

よろしくお願い致します。

□■アドバイス：２

今回のご相談は、増改築の承諾料と言うより、
更新料についてのご相談だと思いますので、
更新料についての考え方を言います。

まず、貸主が更新料を法的に請求する権利はありません。過去に
一回借地権価格の３％に当たる更新料を支払えという判決がでておりますが、
これは上告され高裁で否決されました。つまり法律的には
地主は裁判所に支払えといって、法的に請求をすることが出来ないわけです。

あくまで、慣習として更新料があると言う事です。
正当事由があるので借地を返して欲しいが、
更新料を支払ってくれれば続けて貸しても良いとか、
権利金をもらってない場合に更新料を権利金の一部として支払ってくれとか、
色々な理由を付けてきたものが、慣行として定着してきた傾向がある様です。

とはいうものの長期に賃貸借関係は続きますので、
裁判所迄いって争うことは、賢い方法とは思えません。
交渉によって、借地権の３％以下までまけてくれれば考えるとか、
期間中の増改築（新築、増築、大修繕等）等を
２０年間の間に１回する事が出来、事前の金員として支払うとかすべきでしょう。

私の個人的な考えとしては、
相談者さんのように、高額の更新料を支払っている場合、
期間内の増改築については、その承諾料を含むと言う交渉をすべきだと思います。
　　
ただし、契約書を作ることが重要ですから
専門家に依頼することをお勧めいたします。
いろいろな交渉の方法が有るとは思いますが、金額もかなり高額ですので、
ご近所の不動産鑑定士や弁護士等に相談なさった方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

不動産の商取引には慣習があり、
借地契約の更新には更新料を支払うことや、
増改築の場合には承諾料を支払うといったことは、
地域によってはほぼ一般化しています。

本件に関しても、
1982年に一度更新料を支払われているようなので、
そうした慣習がある地域の物件と推察しました。
そうすると、今度は1991年の増改築時の取り決めがポイントになります。
増改築時に承諾料を支払う際、
改めてそこで借地契約を更新した取り決めを行っているか、
もしくは次回の更新料について
減額をするなどの取り決めをしているかどうかをご確認下さい。

もしそうした約束事がなければ、
1991時点の承諾内容はあくまでも増築に伴うものと思われ、
今回の更新料の請求は地主側から見ればごく当然なことと考えていると思います。
その場合には、前回の増改築時の承諾料の話を持ち出して、
個別に交渉するしかないかと思われます。
（三菱地所・寺島さん）

■□相談内容　

賃貸物件に関する問い合わせです。父親が、アパートを貸しています。
今度、その建屋に私たち夫婦が住むことになり改装をすることになりました。
そこに住んでいる方との契約期間が2003年 4月までとなっていたため、
1月早々に、申し訳ないが契約更新はしない旨の文書を
手渡しして話をさせてもらいました。

その時は、了解していただけ事が済んでいると思っていたのですが、
昨日、滞納（2か月分）していた家賃を持ってきてくれた際に、
　『契約更新をしない場合の連絡は最低6ヶ月前で、
　　それを超えての連絡の場合は
　　借り主の引越し代金を負担する必要がある』
と話していきました。

契約書上、更新に関しての記述事項は無いのですが、
そういった責務が貸し主側にあるのでしょうか？
一応、物件の斡旋等をお願いしている不動産屋に確認したところ
慣例としてあるだけでそういった責務は無いとのお話でした。
勉強不足で申し訳ありませんが、真偽のほどはどうなのかご教授をお願いいたします。

□■アドバイス

慣例では有りません。
対象となる契約によって変わりますが、
(旧借地借家法か新借地借家法の対象になるのか)
特に、旧借地借家法の対象になる契約の場合には、
借家人はかなり保護されています。

賃貸借期間を決めてあっても、借地借家法では、
　「貸主から更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、
　　正当な事由がなければならない」（借地借家法第28条）
と規定しており、これに反する特約は、賃借人に不利なものとして無効となります。
ただし、定期借家契約の場合は、契約期間の満了により
正当事由を考慮することなく契約が終了します。

立退料を支払うことにより「正当事由」の不足を補うことができると
法律上明らかにされましたが、立退料だけ払うことでは、正当事由になりません。
判例では、賃借人や貸主が建物の使用を必要とする事情など、
広範囲にさまざまな事情を考慮して判断していますので、
「立退料の提供の有無」もその一要素と考えるべきです。
貸主側に有利な事情が相当程度認められるけれども、なお正当事由がある
とまではいえないような場合には、立退料などの申出が考慮されます。

期間を定めた賃貸借契約の場合は、
期間が終了する1年前から半年前までの間に貸主に対して
「期間後は貸しません」という通知をし、契約更新を拒絶することができます。
貸主側に更新を拒絶する正当事由が必要です。
貴方の場合はご自分が住むので正当事由になる可能性は有ると思います。

貴方の場合、借家人の家賃滞納があったようですが、契約書上で、
家賃滞納の場合の解除についての条項はどのようになっているのでしょうか？　
２ケ月の滞納で解約になると言う契約も結構あると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

宅地を購入したいのですが　
不動産屋を利用しなくて素人同士で取引できるでしょうか。
登記まで出来ますか？

□■アドバイス：１

基本的には、できます。
しかし、宅地（土地）には諸々の法規制があります。
貴方の購入を考えておられる宅地には、
どの様な法の「網」があるのか知る必要があります。

転ばぬ先の杖・・・・・玄人に相談されてはいかがですか？

また、登記も自分で出来ますがその土地の権利関係など
十分調査が必要ですし、登記手続きも玄人にまかせられては・・・と思います。
（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

出来ます。
出来るところまで自分で行われては如何でしょうか。
色々勉強する事は、貴重です。
色々勉強してください。頑張ってください。
困ったら、弁護士にでもご相談されると良いと思います。
（カワイハウス・河合さん）

□■アドバイス：３

皆さんの返答のとおり、当然出来ます。
売買契約書は市販していますし、
ネットで公開しているものもありますので参考にしてください。
なるべく、ご自分の取引に適合したものを探せば良いと思います。
　　
更に、細かい約束事も口約束ではなくて、特約等にして契約書に明記して下さい。

又、都市計画法、建築基準法、農地法等の
基本的な土地の法的制限等については、良く調査する事は、当然のことです。

　契約書で注意する点は、
　　　・地積(面積)については、実測か登記簿面積のどちらで行うか。
　　　・諸費用の負担はどうするのか。
　　　・金銭の授受と引渡しの方法、時期。
　　　・違反時の対応。
　などだと思います。

登記についても勉強すれば自分でできます。

と言う事ですが、
取引先が、全くの他人の場合は、トラブルがおき易いので、
業者や司法書士を入れた方が安心だとは思います。
特に、司法書士の手数料はそれほど高額ではないので、
　(殆どは法務局に納める登録免許税です)
司法書士を入れる事をお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

今度、分譲地で土地のみ購入を考えています。
その分譲地はまだ造成もされていません。
そこで業者がとりあえず分譲地の一区画を予約してくれる
という話で手付金を収めてくれたらいいという話になっています。
　　
そしてこれから分譲地の造成が終わった時に
改めてその区画を購入するかどうか意思確認をし
もし気に入らなければ手付金全て返還し
予約も取り消してくれると言ってくれています。

その予約のために不動産協定書にサインをしないといけないのですが
協定書には造成が終わった時点での解約などのことは触れていません。
業者は協定書なのでそのことについては大丈夫と言ってます。
その協定書の内容をみると通常の契約書と変わらない感じです。
一応協定書とは書かれているのですが・・・。
このケースでも手付金は無条件で全額返還されますか？

□■アドバイス

協定書の詳しい内容を見ないと何とも言えないのですが、
まず、手附金について説明しますと
手附金とは、契約成立と同時に、
買主・借主から売主・貸主に渡される金銭その他の有価物の事です。

　手附金には、
　　１、証約手付と言って契約成立の証拠として交付するもの。
　　２、解約手附と言って解除権留保の対価として交付するもの。　
　　３、違約手附と言って違約の場合に違約金として没収する目的で交付するもの
　　４、成約手附と言って契約成立の為の要件として交付するもの。　
　　
この４種類がありますが、契約書にその内容が記載されています。
契約時にご確認下さい。

別段の定めが無い場合は、手附放棄・手附倍返しにより
契約解除ができる解約手附とみなされます。
解約の場合はどうなるのか。
前述のとおり、買主は手附金を没収されます。
売主は手附金の２倍の金額を払って解約します。
解約の場合は損害賠償は
通常の解約の場合は、基本的に請求できません。
但し、債務不履行を理由として解約する場合は
損害賠償の請求も可能である場合があります。

当然、手附金は契約成立時に支払われる訳ですから、
たとえ、協定書と言う名称であっても、
手附金を納付した時点で、契約は成立したと考えられます。
そして通常は手附金を放棄して、契約を解約します。
名称が協定書であっても、手附金と表記されていれば、
無条件で返還される事は無いと思います。

予約の為の金銭であれば、
予約金とか申込金と言う名目になるはずです。
特に協定書に、返還について明記してないと言う事ですから、
ちょっと変な感じがします。その業者が、単に
手附金について不勉強なのであれば良いのですが、
手附金について良く知っている上で、
そのような説明をしているのであれば、かなり、や・ば・い・と思います。

兎に角、手附金と言う表記を、
申込金とか予約金と言う表記に変更して貰って下さい。

それと、協定書の特約等で、
気に入らなければ手付金全て返還し予約も取り消しできる
と言う内容を明記して貰って下さい。
この場合でも、手附金と言う表記は変更してもらった方が安全です。

これらに応じていただけない業者であれば要注意です。
地元の不動産業界団体の無料相談や
消費者保護団体に相談する事をお勧めします。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

不動産屋から実測図ということで測量図（実測図）を入手しましたが、
三角形の高さと三辺の長さが整合しておらず、合計２平米ほど小さいようです。
　　
契約は坪単価によるものではないので、
土地の価格は変わらないにしても、
何かの数値と辻褄を合わせたような気がしています。
どのような原因が考えられるでしょうか、教えてください。
よろしくおねがいします。

□■アドバイス：１

売買には二種類ありまして、登記簿売買と実測売買が有ります。
相談者は、登記簿売買をされたと思われます。
今回の場合は、面積の減少を、示唆されていると思われます。
よくあるケ－スです。実態の延び（増える）の場合があります。
登記簿売買が、違法ではありませんが、納得のいくまで
仲介業者と話し合いをお勧めいたします。
どんなことも、関係者間で話し合いをして、納得の出来ない部分、
又、話し合いが、つかない場合は、相談してください。
（カワイハウス・河合さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
登記簿売買ではないです。
その場合どうなるのでしょうか。
よろしくおねがいします。

□■アドバイス：２

登記簿売買でなければ、どのような売買ですかと、お聞きいたしたいです。
実測売買でしたら。契約書にしたがって修正される事をお勧めします。
契約書を見ませんと、どうなるのかとはわかりません。
とにかく紳士的解決を、お勧めいたします。
（カワイハウス・河合さん）

□■アドバイス：３

　> 不動産屋から実測図ということで測量図（実測図）を入手しましたが
　> 三角形の高さと三辺の長さが整合しておらず、
　> 合計２平米ほど小さいようです。

と言う事ですが、実測図と現地が合わないと言う事でしょうか？
その実測図には作成した土地家屋調査士の名前があるのですか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。実測図と現地が合わない、
というよりは、実測図自体がおかしいのです。
三角形の三辺の長さがでていたら、高さが自動的に決まりますよね。
その高さが大きくなってて、よって、面積も大きくなっています。
　　（土地家屋調査士の名前も入っています。）
こうなると、実際の面積はよくわからないので、
出されている面積が現地とあっているのかどうかはよくわからないです。
ただ、いえるのはその測量図は数学的におかしい、ということです。
多少の誤差はしょうがないにしても、２平米っていうのは
多すぎるのではないかと思うのですが、どうなんでしょうか。
よろしくおねがいします。

□■アドバイス：４

三辺の長さがわかれば、へロンの公式により面積が計算できます。
その結果と、底辺×高さ÷2の結果とが食い違うようであれば、
それは測量図とは言えないですから、
資格のある測量士に測ってもらうよう売り主にお願いしたらどうでしょうか。
　　
ヘロンの公式は、図形の広場
（ http://www.mitene.or.jp/~tomo-s/ ）
さんの、以下のHPをご参考ください。
　　 http://www.mitene.or.jp/~tomo-s/heron/heron.html

（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
ヘロンの公式はネットで以前にみつけていて、
それに従って面積を測ったものをつくり、
それを根拠に、面積が違うと言い張っているのですが。
　　
相手の測量士からは、なんか脅しっぽい電話がかかってきたりして、
で、「合ってる」の一点張りなんです。
さて、どうしたものか、とここでお尋ねしている次第です。
よろしくおねがいします。

□■アドバイス：５

実測精算の条項はありませんか？
契約後、実測をして、面積が減少したなら、
契約金額と、当初の面積から坪単価をはじきだして、減額精算をする。
これは重要事項説明書の中にも、実測精算するかしないか書いてあるはずです。
　　
未実測ならば実測予定日、も書いてあるはずです。
この土地がどうしても欲しいならば、契約の時は、
じっと重要事項と契約書の説明を聞き、とりあえず契約をする。
契約後に面積を検証してもらい、実測精算に応じてもらう。

もし、ごねるようならば、
宅建協会に相談すると、業者を指導してくれます。
都道府県の住宅建築課などのように
不動産業者を監督する部署に相談する手もありますが、
業者とあまりもめたくないようであれば、
宅建協会への相談にとどめておいた方が良いでしょう。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

□■アドバイス：６

測量計算が２㎡も違うというのは、ちょっと普通では考えにくいですね。
少なくとも私はそうした事例をまだ聞いた事がありません。
もし納得いかないのであれば、他の測量士さんに相談してみるか、
もしくは日本測量協会（ http://www.jsurvey.jp/ ）
に確認されてみてはいかがでしょうか。
（三菱地所・寺島さん）

□■アドバイス：７

知り合いの土地家屋調査士に確認したところ、
実測において、ある一定の誤差は認められているとの事でした。
　　
国土調査法施行令の地積測定の公差早見表と言うものがあると言う事です。
おそらく、属に言う国調の場合でも誤差が認められていて、
土地家屋調査士もその公差の範囲であれば許されると言う事だと思います。

国土調査については下記ＵＲＬを参考にして下さい。

　国土交通省さん内土地総合情報ライブラリー
　　（ http://tochi.mlit.go.jp/ ）内の以下のページ
　　　 http://tochi.mlit.go.jp/tockok/index.htm
　法庫さん（ http://www.houko.com/ ）内の以下のページ
　　 http://www.houko.com/00/02/S27/059.HTM
　能島屋のホームページさん
　　（ http://www2.ocn.ne.jp/~nosima/ ）内の以下のページ
　　 http://www2.ocn.ne.jp/~nosima/kokutyou/souron.html

公差早見表について私が聞いた数字を一応出します。
この数字についての裏づけは有りませんが、
地積測定の公差早見表の数字を電話で教えていただいたものです。
　　　
　　市街地では１００平米当たり０．８２平米(０．８２％)
　　村落では１００平米当たり２．２平米(２．２％)
　　山林原野では１００平米当たり９．４３平米(９．４３％)
　　までは誤差の許容範囲のようです。
　　実際にはかなりの誤差が認められている様です。

　又、下記ＵＲＬでは簡単に求められます。
　パーソナル・コンシェルジュ・サービスさん
　　（ http://www.mars.sphere.ne.jp/hapa/ ）内の以下のページ
　　 http://www.mars.sphere.ne.jp/hapa/kousa.htm

　を参考にする場合、
　　　１． 市街地地域及びその周辺の地域については、精度区分甲二まで。
　　　２． 村落・農耕地域及びその周辺の地域については、精度区分乙一まで。
　　　３． 山林・原野地域及びその周辺の地域については、精度区分乙三まで。
　と言う事らしいです。

多分、土地家屋調査士、測量士の皆さんは認めないと思いますが、
実測には誤差があると言う事だと思います。
したがって、実測図が違っていると言い張るのは、
余程の誤差でない限り無理なような気がします。

その実測図が正式に通用すると言う事になると思います。
と言うか、正式でないと困ると言う事だと思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　※以上はあくまで私の調べた範囲の内容です。

（高原開発・涌井さん）

みなさんありがとうございます。助かります。
誤差なのですが、問題の土地の場合1.5平米ほどまでＯＫらしく、
今のところ2平米ほど大きいので、アウトかなぁ、と考えております。
あくまで、紙の上の計算の誤差の話で、
実際の面積との誤差がどうなのかはわからないのではありますが。

問題の測量士から、
ミリ単位を切り捨てたため１平米ほど誤差が生じた、と言って、
その資料をつくってくれる、という連絡が入りました。
（切り上げないと面積はふえないけど）ので、
それをとりあえず待とうと考えております。
時に測量では四捨五入をせずに
切り捨て、あるいは切り上げで面積を算定するのでしょうか？

不動産屋の方は、「私たちではわからない」って逃げ腰です。
売主の不動産屋にはなんらかの責任はないのでしょうか？
まだしばらく続くと思うのですが、みなさんよろしくおねがいします。

□■アドバイス：８

公差は
実際の地籍(そもそもこの実際の地積が解らない？)との誤差の許容範囲なので、
２平米の誤差があるのかどうかもはっきりしていないと思います。
　　
当然、土地家屋調査士・測量士の個人的技術によって、
実測面積が変わる事は有り得ると言う事だと思います。
あるホームページでは、この公差はこの測量の腕の差の許容範囲だとありました。

　　> 問題の測量士から、
その土地家屋調査士・測量士さんは、あまり技術レベルの高く無い、
古いタイプの方かも知れません。そもそも、今はレーザーによる光学測量が主で、
私は三角の三辺うんぬんかんぬんの測量図はここ何年かは見た事が有りません。

　　> 売主の不動産屋にはなんらかの責任はないのでしょうか？
私達不動産業の業者が自分で測量して実測図を作成するのではなく、
土地家屋調査士・測量士を信じて(かなりの高額の料金を支払って)、実測を依頼します。
当然、間違いが無いものと信じています。ひょっとしたら、
同じ人が同じ場所を測量しても地積が変わるなんて事もありえます。
と言うか今の測量の方法だと変わっても当たり前だと思います。
　　(地球が丸いのに平面で測量するから狂うと言う人もいます)
　　
然しながら、実測にはそれなりの専門家があたり
私達はその専門家を信じています。と言うか信じるしかないのが実情です。
その不動産業者が故意に実測図を改ざんしたのなら兎も角、
土地家屋調査士を信じただけであれば、違法性は無いと思います。
　　(そもそも、実測図の間違いを発見できるレベルの業者は殆どいません)
相談者さんのように、
実測図の間違いを指摘できるのは、かなりのレベルの方だと思います。

でも、多分相談者さんのその実測図を法務局に提出して
地積更正をかければ、それが正式な地積として更正できると思います。
つまり、世間一般では実際の面積として通用するのだと思います。
　　(地積更正後に間違いが発見されればもっと大事になったかも？)

唯、相談者さんの場合はへロンの公式自体に当てはまらないと言う事ですから、
その点は修正して頂く必要があると思います。
若しくは、不動産業者や土地家屋調査士の負担で
レーザーによる光学測量をやって頂く事が望ましいと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ミリ単位の寸法が入った「実測図」をもらいました。
ちなみに、この土地は大きな土地を３分割したもので、
分割後の隣接地との境界は確かにミリ単位の誤差でした。
しかし、現在すでに住居がたっている隣接地の寸法がバラバラでした。
ミリ単位の誤差を切捨てしたとのことでしたが、
切り上げてあったら、切り捨ててあったり・・・

このサイトで教えていただいた「距離公差」の範囲ではあるのですが。
何か意図的なものを感じてやみません。

仲介の不動産屋に聞いてみると、「測量の世界では、こうしたさじ加減がある」
とか何とかで、説明が非常に怪しい。

□■アドバイス：９

草柳＠RTJサポートチームです。

　　> 何か意図的なものを感じてやみません。
　　　＆
　　> 説明が非常に怪しい。
　　
少なから相談者さんがそう感じてらっしゃるのであれば、

　　　●何を希望されるのか？
　　　　（差額分の返金なのか、正確に実測して欲しいのか…など）
　　
を明確にして、それを実現するための方法を整理してから、
適切な所に対して申し入れを行った方が良いかも知れません。

ただ、現状、意図のあるなしにかかわらず、誤差の範囲内であれば、
法律的に争った場合は不利になるかと思います。
もしそうであるなら、道義的な責任を訴えて、
示談に持ち込むのも方法かも知れません。

とは言え、最初から
意図的に誤差を利用して、大きく見せているのであれば、
完全に法律を熟知した上での手口かと思いますので、
もはや示談すらも厳しい可能性があるかと思いますので、
かなり不利を承知で、裁判にまで持ち込まざるを得ないかも知れません。

□■アドバイス：１０

　　> ちなみに、この土地は大きな土地を３分割したもので、
　　> 分割後の隣接地との境界は確かにミリ単位の誤差でした。

分割済と言う事は分筆が済んでいると言う事ですよね。
と言う事は地積更正済みである可能性がかなり高いと思います。
登記簿謄本の地積とその実測図の地積が同じになっていれば
地積更正が済んでいると言う事ですので、確認をして下さい。

もし、公簿と実測の面積が同じで地積更正が済んでいれば、
それは、法務局が受け付けた正規な実測図と言う事になります。
つまり、誰が見ても実際の面積として取り扱われると言う事になります。
金融機関でも、他の不動産業者でも、全く問題なく取り扱われます。
当然、売買上も全く問題は無いと思います。

地積更正済みの場合は、相談者さんは
受け付けた法務局（国）を相手に裁判なさるつもりなのでしょうか？
そして、その土地家屋調査士の資格を剥奪したいのでしょうか？
それは、あまり賢い選択とは思えません。

はっきりいいまして、地積更正済みであれば、
その実測図を受け入れて、売買なさる事を御薦め致します。
どうしても納得いかなければ、それを理由に
売買契約自体をやめるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

　　> 登記簿謄本の地積とその実測図の地積が同じになっていれば

ご想像の通りです。地積と実測図の地積は一致しております。

　　> そして、その土地家屋調査士の資格を剥奪したいのでしょうか？
　　> それは、あまり賢い選択とは思えません。

同感です。

　　> それを理由に売買契約自体をやめるのが宜しいかと思います。

おそらく、公差の範囲だと思います。よって、
法律的には全く問題ないという認識です。もともと、
面積が違うというところから話が始まっておりましたので、
現在、その実測値との面積の違いも一応見ておりますが、おそらく
これも公差の範囲に入ってくる（というかはいって欲しい）と思っております。

素人として、非常に疑問なのは、実測した数字があるにもかかわらず、
違う数字が登記されているという点です。「慣習」といわれればそれまでですが。
私個人的な目標は「正しい数字で登記すること」であって、
お金・責任云々でもめる気はありません。

ちなみに、今のように、登記上では「公簿」と「実測」の面積はあっていますが、
測量士が持っている正確な「実測図」との長さが公差の範囲で違う場合、
今後（たとえば次に私が売りたいとき）
気をつけておかないといけないことはありますでしょうか。

□■アドバイス：１１

　　> 私個人的な目標は「正しい数字で登記すること」であって、
　　
一度地積更正をしたものを、直ぐに訂正する事は手続き上は可能です。
でも、その土地家屋調査士が過ちを認めるでしょうか？
そして、再度の地積更正に応じてくれるでしょうか？
然し、これは土地家屋調査士の信用を著しく損なう事になる行為です。
その土地家屋調査士の仕事が減る事にもなります。

実は、不動産業者と土地家屋調査士は時々揉める事があります。
私も過去に一度揉めた事がありますが、土地家屋調査士は絶対に謝りませんでした。
その時は最終的に、こちらに過ちが有ったと言う事にして対応させました。
業者としては、信用できない土地家屋調査士には
仕事を出さないと言う事位しか出来ないのです。
土地家屋調査士の資格を剥奪する事も可能だと思いますが、
土地家屋調査士も人の子です。間違いが絶対ないとはいえないでしょう。
然し、彼らの立場上、その過ちを認める事は、即命取りになると思います。

確かに、相談者さんの仰るとおりですが、
土地家屋調査士さん・測量士さん方の自覚の問題でしょう。
より正確な測量をしていただき、正確に地積更正をして頂くしか有りません。
そして、公差と著しく違う場合は法的対応も考えていくと言う事でしょう。

　　> 今後（たとえば次に私が売りたいとき）気をつけておかないといけないことは
　　> ありますでしょうか。
　　
公簿売買の場合は、今のままの面積になりますが、
実測売買にした場合は、地積が変わって再度の地積更正が必要になる場合が有ります。
「地積更正を一度やっているので公簿売買にします」と言うためには、
境界の杭をきちんとしておくと言う事でしょう。(場所によっては、鋲やプレート)
　兎に角、
　　　・隣地との境界ははっきりさせて置く。
　　　・官民境界が有る場合もはっきりさせて置く。
　　と言う事です。
公図(実測図では有りません)と現地の形が同じ事も重要です。
又、実測図と現地の杭と杭の距離が公差の範囲にある事も大事だと思います。

相談者さんの気持ちは良く解りますが、
既に地積更正も済んでいると言う事を考えた上で、
現地と実測図が公差の範囲に有る様でしたら、そこそこのところで、
その土地家屋調査士を許してあげたら如何でしょうか。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：１２

相談者さんのおっしゃってる材料だけでは
判断しかねるところがありますので、いくつか教えてください。

　　　１．売買面積は何平米ですか。
　　　２．売買単価は、現在㎡当たりいくらですか。
　　　３．最初に見せられた実測図は、法務局にある物の写しですか。
　　　　　また、何時作成されたものですか。
　　　４．今回売買する当該地は、３分割した時に新しく地番をふられた土地ですか。
　　　　　分割する前からあった地番ですか。
　　　５．現地の境界杭等は全て入ってますか。
　　　６．売主は一般の方ですか。宅建業者（いわゆる不動産屋）ですか。
　　　７．売買契約書または重要事項説明書を受け取っているようには
　　　　　感じられませんが、如何ですか。
　　　８．前項の書面を受け取っていれば、売買面積の確定方法・金額の確定方法・
　　　　　実測後の精算をするのであればその方法が記入されてますか。
　　　９．金員の授受は、ありますか。
　　　１０、相談者さんが、今後望むことは何でしょうか。

長くなりましたが、まだ解決していなければお願いします。
（ライズ不動産・鈴木さん）

■□相談内容

現在、事務所として
5階建てのビルの1.2.3.5Ｆをテナントとして賃貸しています。
　　
契約書上は6ヶ月前に解約する旨申出なさいと書いてありますが、
急遽事務所の移転が決まり３ヵ月後には退去することとなりました。

もちろんこれからの3ヶ月間については家賃を払うつもりですが、
退去後の3ヶ月間も家賃は払わないとダメなのでしょうか？

噂では賃貸の住居の場合は、1ヶ月か3ヶ月（どちらか忘れてしまいました・・・）
に貸主に言えばいいと聞きましたが、テナントの場合は違うのでしょうか？
お忙しい中恐縮ですが、どうか教えていただけませんでしょうか？
お願いします。

□■アドバイス

望んでおられる答えとは異なるかもしれませんが、
このケースであれば、
当然契約書の定めによる請求は免れないものと思われます
（そもそも、そういうトラブルがないように
　賃貸契約書を始めに交わしているのですから）。

住宅の場合には、急な転勤などで大家さんによっては
対応して貰えるケースもありますが、
オフィスビルに関しては難しいものと思います。

但し、新賃借先のビルのオーナーが
従前ビルの残存期間の賃料を負担する（賃料を割り引いて貰う）
ことを条件に、新しいビルに入居するといったようなことは行われています。
（三菱地所・寺島さん）

■□相談内容　

マンション解約手付について質問があります。
　　◆背景
　　　「急な離婚が決まって、夫婦二人でないと買えない物件なので、
　　　　やむなく契約解除をしたい」

　　◆質問
　　　１．不動産屋さんの言い値で、手付金と復旧工事費と
　　　　　違約金(全部で600万円から800万円)を支払う必要があるでしょうか？
　　　２．また離婚により支払能力が無い場合でも契約は有効でしょうか？
　　　３．話し合いで難しい法律の話になる場合、弁護士に相談すべきでしょうか？

　3月末の入居予定の新築マンション3700万円を契約しています。
　現在までに、350万円の手付金を納金してます。
　夫婦で半分づつ頭金1300万円程入れて合計2600万円の頭金を
　これから支払う予定です。のこり1300万 円(手数料など含む)は
　私(夫)一人で公庫ローンで支払う予定です。
　且つ上記以外に解約の意思を伝えたところ
　復旧工事費約400万円と(3月末引渡し時期)
　工事期間延長の可能性があるため(１日１日かかる)
　違約金がかなりかかるとすごまれました。

　しかし2003年1月に離婚が急に決まり、
　私はやむやくその事を不動産屋さんに伝えたところ、

　　「手付金分とオプション工事復旧費用にかなりのお金がかかります。
　　　それに引渡し期日が迫っているので、
　　　一日一日違約金がかかり、膨大なお金が必要です。
　　　解約しないで夫(私)がひとりでダブルローンを組んでも買うべきです！　
　　　手付金と復旧工事費と違約金でおよその見積もりは600万円～800万円です。」
　　といわれました.

