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競売物件は銀行ローンが組めない?

■□相談内容 

競売物件は購入する資金として銀行ローンが組めないと
不動産関係の情報で書いてありましたが、本当ですか?

住宅金融公庫に聞いたところ過
去に取り扱ったことは有ると聞いたのですが…。

競売落札から購入までの資金繰りの仕方で
一番スムーズな方法をお教え下さい。
(つなぎ融資、買い換えローン等)
また競売物件は住宅取得控除は受けることができるのでしょうか?

競売物件の引き渡しまでの(個人行う場合)段取りをお教え下さい。
的確なアドバイスの方宜しく御願い致します。


□■アドバイス:1

競売は普通のユーザーには難しい案件です。
事前に内部を調査することができない。引渡が簡単に済む事例は少ない。
等々の理由で銀行でも積極的に扱っているところは極く一部だけです。

競落できても、代金支払期限が1ヶ月位ですので、
その間に処理することは不可能に近いのが実状です。

公庫融資では特定の建築士が作る「中古住宅判定書」も作成不能でしょう。
競売については参考書も多く出ていますので勉強してみてください。
でも、その通りは実現するかは疑問ですが。

比較的安全な道は、経験ある業者のサポートを受ける(もちろん有料です)方法です。

 競売の業者については、Homesのサイトから検索できます。
   http://realestate.homes.co.jp/

(シマダ企画・嶋田尚芳さん)


□■アドバイス:2

涌井と申します。競売の当事者の金融機関の場合は、
融資の付け替えに準じた処理で融資が可能な場合もあります。

又、基本的には所有権移転時に抵当権設定が同時に行える様に、
配慮はされていますので、手続的には銀行のローンも使用可能です。

銀行がOKすれば問題は有りません。(実際はこのOKを取るのが大変です)

然し競売は安い分、いろいろと大変です。
嶋田さんの言われている様に業者に依頼するのが良いと思います。
 (個人で落とす方も沢山います)

又、代金納付から引越しまでは、
ある程度の期間(3~6ケ月)が必要な場合が多いので注意して下さい。

流れについては、下記のようになると思います。

   1、物件の公示
     物件の状況の確認(謄本通りの面積の無い場合も多い)
     物件の内部状況確認(荒れている場合が多い)
     破産者の現況の確認(移転先や移転費用の問題、家財の状況)
     賃借権の確認(現に使用している賃借人が有るのか?)
   2、資金調達
     資金の計画
     落札してからでは間に合いません。
     資金計画はくれぐれも慎重に!
   3、入札
   4、開札
   5、売却許可決定
     最低競売価額の2割の額の保証金納付
     (一旦納付すると戻りません)
   6、確定、代金納付期限通知
     全額納付の日付の通知(約1ケ月)
   7、代金納付、所有権移転手続き
     金融機関のローンの場合は事前に抵当権設定を申し出る。
     登記費用
     抵当権設定費用
   8、所有権移転
     約1週間後登記嘱託書(権利書)が届く
   9、不動産の引渡し(実際には期間が必要)
     入居者への引渡し命令等(6ケ月以内)
     家財やゴミの処理の交渉
     賃借権の処理(場合によっては引渡命令が取れない)
  10、物件のクリーニング、改装工事
     そのままでは、使用できない場合が多い。
  11、引越し

(高原開発・涌井さん)

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