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手付解約金とオプション復旧工事について

■□相談内容 

マンション解約手付について質問があります。
  ◆背景
   「急な離婚が決まって、夫婦二人でないと買えない物件なので、
    やむなく契約解除をしたい」

  ◆質問
   1.不動産屋さんの言い値で、手付金と復旧工事費と
     違約金(全部で600万円から800万円)を支払う必要があるでしょうか?
   2.また離婚により支払能力が無い場合でも契約は有効でしょうか?
   3.話し合いで難しい法律の話になる場合、弁護士に相談すべきでしょうか?

 3月末の入居予定の新築マンション3700万円を契約しています。
 現在までに、350万円の手付金を納金してます。
 夫婦で半分づつ頭金1300万円程入れて合計2600万円の頭金を
 これから支払う予定です。のこり1300万 円(手数料など含む)は
 私(夫)一人で公庫ローンで支払う予定です。
 且つ上記以外に解約の意思を伝えたところ
 復旧工事費約400万円と(3月末引渡し時期)
 工事期間延長の可能性があるため(1日1日かかる)
 違約金がかなりかかるとすごまれました。

 しかし2003年1月に離婚が急に決まり、
 私はやむやくその事を不動産屋さんに伝えたところ、

  「手付金分とオプション工事復旧費用にかなりのお金がかかります。
   それに引渡し期日が迫っているので、
   一日一日違約金がかかり、膨大なお金が必要です。
   解約しないで夫(私)がひとりでダブルローンを組んでも買うべきです! 
   手付金と復旧工事費と違約金でおよその見積もりは600万円~800万円です。」
  といわれました.

 つまり手付金350万円のほかに、オプション
 (部屋の間仕切りをなくす無料オプション+リビング床暖房の8畳分拡張)
 の復旧工事費で 300~400万円、
 3月末までに復旧工事が終わらないので違約金がかなりかかる。

 私としては手付金350万円を支払うのはしょうがないと思いますが、
 オプション工事復旧費と違約金が
 300~500万円以上なのが多すぎると気になります。
 このままだと相手方不動産屋さんの言い値を支払う事になります。

 回答よろしくお願いします。


□■アドバイス

いろいろ大変な状況を抱えておられるようで、ご苦労を推察します。
次の回答は一般論で、
ご希望に沿うような回答ではないかもしれませんが、頑張って下さい。

まず、一般に
離婚を原因とする契約の白紙解除はどこの業者も認めていないと思います
(転勤や共有者の死亡などの場合には認めるケースも有ります)。
従って、今回のケースでは、もし解約をするのなら手付金没収は免れません。

次に復旧工事と違約金についてですが、まずこれはオプションなのか、
それとも設計変更工事なのかで、対応が異なります。
いずれにしろそれぞれについて契約書か、覚書があると思いますので、
解約時の条項を確認して下さい。尚。オプションであれば、
最悪オプションの金額を全て払えば
現状復帰にかかる費用まで負担は要求されないでしょう。

次に設計変更
(一部メニュープランなどの間取り変更も含みます。
 今回の間仕切り撤去と床暖房拡張工事も含まれると思います)の場合には、
住戸をそのままにして他の第三者に販売が出来ませんので、
業者が復旧工事費用、違約金の負担を要求するのはやむを得ないものと思われます。

尚、今回のケースとは異なりますが、白紙解約できるローン解除の場合にも、
オション・設計変更の復旧費用は負担となるのが普通であり、
負担しなくていいのはカラーセレクト程度となります。

このように見ると、解約するよりは何とか資金繰りして一旦購入し、
すぐに中古物件(新築未入居)として売却する方が、ロスが少ないかと思われます。
尚、それでも解約をする場合には、法律関係について弁護士さんにも
相談してみて下さい。多少、安く済む場合もあります。
(三菱地所・寺島さん)

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