　つまり手付金350万円のほかに、オプション
　(部屋の間仕切りをなくす無料オプション＋リビング床暖房の８畳分拡張)
　の復旧工事費で 300～400万円、
　3月末までに復旧工事が終わらないので違約金がかなりかかる。

　私としては手付金350万円を支払うのはしょうがないと思いますが、
　オプション工事復旧費と違約金が
　300～500万円以上なのが多すぎると気になります。
　このままだと相手方不動産屋さんの言い値を支払う事になります。

　回答よろしくお願いします。

□■アドバイス

いろいろ大変な状況を抱えておられるようで、ご苦労を推察します。
次の回答は一般論で、
ご希望に沿うような回答ではないかもしれませんが、頑張って下さい。

まず、一般に
離婚を原因とする契約の白紙解除はどこの業者も認めていないと思います
（転勤や共有者の死亡などの場合には認めるケースも有ります）。
従って、今回のケースでは、もし解約をするのなら手付金没収は免れません。

次に復旧工事と違約金についてですが、まずこれはオプションなのか、
それとも設計変更工事なのかで、対応が異なります。
いずれにしろそれぞれについて契約書か、覚書があると思いますので、
解約時の条項を確認して下さい。尚。オプションであれば、
最悪オプションの金額を全て払えば
現状復帰にかかる費用まで負担は要求されないでしょう。

次に設計変更
（一部メニュープランなどの間取り変更も含みます。
　今回の間仕切り撤去と床暖房拡張工事も含まれると思います）の場合には、
住戸をそのままにして他の第三者に販売が出来ませんので、
業者が復旧工事費用、違約金の負担を要求するのはやむを得ないものと思われます。

尚、今回のケースとは異なりますが、白紙解約できるローン解除の場合にも、
オション・設計変更の復旧費用は負担となるのが普通であり、
負担しなくていいのはカラーセレクト程度となります。

このように見ると、解約するよりは何とか資金繰りして一旦購入し、
すぐに中古物件（新築未入居）として売却する方が、ロスが少ないかと思われます。
尚、それでも解約をする場合には、法律関係について弁護士さんにも
相談してみて下さい。多少、安く済む場合もあります。
（三菱地所・寺島さん）

■□相談内容　

抵当権がついたままの土地を購入予定。
土地代金支払い時に、抵当権の解除を行うということは、
土地の売買ではよくあることなのでしょうか？
その不動産屋が万が一破産して、
こちらに火の粉が降りかかるということもありえるのでしょうか？

□■アドバイス：１

ご相談内容を推測しますとこんな状況でしょうか？

　　（１）手付金を支払う時点では土地に抵当権がついている
　　（２）業者は残金時に抵当権を解除すると言っている
　　（３）それってホント？

上記の通りであるとするならば通常よくある事です。
売主が個人であれ法人であれ、キャッシュで買わない限り
抵当権がつくケースが多いです。それを売る場合、
売主は売買代金の一部でお金を返し抵当権をはずしてもらうので、
上記（１）の時点では抵当権付の売買となります。
なので売買代金以内の抵当権額ならば、あまり心配は無いと思います。

気をつけなければならない点は・・・

　　（４）売買代金を大幅に上回る額の抵当権がある
　　（５）キャッシュで購入予定
　　（６）手付金の額が高額（売買代金の２０％超）

等の場合です。

抵当権付で契約したとしても、残金を支払わなければ
大きな損害を蒙る事は避けられますが、抵当権があろうと無かろうと
業者さんが倒産してしまうと手付金の返還が怪しくなるからです。
（藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

藤原さんの仰るとおり、良く有ることです。
仲介物件の場合は特に抵当権がついている場合がほとんどです。
業者が売主の場合でも、抵当権のついている場合があります。

抵当権の抹消には、当然残債の支払いが必要です。
土地の売却代金で残債の返済をする場合が殆どですから、
契約時には抵当権がついたままになる場合が多いのです。

通常は残金の支払い時(引渡し時)に同時に抵当権の抹消登記を行います。
抵当権の抹消登記には、下記のような書類が必要になります。
　　　・登記申請書
　　　・抵当権設定時の登記済証（抵当権設定契約書）
　　　・抵当権解除証書
　　　　（これが「原因証書」になります。ない場合は、
　　　　　「申請書副本」というものを作成します）
　　　・資格証明書
　　　・委任状

通常は不動産業者が、
司法書士、売主、買主、金融機関等と連絡を取って、
所有権移転に必要な書類と抵当権抹消に必要な書類を準備します。

不動産業者が倒産した場合ですが、契約書を締結して、
手附金を納めてあれば、媒介の場合は、不動産業者は直接の権利関係には
係わり合いが無いはずですから、売主や金融機関、司法書士と連絡を取れば、
大抵の場合は、抵当権の抹消や所有権移転は行われるはずです。

又、不動産業者が売主の場合であっても、大抵の場合、
抵当権を設定してあるのは、金融機関のはずですから、
金融機関と相談すれば、残金の入金によって
抵当権の抹消や所有権の移転には応じていただけると思います。
　　(銀行等以外の○○商事のような抵当権のある場合は要注意です)
共担に入っていて、売買金額よりも抵当権の金額の多い場合でも、
銀行等であれば、部分解除に応じてくれると思います。

但し、倒産がわかった時点で、業者団体の無料相談等に早く相談して下さい。
　　(保証協会の順位保全の為です)
手附金の保証制度がありますので(下記ＵＲＬをご参照下さい)

　　（社）沖縄県宅地建物取引業協会さん
　　　 http://www.oki-takken.or.jp/ 内の以下のページ
　　　　 http://www.oki-takken.or.jp/gyoumuannai/zentakuho.htm
　　（社）全日本不動産協会・不動産保証協会さん
　　　 http://tokyo.zennichi.or.jp/ 内の以下のページ
　　　　 http://tokyo.zennichi.or.jp/ftetuke.html
　　
貴方の取引先の不動産業者の所属団体を必ず確認してください。

ご心配なのは、良く解りますが、
その不動産業者(売主)をある程度信用しないと、
殆どの不動産の取引は出来なくなってしまうのが、実情だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

初めまして、マンション管理組合の修繕委員をしています。
給水管が傷んできたので、近々共用部分の更新工事を計画しています。
ついでに水道局側へ給水管を移管する事によって、
移管部分の維持管理が不要になると聞いたのですが、
この場合マンション自体の資産価値が低下する様な事はないのでしょうか。

□■アドバイス：１

ご相談の件なのですが、
マンション共有部分は基本的に共有者全員の私有財産となります。
この私有財産を水道局に移管する（出来る）とう話自体、
聞いた事が無いのですが、本当にそのような事は可能なのでしょうか？

個人的には出来ないのでは？　と思いますが・・・
一度水道局に聞いてみては如何でしょうか？
（藤原浩行さん）

■□相談者より

藤原さん、ご回答ありがとうございました。
実は昨年、給水管工事の仕様決定のため水道局へ二回ほど訪問しました。
当マンションは
従来の高架水槽方式から直結直圧給水方式への更新を希望していたので、
技術面でいろいろ相談してみたところ局側から次の条件が提示されました。

　1)上流地域水圧降下を防ぐため、局側の本管を太い口径に更新する必要がある、
　　ただし着工は平成15年度以降となる
　2)私有地内道路下の埋設配管は市へ移管する
　3)上記2の配管材料は市指定のものを使用する
　4)上記2の施工は市の指定業者が行う
　5)埋設配管は下流の本管と管網を構築するためループ状にする
　6)移管部分の工事は受益者（マンション側）負担とする

移管の話は元々水道局側から出てきたものでした。
ポンプ・受水槽・高架水槽の撤廃による維持管理費減少と
設置スペースの有効利用で、当初はマンション側にとって大変メリットがある
と感じていましたが、一部住民から資産価値の低下はないかと言われ不安になり、
この様な相談をしました。話が前後してしまい、すみませんでした。

□■アドバイス：２

涌井と申します。
私有地内道路下の埋設配管は市へ移管するのであって、
建物内の配管を移管するのではないので、資産価値の低下は無いと思います。
どうしても、心配で有れば、市の税務課(固定資産税の評価の関係の課)や、
近隣の金融機関、会計事務所等に聞いて見るのが良いと思います。
建物への取り付けの配管が市に移管されるのは、
個人へ移管されるのと違って、特に問題は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、こんにちは。アドバイスありがとうございます。
当マンションの給水管は、受水槽用止水栓から
各戸水量計までは共有（共用）部分としています。
また、各戸共有部分の持ち分は
各住居専有部分の床面積の割合で決められています。
涌井さんや藤原さんのアドバイス通り、
道路下埋設配管の市側の移管は資産価値の点で問題ないと思いますが、
共有部分の変更については総会決議が必要になるので、
区分所有者の承諾を得るには十分な説明準備をしておく必要がありますね。

□■アドバイス：３

　　> 6)移管部分の工事は受益者（マンション側）負担とする
　　
この部分の水道局側の主張は当然の事と思いますが、
その後の維持・管理費に関しては
市側の公費で行ってもらえるものなのでしょうか？　
もしそうなら、とてもメリットの高い話だと思いますが・・・

又、お話の内容ですと資産価値の減少という心配も無いと思います。

個人的には、私がマンション所有者だったとするなら、
市側の提案に賛成の立場を取ります。
（藤原浩行さん）

■□相談者より

藤原さん、再度コメントありがとうございます。
水道局側に維持管理費の件を確認しましたが、移管部分については
市側の公費で負担するという事でした。
他に建替え時にどうなるかという事も心配だったんですが、
高層化する際はポンで増圧すればよいし、配管を移設する際は
前もって市側と協定書を交わしておけばよいとの事でした。
これで安心して住民へ更新工事の説明をする事ができます。
いろいろお世話になりました。

■□相談内容　

親戚同士での不動産売買において、実勢価格を下回る価格での取引は、
その差額分が贈与とみなされるとききました。

　　1.実勢価格とは、どのような算出方法なのでしょうか
　　2.上記の状況を打開する手法はないか

について、ご教授をお願いいたします。

尚、物件は、ド田舎にある為、公示価格よりもズッと安価と思えますが、
実際の売買が成立していないので、価格があってなしの状況です。
　(不動産とはそんなものですが・・・)、
親戚同士での取引ではなければ、全く問題なさそうですが、
今までの経験からお教えいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

国税庁のＨＰで路線価の閲覧が可能です。
　　 http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

　　> 実勢価格とは、どのような算出方法なのでしょうか

税務署の実勢価格は基本的にこの路線価を参考にします。

　　> 上記の状況を打開する手法はないか
　　
直接税務署と相談するのが一番だと思います。

公示価格は国土交通省のＨＰで閲覧できますが路線価とは違います。
もし、会計事務所等に相談できるのであれば、
会計事務所に相談するのも良い方法の一つです。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

私が携わった親子間の売買のケースでは
不動産鑑定士による鑑定評価書を添付して行いました。
私共の税理士によると親族売買の場合売買価格の根拠を明示する必要が有り、
時間があればご自身で税務署に足を運んで調べるのも良いかと思いますが、
お急ぎであれば多少費用がかかっても確かだと思います。
（エステート白馬・金田さん）

■□相談内容

私のことではなく、義理の両親の家の事です。
義父はあまり詳しい事は教えてくださらないので
情報不足かもしれませんがよろしくお願いします。

23区内の築３６年の１戸建てで借地です。建物は義父が建てたようです。
義父７３歳、義母６８歳の２人住まい。年間１２万円の地代。
最近、突然大家さんから立ち退きを要請されました。
大家さんの言い分は
引っ越すか、相場の６割（1300万）で購入するかにして欲しいようです。
購入を断念したとき、大家さんは今年の4月には土地を手放すらしく
国が買い取る場合と民間業者が買い取る場合で対応が変わるようです。

義父の希望は
私たちに保証人になってもらって借金をして、土地を購入したいようですが、
義父は細々と自営で仕事をしているだけなので、おそらく借りる事はできないでしょう。
義父の本音は私たちに購入して欲しいのかもしれません。

そこでご相談です。
　　　1.購入を断念した場合、すぐに立ち退きせざるを得ないのでしょうが、
　　　　立退き料はいただけるのでしょうか？　
　　　　相場（最低貰うべき金額）は、いくらぐらいなのでしょうか？
　　　2.転居するにも、現在のような破格の家賃は不可能に近いのですが、
　　　　それに対する保障はあるのですか？
　　　3.購入する場合、素人的な発想ですと６割で購入すれば
　　　　すぐ売却しても利益が出そうな気がしますがあさはかでしょうか？
　　　4.強引に住み続けることも可能なのですか?

すみませんがよろしくお願いします。

□■アドバイス

さてご相談事案ですが・・・
　　（１）相場の６割について
　　　　　今回のご相談内容は
　　　　　借地権付建物が建っている下の土地を買って欲しい！という内容ですよね。
　　　　　俗に「底地権」と言いますが、相場の６割は高いような気がします。
　　　　　場所にもよりますが、一度、相続税算出の際の借地権・底地権割合を
　　　　　近い税務署に行って調べてみる事をお勧めします。
　　　　　一般的には底地権は相場の３割前後が多いようです。

　　（２）立退きに関して
　　　　　お話の内容ですと上記のように借地権をお持ちだと思います。
　　　　　そのようなケースの場合は、そう簡単には立退かせる事は出来ないですよ。
　　　　　御心配無用だと思います。もっとも補償金次第では立退いても良いと思いますが…。
　　　　　要するに力関係は底地権者より借地権者の方（お父様）が強いのが一般的です。

又お気軽にご質問を！

（藤原浩行さん）

■□相談内容　

4300万で家を新築して3年になります。
主人の転勤の可能性がでてきたので、家をどうするか悩んでいます。
今売りに出すと、おそらく3000万を切る価格になると思います。

ローンの残高は3500万程度、年収は700万です。
家族で引っ越すことになり売却した場合、
現在の貯金は200万弱しかないため、
ローンの残金を貯蓄で払うことができません。

この場合、ローンの残金はどのように払っていくことになるのでしょうか。
また、新たな住居を賃貸にした場合と購入した場合、
税務上、どのような違いがありますか。

購入した場合は、新居のローンと前のローンの残金をまとめて
ローンを組むことなどできるのでしょうか。よろしくお願いします。

□■アドバイス

　１．自宅を第三者に賃貸借契約で貸して、転勤先で賃貸で住む場合
　　　　メリット　　　家賃収入で住宅ローンの一部を返済します。
　　　　デメリット　一度転居してしまうと、
　　　　　　　　　　　それ以降の住宅ローン所得控除は受けられません。
　　　　　　　　　　　自宅の賃収が途切れると大きな負担になります。

　２．自宅を売却して賃貸に住む場合する場合
　　　　メリット　　次にマイホームの取得が簡単。売却損を確定申告する事
　　　　　　　　　　　により所得税が減額される場合がある。
　　　　デメリット　残高と売却価格の差額を自前で支払う必要が有る。
　　　　　　　　　　　お金が用意出来ないと不可能。

　３．自宅を売却して買い換える場合
　　　　メリット　　金融機関によっては
　　　　　　　　　　　売却損のローン残高を最高700万円まで
　　　　　　　　　　　次の新居の住宅ローンに含めて組んでくれます。
　　　　　　　　　　　従って、買い換えが可能。売却損を確定申告する事により
　　　　　　　　　　　所得税が減額される場合がある。
　　　　　　　　　　　新たに住宅ローン所得控除が受けられます。
　　　　デメリット　買い換え先を再度売却するときは
　　　　　　　　　　　前回の損以上の損が発生する可能性が高い。
　　　　　　　　　　　買い換え先の住宅ローンは現損を含んで組むため
　　　　　　　　　　　その民間金融機関以外の公的資金の借り入れは出来ません。

以上の事が考えられます。ご主人のご年令やお子さまの教育費等、
今後のライフプランを考えて決断してください。
（アットホーム・香川さん）

■□相談内容　建築条件付土地売買契約について

建築条件付宅地の売買契約の買い手として、
土地売買契約と建設工事請負契約を
12月1日に結んだ件についてお聞きします。

土地売買契約が約3100万円、
建設工事請負契約(外溝工事等含む)が約1800万円です。
契約数日後(12月13日)、売り手に確認したところ、
売り手は建設業の許可を得てないことが判明いたしました。
売り手は、建設業の許可を得ていないどころか、
建設業を営む能力も持ち合わせていないようで、
契約の時点で自分が工事を請負えないことを認識していました。
実際の施工等は関連会社が実施しているということです。
その関連会社が建設業の許可を得ているこかどうかは分かりません。

売り手は、
「建築確認申請を取得した時点で、
　土地・建物売買契約に差替えるので問題ない」といっていますが、
現時点では、建設業法第３条に違反しているのではないでしょうか。
以下についてお教えください。

　　１　建設業法第３条に違反することを前提とする
　　　　この建設工事請負契約は有効ですか。
　　２　建設工事請負契約が無効の場合、土地売買契約も無効となるのですか。
　　３　建設工事請負契約が有効の場合、
　　　　建設業法第３条違反を理由に解約できますか。
　　４　３の場合、土地売買契約はどうなりますか。
　　５　土地売買契約、建設工事請負契約それぞれの手付金は
　　　　無条件で戻ってきますか。
　　６　違約金はどうなりますか。
　　７　そもそも建設業を営む能力を持合せない会社が
　　　　建設工事請負契約を締結できるものなのでしょうか。
　　８　土地・建物売買契約を前提とした建築条件付土地売買契約
　　　　というのはありえないと思うのですが、どうですか。

実際の契約書等を見ないことには正確には答えられないと思いますが、
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

建設業許可がないとありますが
まず建設業法の許可は次のいずれかにも該当する場合必要です。
(建設工事一式の請負で木造住宅の場合）

　　　1.延べ床面積150㎡以上
　　　2.契約金額が1500万円以上
　　
ミソはいずれも該当する場合の工事を請負う場合に
建設業の許可が必要ということなので請負金額は抵触しますが
建設面積はどのくらいか判りません。
相談者さんの請負契約を確認されることです。
ですからこれに触れなければ
建設業の許可が無くても契約は出来るということです。
（ネスト・古屋さん）

■□相談内容　

保証協会の根抵当権付で物件を安価にて購入します。
抵当権は昭和54年に360万円の設定となっていますが、
甲区に仮差押が平成12年についています。
確かに、現所有者は利息の滞納をしています。
当物件だけであれば話は早いのですが、別物件にて
同一所有者が、保障協会より3000万円の債務があります。
尚、3000万円の債務については、共同担保に当物件は含まれません。
そこで質問ですが、当物件に設定されていない抵当権について、
別物件の債務の仮差押は所有者の承諾なしに可能なのでしょうか？
例えば固定資産税の滞納なんかであれば可能なような気もしますし、
又、通常であれば共同担保の設定を行うと思うのですが、お答えください。

□■アドバイス

仮差押についてですが、
(債権者側の立場として)通常の債権取立の手続きは、
本裁判の提起→証拠調べ→判決→判決確定→強制執行（差押・競売）
の順で進みますが、強制執行をするまで、どうしても時間がかかります。
そのまま放置しておくと、
財産を処分されたり、隠匿される可能性があります。
そこで、本裁判を起こす前に、あらかじめ財産を差し押さえて、
財産の処分を防ぐことが必要になる訳です。

簡単な書面による証拠をつけた申請書類を裁判所に提出すると、
裁判所は書面審査だけで、一定額の保証金を積むことを条件に
仮差押決定をします。この仮差押は、不動産、売掛金、
有体動産（商品、機械など）のすべてについて実施できます。
そのうえで、本裁判を提起し、判決が出された後、
正式に差押え競売することになります。

不動産に担保権が設定されている場合ですが、
不動産に担保権が設定されていても、
これを仮差押えしておけば、仮差押債権者の同意がなければ、
事実上、売却などの処分ができなくなります。
このことから、債権者にしてみれば、仮差押えの取り下げと引き替えに、
売却代金から一定額の回収を図れる可能性もあります。

つまり、仮差押は、所有者の同意が無くても可能と言う事です。
そして、当然、抵当権のついている不動産で有っても
裁判所に申し立てる事は可能です。
この仮差押は、債権を有すると言う事が明白であれば、申請可能です。
売上金の未収、賃金の未払い、貸付金の未払い等、
債権と認められるものは殆ど可能だと思います。

然し、ご相談の場合は、他に担保を取ってあるようですし、
所有権を正式な売買で購入なさる様ですから、
所有権が移動した物件に対して仮差押をする事は出来ないと思います。
　(悪意と言いますか、資産の隠蔽工作とか競売妨害にならない場合)

また、抵当権のついている物件の売買についてですが、
民法５６７条には、
売買の目的物に抵当権が設定されている場合の規定があります。
買主の善意悪意を問わず(抵当権の存在を知っていても)、
抵当権の実行により、買主が所有権を失った場合は、
契約は解除されると共に損害賠償を請求できる。と規定されています。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

はじめまして。敷引についてご相談したいのです。
引越しすることになり、３ＬＤＫで新築から２年入居させていただいて、
保証金７０万円のうち４５万円が敷引される予定でした。

しかし、フローリングに傷ができているため
４５万円の敷引以外にも別途請求するとのことでした。
リビングでフローリングにカーペット上で座椅子を使用していたため、
無数の軽いへこみができてしまいました。
この場合は「善管注意義務違反」にあたるのですね？

それでも４５万円の敷引以外に別途支払う義務が生じるのでしょうか？
たばこも吸わず、料理も揚げ物をしないようにしていたので
クロス等の汚れもなく、リビング以外のフローリングは全く傷がありません。
アドバイスをお願いします。

>>その後

どなたからもアドバイスがいただけないということは、
私が法律に関するような質問をしてしまっているのでしょうか？
それとも質問の仕方が悪いのでしょうか？
どちらにしても私に非があると思いますので、申し訳ありませんでした。

□■アドバイス：１

敷引自体がおかしくありませんか？

人が住めば多少の傷はつくでしょうし、画びょうなどの穴もあくでしょう。
リビングでフローリングにカーペットということは、
フローリングにカーペットを敷いて、座椅子を使用したということでしょうか？
それで傷つくようなら、
フローリングの材質が軟らかすぎるとしかいいようがないです。
45万円の敷引どころか、全額返ってきてもいいんじゃないですか。

私は2年前に10年間住んだアパートを出る時、敷金を全額返してもらいました。
新築2年後の物件を借りましたが出る時、
畳は色あせているし、ふすまは変色していました。
それらは自然になることですから借り主に責任はないですからね。
ただし、ハウスクリーニングをし、障子も張り替えましたけど。
（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

□■アドバイス：２

乱暴な書き方で、スイマセン。が、以下見て下さい。
小野さんの意見に半分以上賛成。相談者さんのメール文章、
人物像（おひとがら）はメールでは４～５回、交換しないと
伝わってこないのですが９０％賛成です。
インターネットで沢山の賃貸斡旋させていただいておりますが、
おおむねイイ人が多いです。
百聞？（一見）にしかず。でしょうけれど、小生３５年の賃貸業務の所感です。
失礼しました。
（八王子物件情報社・樫家さん）

■□相談者より

こんばんは。小野さんご意見ありがとうございました。

　> フローリングにカーペットを敷いて、座椅子を使用したということでしょうか？

そうなんです。フローリングが傷つかないようにカーペットを敷いていたのです
が、引越しの時にカーペットをめくってみると傷がついていたんです。
小野さんのご意見を参考にさせていただいて貸主様と話し合いをしてみます。
本当にありがとうございました。

樫家さんご意見ありがとうございました。
　　> ９０％賛成です。

ありがとうございます。私にとっては
不動産業界のことは不透明な部分が多くてわかりづらいことばかりです。
実際に不動産業務に携わっておられる方から
ご意見をお聞きできてよかったです。ありがとうございました。

今現在、
引越しした賃貸マンションでも契約の際の重要事項説明の中で

　「６０万円のうち４０万円が敷引されます。
　　もし引越しの際などに、壁やフローリングに傷がついた場合は
　　敷引とは別に修理費用を払っていただきます」

とのことでした。

関西地方では敷引は原状回復にあてられて、
故意の場合の損傷は別途費用が必要なのが慣習なのでしょうか？
引越しする前に住んでいたマンションの契約の時には
契約書が郵送されてきただけで重要事項説明がなかったので、
敷引のことに関することが全くわかりませんでした。

■□相談内容　

はじめまして。京都府在住のものです。今回投稿させていただいたのは、
今年の６月に木造一戸建ての新築の家を購入したのですが、
新居での生活をはじめて３ヶ月、フローリングの床鳴りがしだし、
これまで９月と１１月の２回、購入した不動産会社により
修理をしていただいたのですが一向によくならず、
修理をして１ヶ月後には床鳴りが再発する様な状況に非常に困っています。

床に関しては２年間の保証があるので若干まだ
心のゆとりというか安心はしているのですが、
何分アフターサービスが非常に悪く、修理の依頼をしても少なくても
３週間は待たされるので嫌気をさしています。

関係のない部門なので
問い合わせや相談をしても仕方ないかとは思いますが、
住宅性能保証機構に現状と購入した不動産会社の怠慢な対応を
ありのまま話し処罰を与えてもらえれば・・・と思っています。

要は、不動産会社のアフターサービスが非常に悪く、
トラブルが生じている床鳴りは本当に治るのか不安です。

この様な場合どのようにすればよいのでしょうか？
やっぱり住機に頼るのがベストなのでしょうか？
必死で貯金したうえ車を売却して買った家だけに悩んでいます。
どうかお力をお貸しくださらないでしょうか？何卒よろしくお願い致します。

□■アドバイス

床鳴りの程度により違いますので、何とも答えずらいです。
鉄筋コンクリートのスラブの場合は音が出る事はまず無いのですが、
　　(それでもフローリングにした場合は音が出る事があります)
木造の場合は構造上、全くきしみ音が出なく建てるのは難しいと思います。

木造住宅の床鳴りが欠陥住宅になるかどうかは別として、
近畿にお住まいと言う事ですので、下記ＵＲＬを参考にして研究してみて下さい。

　　欠陥住宅京都ネットさん
　　http://www.joho-kyoto.or.jp/~house-s/

（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

ファミリーマンション（２ＬＤＫ＋Ｓ）を貸し出す予定ですが、
不動産業者より、退去した後は、すぐにでもハウスクリーニングした方が、
きれいに見えてテナント募集がし易い、と言っています。

ただ、リフォーム等（クロス、障子等の張り替え）をしようと思っているので、
リフォームが終わってからの方が良いと思っています。
ハウスクリーニング後→リフォームとリフォーム後→ハウスクリーニングと、
どちらが一般的なのでしょうか？　良きアドバイスをお願いします。

□■アドバイス：１

一般的には、リフォーム後→ハウスクリーニングの順番です。
理由は解ると思います。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

家財道具をかたずけましたら自分で簡単な清掃
（クロスのちりまわり、サッシュの汚れ等々）
畳があれば畳を先に畳屋に出す。
とにかく一通り掃除機をかけ、洗剤で汚れをとる。
新築状態にして、リフォーム工事をする。
工事が終わったらプロにハウスクリ－ニングを依頼する。

汚れを残したまま
特に油汚れを残したままリフォームをしない事、
工事中の埃が油について仕上げは美味く行かない、
ハウスクリ－ニングに手間がかかり、
最後まで思うように仕上がりません。

ちなみにクロス工事の前に、
建具、廻り子ドア枠の塗装状態はチエックする事。
はげているようでしたら塗装を先に行う事。

とにかく大家さんは、こまめでなければだめです。頑張ってください。
（カワイハウス・河合さん）

■□相談内容　

別荘地に総予算額3.5百万円以内で、
収容人員2-3人の小屋風の別荘を作るとしたら
どの程度のものができるのでしょうか。
ただし、風呂場は不用、シャワー室及びトイレは必須。
又、どこか良い請負会社又は大工さんをご存知でしょうか。

□■アドバイス

その予算ですと、ご自分で建てるセルフビルドが良いと思います。
又は、トレーラーハウスと言う手も有ると思います。
大工さんに在来工法でお願いする場合は
予算的に地元の業者と直接交渉するしか無いでしょう。
ネットで検索してみては如何でしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

１０月２０日に地方自治体が売主で、
大手の不動産会社が代理販売をしている新築分譲マンションの売買契約をしました。
銀行と公庫からお金をお借りする予定でしたが、
公庫から予定していた金額が借りれず契約解除することにしました。
しかし、自治体からの書類がないと契約解除の手続きができない
とのことでいまだに契約解除の手続きは行われておりません。

私達は早急に引越しが必要だったために賃貸マンションを借りることにしました。
今度賃貸契約することになって、その際「源泉徴収票」の原本が必要なのですが
先月、売買契約をした際に銀行に提出してるため手元にありません。
不動産会社に連絡して「源泉徴収票だけお返しいただけませんか」
とお願いしたところ「契約解除の手続きをしないと書類はお返しできません。」
とのことでした。

今年中には契約解除の手続きはしていただけるかをお聞きしましたが、
たぶん無理でしょうとのことでした。
手付金もいつお返しいただけるかわからない状態です。
「源泉徴収票」だけでも先に返却していただける方法はないのでしょうか？
こういう場合はどこに相談に行けばいいのでしょうか？
ご意見、アドバイスをよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

源泉徴収票は勤務先が発行するものですから、
事情を話して再発行してもらえると思います。若しくは、
市役所発行の所得金額が記入されている納税証明でもいいのではありませんか。

　　> 手付金もいつお返しいただけるかわからない状態です。

契約書には手付金返還の事項が書いてあると思います。
ローン審査が通らないなら速やかに返還するのが普通です。
口答や電話でなく文書で期限を切って手付金返還を請求してみましょう。
（シマダ企画・嶋田さん）

■□相談者より

嶋田様、丁寧なご返答ありがとうございました。

　> 市役所発行の所得金額が記入されている納税証明でもいいのではありませんか。

はい。とりあえずは公的収入証明書を提出するということで
貸主様にはご了承いただいておりますが、
返却されたら源泉徴収票を提出してくださいとのことなのです。
会社の方にもお願いしてみたのですが、なるべくなら早急に返却していただくよう
努力してくださいとのことで、再発行は難しいと思われます。

　　> 口答や電話でなく文書で期限を切って手付金返還を請求してみましょう。
　　
そのようにしたいのですが、
手付金は売主である自治体にお支払いしているので、
自治体に早急な返却をどうやってお願いするべきなのかがわからないのです。
不動産会社にお願いしても「代理で販売しているだけなので。」
と全く取り合っていただけない状態です。
自治体相手にどう動けばいいのかわからなくて困っております。

□■アドバイス：２

　　> 再発行は難しいと思われます。
　
源泉票はいくらでも書けますからすぐ出せるはずですが。
会社が平成13年度の用紙がないのかも知れませんが、
税務署とか税理士／会計士は普通持っていると思います。
源泉票などより公的証明の方がはるかに有効と思いますがね。
なぜ源泉票に拘るのか不思議です。

　　> 不動産会社にお願いしても「代理で販売しているだけなので。」と全く取り
　　> 合っていただけない状態です。
　　> 自治体相手にどう動けばいいのかわからなくて困っております。
　　
不動産会社が代理人として契約書に署名した責任はあります。
都道府県の不動産業者を監督する部門、自治体がサボっているだけですから
直接ねじこむべきでしょう。議員に相談するのも解決方法としては速いですが。
（シマダ企画・嶋田さん）

