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戸建て住宅を貸す場合の契約内容について

■□相談内容 

築40年ほどの古い戸建て住宅を持っております。
売却を考えていたのですが、なかなか売れないので、
5年程貸したいと思っております。

借りてはいるのですが、貸す場合の条件として
以下の内容を一般の契約内容の上に記載できるでしょうか?
貸し手としては今の建物にできるだけお金をかけたくはありません。

  1.現状のまま貸すものとして、家の補修、又は後々雨漏り等の
    重大な欠陥が生じたとしても借主の判断で対処するものとする。

  2.地震等天災で建物が倒壊し、怪我等人身に影響を及ぼしても
    貸主に責任はないものとする。

都合よすぎるでしょうか?貸主の責任とはどんなものが発生するのでしょうか?


□■アドバイス

最初に私個人の見解である事をお断りしておきます。
違う意見の方がいらっしゃるかも知れません。

  1、については実際問題としては難しいと思います。
  2、については天災の場合まで契約書に入れる必要は無いと思います。

民法に於ける賃貸借契約には、
   ★賃貸人の義務として
    1、修繕義務(606条1項)
      賃貸人は賃貸物の使用・収益必要な修繕をなす義務を負う。
    2、妨害除去義務
      上記と同様妨害を除去する義務がある。
    3、費用償還義務(608条1項)
      必要費や有益費等を賃借人が支払った場合、
      賃貸人は償還すべき義務を負う。
と規定されています。

つまり、貸家の場合は基本的に大家が修繕義務を負い、
費用も大家が負担するのが通常です。それどころか、
賃借人には修繕の報告義務(615条)が規定されていて、
修繕の必要性を賃貸人に報告する義務があります。

又、相談者さんの質問の通りの契約をした場合ですが、
実際は契約書を交わして、貸す事自体は可能だとは思います。

但し、借りる方が納得している間の事です。
問題は、借りている方が納得せず騒ぎ出した時です。
契約時に一応納得しているとは言え、
民法の規定に反する内容の契約なので、
修繕する必要が出て来る可能性が高いかもしれません。

天災の問題については、古屋とはいっても、
地震でその家だけ倒壊する事は考えられないと思います。
専門家で無いので明言できませんが、
自然災害等による被害は各自の負担になると思います。
そのために火災保険や地震保険があるのだと思います。

然し、耐震調査等を借りている方が依頼して、
修繕の必要が有るとなった時に、借りている方が
耐震の為の修繕の要求をしてきたら、
ちょっと問題が生じる可能性はあると思います。
契約書で決めてあるから、耐震の為の修繕はしません。
と言う事が通るかどうかは微妙な問題だと思います。
(高原開発・涌井さん)

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