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建築確認が降りない為の契約解除と違約金について

■□相談内容 契約解除と違約金請求

新築建売一戸建てを6月15日に契約しました。
着工は8月1日、引渡しが11月30日ということでした。
それに合わせて結婚の準備、入籍の日取りも決めてきました。

しかし、8月に入っても一向に着工する様子が無く、
8月31日に仲介業者に連絡を入れ建築業者に確認してもらいました。
返ってきた答えは、はっきりとした答えではなく
役所に出した建築確認の書類がなかなか降りてこなかった
と言うことでした。それまで私たちのところには全く連絡が無かったのです。

結局着工は9月の10日頃でした。
私たちは相手に対して信頼を失い契約を解除することにしました。
手付金として200万、仲介手数料の半額70万を払っていました。 

その後、すぐに連絡をくれるという約束だったのですが全く無く、
こちらから仲介業者に確認を求めたところ、
違約金としてさらに100万を払って欲しい
と言う事を建築業者から言われたそうです。

私たちの信頼を欠くような行為をしているにもかかわらず
そのようなことを言ってくる業者に対し
どのような対応をしていって良いのか分かりません。

また、100万を払わなくてはいけないのでしょうか?
何か良いアドバイスがあればよろしくお願いします。


□■アドバイス:1

建物の竣工引渡し時期は、
許認可・材料の手配・人の手配・天候等に左右されやすく、
何かがうまくゆかないだけでも1ヶ月程度の遅れは平気にあります。
かといって引き渡し時期を明記しているなら、それを守ることが前提ですが。

まず相談者に伺いたいのは、建設着工が遅れていることへの問合せに対し、
回答がないことにより、信頼関係が崩れたから解約するのであれば、
契約上の解約要件としては、弱いと考えますが、他にも何かあったんでしょうか。

今のところ引渡しの期日は来ておりませんし、
おそらく建築業者からも、引渡しが遅れるとは言われていないでしょう。
そうなれば、解約するのは勝手ですが、ペナルティーを払ってねとこうなるわけです。

さらに100万円というのは俗に言う倍返しですか。
違約に伴う解約は相手が履行しない場合に可能であって、
この場合は、まだ契約違反とはなりません。
契約違反ではないのに解約することは、ペナルティーを払う事で可能です。
このケースでは、期日を待って解約することが賢明だと思います。

もう解約しているのなら、答えはわかりますよね。
ダメもとで話し合って少しでも支払額を勘弁してもらう以外にありません。
仲介業者については、契約が済めば、後の責任は建築業者にあるので、
仲介手数料を返すことはしないでしょう。
(ショオケン・千田さん)


□■アドバイス:2

基本的には千田さんの仰っている通りだと思います。
然しながら、気になる点があります。
それは新築建売一戸建てを契約したと言う点です。
建築の請負契約を締結したので有れば、
千田さんの仰る通りなのですが・・・・

もし、本当に新築建売一戸建てを契約したので有れば、
業者は違反を犯している可能性が有ります。

その業者は、新築建売一戸建てと言う広告を入れていたのでしょうか?
そうだとすれば青田売りの違法広告の可能性が有ります。
建築確認が降りた後で無ければ、広告を入れたり、販売をする事は出来ません。
契約の解約どころか、業者には罰金の可能性さえ生じる可能性が有ります。
役所に出した建築確認の書類がなかなか降りてこなかったと言う事を
理由にするのは、自ら違法販売をしていると言っている様なものです。

建築の請負契約なのか、新築建売住宅の契約なのか、
その点が重要になりますので、再度確認をして下さい。

又、詳しい事は
社団法人首都圏不動産公正取引協議会のHPを参考にして下さい。
   http://www.sfkoutori.or.jp/

(高原開発・涌井さん)

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