■□相談者より

嶋田様　度々ご返答ありがとうございました。
嶋田様のアドバイスをもとに、不動産会社、
自治体と両方に早急な対応をお願いしたいと思います。
ありがとうございました。

■□相談内容　

来週今の部屋の立会いがあるのですが、
どのくらいの費用を請求されるか不安でメールしました。
ここは以前にすんでいたようで、入ったときから壁のよごれ、
コンロの焼き後、ピン穴がありました。このことを普通は
入った時に管理会社へ言わないといけないとつい最近しりました。

管理会社の「部屋の明け渡しについて」という手紙をみると・・・
「室内の畳・壁紙・床シート」を汚損あるいは破損されている場合、
　解約金とは別に原型回復に伴う修繕費をご負担していただきます」とのこと。

部屋はテレビの後ろの黒ずみと
お風呂の壁にはっていたシールの跡（薄く形がのこってしまったのです。）
フローリングの傷（約５センチのすりあと）なんですが、
前任者の分について請求されたら、どのようにいったらいいのでしょうか？
それと、私請求される金額はだいたいどの位が相場かおしえてください。
よろしくおねがいします。。

ちなみに・・・保証金３０万　解約時引金２０万　返還保証金１０万です。

□■アドバイス

現状復帰について判定の基準を気にしていると思われますが
特別な使用をしていなければ、金品の請求はないと思われます。
自分の意見はどんどん言いましょう。
返還保証金は、保証金としてキッチリ返還してもらいましょう。
大人の会話をして下さい。
（カワイハウス・河合さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
友達が退去のときすごくもめたようで・・・
今日とりあえず掃除はしてきましたが、明日もう一度確認しようと思っています。
なにせ初めてのことで、不安だらけでしたがカワイ様の言葉に勇気がでてきました。
２５日またご報告いたします。大人の会話してきます。

その後>>
とりあえずは終わりました。来月に返金をもらえるようですが、
またなにかあったら相談いたします。
カワイ様、アドバイスありがとうございました。では失礼します。

■□相談内容　

現在、広島県呉市で一戸建ての貸し家を探しております。
インターネットで一般の人間でも検索できるホームページはありますか。
できれば古い和風住宅を探していますが、そのような物件は少ないと思われます。
探すにあたって、なにかアドバイスはありませんか。

□■アドバイス

(社)広島県宅地建物取引業協会のＨＰをご紹介します。
　　物件検索や業者の検索が可能です。
　　 http://www.fudohsan.jp/

ヤフー等の一般の検索エンジンで検索する場合は、
希望のことばを入れたら検索できます。
　(ヤフーの場合はページ検索も見る事を忘れない様にしましょう)
　　例えば、「広島県　呉市　貸家　和風」等で私が検索したところ、
　　オリジナルハウス建築家,建築士紹介支援＆建築調達支援さん
　　（ http://www.asahi-net.or.jp/~si7m-szm/ ）内の、
　　 http://www.asahi-net.or.jp/~si7m-szm/sinn/hirosima-t.html
　が検索できました。

　更にこのＨＰから、不動産情報　広島県　オンラインマンモス広島さん
　　 http://www.mammoth.co.jp/hiroshima/
　と言うＨＰを見つけました。

５分(ＩＳＤＮの場合)も必要無い位で検索できます。
いろいろ検索してみては如何でしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

木造２階建ての１軒家を貸しております。
初回の契約時に、向こう４年間でという条件を口頭ではありますが伝えてあります。
この物件は、すぐに住む予定はないが４年後に私が住む為に購入したもので、
その間だけ貸すつもりでいました。
もちろんその間、私はアパートを借りて住んでいます。

２００１年２月に１回目の更新を行った際に、
次回の更新は『貸主が使用するため更新は行いません』
という条件を「その他事項」として記載してありますが、
通常の賃貸契約のために今回の問題となっています。

来年２月に契約終了のため、
８月に仲介業者から借主にその旨を伝えてもらってあります。（口頭のようです）
その時は借主も了承しており、同等の賃料で次の物件を探して下さい
と依頼されたので、数軒紹介したようです。

その後、借主からの連絡は一切なく、
つい先日借主の勤め先の顧問弁護士と名乗る方から、
仲介業者の所へ契約更新の件で相談があるとＦＡＸが届いたそうです。
仲介業者が電話にて確認したところ、生活が苦しくて
引越し費用がないので立ち退き料として１００万円欲しいとのことでした。

私としては、立ち退き料を支払わずに
退去してもらう方向に持って行きたいのですが、やはり難しいのでしょうか。
物件は古くこのまま居られると、修繕依頼等が発生してくると思われますし、
借主の同居人（両親）が高齢であることから、
今後さらに引っ越すことが難しくなって行くと考えられます。

私は購入した物件のローン、その物件の税金、家賃収入による税金、
現在住んでいるアパートの家賃を支払っています。
これらはとても家賃収入で賄えるものではなく、
確実にマイナスとなっており、正直言って私のほうが生活がきつくなっている状態です。
それでも立退き料を支払う必要があるのでしょうか。
また、それだけの貯蓄がなければ、借金をしてでも支払うことになるのでしょうか。

友人・知人等を通じて色々相談もしてみましたが、
やはり金銭での解決が無難であり、一番よい方法のように言われています。
定期借家での契約への切り替えもできないようですし、立ち退き料を支払うのが
困難な状況のため、なにか良い方法がないものかと困っております。

どうかよきアドバイスをお願い致します。

□■アドバイス：１

定期借家契約について説明します。
定期建物賃貸借は、内容的な要件としては
期間を確定的に定めることがまず第一に必要です。
この制度では、
借地借家法第29条に定める１年未満の建物賃貸借を期間の定めのないもの
とみなす規定は適用されないこととされており、１年未満でもよいこととなっています。

定期建物賃貸借は、改正後の借地借家法第38条に規定されていますが、
形式上の要件として、「公正証書による等書面によって契約する」
ときに限って、定めることができるものとされています（法第38条第１項）。

この場合、貸主は借主に対して、契約の更新はなく、期間の満了とともに
契約が終了することを、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して
説明しなければなりません（法第38条第２項）。

貸主がこの説明を怠ったときは、
その契約は定期借家としての効力は否定され、
従来型の、契約の更新のある借家契約となります。

つまり、法律的に解釈すると、貴方の場合は
普通賃貸借契約に当たると思います。この場合は１００万円は兎も角、
ある程度の立ち退き料の支払いは必要になると思われます。

今現在頂いている家賃は１月当たり幾らになるのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございました。
借地借家法第38条については把握しております。
（改正前／改正後ともに）
備考的扱いで「次回更新無し」とうたってあっても
法的には効力が無いことも理解できました。
始めの相談にも書きましたが、通常の借家契約から
定期借家契約への切り替えもすぐにはできないということは、
契約更新のときどのようにすればよかったのでしょうか。
参考のため教えていただけますか。ある方の意見では、
仲介業者のミスがあったので損害賠償の請求ができるかもしれないようです。
一度、無料法律相談に行ってみようかと考えてます。
そこで良い意見がもらえなかったら、弁護士への相談を考えています。

　> 今現在頂いている家賃は１月当たり幾らになるのでしょうか？
95,000円です。

□■アドバイス：２

定期借家の経緯について若干説明します。
1999年12月15日、
「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」
が公布され、定期借家権の制度が、2000年3月1日、施行されました。
この法律は、いわゆる「定期借家権」の制度を導入するもので、
長年続いたこれまでの借家制度を基本的に変更するものです。
従来は、建物の賃貸借契約については、契約期間が満了しても、
自己使用の目的などの「正当な事由」がない限り、
貸主は契約更新を拒否することができず、
これに反する借主に不利な契約は、無効とされていました。
改正では、このような制度に加え、
期限を限定した建物賃貸借契約が認められたのです。
なお、この制度が適用されるのは、
2000年3月1日以降に締結される契約で、
これより前に締結された建物賃貸借契約については、
従来通り、「正当な事由」がない限り
（たとえ、合意解約して、新たに契約を締結しても）、
更新拒絶はされません。

つまり、貴方の場合も該当すると思いますが、
2000年3月1日以前の賃貸借契約は、例え合意解約して
新たに契約したとしても、旧来の借地借家法の対象たる
普通賃貸借契約とみなされると言う事になると思います。

然し、それ以前の事ですが、
平成４年８月１日の借地借家法の改正では、
貸主に転勤等のやむを得ない特別の事情がある場合には、
一定の期間に限って、つまり、その期間が終わったら
必ず家を返してもらえるという約束のもとに、
借家契約をすることができるようになっていたと思います。

確か、当時でも期限付き借家契約は重要事項に、その理由
(不在期間のみ、取り壊し予定)を明記して契約していたように覚えています。

問題は、契約書の特約条項に期限とその理由も明記されていてかどうか？
それと、重要事項の説明書に期限付借家契約である事を
明記し、その理由も明記されていたかどうかだと思います。

平成４年８月１日以降の契約であって、
貸主不在期間中の期限付き建物賃貸借契約である事が、
はっきりしていて、重要事項の説明をしてあれば(印鑑を貰ってあれば)、
借主に対抗できる可能性は有ると思います。
唯、この点については確実に覚えている訳では有りません。
　　(当社も当時、不在期間の借家契約をした記憶が有りますが、
　　揉めた事は有りませんでした。貴方の場合、どちらかと言うと
　　約束を破ったのは借りている側なのですが・・・・)

業者の責任としては、
この重要事項の説明と契約書の特約に期限付である理由も
明記されていなかった場合には、落ち度が有ったと言う事だと思います。

又、もし立ち退き料を支払うとしても家賃が９５０００円であれば、
１００万も支払う必要は無いと思います。

　　※不在期間中の期限付建物賃貸借契約である事がはっきりしていれば、
　　　支払う事自体必要無いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

非常にわかりやすいアドバイスを頂きましてありがとうございました。
改めて初回契約から今日までの経緯を記載させていただきました。

　　1999年 1月
　　　近い将来（４年後くらい）に、自分が住むことを目的として
　　　中古物件を購入するが、すぐには入居せず親と同居する。
　　　購入時にお世話になった工務店の勧めもあり、その間は賃貸することとする。

　　1999年 3月
　　　初回契約（普通賃貸借契約）⇒契約書・重要事項説明書ともに、
　　　期限付借家契約の記載無し。口頭ではあるが、
　　　４年間であることを契約締結前に仲介業者・借主に伝える。
　　　家賃「85,000円」　敷金・礼金「各１ヶ月分」

　　2001年 3月
　　　契約更新⇒初回契約時に了解を得ているとおり、
　　　次回（２年後）は更新しないことの了解を再度得る。
　　　更新契約書には「次回の更新は貸主が使用するため行いません」
　　　と記述する。家賃「95,000円」　更新料「１ヶ月分」

　　2002年 8月
　　　契約終了まで６ヶ月となったので、私から仲介業者（工務店）に連絡する。
　　　⇒仲介業者が借主に口頭で契約終了の連絡をする。
　　　借主も退去を了解しており、
　　　次の物件を紹介して欲しいと仲介業者へ依頼がくる。
　　　仲介業者は数件の物件紹介資料を持って借主を訪問する。

　　2002年11月
　　　借主の勤務先の顧問弁護士から、仲介業者へＦＡＸが入る。
　　　⇒不況のため、借主に転居する費用がないので、
　　　100万円の立ち退き料が欲しいと言われる。
　　　仲介業者から私へ連絡があり、単純に100万円とは言わないが
　　　多少の立ち退き料が発生することを言われる。
　　　有料で法律相談を受ける。
　　　⇒法律的見地からいくと、通常の賃貸契約のため、少なからず
　　　立ち退き料が必要であると言われる。
　　　通常は、裁判等に費やす時間・費用等から考慮すると
　　　示談で済ませるほうが得策であると言われる。
　　　私が借主の勤務先の顧問弁護士に詳細確認のため電話する。
　　　⇒借主は約束だから出て行きたい意思はあるが、
　　　金銭的に難しい為、今回の請求を行ったことを言われる。
　　　私の方も、金銭的余裕がないので立ち退き料が支払えないことを
　　　伝えるが、その場合はある期間は賃料を貰わないで
　　　その分を引越し費用にあてがってもらうしかないと言われる。
　　　さらに、２年後に出て行ってもらうことを約束させておきながら、
　　　更新料をとるのは常識的観点から不当ではないかと言われる。

　　初回契約当時は、確かに私の知識不足であったことは否めませんが、
　　素人考えでは期限を伝えてあるので大丈夫なのだろうと
　　考えてしまうのは至極当然のように思います。
　　この問題が起こってから初めて借家法を調べたり、
　　このようにＨＰ相談を行って、法律的には
　　私の言い分が通らないことを実感しました。
　　そこで再度質問なのですが、
　　このような場合に、仲介業者の不手際になりえるのでしょうか？

　　またつい最近知ったことですが、
　　借主は以前にも立ち退きでもめた経緯があり、
　　理由・金額まではわかりませんが
　　立ち退き料を受け取ったことがあるようです。
　　人を疑ってかかるのは良くないことだと承知しておりますが、
　　このようなことを聞いてしまうと、
　　初めから出て行くつもりがなかったのではないかとさえ思ってしまいます。
　　弁護士を使っていきなり金を請求してくるのもどうかと思います。
　　いくら借主の立場が強いからといっても、
　　まずは期間終了時に引っ越すのは資金がないから難しいが、
　　もう少しだけ期間延長して欲しいとか言ってくれればまだ良かったんですが・・・

　　私の本音としては、裁判を起こして借主を攻めたいのですが、
　　現実的には、今後はいかに金額の折り合いをつけていくか
　　ということになってしまうのでしょうね。長々と書いてしまい申し訳ありません。

□■アドバイス：３

詳しく、説明していただいて、大体理解できました。私の考えを言いますと、

　●借主相手の裁判等は、あまり意味が無い。
　　　理由は、貴方も理解していると思います。

　●平成４年８月１日以降の契約であるので、業者に責任を問えると思います。
　　貴方が客付依頼をする時に、事情を説明してあれば、
　　業者は当然貸主不在期間中の期限付建物賃貸借契約を
　　締結する必要が有ったし、可能であったと思います。

　●立ち退き料等の負担や損害賠償を仲介業者請求する事ができると思います。
　　　(裁判等で勝てるかどうかは解りません)

　※貸主不在期間中の期限付建物賃貸借契約について、説明しておきます。
　　家主が、転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情によって、
　　建物を一定期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、
　　かつ、その期間の経過後はその本拠として使用することが明らかな場合は、
　　その一定期間を確定して契約更新がない賃貸借契約を締結することができる。
　　ただ、この契約はその内容を明確にし、また脱法的な契約を防止するため、
　　その特約についてやむを得ない事情を記載した書面によってしなければならない。
　　契約書は法律で定められた要件を満たしている必要が有る。
　　不備な契約書では、更新の有る普通の借家契約になってしまうから、
　　十分な注意が必要である。契約書に記載しなければならない事項は、
　　次のとおりである。

　　　１、契約期間を
　　　　　「何年何月何日から何年何月何日まで」と確定して記載する。
　　　　　１年未満でも有効。逆にあまり長期の場合は
　　　　　前述の要件を満たすかどうか不明確になり、
　　　　　期限付契約ではないとされるおそれがある。
　　　２、期限付とする事情を具体的に記載する。
　　　３、法２６条に定める更新をしない旨特約する。

　　従前の普通賃貸契約書を使用するのは、好ましくは無く当初から
　　完全なものを作成する事が望ましく、できるかぎり訂正箇所のない書面が良い。
　　しかし、やむを得ず従前の契約書用紙を一部訂正して使用すること
　　になる場合には、次のように加除訂正し、それぞれの箇所に
　　「何字抹消・何字加入」と記載して貸主借主双方の印を押印して下さい。

　　　　１、契約書表題の頭に「期限付」と書き加える。
　　　　２、契約期間の「～日から何年間」を
　　　　　　「～から○年○月○日まで」と訂正する。
　　　　３、更新についての条項を削除する。
　　　　４、期限付とする事情の確認条項を契約書末尾に記載する。

　　※以上は
　　　平成１０年(１９９８年)の取引主任者の講習テキストからの引用であり、
　　　当然１９９９年３月の契約時には、取引主任者が知っているべき内容であります。

　もし、貴方が正式に、将来は自分が使う予定なので、
　建物を返して貰う予定の有る契約を締結したい旨の依頼をしたのなら、
　業者・取引主任者は不手際を起こしたことになります。
　特に取引主任者の責任は重大なものと言わざるを得ないと思います。
　当然素人で有る家主の貴方に対しての説明責任、
　又契約書の作成については十分注意する必要が有ったと思います。
　業者・取引主任者に対して、立ち退き料等の負担を請求、
　損害賠償の請求を行う事は十分に可能で有ると思います。
　唯、前述のとおり裁判等で勝てるかどうかは何とも言えません。
　又、以上はあくまで、私の個人的な見解である事をご承知おき下さい。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

大変参考になりました。
何度も詳しくご説明頂きまして有難うございました。
最後に涌井様が書かれたように、あくまでも参考として
今後の対応をして行きたいと考えております。

■□相談内容　

４月に完成予定のマンションを先日契約しました。
しかし、事情が変わってそのマンションに住めなくなり困っています。
契約では手付金を放棄すれば契約を破棄できる事になっています。
私としては一回ローンを組んでから売却したほうが得だと思うのですが、
売ったときの手数料や売却代金にかかる税金のことが解らないので、
手付金を放棄したほうが得か悩んでいます。
売ったときの諸費用を解る方教えてくださいお願いします。

　　マンション代金４０００万円　　頭金１０００万円　
　　ローン　３０００万円　　　　　手付金　４００万円

□■アドバイス

まず、買うときの経費から考えなければいけません。
　買った場合には、
　　　○登録免許税込みの登記費用(所有権移転、抵当権設定)
　　　○不動産取得税
　が主なものですが、この金額は購入先の業者さんが知っていると思います。

　売る場合ですが、
　　　○不動産業者の仲介料(売却金額の３％＋６万と消費税)
　　　○売却によって利益が出た場合は譲渡所得税
　がおもな費用です。

　　　○譲渡所得の計算方法(所有期間５年以下の短期で居住用資産以外)
　　　　譲渡価格－取得費－譲渡費用＝課税譲渡所得金額＝Ａ
　　　○短期譲渡所得の税額の計算方法
　　　　Ａ×４０％(他に住民税１２％)＝所得税額(住民税額)

　これが基本ですが、
　累進税率による計算と比較して高い方が税額となります。
　売却時の費用等も購入先の業者さんが教えてくれると思います。

ここから先は、私の個人的意見です。
購入金額の４０００万以上で売却できるのでしょうか？
購入時のローンは、通常は元利金等なので
最初は元金が減らない場合が多いと思います。
つまり最初は金利だけ払っていると言う事になります。
まぁ、これは元金均等にすればよいのですが、
そうすると毎月の返済額がかなり多くなります。

そして、購入時の諸経費は大体１００万位になる場合が多いと思います。
　(固定資産税の課税標準額が解らないのですが、多分それ位にはなると思います)
４０００万で売れたとして売却時の業者の手数料が税込みで約１３０万円。

そうすると約２３０万は最低でも出費する事になります。
　(譲渡所得は無いものとしてです)
これに、売却までの金利が係ります。
実際にはもう少しいろいろと出費が出てきます。
何だかんだで、４０００万ですぐ売れたとしても
約３００万位は出費が有る様な感じがします。(正確な計算では有りません)
又、住民票を移す事ができないと、いろいろと問題が出て来ると思います。

そこで、業者さんにお願いして解約するにつけて
手附金の半額位の２００万返して頂く様に交渉しては如何でしょうか？
住め無くなった理由が良く解りませんが、貴方に原因がなくて、
どうしようもないのであれば交渉できるはずです。

購入する場合は、
売却を考えるのと、賃貸にする事も考えてはいかがでしょうか？
４０００万以上で売れると言う自信が有れば
購入して、直ぐ売却も有りだと思いますが・・・・・

兎に角、よく理由を説明して
購入先の業者さんと相談してみた方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

3ヶ月前の契約解除の申し出が契約書にかかれています。
解約の申し出をしてすぐに出て行く場合、
もし、その後すぐに次の契約者が入居した場合、
2か月分の賃料は、戻ってくるのでしょうか？宜しくお願いします。

□■アドバイス：１

新規の入居者と、貴方の退去とは全く別のもので無関係です。
基本的には戻らないと思って下さい。(良く考えれば解る事だと思います)
但し、仲介業者や大家に良くお願いすれば戻ってくる事もあるかも知れません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早期退去して、すぐに次の入居者が入った場合、
賃料が返るガイドラインがあると言う人に会いましたので
質問させていただきました。有難うございます。

□■アドバイス：２

多分、国土交通省のガイドラインの事を指しているのだと思いますが、
敷金や保証金の返還については確かにガイドラインがあります。
然し、借主からの解約の通告が３ケ月前と契約書で決められていて、
その契約を守らずに、直ぐ退去する場合の賃料の３ケ月分の支払いは、
ある意味、契約を守らなかった場合の
契約違反に対する和解金の意味合いがあるものだと思います。
これについては、法律違反では有りません。

家主からの契約解除については、
法律で厳しい制限がはめられていますが、
借主からの契約解約
　（借主からの場合は、契約「解除」ではなく、
　　契約「解約」と呼ぶことが多いのです）については、厳しい制限はありません。　

ただし、そうは言っても、４ヶ月以上前というのは、あまりにも
借主の負担が大きく、認めがたいものですが、法律上は制限する規定がないため、
場合によれば、「６ヶ月前までに」などというものや、
契約期間中の途中解約を一切認めないというような契約もあります。

民法の規定によれば、借主の解約権があるのは、
契約期間を定めない契約か、
契約期間を定める契約であっても、
借主の解約権を認める条項があるものに限られているのです。

従って、まず、「借主の解約権が明記されているかどうか」が、
非常に重要なポイントとなります。
借主の解約権のない契約は滅多にありませんが、
もし、そのような契約条件があるなら、
手付金を支払う前に、業者による重要事項説明書の中で
途中解約について説明されるはずですので、その時点でクレームをつけ、
途中解約権を認めないならば、契約しない方がよいでしょう。
そうでないと、どのような問題が発生しても、契約期間いっぱいまで
家賃の支払いをしなければならないからです。
途中解約権が規定されているときには、その期限が
「退去の１～３ヶ月前までに申し入れる」という場合がほとんどです。
また、その契約を守らなかった場合には家賃の１～３ケ月分を支払う事を
契約書に明記している場合がほとんどです。
この点については、契約時に業者より説明が有ったはずです。　

私が知っている限りに於いては、そのような意味合いの
賃料の３ケ月分に関しての返還を指導したガイドラインの存在は知りません。
もし、存在するのなら、逆にぜひ教えて頂きたいと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

半年前、都会から田舎に引越し店舗付住宅を借りました。
最初借りるときは「丸ごと借りて13万か・・・安い」と思ってたけど、
半年住んでみて、「家賃が相場とくらべて高いのでは？」と思い始めました。

借りてる家は、築22年、2階建ての３ｋ、店舗部分は２１㎡、
車はなんとか3台止められます。家の裏のお家は一軒家で５.５万円。
道路挟んで向かえの元セブンイレブンは１４７平米で２８万円。
坪単価などから考えて高いのではないかと考えます。

近所の人にも相談しても、「高くない？」と言われます。
３年契約してますが、家賃の引き下げは可能なのでしょうか？
また、可能だとしたらどのように話を進めたらいいでしょうか？

□■アドバイス：１

一般的に近隣相場の変動等による賃料の改訂はできると思います。
契約した時点から現在の賃料相場がどのくらい変化したかによりますね。

相談者さんの場合は近隣相場に対し現在借りている物件が高くても
納得して合意の上契約した訳ですから、契約して半年の間に
劇的な近隣相場の変動が無ければ値下げ交渉は難しいと思います。
ひたすら家賃改訂のお願いをするしかないと思います。
（ツナシマ商事・石原さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。一応参考資料として
向え側のテナントの賃料のチラシは取ってあるのですが、役にはたちますかね？
交渉するに相手のきげんをそこねず、うまい交渉方法はありますか？

□■アドバイス：２

僕がもし貸主の立場だったら機嫌をそこねます。
近隣の資料は契約前に調べるものであって契約してから調べるのならば
契約時の近隣賃料相場と現在の賃料相場との差額です。

たとえ近隣相場よりも高くても　相談者さんは契約をしたのですから、
そのことに対しての責任はあります。もし、貸主が半年の間に
近隣に比べ当物件は安いので賃料を値上げしたいと言ったら貴方はどう感じますか？

特別なことが無い限り賃料は３年間据え置く契約だと思いますので、
更新時に話しをするか近隣の賃料相場が劇的に変わらない限りは
話をするさいには　ひたすらお願いするしかないと思います。

物件はたとえ隣にあっても　それぞれが独自の背景を持っている場合、
賃料は同じではありません。その中で貸主。借主双方の合意で契約が成立します。
契約書に署名押印する意味をもっと深く考えてください。

ただ近隣の資料は大事に保存しておいたほうが良いですね、
いつ必要になるかわかりません。
（ツナシマ商事・石原さん）

■□相談者より

いろいろとありがとうございました。アドバイスとして素直に受け止めます。

□■アドバイス：３

きついことも言いましたが
相談者さんの思うようになればよいですね。頑張ってください。
（ツナシマ商事・石原さん）

■□相談内容　

このたび、諸般の事情により親世帯と同居することになり、
現在住んでいるファミリーマンション（２ＬＤＫ＋Ｓ）を貸そうと思います。
　　
そこで、不動産業者に仲介を依頼しようと思いますが、
１社のみ(専任媒介)が良いか、何社か(一般媒介)依頼した方が良いのか、判りません。

どの会社も専任にしてほしくて１社のみの方が良いようなことを言いますが
よく理解できません。何社か依頼した方が、入居者が早く見つかるような
気がしますが、いかがでしょうか？

ちなみに、１２月中旬に引っ越しますが、引っ越す前に
不動産業者が入居者募集活動ができるのでしょうか？　
早くから、募集した方が良いということでしょうか？　
よきアドバイスをお願いします。

□■アドバイス：１

業者は専任物件を優先して客付けすると思います。
当然、専任物件はそれなりの責任がありますので、
同等の条件の物件であれば、専任物件を優先します。
唯し、選ぶのはお客様ですから、マンションの状態や立地や
その他の条件が良ければ、専任でも、一般でも変わらないかも知れません。

１社にお願いするのと、数社にお願いするのは、あまり違いは無いと思います。
今は、情報誌等に物件を出す場合が多いのと、
レインズと言う業者用のデーターベースが有りまして、
業者間に物件の情報が流れますので、１社にお願いすれば、
その物件は、ほとんどの不動産業者には情報として伝わります。

業者を選ぶ場合ですが、不動産の専門業者で、
特に賃貸物件を得意とする業者を選べば、特に問題は無いと思います。
出来ればマンションの有る駅に近い店舗の業者や、
　(探す人は駅に近い店舗から寄るのが一般的だと思います)
来客用の駐車場が有る業者が良いと思います。
お客様が立ち寄り易い店舗の業者が良いと思います。

　　> 引っ越す前に不動産業者が入居者募集活動ができるのでしょうか？
可能ですし、賃貸アパート等では、事前の募集は良く行われています。
この点については、依頼する業者さんと相談して下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
もうひとつご相談をお願いしたいのですが、
仲介業者より、管理契約について聞かれています。
下記のような状況では、管理契約をするか否か迷っています。

　　1.基本的に、家賃の入金チェックについては、銀行通帳で自分でも可能
　　2.付帯設備の故障窓口、駐車場契約等の管理組合とのやり取りは、
　　　テナントと直接やり取りしたくない
　　　(自分はサラリーマンなので、迅速に対応できない)

1.は問題ないとしても、家賃滞納の対策として保険等があるのですか？
家賃保証を含めた管理契約をすると管理料が割高になり、考えてしまいます。
また、2.の管理だけだと、管理料無料で実施している業者もあるので
今は、2.の管理を無料で行ってもらえる業者にも依頼しようと思っていますが
良きアドバイスをお願いします。

□■アドバイス：２

家賃保証の保険と言うのは、私は聞いた事が有りません。
　　(どこかにあるかも知れませんね)
基本的に保証人がいるのですから、金銭トラブル等がおきたときは、
保証人に支払って頂きます。
管理委託契約をしても、しなくても、家賃のトラブルについては、
お客を紹介した業者は、ある程度の回収の責任を負うのが普通だと思います。
本人と連絡が取れなくても、保証人に連絡して支払って頂くようにするのが
普通だと思います。

借り上げの場合は家賃保証をする場合も有りますが、一般的に言って、
管理委託契約は、家賃を保証すると言う事では無いと思います。
物件の管理等をする為の契約です。通常は媒介契約と同時に締結し、
　　　●会計業務(家賃の集金、督促、月次決算報告)
　　　●運営業務(苦情相談、巡回、補修、契約違反者への対応)
　　　●清掃設備管理(掃除、保守管理)
　　　●更新業務(条件、契約、家賃等の改定、などに伴う更新業務)
　　　●解約受け渡し業務(確認、助言、清掃、敷金精算、空室管理)
などについて契約します。

但し、これらは専任媒介契約を締結すると、ほとんど無料で行われると思います。
　(労務報酬としての管理料を頂いても違反では有りません)
但し、駐車場とかアパート全体の管理契約をした場合には、
家賃の集金に関して、労務報酬を頂く場合もあると思います。

賃貸マンション全体の管理をするのならともかく、１部屋だけで有れば、
家賃回収の管理契約をするほどの事は無いと思うのですが？

これらの点については、業者によく確認して下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。
上記管理内容で、迷っているのは、
運営業務(とくに苦情処理)については業者に管理を依頼しようか、どうかです。
テナントの人と直接やり取りしたくないので管理を任せた
（というより窓口になってもらうだけで良いのですが）
ほうが楽ですが、管理料がもったいないような気がしますが、
いかがでしょうか？

□■アドバイス：３

苦情の受付程度なら、管理委託契約を締結しなくても、
専任媒介契約を締結すれば、(場合によっては一般媒介でも)
ほとんどの業者は無料でやってくれると思います。
実際に業者さんと良く打ち合わせしてみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

