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売却時の私道の通行許可と掘削許可について

■□相談内容

このたび、私が所有する物件についての質問です。
諸事情により、売却することになり、不動産会社に相談したところ、
あることを指摘されました。

自分の土地の前のところが、私道持分になっています。
不動産屋さんは、売却にあたり
自分以外の私道のをもっている隣人たちに「通行許可と掘削許可」
を取り付けてほしいということをいわれました。

数十年住んできて過去に通行料などを請求されたことなど無いのですが、
次に買った人に不安の無いようにとのことですが、実際どうなのでしょうか?

まったく私道を持っていないというならともかく、自分の前のところだけですが
一応持っているのにそんなものが必要なのでしょうか?

できれば近所の方々には知られずに売却してしまいたいのですが・・・
どうぞ宜しくお願い申し上げます。


□■アドバイス:1

私道が、関係者との共有で持分登記されている場合は
「通行許可」や「掘削許可」
の書類をとりつけることまでする必要はないでしょう。

個々に敷地の前の私道だけをもっていて、
他の人の私道部分を通行しなければならない場合は
トラブルを避けるため、その書類が必要になると思います。

  > できれば近所の方々には知られずに売却してしまいたいのですが・

どのようなご事情か存じませんが、近隣に秘密で売却は不可能です。
隣地境界の立合いなどで近隣の協力をお願いしなければなりませんから。
(シマダ企画・嶋田尚芳さん)


□■アドバイス:2

ご相談内容から推測して、実務上よくある話と言えるケースは・・

 (1)買主は建売業者さんであるケース

 (2)更に相談者さんの所有地は坪数的に結構あって、
    それを分筆して複数の宅地として再販売するようなケース

 (3)又はご相談している仲介会社さん側にそのような販売意図があり、
    あらかじめその為に必要な手続きを取っておきたいから、
    そのような要請となっているケース

ご所有地の形状を変えずに(分筆せずに)そのまま同じように使うのなら、
上記のような書類は特に必要は無いのですが、
1つの宅地を2つとか3つとか、分割(分筆)して
再販売するようなケースの場合は、上下水道の新設等で、
どうしても上記書類が必要となります。

どうも文面からみてそのような取引なのでは? と感じます。
  (違っていたらゴメンナサイ)

もしこの推測が当っているなら、やはり必要だと思います。
ついては一度仲介業者さんに、明確な説明を求めてみては如何ですか?
(藤原浩行さん)


□■アドバイス:3

私道問題は、基本的に通常は関係ありませんが、
隣地私道所有者が問題のある方に変わったり
(売買、相続等)した時にトラブルの可能性があります。

当方の近隣でもそれまで何もなかったのに、
私道所有者の息子さんが相続した途端に、
自分の私道部分に石を置いたりブッロク壁を造り問題になりました。
警察及び役所は私有地内の事であり関与出来ないとの事でした。
現在は、和解金にて示談書を交わして通常に戻っています。

又、金融機関も最近では、以前よりも細かい部分で担保価値が減額となります。
今回のケースでも隣等の合意書が無ければ担保価値減額等の可能性が十分あります。

以上のような事から、業者は隣の同意書を要求するのは当然と言えます。
隣の方に知られないようにでしたら、今後のトラブル防止の為に
合意書(通行許可と掘削許可)をつくる様に呼びかけるか、
金融機関に融資の相談をしたら(又は金融機関にアドバイスされて)
合意書が必要と言われた等の理由で作成すればどうでしょうか?

ちなみに当社が同様の件で以前使用した覚書です。参考下さい。

   覚書

   現在、私が使用している宅地の前面部分、公衆用道路     . 平米につ
   いては、便宜上、私の名義に所有権移転登記をしておりますが、この部分は、
   ○○市が維持補修をしている通り抜けの公道の一部分及び地元土地改良区が
   管理している農業用水路の一部分であり、○○市または、地元土地改良地区等、
   公的機関が寄付を受付けてくれるようになった時は、抵当権等を、完全に抹消
   して無償にて即時 所有権移転登記に応じます。又、それまでの間は下記のこ
   とを遵守致します。

   1.道路部分については、道路としてのみ使用し、一般の通行の支障となる行
     為は致しません。

   2.農業用水路部分については水の流れを阻害する行為は決して致しません。
     常に用水路のごみ拾いを行い年に一度は底ざらえ、草抜きを行って環境美
     化に努めます。又、地元土地改良地区、及び水利組合の指示、指導に従い
     ます。

   3.当該地に 下水管、水道管、ガス管、雨水管、雑排水管、電柱、電線、電
     話線等、生活に必要な施設の埋設、設置及び点検、補修に協力し、埋設、
     設置、補修等同意の署名、捺印、印鑑証明書等が必要な場合は取り揃え全
     面的に協力致します。

   4.本件の私道所有者各自が当該地に通行地益権の設定を希望した場合には、
     承益地としての手続きに必要な書類を取り揃え、全面的に協力致します。

   5.当該地の所有権を移転する場合は、譲受人又は、相続人に対し当該主旨を
     説明し、理解を求めると共に新しい所有者に当該覚書を提出させます。

   6.当該地を○○市が市道として寄付採納してもらえるよう関係者と共に協力
     致します。

(アート不動産・吉田さん)

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