何回もご回答いただきありがとうございます。
いままでご教授いただいた点をもとに、まずは業者と打ち合わせてみよう
と思います。今後、不明点等が出てきましたら、またご相談をお願いします。

■□相談内容　

契約終了の事に関し少し疑問がありまして
皆様のお力を貸していただきたく書き込みをさせていただきました。

H9年10月3日より一戸建てを賃貸しているのですが、
今年の8月末に「賃貸借解約請求」を受けました。
6ヶ月前の通告ということでH15年2月末に退去するように言われました。

その時に家主と仰る方と家主の親戚だと言われる不動産屋の方が
一緒に来られて
　　(この不動産屋の方は
　　こちらが契約の際に仲介していただいた不動産屋とは違います)
「私がこれから住むので2月末には退去して欲しい」と言って
「契約解除の書類」を置いていかれました。
その時に思ったのですが「家主」と紹介された方は女の方で、
私達が契約を結んで毎月家賃を支払っている方は男の方なので
「家主の親族の方かな？」と思っていたのですが、
最近になってこちらが問うと「契約者は息子だ」と言うのです。
そこで息子も一緒に住むと言われ、「正当事由」だからということで
こちらも2月末までに退去するつもりなのですが、
敷金を含め一切の立退料などは払わないと言われたのです。

敷金は原状回復の為のクリーニング代などを差し引いて
返還されるものだと思うのですが、
全てにおいて一切払わないというのはおかしいのではと思いまして。
ちなみに家賃の滞納などは一切ありませんし、家の著しい改造などもありません。
古くなって壁などが割れ、ぼろぼろになったところなどは
こちらでペンキの塗り替えなどもしているのですが・・・。

契約書にも特約事項として
「建物は、一部老朽化しています。故障の為の修理をする場合には
　借主は賃料等応分の負担をして頂く場合がありますのでご了承ください」
とあるのですが「雨漏り」がひどい、「風呂のガスが入居すぐに壊れた」
とか仲介していただいた不動産屋を通じて伝えても
「そちらで直してください」と全てこちらで負担もしてきました。
家主の方には一切お金の負担をかけてはいません。
それでも敷金さえ返さない、というのは通用するのでしょうか？

宅建協会に相談をしても、一般的に立退きを請求する際は
「こちらが請求しなくても貸主の方から立退き料や引越し代、
　次の物件を探してきたりして何らかの気持ちを込めて
　円満に退去していただくことが多いですけどね～」
といわれたのですが・・・。

契約書にあるようにこちらからの請求はできなくても
「何かフォローをしていただける」と思っていたのですが・・・。
せめてこちらも何かしていただかないと
どうにもお金の都合も付かない状態なのですが・・・。
最近主人が失業したのですが、それでも家賃はきちんと払っています。

それなのでこちらの事情も考慮していただきたくて、
契約書にある
「本契約に定めなき事項または、本契約の条項に関し疑義が生じたときは、
　関係法令、取引慣行に従うも、甲・乙協議して解決するものとする」
という項目にのっとり、家主として来られた女の方ではなく
「契約者」の男の方との話し合いを求めているのですが、
全くそれには応じてもらえず、
「私は相続の問題でもめて今居る所を出ないといけないから出て行って欲しい！」
「正当事由だから」との一点張りで話はできず、
その上「親戚の不動産屋に任せてあるからそちらと話をしてくれ」と言われて、
そちらの不動産屋と話をしても「家主の方と話をしてくれ」と言われ、
話し合いが遅々として進まない状態なんです。

こちらはどうにもその女の方と契約者の関係が本当に息子だと言うことも
本当にわかりませんし、(女の方の名前も教えていただいていません)
正当な代理人としてやってきたのかさえもわかりません。
賃貸の際に仲介していただいた不動産屋に聞いても
「家主さん側と話し合ってください」と。

あちらの事情も考慮し、こちらとしては2月末には退去する予定なのですが、
今の状態ではわからない事も沢山あり、話し合いはきちんとしたいのですが・・・。
こういう場合はどうしたらいいのでしょうか？
貸主側からの連絡も一切なく、こちらが連絡をしなければ応じていただけない状態です。
なにか2月末が来るのをただ待たれているだけのようで腑に落ちません・・・。

これまでも現在借りているこの物件を「買ってくれないか」とかも
親戚だという不動産屋の方から言ってきた事もあったのですが、
「金利とかも計算して月々に幾ら位払えばいいかまた連絡します」
とか言って帰っても一切連絡などもなく、暫くして突然来て
「購入に関して考えていただけましたか？」というので
こちらも売る意思があるのだと前向きに購入を検討している時にも
また暫くして突然来て
「やっぱり売るのはやめました」とか、今までも振り回されてきたように思い、
信用が持てないんです。今でも連絡はこちらからの一方通行ですし・・・。

今回の退去請求に関しても一切の気持ちを感じられません。
「すいません」の一言もなく今でも怒ったように「息子を出す必要は無い」
と言われるその態度に、今までの事を考えても
立退き料などは請求したいと思っているのですが
契約書にあれば絶対にできないことなのでしょうか？どうか教えていただきたいです。

　　・敷金の返還について
　　・契約の当事者同士で話し合いができない
　　・立退き料は絶対に請求できないのか

ということについてお聞きしたいのです。長々と書き連ねてしまいましたが
どうかお力をお貸しください。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

賃貸人の「賃貸借契約の解約の申入れ」については、
さまざまな事情を考慮する必要がありますので、
このような場で適切なアドバイスができる自信はないのですが、
ご相談の内容を見て、少しだけ意見を書かせてもらいます。ご参考まで。

まず第一に、賃貸人の「解約の申入れ」そのものが無効である可能性があります。
正当な賃貸人（契約に定める賃貸人の地位を継承したものを含む）、
または賃貸人の代理人によって「解約の申入れ」がなされているのでしょうか？
「相談者さん」が賃貸人と直接話しをすることができず、
かといって賃貸人の代理が解約交渉に当たっている様子もなく、
一方的な「解約の申入れ」が第三者によってなされてただけであれば、
「解約の申入れ」がなかったものと考えることもできるでしょう。

第二に、「解約の申入れに足る条件が満たされているか」を考えます。
現行借地借家法に規定されている考慮すべき内容は次の１～５があり、
これらが総合的に考慮されます。
　　１、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
　　２、建物の賃貸借に関する従前の経過
　　３、建物の利用状況
　　４、建物の現況
　　５、建物の賃貸人が賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合は
　　　　その申し出自ら使用する必要性が正当事由の一例であることに間違いはあり
　　　　ませんが、単に「賃貸人が住む」というだけでは正当事由になりません。

最後に、３つのご質問についてですが、
　　・敷金の返還は主張できる。（敷金返還をしないならば、その理由が必要）
　　・立退き料等は請求できる。
　　・契約の当事者で話し合いをするのであれば、内容証明等で直接契約者に
　　「相談者さん」の主張を伝える。
　　（最初は「解約の申入れ」が無効であると主張することだけでも良いように思います。）
　　と考えます。

相談者さんは２月に退去しようとしておられるようですから、
上記の不備（？）をついて条件の交渉をされてはいかがでしょうか？　
（大丸ハウス・米田さん）

□■アドバイス：２

米田さんのご返答の通りだと思います。
個人的な意見を若干言いますと、契約の解約を大家が言ってきた場合、
特に大家やその親族が住む事を理由に契約の解約を言ってきた場合は、
基本的に解約に応じるほうが良いと思います。

その場合に、普通は、大家が引越しの為の費用程度は負担するのが
常識だと思っています。又、敷金の精算も行うのが常識でしょう。

以前、このコーナーでも話題になりましたが、造作買取請求も可能でしょう。
　　(「317」番からのツリーになります）

兎に角、普通賃貸借契約の場合、
貴方に契約違反等が無い限りに於いては、
全く、大家の負担無しに契約の解約をする事は考えられないと思います。

米田さんのご返答を参考に、引越し費用の負担や、
貴方が行った補修の費用の一部負担を交渉するのは、
当然可能ですし、交渉すべきだと考えます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

田舎に土地を有しています。
土地の地目は、宅地で、
毎年２万円程度固定資産税を払っています。
現況は、竹木、雑草が茂っています。
もし、山林に地目変更登記が出来たら、固定資産税は、安くなるのでしょうか？

□■アドバイス：１

固定資産税の課税は現況で課税していますので
単に登記地目を山林に変更したところで
固定資産税が下がることはありません。
（ネスト・古屋さん）

□■アドバイス：２

松本と申します。先般の古屋様のご指摘通りですねぇ。
おそらく現況「雑種稚」で賦課されているものと思われます。
山林と雑種地とでは固定資産税が数倍違います。
　　
上記と関連いたしますが、もし相談者様の田舎で
落葉樹の山林をお持ちの場合は注意が必要です。
なぜかと申しますと、土地の利用状況調査は毎年１月１日時点で
撮影される航空写真を手がかりに判断されます。
通常この時期は葉も落ちて、
空から見た場合は「雑種稚」と判断されてしまう場合が大だからです。
（山林⇒雑種地）
その場合はすぐに役所の資産税課と掛け合う必要があります。
（固定資産税は声の大きいほうが勝ちです！）

「固定資産税を安くする法」という素晴らしい本があることを
ご紹介しておきます。安くする方法が満載で、資産税課の職員も読んでいます。
　　出版社　エヌピー通信社　2,000円＋税
大きい本屋さんなら売っています。
（ハート財産パートナーズ・松本さん）

■□相談内容　

私は今住んでいるマンションの敷地内に１年間バイクを停めておりましたが、
先日管理会社からバイクの駐車の禁止が言い渡されました。

私が管理会社に契約書に書いていないと言うと
契約書には書いていないが仕事上の都合が悪くなったので
管理組合の規約により決まったと言われ
（管理組合の規約というものの存在は今回初めて知らされ、
　入居時にその説明すらありませんでした）、
また１年間なぜ注意もなにもせずに放っておいたのかということを
指摘すると、新入社員なのでわからないとか、
最近担当になったのでわからないとか全く話になりませんでした。

あげくの果てには私の更新時期が近いことをいいことに
更新の際の契約書にバイクの禁止を付け加えると言ってきました。

契約時と状況が違ってきたのでこんなとこ出て行きたい
という気持ちですが新しい住居に移っても
初期費用がかかることを考えると出て行くこともできない状況です。

こういうことってよくあることなんですか？
またこれはどうしようもないことなんですか？
もしよろしければコメントお願いいたします。

□■アドバイス：１

良くある事では無いと思います。当初の説明不足だと思います。
普通は駐輪場等に停める事が可能な場合もありますし、
バイク専用の駐輪場が設置されている場合も有ります。

分譲ンションの場合は、
管理組合等が管理規約を作成している事が多いです。
賃貸マンションの場合でも、
管理会社が管理規約を作成している場合が殆どだと思います。
入居時に説明がなかったのは、明らかに管理会社のミスでしょう。

どうしようもないと言う事は無いと思いますよ。
だって、明らかに管理会社の手落ちが有った訳ですよね。
もし、どう交渉しても
管理会社がバイクを止める事が今後出来ないと言うので有れば、
近くにバイクを止める為の場所を確保する様に頼んでみたら良いと思います。

但し、管理組合が、最近になってバイクの駐車禁止を決めたのであれば、
どうしようも無いかも知れません。管理組合の構成員は普通は入居者です。
つまり、入居者が管理組合の総会等で決定したので有れば、
管理会社の責任とは、一概に言えません。

管理組合の構成員やバイク禁止決定を確認するために、
管理組合の事務所、組合長さん等に確認してみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。前回書き忘れてしまいましたが、
バイク禁止には契約駐車場の車の邪魔になるということが背景にあったようです。

あれから少し管理組合の仕組みとかを調べてみたんです。
すると、このマンションは
一般的なマンションとはちょっと違う部分が見えてきたんです。
この管理会社は
オーナーに対し入居率１００％の保証をするシステムをとっています。
（例えば、全１０室のアパートを建てたとします。それをこの管理会社が
　１０室全部借ります。そこで実際に５室分の空室があったとしても
　この管理会社はオーナーに毎月１０室分の家賃を支払うというシステムです。
　つまり５室埋まらない責任を全てとるというオーナーにとってはよいシステムです。）

ということは、オーナーにとっては
自分の収入が保証されているのですから
管理組合といっても真剣に協議したりしないと思います。
つまり管理規約＝管理会社の都合ということになりかねないと思うのです。
結局、その結果として利益の追求だけとなってしまい、
私達のバイクは管理会社にとっては
ゴミにしか見えなくなってしまったのではないかと思われます。

またこのマンションの解約は２ヶ月前に申し出なければならなく
さらに礼金は家賃２ヶ月分ということもあり、
私達が不満に思って出て行けばバンバンザイなわけです。
なぜなら２ヶ月もあれば新しい入居者が決まるでしょうし、
礼金もガッポリ入ってきます。その上邪魔者も消える。そんなことを考えていると
このマンションの管理組合の存在価値ってあるのかな？と思ってしまいます。

また、禁止になるまでの過程もおかしかったんです。
まずバイクの位置を指定するので部屋番号、氏名、ナンバーを
申告するようにとの通知がありました。全て申告すると
バイクは禁止なので早めに移動してくれと言われました。

次（１０月２１日）にバイク禁止。１１月３０日までに移動してください。
と通知があり、次（１０月３０日）にバイク禁止。
１０月３１日までに移動してください。と通知がありました。

ここでの疑問点は、最初から位置を指定するつもりは無かったのではないか？
　　（誰がどのバイクを持っているのか聞き出したかっただけ？）
２回目の通知のときにバイクを駐車する場所を探すために
１ヶ月の猶予を与えたと言っておきながら、
３回目の通知では猶予は１日しかなかった。

愚痴みたいなことを長々と書いてしまって申し訳ありません。
もしよろしければ意見のほうよろしくお願いします。

□■アドバイス：２

相談者さんのお話しの通りだと、確かに変な感じが致します。
そこで確認致します。

一番最初(入居時)の契約書、又は重要事項の説明書には、
バイクの駐車について、可能と言う内容の記述が有ったのでしょうか？
又、駐車料は今まで支払っていたのでしょうか？
それとも、黙認と言う事だったのですか？
入居時には、バイクについて、どのような説明が有ったのでしょうか？
更に、管理会社は異動する場合の新規の駐車場の斡旋は行っているのでしょうか？

いろいろ、お聞きしてすみません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。
バイクについて可能とは書いてありませんでした。
入居時はバイクについての説明はうけておりません。
部屋探しでいろんな不動産屋をまわっていたときには
不動産屋さんにはタバコは吸うの？とか原付とかバイクは乗るの？
とか聞かれることがよくあったので
特に禁止事項があるならば不動産屋から言ってくるものだと
決め付けていた部分もあったのかもしれません。
　（私の地元ではバイクのスペースが十分にあるところばかりなので
　　バイクはタダで置けて当然という意識もあったと思います。
　　バイク禁止だったりバイクに駐車料金を払ったりするという
　　概念はまずありませんでした。ちなみに今住んでいるのは東京です）
それにバイクをまだもっていなかったのでこちらから聞くことも無かったです。
また、入居時からバイクを停めている人もいたので
１年半黙認だったということになります。

昨日の昼、管理担当者と契約駐車場を借りようとしている人が、
駐車場を見に来ていたようです。こっそりと話を聞いていたのですが、
急にカギのついているバイクをガリガリと動かしだしたのです。
それに気づいたほかの所有者が怒鳴り込んで口論になってました。
その夕方、１０月３１日に移動するようにとの通知があったのです。
どうやら１１月からの駐車場の契約が取れたようです。

また、駐車する場所が探しても見つからなかったら管理会社に連絡すれば
斡旋してもらえるとの事でしたが、探す暇も与えられないうちに追い出されました。
駐車してあったバイクは全てなくなりました。昨日の今日で
どこか借りて駐車しているとは思えません。私は公園の隅っこに置いてきました。
みなさんも路上駐車などしていると推測します。
１ヶ月あった猶予が１日になってしまったのですから。
私達との約束は２度もやぶられました。

私は根本的には管理会社の体制に問題があると思います。
前回述べたような理由で、管理会社は周りとの調和よりも
目先の利益に走ってしまうのだと思います。

また長々と申し訳ありません。
できるだけ状況を詳しく知っていただきたかったので・・・。
もしよろしければご意見お願いいたします。

□■アドバイス：３

入居時に駐車可となっていなかった場合はかなり微妙になりますね。
細かい話しになると、暗黙の了解が有ったと言えなくは無いと思いますが、
管理会社の責任を問うのはかなり難しいと思います。

弁護士に依頼するには費用も係るし、無料相談等でも、
今まで正式に駐車代を払っていなかったとなると、指導等も難しいと思います
・・・・・管理会社の良心の問題でしょう。

こんなご返答しか出来なくて、ごめんなさい。
他の方で良い案のある方が投稿して下さる事を祈っています。

■□相談内容　

長野県佐久市岩村田に私の母の家があります、
40坪なのですが、相続の時に私道がなく現在空家状態のまま15年近く経ちます。
家の近隣は、道を隔て新幹線佐久駅が出来、
高速道路のインタ－も近く大きなショッピングセンターも建ちました。

家の周りは、
囲むような地形で相続した私の従兄惣領の持ち物となっております。
従兄は、最近始めたフランチャイズ制の焼肉業が上向きに伴い、
店舗を増やしたいようで、奥にある母の家を買い取ると言うのです、、
母は現在75歳になり足立区に住んでおります、
相談しだいで手放してもと考えています。

従兄は
「坪相場35万～20万ぐらいに下がって来ている」と言います。
「田中知事の政策で、もうここは上がることは望めない」
と言うのです。
現在の土地価格はいくら位になるのでしょうか？

それから売ってしまえばその時限り。
であればその土地を貸りて頂いたほうが税金など考え
双方にとって良いのでは、と考えてみたのですが。
地代の価格相場はどの位になるのでしょう？

土地運用の相談みたくなってしまいましたが、良きアドヴァイスをお願いします。

□■アドバイス

東京の嶋田と申します。浅科村に同級生がいます。
佐久駅の近くとかインター周辺は発展しましたね。

問題は私道がない宅地ということですね。
こういう土地は「囲繞地・いにょうち」といいます。
従兄の土地を通らないと公道に出られないわけですから、
いまは通行権で家に入っているということです。
囲繞地を第三者に売却する場合は安くなります。
従兄から買いたいという申出があったのはラッキーと思いますね。

　　> 現在の土地価格はいくら位になるのでしょうか？
地価低落は日本経済の問題で田中県政とは関係ないでしょう。
地価公示ですと岩村田の商店街で坪38万3千円です。

　　> 地代の価格相場はどの位になるのでしょう？
地代とか権利金などの相場は地元業者に聞かない分かりません。
名義人がご高齢なので、賃貸するより処分することをお奨めしますが。
佐久市なら住宅地ならいくらでもありますから、買替えも考慮されては如何かと。
（シマダ企画・嶋田さん）

■□相談内容　

よく「家庭菜園用に！」のような
雑種地や山林の調整区域がありますが、ココでは営業は可能なのでしょうか？
「建物を建てての営業・販売は不可」と言う文はよく見るのですが、
更地のままで、たとえば駐車場や公園の入場料のようなものなど、
事業として良いのでしょか？

また、その手の事が載っているＨＰなどご存知で有ればおしえて下さい。

□■アドバイス：１

調整区域は、基本的に建物等を建てる事が好ましく無い地域です。
然し、開発行為等の許可を取る事によって利用が可能になります。
又、地目によってはかなり利用が難しくなります。

地目が雑種地の場合は、その用途が、駐車場、資材置き場等
の用途に使用が出来ます。でも、用途が限定されている場合が多いので、
市町村の建設課等の関係部署に確認する事を御薦め致します。

地目が畑、田の場合は、基本的に畑や田としてしか利用できませんし、
農家資格(５反歩以上の耕作を行っているか、地元の農業委員会が認めた農家)
の無い方は、名義を移す事は出来ません。
但し、借りて耕作することは可能なようです。
　　(お尋ねの家庭菜園はこれに該当すると思います)

畑や田を、他の用途に使用する場合には、農振地域の場合は、
農振の解除(通常、年に２回しか有りません)を申請しなければいけません。
そして、農地法の５条申請を申請する必要が有ります。
詳しくは、地元の農業委員会に聞いて下さい。
但し、申請用紙自体を農業委員会が発行しない場合が多いと思います。
更に、開発行為等の申請も同時に行います。(農転できることが前提となります)
このあたりの申請は、素人の方には殆ど不可能と思った方が良いと思います。

地目が山林の場合は、建物を建てないので有れば、
駐車場や資材置き場としての利用は、あまり問題無いと思います。
但し、公園として利用できるのかどうかは市町村の建設課等の関係部署に
ご確認して下さい。又、保安林に指定されている場合は、
伐採が出来ない場合も有りますので注意が必要です。

更に、どの地目にも共通していますが、水道や排水等について、
良く調べる必要が有ります。一見水道に見えますが、
公営水道では無くて飲めない場合が多いのです。
又、道路側溝に排水等を流す事を禁止している場合も有ります。

良く調べる事を御薦め致します。

追加致します。
調整区域でも、国道や都道府県道等の幹線道路沿いの
ドライブインやガソリンスタンド、又、地域住民の為に必要な施設(理容院、病院等)
で有れば、比較的、許可が取れ易いと思います。

それでも約１年位の期間は必要であり、全くの素人の方には難しいと思います。
詳しい事は、各都道府県の建築課の建築主事等の担当者にお尋ね下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

回答ありがとうございました。
種目は山林になっていますが、整地されています。
ドッグラン（犬の広場）を作ってみたくて考えています。
入場料を取っても問題ないのでしょうか？

□■アドバイス：２

地目が山林で保安林の指定が無ければ、
(整地されているので有れば、多分保安林では無いとは思うのですが？)
基本的に問題は無いと思います。
但し、建物を建てない事が前提となります。
又、商売に使う事も基本的には問題は無いと思います。
ドッグランと言うものがどの様な物なのか良く解りませんが、
以下の点に注意して調査、相談等して下さい。

　　●水道や排水について良く調べる。
　　　特に、敷地の近くに水源地がないか？　又は、小川や河がないか？
　　　これらが有る場合は、水利権者(地元の組合や区)と
　　　協定を結ぶ必要が生じるケースがあります。

　　●業種の内容によっては、市町村との公害防止協定を締結する必要も考えられる。
　　　特に、犬の糞等の処理をめぐって、苦情が無いように
　　　対応する必要が有ると思います。

　　●その山林が賃貸の場合は、地主がその使用方法を納得しているのか？

　又、事前に市町村の建設課等に相談する事を御薦めします。
　自己所有で有れば、地目が山林で建物を作らない場合は、
　例え、調整区域内でも、無断で整地して広場等を作っても、
　そんなに問題は無いと思います。然し、オープン後のトラブルを避け、
　安心して営業していく為には、事前に相談した方が良いと思います。

此処から先は、オフレコみたいな話しになりますが、
調整区域内でも、自分の山林をどの様に使おうが、基本的には自由だと思います。
　　(農地法の対象外でも有ります)
確かに建物の建設には、建築基準法の対象となりますが、
私の知っている範囲では、無断でプレハブを建てているケースも沢山あります。
無断で資材置き場や駐車場、更に廃車置場等に使用しているケースも沢山有ります。

然し、営業でお客様を呼ぶと言う事になりますと、やはり無断と言うより、
きちんと、市町村の担当者に相談しておく方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

とても参考になりました。ありがとうございました。
土地は所有のもので、専用の水道も来ております。
あくまで散水用なので排水は出来ません（これについては色々検討中です）

ドッグランとは、単純に、犬を放しても逃げないように
まわりに囲いを作っただけの広場です。犬が紐なしで自由に走れる場所。
なので、特別に必要な建物や施設はありません(^_^)

まあ、ごく簡単な物置くらいは置けたらとおもいますが・・。
犬に対しての公害だけは考えないといけないと思っています。

■□相談内容　

先日、契約期間満了に伴う契約更新のおしらせ
という書類が物件を管理している会社から届きました。
その中に持参するものが記入してあったのですが、
その中の契約更新代行諸費用というものがありました。
火災保険費用などは期間が切れるので必要なのかな、と思いましたが、
契約更新代行諸費用というのは法的に必要なのでしょうか？
賃貸借契約書には、期間が入れると更新しなければいけないと言う旨
記入がありましたが、費用云々については触れていません。
お手数ですがお教え下さいませんでしょうか。

□■アドバイス：１

諸費用と言うのはあまり聞きません。
仲介手数料の事を指しているのだと思います。
手数料として考えますと、
　　　貴方の事前の承諾を得ている場合は、家賃の１ケ月分以内。
　　　貴方の事前の承諾を得ていない場合は、家賃の１ケ月分の１／２以内。
と言う事になると思います。

但し、貴方の事前の承諾が有る場合は、この他にも
実費等を業者は受領する事が可能です。
(この点については、かなり微妙では有ります)

つまり、一番大事な事は、貴方が納得しているかどうかでしょう。
納得していないから、此処に相談したのでしょうから、
その旨を業者にはっきりと伝えるべきでしょう。

然しながら、手数料として、家賃の１ケ月分の１／２は、
業者は請求できるものと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

相談者さんは　
その管理会社に契約更新の代行を依頼されたんでしょうか？
貸主が管理会社に契約更新を依頼されたならば
貸主が代行手数料を支払うのはわかりますが、
相談者さんが代行を依頼されていないならば払う必要はないと思います。
（ツナシマ商事・石原さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
仲介手数料というのは物件を借りるときに支払うものですよね。
２年前に現在の物件をお借りしたときに家賃の一ヶ月分は支払いました。
契約を更新するときに今回のような
契約更新代行諸費用というのは通常は無いということでしょうか？

□■アドバイス：３

　　> 契約を更新するときに今回のような
　　> 契約更新代行諸費用というのは通常は無いということでしょうか？

更新に対する考え方だと思います。こじつけ的な解釈ですが、
契約書を新たに作成するので、新規契約と同等の手数料を受領しても、
違法では無いとされているのが、業界の一般的な解釈の様です。
実際に、新しい契約書を作成するので、違法では無いと私も思っています。

但し、賃貸借契約の更新手数料については、調べても、
何処にも規定されていないので、諸費用として請求する業者が多い様です。
私の地元でも、家賃の１／２を頂いている場合が多い様です。

支払うのが嫌なので有れば、業者に説明して、
ご自分で大家と直接契約更新すれば良いと思います。
業者も無料で契約書を作成し、契約の責任を取る程暇では無いと思いますよ。
あくまで、商売でやっている訳です。

又、契約が自動更新で、新規に契約書を作成しない場合も
ケースとしては沢山有ります。
この場合は、当然何回でも自動的に契約は更新され、手数料も請求はされません。

当初の契約書によって、自動更新か、更新が必要な契約かは決まってしまいます。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：４

　　> 契約を更新するときに今回のような
　　> 契約更新代行諸費用というのは通常は無いということでしょうか？

契約に関しての決まり事は基本的に両者合意の上で成り立ちます、
よって契約毎にいろんな費用が発生したりしなかったりです。

相談者さんのお尋ねの件（上記引用文）ですが　
「通常」と言う言葉は　そういった事例が多いと言うことではあっても、
相談者さんの契約には当てはまらないこともありますので、
あまり「通常」を意識しないほうが良いと思います。

今回では、相談者さんが更新時　新たな契約書が必要であり、
しかも御自分で契約書が作成できないならば誰かに依頼するほかありません、
その場合は今回のように
管理会社が作成した契約書を使うことになり当然費用は発生します。

涌井さんのおっしゃるように
自動更新ならば新たに契約書を作成することは無いのですが、、、
契約書にはなんと書いてあるのでしょうか？　
（ツナシマ商事・石原さん）

■□相談内容　

ペット不可のマンションで、犬を飼っておりますが、
管理人等に犬を飼っていることを知られた為、
引っ越しをすることになりました。

フローリングがペットのおしっこのせいで色が変わったり、
ささくれだってしまいましたので、退去する際に、
自分たちで補修するか（油性のワックス等でごまかす）
業者に頼むつもりでおりますが、契約に違反したということで、
ほかに支払う義務があるのでしょうか？

ちなみに管理会社は大手です。宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

契約違反なので、かなり不利だとは思います。
管理会社と良く相談して、なるべく安く、
穏便に処理して頂くのが宜しいかと思います。

補修に関しても、トラブルを避けたいのであれば、
管理会社の指定した業者にお願いした方が、後々問題にならないと思います。

自分達で補修(ごまかす？)しても、問題が生じる可能性が高いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のお返事有り難うございました。
やはり管理会社の指定業者さんに任せる方が問題が無くてよさそうですね。
以前内装業者に聞いたところ、フローリングを張り替えるのには、
一部分だけでは無理で、全面張り替えをしなければならないとのことでしたが、
そうなるともちろん借り主の負担になりますよね。
タバコの火の焼けこげた跡もあり、修繕費をかなり取られると思うので、
今から冷や冷やしております。

■□相談内容　

2/28付で今年6/末入居予定だったマンションの販売会社が
自己破産したのですが、手付金100万円を既に振り込んでいて、
公庫の融資ＯＫも取っていました。
　　
今後の事も考えてこの契約を契約解除にしたいと思うのですが、
どのような措置を取ったらいいのか教えて頂けないでしょうか。

手付金の全額返済をして頂きたいと思っています。
また、公庫申込にかかった費用などがあれば、
それもこちらでは一切支払いたくないんです。
法律等、全く無知なため、インターネットなどでも色々調べてみたものの、
よくわからなくて、途方にくれています。

恐れ入りますが、アドバイス頂けると幸いです。宜しくお願い致します。

□■アドバイス

胸中お察し致します。
取りあえず、早急にその販売会社が所属していた業協会の
不動産相談所に行った方がいいでしょう。
不動産業は許認可事業です。
消費者の大切な金員を扱う訳ですから供託をしています。
その供託金から弁済される可能性があります。
しかし、早いもの順ですので一時も早く申し出をするべきです。
（森田住販・森田さん）

■□相談者より

森田様、ありがとうございます。
昨日、早速保証協会に行って苦情申立ての手続きをして来ました！
今後弁護士と連絡を取り、契約解除に向けて処理を進めていきたいと思います。
アドバイスどうもありがとうござました。

■□相談内容　敷金の返却について

先日退去した賃貸住宅のことでお尋ねいたします。
入居中に賃貸借契約書が修正され、
入居時は敷金1ヶ月、礼金1ヶ月の契約から敷金2ヶ月に変更されました。
　　
この賃貸住宅は住宅金融公庫融資物件のため、
このような指導がなされているにもかかわらず、
退去後には、当初の契約通りとの回答で、
家主からは、敷金が1か月分しか戻りませんでした。
　　
変更の契約書は、住宅金融公庫発信のfax文書をコピーしており、
その書類に家主印が捺印してあります。
また契約書受領の際、「今までと変わりませんから署名と捺印を・・・」
と言われ、全住民連名の名簿に署名・捺印をいたしました。
この場合どちらの書類が有効なのでしょうか？

□■アドバイス：１

ちょっと良く質問の意味が解りません。
実際に敷金を途中で1ケ月分追加して入れたのでしょうか？
それとも、便宜上契約書だけ差し替えたのですか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速御返答いただきましてありがとうございます。
入居途中での敷金追加はありませんでした。
入居当初に支払った金額は、敷金1ヶ月と、礼金の1ヶ月、合計2か月分です。

入居中における変更の賃貸借契約書によれば
　　　
「礼金を敷金と読み替え、敷金を計2か月分とする」
との記載がありましたので、
2か月分が返却の対象になるものと考えておりました。
ちなみに、便宜上契約書だけ差し替えると言う事例は、
よくあることなのか教えていただけると幸いです。

□■アドバイス：２

敷金と読み替えると言うのであれば、敷金が２ケ月になると思います。
当然２ケ月分の敷金が戻ると思います。
賃貸期間中の契約書の差し替えはあまり行いません。
但し、当然借りている貴方も署名捺印をしたはずですから、納得したと言う事です。
　　
然しながら、礼金の１ケ月を敷金に読み替えると言う事は、
誰が見ても敷金が２ケ月になったと理解されると思いますよ。
契約書の差し替えの時にもっと良く確認しておけば良かったと思いますね。

貴方の言うように、敷金の２ケ月分の返還を求められた時に、
便宜上だと言うのは、相手にとってかなり苦しい言い訳になります。
もう一度交渉してみては如何でしょうか。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、大変ありがとうございました。
もう一度、大家さんと交渉してみます。

■□相談内容　

こんにちは。不動産のプロの方には
簡単すぎる質問で恐縮なのですが、宜しくお願い致します。

今の収入で、どの位借入が可能かという計算方法を教えてください。
web上でシミュレーション等がありますが、自分で計算したいのです。

又、業者さんが使っている「ローン電卓（？）」が
どんな計算をしているのかも教えてください。

例えば、3000万借り入れて4％の金利で35年ローンを組んだとして、
毎月の支払いを計算しようとしても、
ローン電卓と自分の計算結果が違ってしまうのです。

計算に弱いだけと言われてしまいそうで恥ずかしいのですが、
お教えいただければ幸いです。

□■アドバイス：１

ローン電卓をお持ちで使いかたが分らないのであれば
次のサイトでもローン計算できますよ。返済予定表なども出来て便利です。

　　イー・ローンさん（ http://www.eloan.co.jp/ ）の以下のページ
　　 http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.html

（ネスト・古屋さん）

□■アドバイス：２

金融電卓で比較的手ごろに入手できるものは、カシオから出ております。
4,000円～5，000円位です。これは住宅金融公庫のローン計算から
銀行の住宅ローン計算まで対応できます。
もちろんボーナス併用の計算もできます。
使い方も簡単で、間違いなく答えを導き出すことができるでしょう。

あと、外資系の金融マンや不動産ファンドなどに従事している方御用達の
金融電卓がありました（「過去形」なのはもう生産中止だから）。
米国ヒューレットパッカード社から出ていた優れものでして、
もっと応用の利いた使い方や計算ができます（ＨＰ１２Ｃ、ＨＰ１７ＢⅡなど）。
日本語マニュアルもついていますので安心です
（ただし12,000円～13,000円とちょっと高い）。
東京の紀伊国屋さんや丸善さんに行けば、まだ在庫があると思います。
（ハート財産パートナーズ・松本さん）

□■アドバイス：３

先ず元利均等償還というのは、
単純に元金に利率を掛けたものでは計算できません。
お手元に表計算ソフトが有れば、財務関数で計算が出来ます。
　　（一般的にはPMT関数を利用します。）
従って、普通の電卓では計算が出来ません。

先に先輩方り回答がございますが、
ホームページ等の計算を利用されるか、又は
フリーウェア・シュアウェアのベクターなどに
エクセルのテンプレートがございますので、研究してみてはいかがでしょうか。

なお、弊社ホームページにもフリーウェアを用意しております。
http://home.gr.jp/athome/

（アットホーム・香川さん）

□■アドバイス：４

銀行のＨＰで直ぐに出ますが　利用されては如何ですか？

みずほ銀行さん（ http://www.mizuhobank.co.jp/ ）の以下のページ
　 http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/

（丸岡不動産・西岡さん ）

■□相談者より

皆様ありがとうございます。
しつこくお聞きして申し訳ないのですが、計算式は存在しないのでしょうか。
webや計算機の存在は分かっているのですが、
知りたいところは「どうやって」なのです。

□■アドバイス：５

住宅ローンは通常元利均等法式となっています。
計算式は下記のとおりです。

　　（（月利+1）ｎ乗/（月利+1）ｎ乗-1）×月利＝1円に対する月返済額

　　一見大変なようですが、手持ちの電卓で簡単に計算できます。

まず、月利は「年利／12」ですよね。
例えば4％の場合、0.04/12が月利です。
だから、（月利+1）は、「0.04/12+1」となります。

つぎにｎ（借入期間月数）を乗数倍します。
電卓の乗数機能で、×＝が２乗となります。（電卓機能により多少異なる）
そのまま＝を押すことにより、３乗・４乗となってゆきます。

従って、「0.04/12+1」の次に「×＝」「＝」「＝」と
借入月数を数えながら「＝」を押すのですが、
仮に借入期間２０年とすると240乗しなければなりません。
いくら「＝」を押すだけでもこれは大変な作業ですね。
そこで、通常はまず年数乗したものに１２乗（１年の月数）します。

つまり、「×＝」「＝」…で２０乗したものに、
「×＝」「＝」…と１２乗するわけです。

次に、この答えから「1」を引いたもので割りますから、
電卓の表示を見ながら簡単に出来ますね。
そしてその答えに、「×年利/１２」をすればよいのです。

少し慣れれば、手近にある電卓で簡単に計算ができますよ。
（マック住研・清水さん）

■□相談者より

　> 一見大変なようですが、手持ちの電卓で簡単に計算できます。

非常に良く分かりました。ありがとうございます。
自分の年収でどの位借りられるかと言うのは、どう考えたらよいのでしょうか。
次々質問ばかりで、お手数お掛けします。

□■アドバイス：６

計算方法は、ちょっと複雑ですが、まず、自分の借入れ可能額を算出します。
通常は、公庫を出来るだけ多く借入れることを前提に考えますが、
物件により、借入可能額がことなりますので、この辺が注意です。

　　公庫借入れMAXは、
　　　C)　年収÷12÷5が月々支払いのMAXとなります。
　　　A)（通常融資（万円単位）÷100）×１００万円あたりの支払い金額
　　　B)（特別融資（万円単位）÷100）×１００万円あたりの支払い金額
　　A+Bの合計が公庫の支払い金額です。この金額が、C以下ならOKです。

　　銀行融資額を算出します。
　　銀行融資の場合、物件価格の９０％までとか、融資MAX金額を調べます。
　　90％とした場合、
　　（物件価格×90％）-（公庫通常+特別）＝銀行融資MAXとなります。
　　銀行の融資基準が年収の３０％とした場合
　　　D）(（A+B)+（銀行融資MAX×１００万円あたりの支払い金額）)×12
　　　E)　D÷年収
　　Eが30％ならOKです。
　　　F)　（D+その他ローン（年間支払い））÷年収
　　また、年収による公庫返済基準が、F以下ならOKです。
　　EXCELでシュミレーションがいいと思っています。

簡単に、MAX金額を求められる資金計算ソフトのデモ版がありますので、
こちらを利用してみてもいいと思います。

　　　コスモクリエイトさんのホームページ
　　　 　　http://www.cosmo-c.com/

（ウエッブクリエイト・保坂さん）

□■アドバイス：７

ご質問の意図が正確に把握できず、大変失礼いたしました。
さぞお腹立ちのことでしょう。
他の回答者の方々も指摘されているように、
資金計画ソフトを利用されるのが一番世話無しだろうと思います。

ローン計算法（財務金融）の考え方から勉強をなさりたいのであれば、
先般申し上げた、ＨＰ社の金融計算機を利用されることをお薦めいたします。
日本語マニュアルが非常に充実しており、例題に沿って操作していると
自然と財務金融の考え方がマスターできる優れものです。

それと貴方様の溢れ出る好奇心にも充分耐えうる機能を備えております。

（ハート財産パートナーズ・松本さん）

■□相談者より

本当にありがとうございました。
しっかり勉強して、計算方法をマスターしようと思います。
何度もお手数お掛け致しました。

■□相談内容　契約解除と違約金請求

新築建売一戸建てを６月１５日に契約しました。
着工は８月１日、引渡しが１１月３０日ということでした。
それに合わせて結婚の準備、入籍の日取りも決めてきました。

しかし、８月に入っても一向に着工する様子が無く、
８月３１日に仲介業者に連絡を入れ建築業者に確認してもらいました。
返ってきた答えは、はっきりとした答えではなく
役所に出した建築確認の書類がなかなか降りてこなかった
と言うことでした。それまで私たちのところには全く連絡が無かったのです。

結局着工は９月の１０日頃でした。
私たちは相手に対して信頼を失い契約を解除することにしました。
手付金として２００万、仲介手数料の半額７０万を払っていました。　

その後、すぐに連絡をくれるという約束だったのですが全く無く、
こちらから仲介業者に確認を求めたところ、
違約金としてさらに１００万を払って欲しい
と言う事を建築業者から言われたそうです。

私たちの信頼を欠くような行為をしているにもかかわらず
そのようなことを言ってくる業者に対し
どのような対応をしていって良いのか分かりません。

また、１００万を払わなくてはいけないのでしょうか？
何か良いアドバイスがあればよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

建物の竣工引渡し時期は、
許認可・材料の手配・人の手配・天候等に左右されやすく、
何かがうまくゆかないだけでも１ヶ月程度の遅れは平気にあります。
かといって引き渡し時期を明記しているなら、それを守ることが前提ですが。

まず相談者に伺いたいのは、建設着工が遅れていることへの問合せに対し、
回答がないことにより、信頼関係が崩れたから解約するのであれば、
契約上の解約要件としては、弱いと考えますが、他にも何かあったんでしょうか。

今のところ引渡しの期日は来ておりませんし、
おそらく建築業者からも、引渡しが遅れるとは言われていないでしょう。
そうなれば、解約するのは勝手ですが、ペナルティーを払ってねとこうなるわけです。

さらに１００万円というのは俗に言う倍返しですか。
違約に伴う解約は相手が履行しない場合に可能であって、
この場合は、まだ契約違反とはなりません。
契約違反ではないのに解約することは、ペナルティーを払う事で可能です。
このケースでは、期日を待って解約することが賢明だと思います。

もう解約しているのなら、答えはわかりますよね。
ダメもとで話し合って少しでも支払額を勘弁してもらう以外にありません。
仲介業者については、契約が済めば、後の責任は建築業者にあるので、
仲介手数料を返すことはしないでしょう。
（ショオケン・千田さん）

□■アドバイス：２

基本的には千田さんの仰っている通りだと思います。
然しながら、気になる点があります。
それは新築建売一戸建てを契約したと言う点です。
建築の請負契約を締結したので有れば、
千田さんの仰る通りなのですが・・・・

もし、本当に新築建売一戸建てを契約したので有れば、
業者は違反を犯している可能性が有ります。

その業者は、新築建売一戸建てと言う広告を入れていたのでしょうか？
そうだとすれば青田売りの違法広告の可能性が有ります。
建築確認が降りた後で無ければ、広告を入れたり、販売をする事は出来ません。
契約の解約どころか、業者には罰金の可能性さえ生じる可能性が有ります。
役所に出した建築確認の書類がなかなか降りてこなかったと言う事を
理由にするのは、自ら違法販売をしていると言っている様なものです。

建築の請負契約なのか、新築建売住宅の契約なのか、
その点が重要になりますので、再度確認をして下さい。

又、詳しい事は
社団法人首都圏不動産公正取引協議会のＨＰを参考にして下さい。
　　 http://www.sfkoutori.or.jp/

（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

はじめまして、よろしくお願いいたします。
当家は賃貸一戸建ての物件に引越しが決まっていたのですが、
引越し１週間前になって大家側から入居拒否の意向が急に出てきました。
　　
その物件の名義人であるご老人は病気と痴呆の症状で最近まで入院していて、
息子（５０歳代）さんが代わって契約を取り仕切っていたのですが、
退院してきた名義人が契約書作成段階で不動産屋と息子の話しに加わって、
当家が当初から話をしていたペット（リクガメ）の飼育について
認められないとのことを言い出しました。

要は息子さんが父親に話をしていなかっただけのことと思われますが、
こちらとしてはすでに引越しのための準備をしてしまい、
１週間前の時点でひっくり返されては、
あまりに理不尽と納得できかねない部分があります。

契約書を交わしていなければ、こちらが泣き寝入りせざるを得ないのでしょうか？

□■アドバイス：１

１週間前の入居拒否とは大変ですね。

所有者の息子さんと契約の合意ができた時に、何か文書を交し、
手付金を支払っておくとよかったですね。
でも、口答とはいえ賃貸借契約は成立していますので、
あなたが被った損害は相手に請求できると思います。

まず、仲介業者と話しあってみる。誠意がない場合は内容証明郵便を相手にだす。
自治体の不動産相談窓口で相談する。小額訴訟の手続をとるとかです。

　　> 要は息子さんが父親に話をしていなかっただけのことと思われますが

平和的に解決するなら、この父親と直接面談するのもいいですね。
あなたの人柄を認めて意外と入居を認めるかも知れませんし。

　　> 契約書を交わしていなければ
　　> こちらが泣き寝入りせざるを得ないのでしょうか？
　　
繰返しますが、書面を交わしていなくても
民法上は契約が成立しているということです。頑張ってください。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

□■アドバイス：２

業者は、息子さんが契約の為に
必要な代理委任を取っていたかどうかを確認しなかったと思うのですが、
親子だと、実務上、ついつい信用してしまう場合もありがちです。

又、父親を準禁治産者、禁治産者にしてなかった事にも問題が有りますが、
この点についても、自分の父親を禁治産者にする息子さんも少ないと思います。

業者と息子さんの不手際が有った事は間違い無いとは思います。
でも、業者と息子さんの困った顔が浮かぶ様で・・・・・・

兎に角、業者と息子さんに、父親の説得をするように頼み込む。
無理な場合は実際に被害が有るようなら、
その被害の額を請求すると言う事になると思います。
引越しの準備の為の実労働時間を金額に換算するのも有りだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、嶋田さま、ご丁寧なお返事ありがとうございました。
大変参考になりました・・・。
弁護士相談でも同じようなことを言われましたが、
あらそって引き出せるものより使う労力を別に向けることも
考えてもいいかもしれないともアドバイスされました。
皆様の貴重なご意見を参考に最善の方法を考えたいと思います。
心よりお礼申し上げます。

■□相談内容　

どこに相談していいかわからずさまよいここにたどりつきました。
話すとながくなるのですが、宜しくお願いします。

現在すんでいるマンションは、契約時のオーナーが
個人のオーナへ売却したらしく、3年目で現在の個人オーナに変わりました。
バブル時期に建てられたマンションのため、個人のオーナにかわった後、
すぐに外装工事などがはじまり、新しい管理会社の人が挨拶にオーナときました。

夏時期丁度その頃、部屋のエアコンが壊れ、
新しい管理会社の方へ連絡し、交換していただくこととなりました。

私も一人ではなんなので、友達と工事が終わるまで一緒にいてもらいました。
電気屋さんがきてくれ、工事中の時管理会社の社長さんが部屋を訪れ、
見にきただけかとおもったのですが、友達と私に
一緒にハワイにいかないかい？とわかけのわからない事をいい
トイレかりるねっと勝手に一人住まいのトイレをかりて、
そのあと、「オーナには、僕が新しいエアコンをいれるよういっておいたから」
とひとことのこしかえりました。
緊急連絡先を携帯にしていたため、
その後ちょくちょく携帯へ電話がかかってくるようになり、今なにしてるの？
今度食事いかない？とだんだん一週間に2回はかけてくるようになりました。
実家に戻っているときも、どこにいるの？男の子といっしょかなぁー
と、いわれきもちわるいので無言できりました。

それから外装工事が終わり仕事から帰ってくると
ＴＶが映らない状態になってました。
自分の部屋のＴＶがこわれたかと思い、ヨドバシで新しいＴＶ買い、
設置サービスの方にＴＶ側ではなく、マンションのアンテナで有ることが判明しました。
でも、その管理会社のおじさんに電話するのがいやで
3ヶ月ＴＶの映らない状態で生活をおくっていました。

その後、前回エアコンの修理にきていた修理の人をマンションの廊下であい、
ＴＶが映らない事をつたえ、オーナの知り合いの電気屋さんだったらしく、
オーナから連絡があり。こうじしてただくこととなりました。
　　※怖かった管理会社の叔父さんから普通の管理会社へ変更されてました。

ＴＶを映るようにしますとの事で前回の電気屋さんがきて色々したのですが、
応急処置として隣の部屋の室内アンテナへコードをつけて、
エアコンのダクトを通し多少映るようになりました。

がしかし、何度が隣の部屋が空くたびに掃除の業者の方がせんを抜き
映らなくなったり、新しい方が入居しますと洗濯機、掃除機などで
線がゆれるのでしょうか、ノイズがはいったり、
特定のＴＶがうつらなくなっておりました。
（予約録画などできません・・（；＿；） ）

今度6年目の更新の際にちゃんと直していただこうと、おもい！
管理会社の方へ連絡ました。

上の階部屋が一度火事になったときにＴＶアンテナのハイセンがきれたか、
もしくは外装時になにかったとの事で、
新しい業者の電気屋さん、管理会社の方が
「丁度7/16に上の階のかたが退室するため、その後直す」
と6月13日時点での連絡でした。

7/16を経過しても連絡がなく、7月に4回管理会社に電話、確認しますでおわり、
8月に週に1度連絡すれど、担当のものがないといわれ。
9月にはおーなに確認中になり、9月中旬には上の階のひとが入居していました。

9月末に再度担当の方へ連絡がとれ、ＴＶをうつすようにいつしてくれますか？
ときくと、現時点無理といわれ、ＴＶがうつればそれでいいですとこたえると
無理といわれ、更新したのもＴＶがちゃんとうつるようにしてくれる
との事だったので更新したことをつたえ、再度オーナと相談するって言ってもらい、
10/9まだ連絡がなく、10月1日にいちど電話しているのですが、
担当者電話対応中のためでれないとの事でした。

この場合、引越し、マンションの2年更新料など、どのようなふうになるのでしょうか。
ＴＶの映る部屋に空きがあればうつってもいいといったのですが、
一度精算していただきまして、敷金、とかまたかかるといわれました。

ＴＶが正常にうつらなく、予約録画、ちゃんとみれたことがなく
ストレスがもう限界です。どなたか、上記のような場合は、
どうすればよういでしょうか？ご教授ください。お願いします。

□■アドバイス

管理会社に電話連絡でなく、
きちんとした書類を作成して請求したら良いと思います。
管理会社とオーナーの両方に修理請求の書類を送って下さい。

借主(貴方)には、オーナーに対して、
マンションの不具合のある箇所の修理を請求する権利が有りますし、
オーナーには修理の義務が有ります。

この修繕義務は、民法６０６条１項に規定されています。
修繕しない場合には、
損害賠償請求権、解除権、家賃の減額請求権が生じると思います。
下記ＵＲＬを参考にして下さい。
　　　株式会社ユーマックさんの運営する
　　　home-knowledge.com（ http://www.home-knowledge.com/ ）内の
　　　 http://www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html のページ

但し、契約時の契約書や重要事項の説明書に、
テレビのアンテナが設備として記述されているのか確認して下さい。

本当は前の管理会社の時に請求しておくべきでしたが、
事情があったので仕方なかったのでしょう。

書類を送付しても修理をしていただけない場合は、
消費者センターや業界団体の無料相談に相談する事をお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご連絡ありがとうございます。
こちら参考にしこれから、話し合いを進めていこうとおもいます。

あれから二度電話し、管理会社側には、
●●県庁建設業者課宅建指導班にも相談せざるをえない事、
直接オーナと話をしたい事を述べました。

私はいままでの事も含め4ヶ月間、管理会社が取り合ってくれていなかった事を、
いろんな事を視野にいれた事をオーナと話がしたいと言ったのですが、
その話をすりかえるように、電気屋さんからの連絡が
携帯の留守電に「アンテナの修理の件」がありました。

再度担当の方へ今日電話10/13に電話をし、
管理会社との話ではなく、オーナと話をしたい事を述べると、
管理会社の違う担当部署から対応させていただくと連絡があり、
また、アンテナが直らない可能性があることをおっしゃっておりました。

もういろいろ生活していく上でつかれたので、
これをきにはっきりさせたいと思っております。
今後もご教授くださいますようお願い致します。

□■アドバイス：２

アンテナの修理についてですが、
マンションの立地にもよると思いますが、ベランダ等に
ＵＨＦのアンテナを設置してブースターをつければ、
地上波テレビ(一般のテレビ)は殆ど映ると思います。

一度業者さんに確認して、
その費用をオーナーに支払って頂くように交渉すれば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございました。マンションは10F建てで
上からアンテナの配線をおろしているタイプとの事でした。

私は6階なのですが7階のかたと日にちを合わせないと
修理、不具合点検ができないとの事でこまっております。
仕事の都合上平日のみの休みのため、
うえの階のかたと日にちがあわないとなしてもらえない
治らない可能性があるとの事でしたので、涌井さんにご教授いただいた方法の
ブースタの件オーナへ連絡してみようとおもいます。

失礼します。またなにかありました際は、再度ご連絡致します。

■□相談者より

お世話になっております、涌井様。
10月13日管理会社の方へ、アンテナ屋さんからの電話をいただいたお話、
また今後の話、いままでの経緯をオーナと話をしたいと連絡したのですが、
その後連絡がなかったため。

またTV点検をしても直らない可能性があると
13日の電話で管理会社の方へいわれましたため不安になり
10月23日郵便確認証明を付けて、現状のいままでの経緯などを含め
今後の話合いなどは、管理会社の方とではなく、
オーナ様とはなしがしたいため、直接オーナ様へ手紙を郵送しました。

管理会社の方が現在信用でできないため、今後の話合いは、
オーナを含めて話していきたかったので、
この連絡しかオーナと連絡がとれないため、郵送してしまいました。

また、なにかあった場合連絡を致しますのでご教授くださいますよう
お願い致します。

■□相談内容　

来年春から海外に転勤します。
おそらく三年くらいで戻ってくる見込みなので、今、住んでるマンションは
リロケーションの会社に頼もうかと思っていたのですが、
転勤する頃に近くに住んでいる妹が結婚することとなりました。

丁度よかった帰ってくるまで住んでてもらおう、とも思ったのですが、
それはそれで税金、管理費等もありますし、
一体どういうことをきちんと決めておけば良いのでしょうか？

□■アドバイス

業者を入れないので有れば、市販の賃貸借契約書を購入するか、
ネット上の賃貸契約書をダウンロードすれば良いと思います。

※定期賃貸借契約にして下さい。

　　カシオペヤ探偵団さん
　　（ http://www3.ocn.ne.jp/~sd-web/ ）の中にある以下のページ
　　 http://www3.ocn.ne.jp/~sd-web/teikikeiyaku.htm

一般の契約書を参考にして頂いて、契約をきちんとしておけば、
大体の事は大丈夫だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

住宅を売却したいのですが、前面道路が
私道（開発時の所有者の所有地）で建築許可は３戸１となっています。
ところが当初から完全な一戸建てのため違法建築となり、建替えができないようです。

購入時の不動産業者の説明では、口頭でまもなく市道に移管され、
現状でも増改築で申請すれば建替えは可能と言っておりました。

不動産屋さんにだまされた当方のミスは認めますが、
重要事項の説明も融資決行当日（日付は遡及）で、
「現状では単独での建築確認は受けれません」としか書いてありません。

なお、道路は４メートル以上あり
建築基準法上の位置指定道路の要件は完全に満たすと聞いております。

□■アドバイス

３件が同時に困る事になりますので３件が相談協力して
市役所に出向き、前面の私道を
(開発の関係者の名義と言う事なので当然協力をお願いして)
位置指定道路にして頂く手続きをしたら良いと思います。

位置指定道路については下記ＵＲＬを参考にして下さい。

　　●住まいの水先案内人さん
　　　（ http://www.ads-network.co.jp/ ）の以下のページ
　　　 http://www.ads-network.co.jp/houritu/ho-02/ho-0201.htm

　　●岐阜県揖斐郡揖斐川町役場　建設課さん
　　　（ http://www.kensetsu.ibigawa.gifu.jp/ ）の以下のページ
　　　 http://www.kensetsu.ibigawa.gifu.jp/itisitei.htm

　　●株式会社アサヒ測量さん
　　　（ http://www.okos.co.jp/asahi/ ）の以下のページ
　　　 http://www.okos.co.jp/asahi/gyoumu/05itisiteidouro.htm

また、市役所で複数の住民が困っている場合に、
位置指定道路に準じた取り扱いをしてくれて、私道の場合でも、
建築確認が下りる様に対応してくれる場合が有るとも聞いています。
　　(私が思うに位置指定道路の手続きを市役所がやってくれたのだと思います)

要件を満たしているので有れば、何の問題があるのでしょうか？
地元の市会議員さんに依頼するとか、努力すれば解決すると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

H13.3　東京から沖縄へ引っ越し、H14.7　沖縄から神奈川へ引っ越しました。
沖縄から引っ越して３ヶ月近くになるのですが、
沖縄の不動産屋から、引っ越した際の部屋のクリーニング代など
もろもろの合計金額が携帯電話に１回あったきり・・・。内訳もわかりません。
　　
（不動産屋には現在の住所は教えていませんが、
　私と主人の携帯電話の番号は知っています。）
　
　・部屋のクリーニング代、修理代などの内訳は
　　請求しないといただけないものなのでしょうか？

　・敷金から修理代など引かれ、どのぐらい返還されるのか全く連絡がありません。
　　返還方法、また返還したことを証明する書類などは
　　請求しないといただけないのでしょうか？

　・もし内訳内容など納得いかないことがあった場合、
　　３ヶ月経ってしまっても交渉できるのでしょうか？

最近、敷金トラブルのテレビを見て疑問に思いました。
お忙しいと思いますがよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

こういったトラブルは多々ありますが同業者として残念です。
手っ取り早い方法は、沖縄の業者が所属する業界団体の地方本部、
不動産無料相談所へ連絡をとり判断を仰がれて見ては、どうでしょうか。
（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

　　> 内訳は請求しないといただけないものなのでしょうか？
　　> 返還方法、また返還したことを証明する書類などは
　　> 請求しないといただけないのでしょうか？

通常は精算時に出します。
まだ、貰って無いので有れば請求すれば出してくれるはずです。
　　(不動産業者は業者から必ず貰っていると思います)

　　> もし内訳内容など納得いかないことがあった場合、
　　> ３ヶ月経ってしまっても、交渉できるのでしょうか？

交渉はまだ出来ます。交渉が上手くいかない場合は、
森田さんの仰っている様に業界団体に相談するか、
消費者センター等に相談したら良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

内訳は請求すれば　いかがですか？
その際　住所がわからないなら　送りようがありません。
また返金の際の口座名は相手の業者さんはご存知ですか？

相談者様が指示を出さない限り、また住所・口座名を教えない限り、
相手の業者さんは動かないと思います。

現在電子メール・FAXでは
請求書等は正式の書類として認められていないはずです。
金額だけを知る手段としては問題無いと思いますが、
必ず郵送で書類を送ってもらうようにして下さい。
（ツナシマ商事・石原さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。精算書を請求し、FAXしてもらいました。

内容は納得するものでしたが、一点だけ・・・。

　　・償却費として30％引かれているのですが、
　　　これは引かれてあたりまえのものなのでしょうか？
　　
東京から沖縄に引っ越した際はなかったのですが・・・。

ちょっとしたことなので、どこに相談していいのかわかりませんでした。
疑問も解決しつつあるのでとてもうれしく思います。ありがとうございました。

□■アドバイス：４

　> 償却費として30%引かれているのですが、

清算書に30％の償却費ということならば契約書に明記されてるはずです。
今一度契約書を読みなおしてください。

契約書に明記されていれば
30％の償却費を支払うことに借主が同意している訳ですから
当然、支払いの義務があります。
（ツナシマ商事・石原さん）

■□相談内容　

私は、近畿に在住しており、建設中の何度も足を運べないため、
その当時信用のできる会社を探していました。
６年前に某社と住宅契約を結びました。
予定通り工事が進み完成し、完成時は某社の広告塔として展示されました。
その後、賃貸物件として６年が経ちます。

ここへ来て、何人もの借りてを、不動産やさんが連れて来られても
契約できませんでした。ある見学者からの申し出により
住宅に何らかの異変が起こっていることに気づきました。

それで、ある工務店さんにお願いして住宅の傷んでいる部分を
チェックしていただき直そうと現場の状況を調査してもらいました。
ところが、その工務店からの返答を聞いて大変驚きました。

その工務店さんは、
　「３０年もこの仕事をしているけれどこのような住宅は初めてです。
　　２階の床と壁の間に５ｍｍ以上もの隙間があり、床がへこんでいる。
　　床を支えることができる構造体になっていないようです。
　　１階は、床が盛り上がっている。
　　住宅を建築された会社に相談された方がよいでしょう。」
とのお返事でした。

修理をお願いしたのですが、賃貸物件ですのでできませんと言う返事でした。
建てるときは、そんなことおくびにも出さなかったのに大変なショックでした。
こちらも事情があって賃貸物件にしたことは、十分理解しているのに
いまさら言うことが違うじゃないですか。

行動的な欠陥が発見されても、修理してもらうことは、不可能なのでしょうか。
欠陥住宅で借りてもつかず７ヶ月が過ぎています。

□■アドバイス

一般的には欠陥住宅と言いますが、法律的には瑕疵と言います。
建物の瑕疵に対しては法律的に手続きをしていくのが、宜しいかと思います。
近畿にお住まいと言う事ですので、下記ＵＲＬを参考にして下さい。
時効の関係も有りますので、早めの対応が宜しいかと思います。

　　欠陥住宅京都ネットさん
　　 http://www.joho-kyoto.or.jp/~house-s/

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご返事どうもありがとうございました。
お知らせしていただいたホームペイジ参考にさせて頂きます。

なお、本部を通じて話をしましたら、１ｃｍの隙間のところは、
１階屋根裏から床上げ、５ｍｍのところはコーキングすると返事が返ってきました。
床傾きはどうなりますかと質問したら、直りませんとのことでした。
メンテでは、ここまでしかできないそうです。

どうしたらいいのか判断に困っています。
いろいろ調べましたが、宮崎市には、検査も引き受けてくれる建築士がいないようです。

お世話になり、感謝致しております。ありがとうございました。

■□相談内容　

今度、義父の家を売って、夫と義父と一緒に住む家を購入することになりました。
希望どおりの土地を見つけて、手付を払って契約という前日に、
仲介の業者から、
　「市役所から認可が下りないから、契約はちょっと待ってくれ」と言われました。
それから二ヶ月が経ちます。

市役所からのストップの理由ですが、
元々、売主が、販売計画を一定以上の規模ですると、
販売計画の申請に時間とお金がかかるため、
１期と２期に分けて申請していたのです。ですが、私達が二世帯住宅を建てるために、
２軒つなげて売ってもらう事になった土地が、２期側の土地だったのです。

でも１期は、３軒中真中の１軒が売れていて、
もう１軒には引き合いが入っているので、１期は後１軒しか残っていません。
ですが、市役所は「１期が終わっていない」と言って、許可を出してくれないそうです。
こんな事ってあるんでしょうか？なんだか信じられません。

義父の家には買う家が決まった時点で同じ仲介業者に頼み、
もう買い手がついているので、早く引き渡し期日を伝えないといけないのに、
新居の方がメドが立たない状態なのでどうしようもなく困っています。

これって、仲介業者、売主には責任はないのでしょうか。
契約していない以上、仲介業者にはなんの非もないのですか？
結局、この話が流れたらそれで終わりなんですか？
仲介業者は、お手上げ状態のような雰囲気です。
手付金を下ろして、後は渡すまでの段階まで行っていたのに信じられません。
どうしたら良いのでしょうか。

□■アドバイス

契約前なので、買う方はどうしようも無いと思います。
逆に許可の下りないので契約が出来ないと、きちんと言ってくれるのは
比較的しっかりしている業者だと思います。
唯、契約の前日に連絡が有ったのは、ちょっと？と言う感じはします。

売りと買いの仲介業者は別なのですか？
もし同じ業者なので有れば業者を責めれば良いのですが、
違う業者だと売りの業者には良く事情を説明する必要が有ると思います。

又、１期の真ん中が先に売れているとの事ですが、
もう、建物は建ち始めているのですか？
まだであれば、真ん中の買主と交渉する様に、
業者にお願いしてみる手も有る事も可能だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

21日に不動産業者と話し、その日以来
夜も眠れないほど頭に残ってしまい、
法的手段にとも考えているので、ご相談いたします。

　　・Ｈ6.より住んでいました。
　　・Ｈ14.7退去。

　住宅の汚れとしては、
　　・洗濯機置き場の下のフローリングがはがれる。
　　・コンロ近くの柱に油汚れ。
　　・クロスに数カ所ボールペン汚れ在り。
　　・トイレの床クロス、前住居者鉄さびの跡在り、入居時業者確認済み。

　以上で敷金返済口座の連絡をしたところ

　　・業者の妻との会話
　　　まず、トイレのクロスは前住居者のものと伝えると、
　そんな事を言うなら、
　　　1年前の換気扇故障のときの取り替えは「奥さんのそうじ怠慢」
　と言いがかりをつける。Ｄハウス担当から言われたと言ってくる。
　その時は、その日落雷が落ち、それが原因ではないかと伝え、業者負担になっていた。
　　　・入居時値引きしているのにと言い出す。
　　　・8年間で何度か家賃が滞納と言い出す。

　とにかく感情的に一方的に話をされるので困っています。
　ノイローゼになりそうです。借主は「お客」ではないのでしょうか。
　入居当初、特約書があり、全部入居者負担と書いてあります。

私は、退去時に初めて知り、「借主と保証人」連名で捺印があります。
法律が制定された今、どの程度借主が、保護されるのでしょうか。
特約書について、法的責任の確認をとろうと思ってます。

法律事務所に相談しようかと考えてます。

□■アドバイス：１

お気持ちは良く分かります。
我々が行っている市の相談にも同じような相談が多くあります。
そのときは次のように答えるようにしています。

まず、建設省(現国土交通省)から出された原状復帰に関するガイドライン
によると、家具を置いていた場所のカーペットのへこみや
テレビや冷蔵庫の背中部分にできる電気焼け、
それにエアコン設置のために空けたビス穴や、
カレンダーなどを吊るすために空けた画鋲の穴や変色、
さらにクロスに付着したタバコのヤニのクリーニングまで、
自然損耗として貸主の負担としてます。

また、壁の一部などに穴を空けたりした場合も、
その穴を塞ぐ費用とクロスも全面積割合にて計算し、
前回貼り替えたときからの減価償却により
クロスの弁償費用を算出するとまで言われています。

ご相談の状況がどの程度かは分かりませんが、
これらのことを頭に置かれて、その業者と相談されてはいかがでしょうか？
どうしても納得が行かないのであれば、
公の無料法律相談などに行かれるのも良いでしょう。と。

ご参考になれば幸いです。

なお、この見解はあくまでも私個人としての見解であり、
私が勤務する会社が出した見解ではありませんのでご注意ください。
（マック住研・清水さん）

□■アドバイス：２

いまいち、状況が解りません。
業者さん本人(社長？)とは話しをしてないんですか？
それと、貴方がどのような対応を求めているのかも、いまいち解りません。

敷金の全額返還を求めているのでしょうか？
それとも、業者が１円も返さないと言っていて、それが問題なのでしょうか？
業者の奥さんが感情的なのが問題なのでしょうか？

　　>入居当初、特約書があり、全部入居者負担と書いてあります。
と言う特約自体は無効だと考えられます。

然し、８年間住んでいて、相談者さんが、
全くアパートを傷つけていないとは、言えないのではないでしょうか？

業者にまず、修理等の見積書を提出していただいたら、如何でしょうか？
奥さんが感情的なのであれば、社長や男性社員と話しは、出来ないのですか？

何処に相談に行く場合でも、相談者さん自身が、
もう少し整理してご相談した方が、より良い回答が得られると思います。
特に相談者さんがどのような解決をお望みなのかは、
はっきりしてご相談する事をお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

大変遅くなりましたが、お返事をいただいたお二人に感謝しております。
やっと、落ち着いて敷金の事を思えるようになったので、
メールさせていただきました。

敷金の精算は今月初めに終わりました。
結果は、業者の言いなりに終わりました。
当初預けていた敷金２０万円＋２万円で精算しました。
この金額が高いのか、安いのかはわかりませんが、
業者の社長、妻とも一切関わりたく無かったので黙って精算しました。

自分がノイローゼになりそうでした。あまりの業者の対応の悪さに・・・。
このようなホームページがあったことに感謝します。
そして、敷金返済のトラブルが無くなるように、法的に明示される事を期待します。

■□相談内容　

４世帯入るアパートに今年の８月で３年になります。
昨年の８月が更新だったんですが、その年は１件空家、
１件引越し、１件家賃未納で裁判にかけられている状態でした。

大家に家賃の見直しを言ったんですが無理でして、
できたら更新料だけでも・・・と思い言ったら、
更新料は不動産家に相談してくれ、と言われたので言ったら、
「まー、大家と相談してみます」とそれっきりになりました。

書類も以前のものを書き写したまま、それっきりで
言っても忘れているみたいでした。けっこういい加減な方でして・・・。

それが今になって、奥さんを引き連れて更新料の事をいってきました。
私とすれば、１回目の更新料はすでに過去になっていたので
次回の更新であれば分かるんですが
今になって言われても時効？かなというより、払いたくありません。

払わなければいけないのでしょうか？

□■草柳＠RTJサポートチーム

ご投稿有難うございます。
先日（2週間ぐらい前）にフジテレビの「ザ・ジャッジ」で、
家賃値上げのトラブルを扱っていた話がありまして、その中で、
　　　●借地借家法第32条の「家賃増減請求権」
について解説していました。
正当な理由（例えば環境の変化や、大幅に地価が下落などして、
周辺の物件に比べて、自分の借りている物件が、
以前よりも割高になってしまっている）などがあれば、
法的にも家賃の減額請求が認められているようです。

ただ、法的に認められる正当な理由に至っていない場合は、
家賃の値下げは大家の裁量になってくると思いますので、
状況をうかがいながら駆け引きしていくしか無いかも知れません。

また、その中では、
「契約更新を賃上げの理由にするのは、
　契約書にその旨が書いていなければ理由にならない」
と言うような内容でした。

ただ、今回の場合は、
　　> それが今になって、奥さんを引き連れて更新料の事をいってきました。
と言うように、家賃の値上げではなく、更新料そのもののようですので、
契約書に記載されていない場合に拒否できるものなのかはわかりません。
また、確かに更新料について話を持ちかけたものを無視し、
今になってそう言う対応をするのは、先方の誠意に疑問を感じますが、
果して、この状況で支払いを無効にまでできるのかは、わかりません。
（先方の誠意の無さ（＝相談したにもかかわらず放っておかれて、
　今になって言ってくる）
に関しては、不動産屋か大家のいずれかに道義的な問題点があると思いますので、
問題の責任を解明して、その部分に対する不備を元に、
減額を含めた交渉の余地はあると思います）

正確な回答で無くて恐縮なのですが、この辺の事情に詳しいプロの方、
是非ともアドバイスの方、よろしくお願いします。

□■アドバイス

時効の問題になると思います。
債権等の時効に関しては下記ＵＲＬを参考にして下さい。
　　　しんせん司法事務所（ http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/ ）の
　　　 http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/zikou.html のページ
　　　ジャスネットコミュニケーションズさん（ http://www.jusnet.co.jp/ ）の
　　　 http://www.jusnet.co.jp/business1/bus0102.htm のページ

更新料と言うのは、どこにも出てこないので、はっきりとは言えないのですが、
１年時効の債権には該当しないような気がします。

過去の事と言っても、まだ１年１ケ月が経過しただけなので、
払って更新した方が良いと思います。

追加しますと、
更新料が契約書に明記されている事が必要だと思います。
契約書に更新料の金額と支払い時期が、明記されていない場合は、
更新料の支払い義務自体が無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

はじめまして。私は現在賃貸マンションに住んでいます。

連帯保証人は、従兄弟になってもらったのですが、
その人が私が「最近彼氏と別れて情緒不安定になったから心配だ」
という理由で、勝手に部屋を解約して、実家に帰そうとしています。

従兄弟は、不動産業界で働いています。

住んでいる私本人が嫌がっても、
連帯保証人であるというだけで勝手に解約することができるのでしょうか。

ちなみに、わたしは今まで一度も家賃の滞納等、
連帯保証人や大家さんに迷惑をかけるようなことはしていません。

実家の両親とはうまくいっていないし、新しく部屋を借りるお金はありません。

本当に困っています、相談に乗ってください、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

連帯保証人に解約権利をどのレベルまで持たしているかは、
契約書の内容によると思います。
通常の内容の物であれば、契約違反のない賃借人の権利を
脅かす事は出来ないと思われます。
（アート不動産・吉田さん）

□■アドバイス：２

業者が、本人の承諾無しに、
連帯保証人の希望により契約を解約する事は考えられません。
(但し、特殊なケースを除きます)

然し、不動産業界で働いている従兄弟が、貴方が情緒不安定なので、
連帯保証人を降りたいと言う事は、かなり重い発言と取られる事でしょう。
大家や、仲介業者はかなり不安になると思います。

誤解を承知して、はっきり言いますと、自殺が一番怖いのです。

保証人や大家や仲介業者にとっては、
失恋による情緒不安定は、かなり嫌なケースなのです。
もし、貴方がアパート内で自殺すれば、かなりの金額を
保証人は支払う事になると思います。
(約１年分～２年分の家賃相当額＋改装費＋迷惑料)

大家にして、もうその部屋は使えなくなるし、場合によっては、
そのアパートの入居率もかなり低下します。
いくら貰っても合わないのです。
仲介業者にとっても、辛い交渉ですし、大家に凄く文句を言われます。
都会ならまだしも、田舎では特に有ってはならない事です。

恐らく、従兄弟は、その点をおそれて、貴方を実家に帰そうとしているのでしょう。
　　(違っていたらゴメンなさい。)

さて、貴方のとるべき対策としては、新たな保証人を早急に探して、
保証人の入れ替えをする事だと思います。
そして、その旨を早めに業者に連絡する事だと思います。
それが無理で有れば、従兄弟に直接良く相談する事だと思います。
でも、本当に情緒不安定であれば、実家に帰る事が一番です。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、よしださん、丁寧な回答ありがとうございました。
やはり、通常連帯保証人が勝手に解約をすることは
できないようなので、よかったです。
ただ、従兄弟が不動産業界にいる、ということで、「裏の手」みたいなもので、
勝手にされてしまうのでは、とあせってしまいました。

私も、たしかに情緒不安定ではありますが、まさか自殺をしようとは思っていません。
しかし、従兄弟とは仲が良いので、感情剥き出しで相談してしまったことが、
逆に心配をかけることにつながってしまったんだと思います。

今から、両親に事情を説明しても、これはこれでやはり余計な心配をかけてしまう
と思うので、まずは従兄弟ともう一度話し合って、
心配はいらないということを納得してもらえるよう、がんばってみます。

それでも、だめなら両親に連帯保証人になってもらえるよう、
はなしあってみたいと思います。どうもありがとうございました。

■□相談内容　

お世話になります。２つほど相談があります。

　１．千葉県習志野市の実家（約８０坪、1種低層）を
　　　アパート併用の2世帯住宅に建替えようと考えています。
　　　家賃でローンを賄うような計画にしたいのです
　　　が、30年年間も空室がないかと不安になるのはいやです。
　　　大学が近くに２校あるので単純にワンルームを考えています。
　　　具体的に計画地でどのタイプ（間取り）の住宅で、
　　　大きさがどのくらい（何畳）で、家賃はいくらなら妥当か
　　　等を知りたいのですがどうすればよいでしょうか？
　　　
　　　また、併せて空室補償をして頂ける会社があると聞きました
　　　　（共済や住宅メーカーの子会社等）。
　　　何部屋を幾らで貸すから成り立つといった裏づけがないと
　　　事業計画がたてられません。
　　　どういった段取りで進めれば、リスクを軽減できるでしょうか？
　　　また、良心的な業者いれば紹介してください。

　２．上記の計画地は妹と私の半分半分の共有（祖父母の相続）です。
　　　分筆していません。６年前に妹夫婦が幕張に家を構えた際に
　　　妹の夫が転職したばかりということを理由に銀行に
　　　購入した不動産のほかに上記の計画地にも抵当権をつけられてしまいました。
　　　登記簿には借入金全額が書かれています。その時の説明は
　　　「抵当権設定は借主が転職したばかりということが理由なので
　　　　機微なものです。」
　　　条件は
　　　　「私（共有者）の権利部分（相当する部分）は好きに活用でき
　　　　　迷惑がかからないようにする」
　　　ということでした。文章では残っていないそうです。
　　　抵当権がついたままでも貸して頂けるのでしょうか？
　　　できれば抵当権を外して頂きたいと思っていますが
　　　何かいい方法はないでしょうか？アドバイス願います。

□■アドバイス：１

賃貸用の間取、設備などは
建築士や近隣の不動産会社と相談して進められたら如何でしょうか。
一方的な意見でなく、各方面からの意見を聞く方がよいと思います。
家賃保証やサブリースはこの不況下で賃料が下落傾向なので
扱うところはないでしょう。一定の空室があることは覚悟しておくべきです。

それよりも、当該物件に抵当権がついているのが問題ですね。
妹さん夫妻に話して、銀行が抵当を解除するよう要請されたらどうでしょう。
二番抵当ではローンは難しいです。

　　> 文章では残っていないそうです。
文書が残っていないと、銀行が抵当権解除に応ずるかどうかは微妙ですね。
担保価値が下落したから外せないというかも。
逆手をとって、その銀行にローンを申し込むのも手です。

追加です。この際、妹さんの持分を買取て返済に回し、
抵当権を抜いてもらうという方法もあるでしょう。
共有名義不動産はのちのち面倒な問題が発生しますので、
単独名義にしておくべきです。分筆可能なら、分ける方法もいいかも知れません。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
残念ながら妹の分を買い取るほど資金的に余裕はないのです。
先程、抵当権をつけている銀行に問い合わせました。
担当がいないので、書類を取り寄せて調査するとのことでした。
おっしゃるとおり妹夫婦が購入した（借入の原因となった不動産）
不動産の現在の価値とローンの残金の差額を払えば抵当を外してくれるということでした。
抵当権を外さないで事業ができる仕組みがないかも問い合わせています。
また報告します。

また、卵が先か鶏が先かの話になってしまって、
建築家には「事業性がわかってから相談してください」、
融資先には「プランを持ってきてください」といわれてしまっています。
一体的に考えていかないと良い事業計画にならないのに困っています。
何処から切り崩していけばいいでしょうか？

□■アドバイス：２

初めて回答します。
賃貸事業の部分に関心がおありのようですが、
総建築費と調達(融資含めて)資金総額のバランスが危惧されます。
土地の抵当の問題や、妹さんとの権利的なことは、
嶋田さまの指摘通りですが、
そもそも計画の全体概要が十分検討されていないようです。
相談者さまがどちらにお住まいか承知しませんが、
今の第一段階は、建築計画と不動産関連諸問題を
同時に相談に乗ってくれる人に相談すべきです。
土地情報が揃えば、簡単に検討できる事案と思います。
相談者さまのお困りな様子を見かねて、返信します。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス：３

　　> 残念ながら妹の分を買い取るほど資金的に余裕はないのです。
妹さん持分の分筆は不可能でしょうか。
それとも、妹さんを共同経営者にするか。土地の提供がるので、
その分は収支計算を分けないと贈与とみなされるかも知れません。

　　> また、卵が先か鶏が先かの話になってしまって、
まず、建築家が最初でしょう。ネット上で探して相談するのもいいですね。
不動産会社やハウスメーカーでも簡単なプランなら喜んでやります。
ハウスメーカーだと以後セールスがしつこく来てしまいますがね。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

□■アドバイス：４

どのように事業計画を立てたら良いのか？
又、資金計画についてもお困りの様子ですね。

このような分野は、
不動産コンサルティングに、ご相談なさるのが良いと思います。

　　千葉県のコンサルティング業者は、
　　「不動産コンサルティング（ http://www.consul.gr.jp/ ）」さんの、
　　下記のＵＲＬを参考にして下さい。
　　 http://www.consul.gr.jp/list/minamikantou.html

お近くの登録業者にご相談する事によって、
より具体的に事業計画を立てる事が可能になると思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：５

近年の賃貸市場は供給過剰が続いております。
昔は建てれば埋まる時代でしたが、現在は工夫が必要になってきております。
学生向けでしたら、まずは、学生の近年の入学者数の
県外からの過去３年間の推移をだしてもらうえばと思います。
学生課に問合せれば調査しているところであればすぐもらえると思います。

私の地元でも、地方私立大が大幅に定員われして、
新築供給がまったく止まってしまった地域もあります。
大学近いのは大きな需要の一つになりますが、それだけに頼るのはリスクがあります。
一般入居者にも好まれる仕組みも合わせて検討しておいた方が良いです。
近年の設備、インターネットマンション、カードキー、洗えるクロス等々色々あります。

まずは、その後の入居斡旋又は賃貸管理を受託できる会社に相談するのが良いです。
その地域の賃貸需要に一番詳しいのは、やはりその地域の賃貸斡旋会社です。
賃貸情報誌を相場調査の意味もこめて購入されて、
斡旋力が強く、信用力の高そうな所へ相談されれば良いです。
又、賃貸管理は（財）
日本賃貸管理協会のメンバーがノウハウも高く、信用も置けると思われます。
　　 http://www.jpm.gr.jp/

サブリース、空室保証については利用すべきだと思います。
唯、事前通知によって途中解約等もできますし、完全に安心は出来ません。
やはり、安心できる物件を造る事が大事です。
建築業者だけへの相談では、賃貸住宅のニーズをつかみきれてない場合があります。
賃貸斡旋管理業者・建築業者・施主の３者で協議しながら進めるのが良いでしょう。
（アート不動産・吉田さん）

□■アドバイス：６

突然ですが、
弊社は千葉県内で土地の有効活用を提案している建設会社です。
もしよろしければ、ご所有地にどれくらいのものが建てられるか
プランニングさせていただければと思います。

そうすれば、総事業費(工事費)、資金調達(借入金)、
家賃収入、支出(返済)といった事業収支計画をご提案させていただけます。
ご連絡をお待ちしております。

　　千葉市美浜区ひび野1-4-3
　　新日本建設株式会社　　http://www.shinnihon-c.co.jp/
　　企画開発部　今関和則　k-ima@dg7.so-net.ne.jp
　　TEL　０４３－２１３－１４５３　FAX　０４３－２１３－０７８４

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。お礼が遅くなりました。
現在、借換えしてもらう方向で妹と話し合っています。
借り換えの場合、評価額の２、３倍も借りられる銀行があるようです。
銀行に相談するときに、
正直に他の不動産の担保を外す為に借り替えると言った方が良いのでしょうか？
場違いな相談かもしれませんがよろしくお願いします。

■□相談内容　

古家建物がある物件を解体し新築にて購入することになりました。
不動産売買契約書の建物の欄には
「古家有（売主負担にて解体します）」となっています。

いざ建物の外壁・ドア等の発注に入る段階にて工務店より
「仕様書」が届き、内容確認したところ、特記事項の欄に
「既存建物解体工事済　運出処分共　費用は売買代金に含む」
と明記されてます。

この場合契約違反になるのでしょうか。
仲介の不動産屋に問い合わせても曖昧な答えで良く理解できません。
出来れば既存建物の解体費を売買代金より差引きしたいのですが？

□■アドバイス：１

建物を新築するのと既存建物を解体するのが、同じ工務店と言う事でしょうか？
確かに、曖昧な感じは致します。然し、投稿の内容から判断すると、
契約違反と言う感じは致しません。

既存建物解体工事済　運出処分共　費用は売買代金に含むと言う事は、
建物の売買代金ではなくて、土地の売買代金に含むと言う事だと思うのですが、
良く確認して下さい。

そして、土地売買契約書を締結したと思うのですが、そこに、
「古屋は売主の負担で解体する」等の記述が有るかどうかを再度確認して下さい。

取り合えず、解体の積算と、新築建物の積算を
別に出して頂いたら良いと思います。相談者さんの心配なのは、
建物の解体費用が本当に売主負担かどうか？だと思いますので、
その点に絞って明確な返答を求めたら良いと思います。

出来れば既存建物の解体費を売買代金より差引きしたいのですが？
と言う事ですが契約済みであれば、
契約の内容をお互いに守る様にすると言う事になりますので、
兎に角、解体を売主負担で行って頂くように交渉する。
その交渉の過程で、残金支払いの時に解体費用の値引き交渉をする。
と言う事になると思います。

又、建物は建築条件付なのでしょうか？
他の工務店から別に見積を取ったら良いと思いますが？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。
新築と既存建物の解体は同じ工務店です。かつその土地の売主でもあります。
　（別の不動産屋が仲介業者として存在しております）
建築条件はついておりません。

土地売買契約書についてですが、時系列で行くと、

　　　１、「不動産売買契約書」と「建築工事請負契約書」の２種を締結
　　　　　（不動産よりまず土地と建物の契約を別々にしますと説明有り。
　　　　　　その不動産売買契約書の中に「古家有り　売主負担で解体します」
　　　　　　との記載があり、特約事項に
　　　　　「本契約は建築確認取得後、土地付建物売買契約として
　　　　　　一本化するものとする。売主の責任と負担において建物を解体して更地
　　　　　　にして引き渡すものとする。条文中建物に関する項目は適用しないもの
　　　　　　とする」と明記されてます。「不動産売買契約書」には土地の売買代金、
　　　　　　「建築工事請負契約書」には建物の売買代金が記載されいます）
　　　２、建築確認申請及び取得
　　　３、再度「不動産売買契約書」締結
　　　　　（不動産より土地と建物の一本化契約ですと説明有り。
　　　　　　当然土地と建物の売買金額の合算が記載されてます。
　　　　　　その際１の契約書２種類は不動産屋が回収。後日お願いしてコピーをもらう）
　　　４、工務店より仕様書が送られてくる
　　
となってます。

　　１の「不動産売買契約書」が「土地売買契約書」にあたるのでしょうか？

又、別件ですが１の「建物工事請負契約書」の特約事項の欄に
「・・・・都市ガス工事費用・・・・は請負代金に含まれるものとする。」
と記載されてますが、２の申請中に工務店より予算の都合でプロパンにしますと言わました。

その辺はしょうがないのでしょうか？アドバイスお願い致します。

□■アドバイス：２

　　> １の「不動産売買契約書」が「土地売買契約書」にあたるのでしょうか？
　　
土地も建物も不動産になります。
契約の内容が土地を対象にしていれば、土地の売買契約書になります。

　　> その辺はしょうがないのでしょうか？
一般論で回答致します。
プロパンガスの工事は、給湯器の費用やガス管工事等、
プロパンガスの配給会社が無料サービスで行う場合が殆どです。
　　(基本的に１０年間使い続ける事が前提の場合が多い)
それに比べて、都市ガスは、全て実費が係ります。
器具も割高ですし、工事費もメーター当たりの単価が、決まっていて、
値引き出来ないのが一般的だと思います。

つまりも都市ガスの工事は高く、プロパンの工事は器具も含めて、
無料で出来ます。(あくまで、一般的にです)

当然、都市ガスの仕様が、途中でプロパンに変更されるのは、納得出来ません。
実際に使用する場合に、都市ガスの方が火力も強く、使用料金も安いはずです。

私なら、契約書通りに絶対に都市ガスにするように強く言います。

又、解体費用については、総額が変更にならない限り、問題は無いと思います。
但し、ガスの様に使用の変更について、承諾する必要は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容

このたび、私が所有する物件についての質問です。
諸事情により、売却することになり、不動産会社に相談したところ、
あることを指摘されました。

自分の土地の前のところが、私道持分になっています。
不動産屋さんは、売却にあたり
自分以外の私道のをもっている隣人たちに「通行許可と掘削許可」
を取り付けてほしいということをいわれました。

数十年住んできて過去に通行料などを請求されたことなど無いのですが、
次に買った人に不安の無いようにとのことですが、実際どうなのでしょうか？

まったく私道を持っていないというならともかく、自分の前のところだけですが
一応持っているのにそんなものが必要なのでしょうか？

できれば近所の方々には知られずに売却してしまいたいのですが・・・
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス：１

私道が、関係者との共有で持分登記されている場合は
「通行許可」や「掘削許可」
の書類をとりつけることまでする必要はないでしょう。

個々に敷地の前の私道だけをもっていて、
他の人の私道部分を通行しなければならない場合は
トラブルを避けるため、その書類が必要になると思います。

　　> できれば近所の方々には知られずに売却してしまいたいのですが・

どのようなご事情か存じませんが、近隣に秘密で売却は不可能です。
隣地境界の立合いなどで近隣の協力をお願いしなければなりませんから。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

□■アドバイス：２

ご相談内容から推測して、実務上よくある話と言えるケースは・・

　（１）買主は建売業者さんであるケース

　（２）更に相談者さんの所有地は坪数的に結構あって、
　　　　それを分筆して複数の宅地として再販売するようなケース

　（３）又はご相談している仲介会社さん側にそのような販売意図があり、
　　　　あらかじめその為に必要な手続きを取っておきたいから、
　　　　そのような要請となっているケース

ご所有地の形状を変えずに（分筆せずに）そのまま同じように使うのなら、
上記のような書類は特に必要は無いのですが、
１つの宅地を２つとか３つとか、分割（分筆）して
再販売するようなケースの場合は、上下水道の新設等で、
どうしても上記書類が必要となります。

どうも文面からみてそのような取引なのでは？　と感じます。
　　（違っていたらゴメンナサイ）

もしこの推測が当っているなら、やはり必要だと思います。
ついては一度仲介業者さんに、明確な説明を求めてみては如何ですか？
（藤原浩行さん）

□■アドバイス：３

私道問題は、基本的に通常は関係ありませんが、
隣地私道所有者が問題のある方に変わったり
（売買、相続等）した時にトラブルの可能性があります。

当方の近隣でもそれまで何もなかったのに、
私道所有者の息子さんが相続した途端に、
自分の私道部分に石を置いたりブッロク壁を造り問題になりました。
警察及び役所は私有地内の事であり関与出来ないとの事でした。
現在は、和解金にて示談書を交わして通常に戻っています。

又、金融機関も最近では、以前よりも細かい部分で担保価値が減額となります。
今回のケースでも隣等の合意書が無ければ担保価値減額等の可能性が十分あります。

以上のような事から、業者は隣の同意書を要求するのは当然と言えます。
隣の方に知られないようにでしたら、今後のトラブル防止の為に
合意書（通行許可と掘削許可）をつくる様に呼びかけるか、
金融機関に融資の相談をしたら（又は金融機関にアドバイスされて）
合意書が必要と言われた等の理由で作成すればどうでしょうか？

ちなみに当社が同様の件で以前使用した覚書です。参考下さい。

　　　覚書

　　　現在、私が使用している宅地の前面部分、公衆用道路　　　　　. 平米につ
　　　いては、便宜上、私の名義に所有権移転登記をしておりますが、この部分は、
　　　○○市が維持補修をしている通り抜けの公道の一部分及び地元土地改良区が
　　　管理している農業用水路の一部分であり、○○市または、地元土地改良地区等、
　　　公的機関が寄付を受付けてくれるようになった時は、抵当権等を、完全に抹消
　　　して無償にて即時　所有権移転登記に応じます。又、それまでの間は下記のこ
　　　とを遵守致します。

　　　１．道路部分については、道路としてのみ使用し、一般の通行の支障となる行
　　　　　為は致しません。

　　　２．農業用水路部分については水の流れを阻害する行為は決して致しません。
　　　　　常に用水路のごみ拾いを行い年に一度は底ざらえ、草抜きを行って環境美
　　　　　化に努めます。又、地元土地改良地区、及び水利組合の指示、指導に従い
　　　　　ます。

　　　３．当該地に　下水管、水道管、ガス管、雨水管、雑排水管、電柱、電線、電
　　　　　話線等、生活に必要な施設の埋設、設置及び点検、補修に協力し、埋設、
　　　　　設置、補修等同意の署名、捺印、印鑑証明書等が必要な場合は取り揃え全
　　　　　面的に協力致します。

　　　４．本件の私道所有者各自が当該地に通行地益権の設定を希望した場合には、
　　　　　承益地としての手続きに必要な書類を取り揃え、全面的に協力致します。

　　　５．当該地の所有権を移転する場合は、譲受人又は、相続人に対し当該主旨を
　　　　　説明し、理解を求めると共に新しい所有者に当該覚書を提出させます。

　　　６．当該地を○○市が市道として寄付採納してもらえるよう関係者と共に協力
　　　　　致します。

（アート不動産・吉田さん）

■□相談内容　

別居した妻の賃貸契約保証人になっていますが、
一年半後において、離婚が成立いたしました。

そして現在、貸借人の姓が変更したにも関わらず、
賃貸契約の保証人解除の申し入れも無視され続けています。

最近、不動産会社から未納家賃と解約時のルーム・クリーニング代を
請求する旨の通知がありましたが、どう対応して良いのか判りません。
宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

基本的には、
契約書に保証人として署名捺印している以上保証義務は免れません。
性の変更をされても、同一人物には変りないですので
特に関係はないと思われます。

よって、不動産会社の請求に応じる必要はあるように思われます。
入居者に代わって代位弁済をするにあたって、
入居者本人に対して代位弁済金に対する覚書を作成し、
返済計画を明確にしてもらうのが良いと思います。

但し、その契約が法廷更新（更新時に書類の再作成等をしていない）であり、
当初の契約（通常２年間）が終了していれば保証責任を免れれるかも知れません。
契約書の中に法廷更新後も保証人責任は継続して発生する旨の記述があれば
それも難しいとは思います。

（アート不動産・吉田さん）

□■アドバイス：２

賃貸業務にて、保証人変更の依頼をされた事があります。
相談者さん同様保証人側からの依頼でしたが、結果できませんでした。

貸主側は保証人を契約条件としている以上
現在の保証人と同等の信用のある保証人を立てるべき、
との意向で、該当者がいなかった事が原因です。

恐らく賃貸の場合、「連帯保証人」(ただの保証人ではなく…)
となっていると思います。つまり借主と同等の債務を負う訳です。
※ただの保証人の場合、以下は参考になりません…

見解に相違はあるかと思いますが、現在入居している場合なら
連帯保証人よりの解約通知も可能だと思いいます。
つまり今後家賃を支払う能力が無く契約履行が困難である、
連帯保証人としての義務を果たせない。
契約を継続したいなら賃借人に別の保証人を立てるようにしてほしい、
と申し立てる方法も考えられます。
但し、相当の時間もかかると思いますが…。

解約されている現状では仕方ありません。
姓が変わることも、連帯保証人の欠格要因とはいえないでしょう。
契約内容に保証人は血縁者限定との条項がある場合
もありますが、今となっては争えないと思います。

投稿を読みまして、「無視され続けて…」の一文が気になります。
もし、滞納等の連絡が事前にされていない場合は
全額支払う必要は無いように思います。

滞納期間によりますが、貸主から滞納の事実が知らされて無い場合、
つまり連帯保証人として、債務を知らされていない、
借主に支払いを催促する機会を与えられなかったことになります。

例えば契約書上で、1ヶ月以上家賃を滞納した場合は
退去などと記載されており、滞納家賃が数ヶ月に及んでいる場合。
保証内容は1ヶ月であり、なんら連絡も無く滞納状態を放置した貸主が
本来退去させるべき職務を怠ったとも考える事ができます。
この場合でも1ヶ月分は支払う義務は残ります。
契約内容にあるならクリーニング代も支払う必要があるでしょう。

当然のことですが、
支払われた金銭は賃借人に請求することが出来ます。
お支払いになられる際も出来れば明細付の領収書を
発行してもらうようにするべきだと思います。

以上、私の個人見解として投稿させ頂きます。
法的根拠等は専門家にご相談されることをお勧めいたします。
（タケツーエステート・宮川明久さん）

■□相談内容　

初めてご相談させて頂きます。何卒よろしくお願いいたします。

早速ですが、売却希望の対象物件は、
不動産登記済権利証書に記載された山口県にある約１５０坪です。
名義は私の母になっております。現在は農地になっている様です。

元々は、母の姉（故人）が、所有していたのですが、
生前と死後に複数の兄弟に贈与また相続され込み入った形になっております。
母が以前に個人からの引合いに応じて手放そうとした時に一般道路に通じる
私道の権利を廻ってトラブルとなり売却を諦めた経緯があります。

その私道は、昭和６０年に隣接地を所有するA氏の引合いで、
当時の所有者であった母の兄（故人）が、母を代理人として、売却したものです。

売却の際に、条件として、将来、今回の物件が売れた際には、
新たな所有者が相当分を、A氏に支払う事で、私道の利用を認める
というA氏が署名捺印した確認書なる書面が存在します。

母も年を取り、自分で私道を廻ったトラブル処理をするのが、
辛いようで私に処分を託した様です。背景の説明が長くなり恐縮です。

要するに、曰く因縁付の土地を処分したいと言うことです。
無知な私の希望だけを列挙させて頂くと、
宅地申請したうえで市場の妥当な価格で売却したい。
出来るだけ簡便な方法で済ませたい。
隣接する所有者との交渉は第三者に委託したい。
この手の処理に実績があり良心的なプライスで
対応して頂けるプロフェショナルを見つけたい。
私道の利用に関する確認書の有効性を評価して頂きたい。
トータルの収益を見積って頂きたい。
過去に測定した際の書類等の有効性を評価して欲しい。
決着するまでの間タイムリーなアドバイスが欲しい。
母を安心さてやりたい。以上のように願っております。
よろしくご指導下さいます様お願い申し上げます。

□■アドバイス：１

大変、具体的且つ複雑なご相談ですし、
現実的な売却をご希望の様です。

山口県の宅建協会のホームページをご紹介します。

　　 http://www.ymg-takken.or.jp/

地元の業者の名簿等が頂けると思いますので、
地元の信頼出来る業者さんにご相談する事を御薦め致します。

一般論ですが、免許番号の()の中の数字が大きい会社が、
営業年数が長く、経験も豊富だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、早々にアドバイスを頂き有り難うございました。
心からお礼を申し上げます。

早速、ご紹介いただいたＨＰへ行ってみます。
また、何か解らない事がありましたら、ご相談させて頂くやも知れませんが
その節は、何卒よろしくお願い申し上げます。

□■アドバイス：２

私は広島市で不動産業を営んでおります。
先ず、山口県だけでは市場性がある地域なのか、
また、営業エリアの範囲なのか判断が着きません。
山口県は広く広島市へ近い地域で有ればお手伝いできるかもしれません。

また、営業エリア外であっても、市場性がある地域で有れば
知り合いの不動産会社をご紹介できるかもしれません。
場所が明記されていれば、他の方で近隣の方がいらっしゃれば、
手助けを申し出ていただけるかもしれませんよ。
従って、所在地をはっきりと明示（市、町名まで）していただければ幸です。
（アットホーム・香川文人さん）

■□RTJサポートチーム
　
　　> 所在地をはっきりと明示（市、町名まで）していただければ幸です。

最初の相談者さんの投稿には、完全な所在地や
相手方の実名などが記載されておりましたが、
その部分は削除させていただきました。

詳細に関しましては、相談者さんと直接連絡が取れるように、
必要に応じて、皆さんの連絡先などを記事投稿いただければ幸いです。

（現在、メールアドレスに関しましては非表示になっておりますが、
　本文中に意図的に入れられたものに関しましては、
　そのまま掲載させていただきます）
　　
　　例）当方、××県エリアの不動産を得意としております。
　　　　詳細をお伺いしたいので、ご興味がございましたら、
　　　　以下までご連絡ください。
　　　　　●●不動産　担当△△△△
　　　　　　〒***-****　××県××市××　＊－＊－＊
　　　　　　　　　　　　　　電話番号　****-**-****
　　　　　　　　　　　　　　ファックス　****-**-****
　　　　　　　　　　　　　　メール　****@****.**.**
　　　　　　　ホームページ　http://****.****.**.**/

■□相談内容　

はじめまして。先月ペット可の物件を不動産やに探してもらい、
ある物件を仲介してもらい、そこに引っ越しました。

ところが一月もたたないうちに、
マンション管理の方からペットは困るので
出ていって欲しいと言われました。

こうゆう場合どうすればいいのでしょうか？
知識もないし、引っ越ししたばかりで、お金もなく
次の引っ越しなんて考えられないし、困っています。
アドバイス頂けたらと思っています。

□■アドバイス：１

涌井と申します。投稿からですと、事情が今一理解できません。

業者が、最初からペット不可のマンションを、
そんなに問題無いからと言って紹介したのでしょうか？
又は、ペット不可である事を貴方は知っていたのですか？

それとも、重説にペット可となっていたのに、
実際に入居したら、急にペット不可と言われたと言う事でしょうか？

又、仲介不動産業者はどのような対応をしているのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

仲介の方は
「書面上では、不可ですが、このマンションは当社の持ち物なのでOKです」
とゆうことで契約しました。
この件に関して仲介の方はそんなことは言ってないの一点張りです。

□■アドバイス：２

涌井です。事情は理解できました。
重説にはペット不可となっていて、
ペットを飼って良いとは言っていないと言う事ですね。

言った、言わないの問題は厳しいです。
実際には契約書や重説が重要視されるのはご理解いただけますよね。
(当然、貴方の捺印がしてある筈です)

取り合えず、不動産屋の営業担当では無く、
上司か社長さんに直訴してみては如何でしょうか？
「お宅の社員がペット可だと言ったんだ」
と取り合えず言い張って見たら如何でしょうか？

真剣に交渉すれば、解って頂けると思うのですが・・・・・
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
とりあえず、担当してくれた方ではなく責任者の方に直接お話してみます。

■□相談内容　

知人が私に、農地を売ってくれないか？と言って来た。
私も条件しだいでは売ってもいいかなと思うのですが、
売れば税金がかかります。
しかし以前、お互いの土地を交換すれば
税金はかからないとある人が教えてくれたことがあります。
その知人は土地も持っていますしお互い同意すれば
交換して税金はかからないのでしょうか？
教えてください。

□■アドバイス

涌井と申します。
さて、お尋ねの件は属に言う等価交換についてだと思います。

その前に、農地の売買、交換には農地法３～５条等が関わってきます。
　　　３条申請は農地のままでの売買、
　　　４条申請は自分が農転する場合、
　　　５条申請は農転して賃貸、売買する場合、
　　条文は「法庫（ http://www.houko.com/ ）」さんの下記ページを参考にして、
　　地元農業委員会にお尋ね下さい。
　　 http://www.houko.com/00/01/S27/229.HTM

相手の方も、地元農業委員会が認めている農家なのでしょうか？
相手の方に農家資格が無いとすれば、農地(地目が畑・田)のままでの、
売買や交換は出来ません。５条申請が必要になります。
市街化区域内の場合は届出だけで約１週間後には地目変更が可能です。
調整区域の場合は地目変更はかなり難しくなります。
　(不動産業者や行政書士の力を借りても簡単では有りません)
無指定地域の場合は変更は比較的楽ですが、
農振地域の場合は期間が約半年～１年位必要です。

等価交換については下記の通りです。

　　★１年以上所有していた土地、建物を他の者が
　　　１年以上所有していた同種類の固定資産と交換して、
　　　所得資産を譲渡資産と同一の用途に供した場合において、
　　　以下の要件の全てを満たす時は譲渡がなかったものとみなされ、
　　　譲渡所得税は課税されない。
　　　また２０％以内の差金が授受された場合も特例の適用があるが、
　　　この場合には、譲渡資産のうち、受け取った差金に相当する部分は
　　　譲渡所得とされる。

　　★要件
　　　１、土地と土地、建物と建物というように、同じ種類の資産の交換である事。
　　　２、自分の土地や建物、相手の土地や建物のいずれもが固定資産である事。
　　　　　業者の棚卸資産は特例を受ける事はできない。
　　　３、１年以上前から所有していて、交換の為に取得したものでない事。
　　　４、交換後、原則として翌年３月１５日までに、
　　　　　交換する直前と同じ用途に供する事。
　　　５、自分の土地又は建物と相手の土地又は建物との価格差が、
　　　　　高い方の２０％以内である事。

　　★この交換の特例の適用を受けるためには、
　　　確定申告書の二面の特例適用条文欄に「所法５８条」と記入し、
　　　その申告書に譲渡所得計算明細書を添付して
　　　税務署に提出しなければならない。

　　★注意点
　　　１、この特例の適用を受けた長期譲渡所得について
　　　　　１００万円の特別控除の適用を受ける事ができる。
　　　２、二種類以上の資産を同時に交換した場合には、土地は土地と、
　　　　　建物は建物との交換があったものとする。
　　　３、交換に要した費用を「譲渡費用」と「所得費用」に区分する場合で、
　　　　　その区分が明らかでない時は、５０％づつをそれぞれの費用とする。
　　　４、交換と売買部分が混在している場合は、全部が交換として、
　　　　　売買部分の代金は、交換差金とみなされる。

　　★一般的には、地目も同じで有る事とされていますので、
　　　畑は畑との交換とされているようです。

詳しくは、会計事務所や税務署等に相談される事をお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

競売物件は購入する資金として銀行ローンが組めないと
不動産関係の情報で書いてありましたが、本当ですか？

住宅金融公庫に聞いたところ過
去に取り扱ったことは有ると聞いたのですが…。

競売落札から購入までの資金繰りの仕方で
一番スムーズな方法をお教え下さい。
（つなぎ融資、買い換えローン等）
また競売物件は住宅取得控除は受けることができるのでしょうか？

競売物件の引き渡しまでの（個人行う場合）段取りをお教え下さい。
的確なアドバイスの方宜しく御願い致します。

□■アドバイス：１

競売は普通のユーザーには難しい案件です。
事前に内部を調査することができない。引渡が簡単に済む事例は少ない。
等々の理由で銀行でも積極的に扱っているところは極く一部だけです。

競落できても、代金支払期限が1ヶ月位ですので、
その間に処理することは不可能に近いのが実状です。

公庫融資では特定の建築士が作る「中古住宅判定書」も作成不能でしょう。
競売については参考書も多く出ていますので勉強してみてください。
でも、その通りは実現するかは疑問ですが。

比較的安全な道は、経験ある業者のサポートを受ける（もちろん有料です）方法です。

　競売の業者については、Homesのサイトから検索できます。
　　 http://realestate.homes.co.jp/

(シマダ企画・嶋田尚芳さん）

□■アドバイス：２

涌井と申します。競売の当事者の金融機関の場合は、
融資の付け替えに準じた処理で融資が可能な場合もあります。

又、基本的には所有権移転時に抵当権設定が同時に行える様に、
配慮はされていますので、手続的には銀行のローンも使用可能です。

銀行がＯＫすれば問題は有りません。(実際はこのＯＫを取るのが大変です)

然し競売は安い分、いろいろと大変です。
嶋田さんの言われている様に業者に依頼するのが良いと思います。
　(個人で落とす方も沢山います)

又、代金納付から引越しまでは、
ある程度の期間(３～６ケ月)が必要な場合が多いので注意して下さい。

流れについては、下記のようになると思います。

　　　１、物件の公示
　　　　　物件の状況の確認(謄本通りの面積の無い場合も多い)
　　　　　物件の内部状況確認(荒れている場合が多い)
　　　　　破産者の現況の確認(移転先や移転費用の問題、家財の状況)
　　　　　賃借権の確認(現に使用している賃借人が有るのか？)
　　　２、資金調達
　　　　　資金の計画
　　　　　落札してからでは間に合いません。
　　　　　資金計画はくれぐれも慎重に！
　　　３、入札
　　　４、開札
　　　５、売却許可決定
　　　　　最低競売価額の２割の額の保証金納付
　　　　　(一旦納付すると戻りません)
　　　６、確定、代金納付期限通知
　　　　　全額納付の日付の通知(約１ケ月)
　　　７、代金納付、所有権移転手続き
　　　　　金融機関のローンの場合は事前に抵当権設定を申し出る。
　　　　　登記費用
　　　　　抵当権設定費用
　　　８、所有権移転
　　　　　約１週間後登記嘱託書(権利書)が届く
　　　９、不動産の引渡し(実際には期間が必要)
　　　　　入居者への引渡し命令等(６ケ月以内)
　　　　　家財やゴミの処理の交渉
　　　　　賃借権の処理(場合によっては引渡命令が取れない)
　　１０、物件のクリーニング、改装工事
　　　　　そのままでは、使用できない場合が多い。
　　１１、引越し

（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

今度引越しをするのですが、今入居申込書を書いているところです。
その紙の一番下にご注意、とあって
　　「お申し込みいただてもお断りする場合がございます」
とかかれていますが、断る基準はどういったことなんでしょう？

ちなみに保証人は同じ不動産の仕事を自営でしている父です。
回答をよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

月山です。お断りする基準というのは、家主さんによって差がありますが、
ようは、賃貸物件に関しては、簡単な入居審査があるということです。

例えば、保証人さんが、保障できうる限界を超えている・・・
入居者様に、職がない又は、収入がない・・・
記入に嘘があった・・・
等、家主様も、ようは入居者様が家賃をちゃんと払えるかどうかが、
気になる部分でもありますからね。

その辺もふまえていただきたいという一文であります。
（不動産のサンミ・月山さん）

□■アドバイス：２

涌井と申します。月山さんと同様ですが若干具体的に言いますと、

　事前審査を行う会社もあります。
　　　○カードが作成出来ない方。
　　　　(大手Ｄ社のようにカード会社による調査を行う場合)
　　　○過去に業界内でトラブルを起こした事のある方。
　　　○保証人に問題の有る場合。
　等になると思います。

普通のサラリーマンの方で、
金銭トラブル等の無い方で有れば問題無いと思います。

又、大家の急な都合により契約前にキャンセルの入る場合や、
小さなお子さんのいらっしゃる方や、喫煙なさる方の場合に、
大家さんが断ってくる場合も、稀ですが有ります。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容　

初めて相談させていただきます。
９月に結婚を控えその前に引っ越しを済ませようと
決めた物件でのトラブルで今、住む場所も失い新しい物件探しも
私が東京、彼が大阪と離れているため上手く進まず式の準備も忙しくなり
原因となった不動産業者に強い憤りを感じています。

結婚のため６月より住居を探し始め７月１５日に
不動産業者（A)が仲介していた分譲貸しマンションの物件に決定した。

８月１５日から入居の契約で所定の手続きを進め
８月３日に契約書が送付され（契約は社宅扱いであるので法人契約）
必要事項を記入し判を押し、８月６日に業者(A)に入金が行われ、
業者(A)は仲介手数料を除いた金額をマンション所有者（B）に振り込んだ。

所定の手続きを順調に踏み８月１５日よりの入居を予定していた私達は
その家の間取りに合わせた家具や電化製品を購入し、
業者に引っ越しを依頼し、退寮届けなど諸々の書類の手続きを行ってた。

８月９日夕方、業者(A)より連絡が入り、所有者(B)がマンション販売会社(c)に
物件の買い戻しを請求した為に入居が出来なくなったという事を突然告げられる。

買い戻しに至った経緯は販売会社(c)が
部屋と駐車場を合わせて賃貸できる物件として薦め、
所有者(B)も駐車場付きで賃貸できる物件という事で決定し購入したが、
駐車場を賃貸する事が当物件のマンション利用者管理規約に違反する事が発覚し、
購入の条件と異なるという事で買い戻しを要求、販売会社(c)も非を認め、これに応じた。

８月１１日所有者（B)に直接電話で話し事情を聞く。
この電話で不動産業者（A)が故意に隠蔽していた事が明らかになる。

問題が発覚したのは７月下旬で、所有者(B)は
販売会社(c)及び不動産業者（A)に連絡する。

不動産業者（A)はこの事実を早い段階で知りながら
８月９日夕方まで全く賃貸契約を結んでいる私達には一切告知せず、
契約に関わる入金業務など平然と行いつつ
（８月４日に入金の確認の電話をした時も何も問題なく行われている話だった）
一方で当物件が買い戻しに至る事態を想定し
所有者(B)に契約を成立させないように
契約書には判を押さないようアドバイスを行っていた。

契約が一方の印しか押されていない事実は
不動産業者（A)からは全く知らされておらず、
所有者(B)と話して初めて明らかになった事であった。

不動産業者（A)は８月９日以降も
（賃貸契約者である私達には所有者(B)に精神的慰謝料も含めて
　損害賠償を請求できるなど）契約が完全に成立しているかを
装ったような内容の話しをし契約が成立していない事実を隠し続けた。

不動産業者（A)の隠ぺい工作により
被害が広がった事に対しての保証はどのように求めていけばよいのか？

　　保証金￥１,０００,０００（法人契約であるため勤務先の担当部署から入金）
　　家賃　￥１５７,０００／月（社宅扱いのため個人負担は内４割程度（会社が一
　　　　　　　　　　　　　　　 括払いし本人負担は給料引き落とし）
　　駐車場代　￥８,０００／月（個人契約）

□■アドバイス：１

はじめまして。かなり混みいってますね。

要点として、契約が成立していたか否かかが大きなポイントです。
相談者さんが、契約は成立していると思ってたことについて、
そう考えるが当然か、そうでないかと言うことです。

建物賃貸借契約というのは、諾成契約と言って
当事者双方の意思表示によって成立します。
必ずしも契約書に判を押す必要はないのです。

仲介業者の説明内容、重要事項説明書の内容、
振り込んだ金銭の内容の説明など詳しいことはこの場では解らないので、
その業者から誠意有る回答が望めないので有れば、
自治体などの無料不動産相談、
または信頼のおける不動産業者へ相談された方がよいと思います。

法人契約とのことですので、当事者は法人になるのだと思います。
担当者と打ち合わせをして、協力をお願いしておきましょう。

もし、総合して判断した結果、契約は成立前だったと言うことになると、
成立したと思いこんで先走った出費（家具の購入など）については
諦めなければなりません。

仲介業者の隠蔽？については、言い逃れようがいくらでもあるように
思いますので、現状ではなんとも言えません。
いわゆる、道義的な責任はあるが
法的には問題ないと言うことにもなりかねません。
（集住企画・中村さん）

■□相談者より

御返信どうもありがとうございました

　　　> 要点として、契約が成立していたか否かかが大きなポイントです。

「契約が成立していた」と思わせる裏づけとなる証拠を出来るだけ集めている所です。

　　　> 自治体などの無料不動産相談、または信頼のおける不動産業者へ
　　　> 相談された方がよいと思います。

どうしても専門的な知識に欠けるので
色々な公的な機関に相談して対策を立てていこうと思っています。

　　　> 法人契約とのことですので、当事者は法人になるのだと思います。
　　　
まずは会社が交渉するという形で動いています。

　　　> 道義的な責任はあるが法的には問題ないと言うことにもなりかねません。
　　　
今回は若い２人だからナメられていい加減な対応だった所もあるかと思いますが、
お金をもらって仕事している社会人としてあまりに職務怠慢で
人に迷惑をかけるような事をしたのは事実で、
これによって未だに怒りがおさまらないのも事実なので、
色々汚い事が当然で訴訟事も多い業界的に
どこまで担当者個人の行動について問い詰められるかわかりませんが、
出来る限りの事をやれば、すっきりしるという結論に達しているのが現状です。

□■アドバイス：２

こんにちは。寺島といいます。ちょっとかわいそうな話ですね。
業者（Ａ）は、この物件が
まだ実際に取得していない購入予定者の物件であるので、
注意を喚起した上で、借り主にそうした可能性があることを
伝える必要があったと思います。

さて補償についてですが、
このケースでは賃貸借契約は成立していないと思われます。
従って、当たり前ですが
まずこれまで支払われた費用は全部返還されることになります。

次にそれ以上の損害となると、今度は因果関係等が問題となります。
予め引っ越し等を手配していてキャンセル料が発生したとか、
今回のドタバタで現在の借家を追い出されてやむなく移転せざるを得なかった、
といった場合には、それらの費用等も請求できるかもしれません。

今回の話だけではよく分からない点もありますが、
悪質な場合には自治体の不動産課に相談する手法もあります。
（三菱地所・寺島さん）

■□相談者より

御返信どうもありがとうございました。素人ながら
少しかじった宅建法にある「説明義務」などの箇所などが該当するのでしょうか？

素人には非常に難しいのですが怒りが原動力になっていて
式の準備も忙しいのですが気がすまないので結果はどうであれ
色々一生懸命調べたり勉強したりしています。

　　　> 悪質な場合には自治体の不動産課に相談する手法もあります。
　　　
因果関係の証明や一連の手続きについて色々資料を集めて
対策を練っている所です。一応法人契約であるため
会社を通して交渉していく事になると思います。
ただ保証金よりも何よりも感情論ではありますが
悪質な当物件担当者を人として許せない気持ちが強いため
色々な考えられる手段で訴えていきたいと考えています。

□■アドバイス：３

涌井と申します。貴方の投稿の内容からのみで判断します。

まずは、業者に早急に、
入金済みの金銭があれば返還するように交渉してください。
直ぐに返還されないようだと問題ありです。

契約成立か成立否かは関係無く、実際に入居出来ないのですから、
入金済みの金銭は戻してもらうのが、当然でしょう。
返還された後に、損害賠償等について交渉した方が良いでしょう。

又、業者は、まだ営業を続けている様ですから、とりあえず、
その業者の所属団体を調べて、支部又は本部に苦情相談を行って下さい。

その業者が複数のお客さまにご迷惑をかけている場合も考えられます。
保証金(全宅保障協会の場合は１０００万)の範囲を超えますと、
入金済みの金銭さえも取れない可能性も出てきます。

苦情相談をしても、一気に問題解決する訳では有りませんが、
万が一の場合の保証金は苦情相談の受付の順番で支払われます。

つまり順位の保全をしておいてくださいと言う事です。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

御返信どうもありがとうございました。

　　　> 入金済みの金銭があれば返還するように交渉してください。
　　　
最近ようやく返金されました。時間かかりましたが・・・

　　　> 返還された後に、損害賠償等について交渉した方が良いでしょう。
　　　
式の準備と平行しつつ素人の域ですが色々勉強している所です。

　　　> 又、業者は、まだ営業を続けている様ですから、とりあえず、その業者の所
　　　> 属団体を調べて、支部又は本部に苦情相談を行って下さい。
　　　
この業者は（名前は出せないと言う事なので控えますが）大手なので
会社としての信用問題でもあると考えているので
会社の上層部また関連団体など考えられる範囲全てに訴えようと思っています。

感情論になってしまうのは重々承知しておりますが、とにかく
当物件担当者の職務怠慢による金銭的・精神的被害に対して
色々なアクションを取りたいと思っているのが現状です。
新婚早々物騒ですが事が起きてから３週間も経っているのに
怒りがおさまらないのが私達２人の現状なのです。

　　　> その業者が複数のお客さまにご迷惑をかけている場合も考えられます。
　　　
この担当者個人の問題かもしれませんが、年齢の若い２人だから
いい加減に扱うなど相手を見て不当に扱われるような事が
今後起こらないように、きちんと関連団体に訴えていこうと考えています。

□■草柳＠RTJサポートチームより

はじめまして。RTJサポートチームの草柳です。実は、
　　> 年齢の若い２人だからいい加減に扱うなど
　　
これ、以前、私もやられたことがありました…。
ただ、幸いにも、物件購入以前の段階だったので、
「誰があんたの会社でなんか買うもんか！」と言う感じで、
結局、見切りをつけましたので、大きな被害を被ることはありませんでした。

それはさておき、今後の交渉なのですが、
　　> この担当者個人の問題かもしれませんが、
まず、この部分を（ご自身の感覚で）確かめられた方が良いと思います。

特に今回、
　　> この業者は（名前は出せないと言う事なので控えますが）大手なので
と言うことであれば、（言葉は悪いのですが）下っ端は、上には逆らないはずです。
ですので、とりあえず最初に、
　　　●本社に電話して（このような件の応対で）最も責任のある人を指名する
　　　●経緯などの詳細を報告してきちんと調査してもらう（期日を決める）
　　と言う連絡を入れて、
　　　●期日に出た説明を元に、会社の誠意（＝信頼度）をご自身の尺度で把握する
　　と言うのが良いかも知れません。

　　この結果、
　　会社全体の社風がいいかげんと判断された場合は、大変だとは思いますが、
　　　●会社と戦うべく、業界団体などに訴求する方向で動く
　　と言うことになってくると思います。

　　反面、（会社側も）あくまでも担当者に問題があると判断した場合は、
　　　●担当者と戦うべく動く
　　と言うことになってくるのですが、この場合、他の業界団体から責めるよりも、
　　　●会社の責任者と今回の件の補償を「交渉」する
　　と言う方が、スムーズな場合もあります。

　　いずれの場合も注意すべき点は、
　　（そんな風に思われると、相談者さん自身、また嫌な思いをされますので）
　　　●単なるお金が欲しいクレーマーでは無い
　　と言う部分を、きちんとアピールできるかどうかにかかってくると思います。
　　（企業にクレーマーとして捉えられてしまうと、強硬な姿勢を取られてしまい、
　　　まともに交渉することができなくなってしまいます）

　　具体的な注意点としましては、
　　　●最初の本社確認の段階で、あまり刺激的な言葉を使わない
　　　　（隠ぺい工作など、社としての責任を追求するような言葉は警戒されます）
　　　●損害賠償云々を全面に出さない
　　　　（これは会社が担当の否を認めるまでは警戒されないように伏せるのも方法です）
　　　●調査してもらう人に対して、怒鳴ったりしない
　　　　（まずは、その人を味方につけるような感じで諭されると良いです）
　　　●必要に応じ、会話を録音しておく
　　と言うような点かも知れません。

　　話の持っていき方としましては、
　　「実は、大手で非常に信頼できると思っていました御社にお願いしたのですが、
　　　非常に残念な出来事があり、今は担当者の方を信頼できない状況です。
　　　果たして、今回の対応が、社としての方針なのか、
　　　それとも単に担当者の怠惰なのかを確認したく思い、
　　　とりあえず社員を統括されている部署の方に、状況報告を兼ねて
　　　ご相談させていただきたいのですが…」
　　と、冷静に切り出せば、誠意ある会社であれば、
　　それなりの人が出てくると思います。

　　と言う形で、まずは「会社としての出方」を確認し、
　　それによって作戦を考えるのが、私は良いように思いました。
　　特に、
　　> 悪質な当物件担当者を人として許せない気持ちが強いため
　　と言うことであれば、
　　　●社外から攻める
　　　　会社が対面を気にして担当者をかばう可能性がある
　　　●社内から攻める
　　　　会社が対面を気にして担当者を責める可能性がある
　　と言う感じで、同じ対面を気にする場合でも、
　　全く正反対の結果になる場合があるはずです。

　　以上、宜しければご参考ください。

□■アドバイス：４

とにかく物件の引渡しが上手くいかなかったという事ですね。
仲介業者のミス（故意？）もそこにあったとの事ですか？

契約内容にもよるでしょうが、一般的な商慣習であれば、
物件引渡しが上手くいかなかった場合は、
手付流しが借主都合キャンセル、
手付倍返しが（貸主都合キャンセル）となります。

一般的には手付金は１ヶ月分です。つまり、
損害賠償額の有無に関わらず１ヶ月分が賠償額となるのが一般的です。
契約書又は、重要事項説明の損害賠償額規定にもよりますが・・。
但し、どちらかが契約の履行に着手している場合は
それ以上の、賠償請求もできます。

今回の場合は契約金全額振込み済みですので、
契約の履行に着手しているといえるかも知れません。
但し、家主側がまだ契約書にサインしていないとの事であれば、
契約金ではなく、申込金に順ずる預り金であり、
契約金としては認められないかも知れません。

つまり、上手く行けば、
損害賠償を１ヵ月分以上請求できるかも知れないですし、
契約不成立を主張されて手付倍返しに順ずる（１ヵ月分）も
請求できないかも知れません。相談者に不満がなければ、
一般的な手付金相当額である賃料１ヵ月分を請求して見て下さい。

当社でも、以前家主都合キャンセルがありました。
その時は１か月分を借主に賠償し、自営業の方で事務所兼用でしたので、
名詞の印刷代を家主にて弁償してもらいました。
とにかく誠意をつくして誤りましたので、当社の方で
再び代替え物件に入居お世話できました。
ご参考下さい。
（アート不動産・吉田さん）

■□相談内容

初めまして。力をお貸しください。
今住んでいるアパートを、仕事の都合で来月始めに引っ越さなくてはならなくなり、
その旨を今月中旬に大家に話したら、契約は一年更新で、
来年の４月まで入居者が入ってこないから、
迷惑料として３月までの家賃分を払えと言われてしまいました。

そんなおかしな話があるのかと詳しく聞いてみると、
契約書にちゃんと書いてあるからとの一点張りでした。
あわてて契約書を読んでみると、
以下のような意味の条文が当てはまるように思われます。

　　一、契約者の都合により期間中に本契約を解約するときは、
　　　　六ヶ月以前に通告し、契約者は立ち退きにかかる
　　　　すべての諸経費を自己負担で立ち退きをしなければならない。

　　一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
　　　　家賃を二ヶ月以上滞った時、大家は勧告の手続きを要せず
　　　　直ちに本契約を解除することができ、契約者は如何なる理由があっても
　　　　本件建物の完全明け渡しを拒むことはできない。この時点で
　　　　契約満了までの家賃、諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。

この六ヶ月以前に通告する、というのが契約違反になるそうです。

契約書には、契約者の都合で解約する時の条文は他には見当たりませんでした。
尚、今住んでいるアパートはほぼ学生専用となっており、
４月にならないと入居者が入ってこない、と言うのが大家の言い分です。

この大家は不動産ではなく、個人経営のようです。
説明が不足でしたら申し訳ありませんが、なにか手はないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

はじめまして。中村と申します。

　　> 契約書にちゃんと書いてあるからとの一点張りでした。
契約書をきちんと読んでから契約しなかったのは、迂闊でしたね。
しかし、解約予告が６ヶ月とは恐れ入りました。
首都圏では居住用建物の場合１ヶ月前の予告が一般的と言っていいと思います。
もちろん、契約書にそのような記述がある場合ですね。

何も記述がないときには、民法に則って、３ヶ月前の通告が必要になります。
今回は、契約書にそれを上回る６ヶ月と記載がありますから、
本来はそれを守らなければなりません。

しかし、上にも書いたとおり一般的には１ヶ月、
民法の規定で３ヶ月に比べ、極端に長いですよね。
通常は、６ヶ月先を読んで通告すると言うことは難しいです。
契約書の全文を読んでおりませんので確実なことは言えませんが、
今回の場合、「公序良俗違反」といって、
契約書の当該部分は無効になる可能性が高いです。

ただし、無効となった場合は契約書に定めがないときと同様、
民法規定の３ヶ月となり、
解約を予告した日より３ヶ月後までの賃料等を支払わなければならないと思います。

このままでは、解約予告の日がずるずると延びてしまいますので、
自治体の無料相談や信頼のおける不動産業者へ相談された方がよいと思いますよ。
（集住企画・中村さん）

□■草柳＠RTJサポートチームより質問

相談者さん、回答ではなくてごめんなさい。
実は、最悪の場合（3月末までの家賃の支払い）を想定してのことですが、

　　> その旨を今月中旬に大家に話したら、契約は一年更新で、
　　> 来年の４月まで入居者が入ってこないから、
　　> 迷惑料として３月までの家賃分を払えと言われてしまいました。

の部分なのですが、

　　　●仮に8月中に6ヶ月後に出て行くと伝える
　　のであれば、
　　　●来年2月までの家賃で済む
　　ような気がします。

また、借りておいて不在の状況に関しましても、

　　> 一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
　　> （中略）
　　> この時点で契約満了までの家賃、
　　> 諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。
　　
事前に伝えることで「無断不在」にはならないようにも思います。

1ヶ月分ぐらいの差ではありますが、
　　　●違約金＞通常の家賃

であれば、借りつづけてしまうのも方法かな？とも思うのですが、
こう言う方法を主張することも可能なのでしょうか？
（但し、既に今日までが8月なので、可能であっても、
　実際の時間が無い場合もありますが…）

□■アドバイス：２

月山です。

　　> 契約者の都合により期間中に本契約を解約するときは、六ヶ月以前に通告し、
　　> 契約者は立ち退きにかかるすべての諸経費を自己負担で
　　> 立ち退きをしなければならない。

この、６ヶ月前が、曲者ですね・・・
大阪でも、賃貸の場合１ヶ月前までに通知というのが、一般的な契約書です。
それに、事情が事情ですから家主によっては、しょうがないといってくれる家主もいます。

ただ・・・
　　> 一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
　　> （中略）
　　> この時点で契約満了までの家賃、
　　> 諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。

これに関しては、前もっていついつから、何時何時までは、不在にしますのおり、
家主側に通知することは、可能なはずです。
上記に関しては、マンション・アパートで、長期間の不在の場合もし、
家賃が遅れたりした時の連絡先がわからなくなってしまいます。
（携帯が普及してなかったころ）そのため不在中の連絡先を前もって知っておく
必要があるのと、もっと長期の場合は、家というのは、人が出入りしなくなると
建物内部の痛みが激しくなりますしねぇ。
だから、事前通知していればＯＫなはずです。
ただ、その期間の家賃はもちろんかかりますが・・・

ですから、今回のケースは、今から解約通知をする・・・
すると、今日でしたら８/３１ですから、２月末に解約になります。
明日ですと、３月末になりますね。
と同時に、不在通知もする。ことが必要でしょう。
契約書にもよりますが、解約通知は書面により申し込みが、契約書の文言の中に
あると思いますので、書面で通知するのが妥当でしょう。

郵便が間に合わないので、手渡しすればいいと思います。
★契約時は契約書をちゃんと確認することをお勧めします。
（不動産のサンミ・月山さん）

□■アドバイス：３

中村です。解約予告は
６ヶ月間→予告期間に違反→約定解除権行使→違約金の請求＝期間満了の３月まで
負担を主張したがっているのと思いますが、これは無効です。
または、単に数え間違えをしたのでしょう。

本来は、解約予告は６ヶ月なので、６ヶ月後（今からで有れば２月末まで）まで
の賃料等を請求したいのだと思います。
それについての回答が先ほど投稿したものです。

無断不在云々も、今回のケースは関係ないでしょう。

　　>　●違約金＞通常の家賃
　　>であれば、借りつづけてしまうのも方法かな？とも思うのですが、
　　>こう言う方法を主張することも可能なのでしょうか？

もちろん可能ですが、実際に利用しないので有れば、
解約をして違約金を払った方がいいでしょう。その貸室の管理義務が生じますので。
（集住企画・中村さん）

□■草柳＠RTJサポートチームより

中村さん、月山さん、お忙しい中、ご回答いただき、どうも有難うございます。
それにしましても、
　　> 期間満了の３月まで負担を主張したがっているのと思いますが、
　　> これは無効です。または、単に数え間違えをしたのでしょう。
　　
であれば、私も安心しました。
単純な素人発想としましては、6ヶ月間借り続ける料金よりも、
違約金の方が高いのであれば、借りつづけた方が得じゃない？
と思ってしまいましたので…。

大家さん側からしても、短期間で解約されるとコスト的に合わないので、
致し方ないと言う気がしないでも無いですが、
　　　●反面、違約金を払って、
　　　　万一、来年3月までに新しい入居者が入ったとしたら、
　　　　（大家さん側の権利として、これはできますよね？）
　　随分と大家さんの方に有利な気もしましたので、
　　　●自分（もしくは自腹で不動産屋さんに依頼）して、
　　　　新しい入居者を探してくるので、
　　　　新しい入居者が入るまでの間の家賃にしてくれないか？
　　などと交渉してみたくもなるのですが、
　　　●こんな条件を飲んでくれるのか
　　　●手間隙がかかって必ず入ると言う補償が無い
　　　　（場合によってはかえってお金がかかってしまう）
　　などのリスクや、中村さんのご説明にありました、
　　> その貸室の管理義務が生じますので。
　これを考えますと、ちょっと得策とは言えなそうですね。

■□相談者より

まずはたくさんの意見を述べていただき、ありがとうございます。
色々調べてみたのですが、
２０００年３月（だと思うのですが）から出来た法律の、
定期借家契約だとすれば、やむを得ない事情で
（この場合は転勤も含まれるそうです）解約をする場合は、
一ヶ月前に通告すれば迷惑料などの支払いはしなくても解約できるそうなのですが、
その為には、契約書のほかに、定期借家契約
（以下定期～）であることの証書が作られていないと有効ではないようです。

しかし私の場合は、契約の際に契約書一通だけでしたので、
定期～ではなく、従来型の契約になってしまうのでしょうか？

また、契約の際に、２０００年３月以降の契約の場合は、
定期～か、従来の契約方式か、選択できるそうなんですが、
そんなことを知らなかったのと、大家から
何の説明もなかったので、今のような状態になってしまったのです。
　　（契約したのは２００１年４月からでした）

中村さんのおっしゃるとおり、「公序良俗違反」というものが適用されるならば、
最高でも３ヶ月までに短く出来ると言うことですよね？

皆さんにおっしゃっていただいたように、この後の契約者を探すなど
考えてみたのですが、やはり労力がかかってしまい、何も出来ませんでした。

来年の２月まで住めば、
　　迷惑料＞家賃　となるのはもちろんのことなんですが、
初期スレッドでも述べたように、仕事の転勤なので、
日付が変わったので今月には引っ越さなくてはなりません。

やはり公共の相談所に行ってみるしかないのでしょうか？
どなたか良い案をお持ちの方がいらっしゃいましたらご意見お願いします。

□■アドバイス：４

涌井と申します。借主からの解約申入れの場合についてです。

賃貸借契約に期間の定めのない場合には、
いつでも借主から解約の申入れができますが（民法617）、
期間の定めのある賃貸借においても、解約権を留保する旨の特約が
なされていれば、期間の途中であっても借主から解約申入れができます
（民法618）

ただし、借主が解約申入れをしても、即時返還特約がない限り、
賃貸借契約が終了するためには解約申入れ期間を経過することが必要です。
なお、借主の解約申入れ期間は特約によって定まりますが、
特約がない場合は3ヶ月となります（民法618、617）。

ところで、借主が解約申入れ期間経過前に明け渡した場合であっても、
それはあくまでも権利の放棄に過ぎませんから、
解約申入れ期間経過までの賃料支払い義務が当然に免除されるものではありません
（東京高判昭59.10.16）。

このため、この場合借主は
なお解約申入れ期間満了までの賃料等を支払わなければなりません。

また、借主の都合による期間中途解約の場合、次の借主が入居するまで
賃料を支払う旨の約定も公序良俗に反せず有効であるとしている判例もあります
（東京地判昭45.2.10）。

　　以上は、（有）ジオネットワークさんが運営されております
　　「賃貸倶楽部２１（ http://www.geonetwork.co.jp/ ）」
　　の http://www.geonetwork.co.jp/2002-8.htm に書かれておりました。

と言う事で、実際にはかなり難しいと思います。
この次に探す時は、１ケ月前に解約申し込みをすれば、良い所にする事です。
６ケ月前に申し込むなんて常識的に考えて、ちょっと厳しすぎますよね。
（高原開発・涌井さん）

■□相談内容

現在結婚を約束している彼女の父親に
銀行への借金2550万円がある事を昨年12月知りました。
その借金の返済期限が近づいていますが、返済のめどがたっておりません。
(農地・宅地売却等)

そこで、私がその宅地並びに家(評価額は約2550万円とほぼ同額)を
購入しローンを組む事で返済計画を明確にしたいと考えております。
また同時期に彼女とも結婚する予定でいます。

しかし、その売買による各種税金に関する疑問が出てきました。

　疑問-1）
　　　彼女の父親と売買契約しますが、やはり3000万円控除を受けたい
　　　と考えております。土地並びに住宅は購入しますが、
　　　そこには住まず私は彼女と社員住宅へ住み、
　　　彼女の両親にはそのまま住んでいてもらおうと考えております。
　　　ものの本には、『生計を一にする・・・』と書いてあるものを
　　　目にした事がありますが、この条件で彼女の父親は控除を受けられますでしょうか？
　　　また年齢の事もありますし容体によっては同居しなければならない状況に
　　　なる事もあると思いますがその時は一緒に住んでもかまわないのでしょうか。

　疑問-2）
　　　同時期に彼女と結婚をするつもりですが、結婚する事により
　　　彼女の父親とは姻戚関係となってしまいます。私は売買契約いたしますが、
　　　これは贈与とみなされるのでしょうか。

　疑問-3）
　　　現在売買されるものには消費税5%が課せられていますが、
　　　この土地・住宅にも消費税は課せられるのでしょうか。

□■アドバイス：１

　　> 疑問-1）
　貴方がローンを組んで買うとの事、住宅ローンは居住が目的であるので、
　あくまでも貴方が居住するとの前提でなければならないと思います。

　居住用財産を売った場合の特例、譲渡益がある場合には、
　3000万特別控除・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の
　軽減税率の特例等あります。詳しくは、税務署などでお聞きになって見ては。

　　> 疑問-2）
　・・・・・　まだ、結婚していないでしょう。
　姓が同じになり特別安く譲渡を受ければ贈与とみなされます。
　詳しくは、税務署などでお聞きになって見ては。

　　> 疑問-3）
　個人が売買をしても消費税は課せられません。業となれば消費税が課せられます。
　また土地に関しては消費税はかかりません。
　（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

こんにちは。ちょっと入り組んだ問題のようですね。
まずご本人がそこに居住されない場合には
住宅ローンは利用できませんが、大丈夫でしょうか？　
アパートローンといった商品がありますが、融資が受けられるかどうか、
金融機関に確認する必要がありそうですね。

　　疑問-1
　居住用財産の特例については、特別関係者に譲渡をする場合には
　３０００万円控除の特例は認められていません。
　特別関係者とは
　　　１）配偶者、直系血族、２）親族でその個人と生計を一にしている者など、
　　　３）まだ婚姻の届出をしていないが、事実上婚姻関係と同様の事情に
　　　　　あるもの及びその親族等
　とされています。
　本件は微妙ですが、特別関係者に該当する可能性がありそうです
　　（税務署に確認をしてみて下さい）

　　疑問-2
　売買契約は有効に成立します。しかし
　譲渡価格が市場価格に比べ極端に安価である場合には低廉譲渡となり、
　贈与税の見なし課税が行われることになります。
　本件は、売買価格が評価額とほぼ同じということですから、
　一般に適正と思われる価格であり、問題はないと思います。

　　疑問-3
　土地については非課税扱いですので、どのような状況にあっても
　消費税は課税されません。また建物についても
　この場合には個人間の売買ですから、消費税は課税されることはありません。

その他の手法としては、お義父さんの返済が難しく
金融機関から処分を求められるということであれば、あなたが保証人になって
お父さんに代わって返済していくという方法もあるかと思います。

その際にお義父さんから部分的に譲渡を受けるといった案もあるかもしれません。
売却部分をすくなくすることで自己資金でまかなえたり、納税額も抑えられるでしょう。
（三菱地所・寺島さん）

■□相談内容　

今回、皆様のご意見を伺いたく投稿させていただきます。
宜しくお願い致します。

実は、来年結婚が決まり新居を探す事となりまして、
賃貸ではなく、分譲マンションを婚約者と共に検討しておりました。
気に入った物件も見つかり購入しようとしたところ、
私が、５年前に母親と公庫の連帯債務を負っていることで、
住宅ローンが組めないという事実を販売会社の方から聞きました。

確かにまだ若いということもあり、自分の不注意ではあると思うので、
母親には連帯債務の名義を外してもらうように話し、司法書士にお願いいたしました。
母親は現在も年収があり、単独名義になるには問題ないと思われますし、
請求された書類等も全て提出したのですが、一向に公庫からの返事がありません。
すでに1ヶ月を過ぎました。
名義が外れない限り、新居の申込・契約は出来ないので困っております。

そこで経験豊富な皆様には、一体、どれくらいの期間がかかるのか？
年収から見た借入額が妥当（公庫の基準と照らして）であっても、
連帯債務を外す事が出来ないことがあるのか？
をお伺いしたいと思います。ご意見をお聞かせください。

公庫の相談窓口に電話したところ
全く明確にならない対応には、憤慨しております。

ちなみに物件の名義は共有になっており、
父親は居ないため他の連帯債務者を探す事は難しいです。

□■アドバイス：１

あなたのご質問で最後のところが気になりました。
母親と共有名義の不動産で連帯債務者となっているということです。
一般に不動産は、万一債務不履行になって
共有持分だけを競売に出ても競落する者は出ないので、
銀行は共有者を連帯債務者にとるのが普通です。

あなたのケースでは、母親単独名義に変更し
連帯債務者を外してもらうこと位しかないでしょう。
贈与税は課税されます。あとは、婚約者名義で取得するとか。

　　> 一向に公庫からの返事がありません。すでに1ヶ月を過ぎました。
電話でなく、公庫へ直接相談されたら如何でしょうか。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。その通りだと思います。

ちなみに私達のような人間が
大元の公庫に直接行って、相談に乗ってもらえるのでしょうか？
公庫の相談員は窓口銀行に聞け見たいのことを言っていましたが。

とにかくやれるだけやってみます。ありがとうございます。

どなたか同じような事例で、どのくらい期間がかかったかご存知ではないでしょうか？

□■アドバイス：２

公庫の相談員は窓口銀行に聞け見たいのことを言っていましたが。
公庫各支店には相談窓口があります。（東京の場合は本部内）
連帯債務者ですから、公庫にとってはお客さんですから、
ご遠慮なく行かれたらどうでしょう。
銀行は公庫の取次をしているだけです。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

２世帯住宅を建てて6年ほど経つのですが、諸事情があり
２階の部分を売却できるのかどうかお聞きしたいのですが？
間取りとしては、1階2階まったく別々で外階段で出入りという、
まったくのマンションタイプです。
土地等に関しましては全て親の持ち物です。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

不動産である以上、何らかの方法での売却は可能なのですが、
問題になりそうな事柄を挙げてみます。

　（１）表示登記の件
　　　　　建物は１階と２階とを区分登記してますでしょうか？　
　　　　　していれば問題ありませんが、してないなら区分登記が必要と思われます。
　　　　　又、構造によってはそれすら出来ない場合も有り得ます。

　（２）土地の件
　　　　　土地に関しては一部売却するのでしょうか？　そのままですか？　
　　　　　建物だけを売却すると法定地上権が発生するので、
　　　　　いざご自身の土地を売却したい場合に困ると思われます。

　（３）抵当権の件
　　　　　建物に抵当権は設定されているのでしょうか？　
　　　　　いるとすると金融機関に諸事情を説明し、
　　　　　協力してくれるか確認する必要があると思われます。

　（４）融資の件
　　　　　新たな買主はローンを組むつもりなのでしょうか？　そうだとすると、
　　　　　やはり融資対象となり得るのか？　確認する必要があると思われます。

特にご相談文から直感するに（２）が一番気になりますね。
（藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

涌井と申します。藤原さんの言われている通りだと思います。
ところで、２階を購入したい方がいて、手続きの確認をしたいのでしょうか？

まだ、購入予定者も決まっていない状態だとすれば、
私の個人的意見を言いますと、
２階部分だけ賃貸にしたら如何かなァと思います。
それか、土地建物を全部売却して、
逆に一階部分だけ家賃を支払って貴方が借りる。

このどちらかの方が、不動産業者も相談に乗りやすいと思います。
一般住宅の２階部分だけ売却したいと言うのは、
実際には厳しい依頼になると思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

２階部分が完全に１階部分と独立した建物で
２階部分への出入りは独自の入り口と玄関があるようであれば、
建物区分登記ができると思います。
土地については、建物区分登記と共に敷地権を割り振り区分建物とします。
当然、１階部分も区分建物となります。
しかる後に２階部分のみを売却し、所有権の移転をすればよいと思います。

現在の建物に抵当権等が設定されているようであれば、金融機関と相談の上、
売却時点で２階部分の抵当権の抹消承諾書を提出してもらい、
買い主に所有権移転登記をすればよいと思います。

いずれにしても、区分登記をするにつき土地家屋調査士、
売却に関して不動産業者へ相談することをお勧めします。
（八雲産業・山田さん）

■□相談内容　

私は一ヶ月前に築２０年の中古住宅を１６００万円で購入したの者ですが、
その住宅に初めから着いていた湯沸し器が動いたり止まったりするので
業者さんを呼んで調べてもらったらところ、漏電が発覚、
修理の見積もりをもらったのですが１６万円ほどかかるとの事でした。

まだ引越しも全部終わっていないのにこれではと思い、
販売（売主）をしていた不動産会社に修理代金を出してほしいと請求したら、
　　
「保証期間は中古住宅なのでありません」とのことで断られました。

不動産会社もその漏電には気ずいていなかった様ですし、
確かに契約書にも何の記載もありませんし、
不動産会社もその漏電には気ずいていなかった様ですが、
この様な時は全額自分の負担で直さなければならないのでしょうか？

アドバイスいただければ幸いです

□■アドバイス

民法で瑕疵(欠陥)についての規定があります。
それは瑕疵を発見したときから1年以内に
相手方に瑕疵担保責任を要求できる条項です。

ただし、契約条項に瑕疵担保責任の免責条項があったり、
契約の形態が土地売買契約(建物の所有権を売主は放棄条項付）
だと難しいかもしれません。

通常、契約する場合、
個人が売主の場合には2ヶ月間の瑕疵担保責任の期間を設けて
それ以降は免責する条項を入れるのですが・・・
それでもラチがあかないようでしたら小額訴訟とかの方法もありますが、

不動産業社が売主であれば無条件で2年間の瑕疵担保責任です。
それを免責することも出来ません
その不動産業社の対応が悪ければ、その不動産業社が所属する
不動産協会（全日本不動産協会、
全国宅地建物取引業協会等）の苦情相談窓口や、
県庁の不動産業の監督部署に相談すればすぐ解決すると思います。

どちらにせよ泣き寝入りすることはないと思います。
（ネスト・古屋さん）

■□相談内容　

部屋を借りるとき、管理会社の人が、壁や床等をドンドン叩いたり、
飛び跳ねたりしても隣の音は一切聞こえないと言われて契約したのですが、
実際に入居すると、話とは違い隣の音が良く聞こえます。

そこで、管理会社に連絡するとそんな事をは言っていないと言われました。
管理会社の話を一緒に不動産紹介の方も聞いていたので、
不動産紹介の方に確認したところ、「確かに言った」と言ってくれました。

その旨を管理会社に事を話をしたら、今度はそのような事を言ったかもしれないが
見解の相違だと言われました。その後、訴えるなら訴えればといわれました。

この件に関して訴えることが出来るのでしょうか？

□■アドバイス：１

涌井と申します。
勝てる(損害賠償が取れる)かどうかは別にして訴える事は誰にでもできます。
騒音の問題は難しいのですが、常識的に考えて、隣の音が一切聞こえない
と言う管理会社も管理会社だし、紹介の方も紹介の方だし、
はっきり言いまして、それを信じた相談者さんも相談者さんだと思います。
(ごめんなさい)
でも本気で信じたのですか？

さて、相談者さんは誰を訴えたいのですか。
　　　　管理会社？
　　　　大家？
　　　　紹介の方？

又どうして欲しいのでしょうか。
　　　　防音工事をして欲しい？
　　　　移転費用を負担して欲しい？
　　　　精神的な損害賠償が欲しい？

訴えたいのなら、もう少しご自分の考えを整理なさっては如何でしょうか？
今、私がアドバイスできるのはこの位です。
（高原開発・涌井さん）

□■相談者より

私が訴えたいのは管理会社です。
防音工事または、移転費用を負担して欲しいですが、
管理会社は、音が一切聞こえないと言っていないといいますし、
「証拠があるのか」と言われました。

□■アドバイス：２

RTJサポートチームの草柳です。
私は不動産関係者ではありませんが、
こう言う揉め事の対応の相談を良く受けますので、
以下、宜しければご参考ください。

仮に裁判に持ち込んだ場合なのですが、
　　> 「証拠があるのか」と言われました。
この部分で相談者さんの主張の裏付けができるかが、
最大のポイントになるかと思います。

特に、
　　> 壁や床等をドンドン叩いたり、
　　> 飛び跳ねたりしても隣の音は一切聞こえないと言われて
この部分の先方の説明の文章か、またはそれを録音した音声などがあれば
有利かと思われますが、口約束だったとするとかなり厳しいように思います。

ですから、
　　> 訴えるなら訴えればといわれました。
と言う場合は、かなり相手が自信を持っていると捉えて良いと思います。
　　（通常、訴えられると不利になる場合には、この言葉は言いません。
　　　もしかするとこれが最初から計画されていたこと
　　　（＝口約束で適当なことを言って騙して契約させること）
　　　だったのかも知れません）

こう言う場合、裁判では不利ですので、
　　　●管理会社に対して圧力をかけられるところに仲裁してもらい、
　　　　最終的に和解に持ち込む
と言うことを目標に動かれると良いと思います。

今回の場合、
　　> 不動産紹介の方に確認したところ、
　　> 「確かに言った」と言ってくれました。
と言う形で味方がいますので、こちらの業者さんに、
「管理会社のやり方に対して異議申し立てをしたいが、どこが効果的か？」
と言うことを聞き、そこに対して業者さんと共に申し立てをしてみて、
相手の出方を伺うのも方法かと思われます。

なお、この際にあらかじめ今回の件
　　（××管理会社の騒音に関する説明（できるだけ詳しく）
　　と実際が食い違っている旨の文章をまとめ、それに対する
　　業者さんの同意印をいただいておいた方が良いです。
　　（申し立て先は一ヶ所である必要はありませんし、
　　　経済産業省（消費者相談室）や、トラブル募集をしているマスコミも含め、
　　　多い方が効果的かと思われます）
　　（また、今後は相談日時、相手担当者、やり取り内容のメモ、
　　　さらに必要に応じてテープ録音を漏らさずに残された方が良いです。
　　　と言いますのも、色々と進めて行く過程で、相手がボロを出すこともあり、
　　　そうなった場合は各証拠を元に裁判に持ち込めば、有利に戦うことができますので）

□■アドバイス：３

涌井です。草柳さんのアドバイスの通りだと思います。

でも、防音工事を請求する場合に一切の音が聞こえない様にするのは、
ちょっと難しいと思います。
カラオケボックス並の防音工事と言うとかなりの金額になってしまいます。
通常の防音工事をした程度だと、実際には若干良くなる程度だと思います。

管理会社に嘘を言われて、気分が悪いようですね。
管理会社が謝罪すれば気が治まるのでしょうか？
その程度で気が治まらないので有れば、
契約の解除を前提に交渉した方が良いかもしれません。
契約時に支払った費用と移転費用の負担を求めて、交渉してみたら良いと思います。

草柳さんの言われている通り、証拠をきっちり揃えて下さい。
それと、請求する金額の明細をしっかり見積もって下さい。
契約時の費用は領収書が有るので、その写し。
移転費用は、具体的な金額(引越し業者の見積書が有れば良いと思います)
精神的な慰謝料は４～１０万円程度を請求したら良いと思います。

訴えれば良いと言われているのですから、交渉しても駄目かも知れません。
消費者センター等へ相談するのと同時に、用意周到に準備をして
簡易裁判所に行って相談して下さい。恐らく少額訴訟以上の金額になる可能性もあります。
その場合は３ケ月以上係るかも知れません。気を引き締めて頑張って下さい。
（高原開発・涌井さん）