« 土地探しの方法について | メイン | 修理代紹介料と詐欺について »

使用目的変更による賃料値上げについて

■□相談内容 

平成7年にビルの1階と地下1階を借り、事業所を開きました。
  
契約書の上では1階は事務所、地下は倉庫兼作業場となっています。
1階の事務所部分が手狭になったため、
平成10年に大家さんと現状復帰の覚え書を交わした上、
当方の負担で地下部分に間仕切りとドア、エアコンを設置して
事務机3個を置けるスペースを作りました。

その後の契約更新では賃料は従来のままでした。
今回3月の契約更新にあたり、突然賃料の大幅なアップを提示されました
(41.7万→48万)。

理由としては、
  「従来は1階部分は坪単価1.1万、
   地下は倉庫のため坪0.7万の計算をしていたが、
   地下に事務スペースを設置した以上、
   1階と同じ坪単価を適用する」
というのです。

当方とすれば、
  「原契約書上では用途と坪単価によって
   賃料を設定するという規定がないこと」
  「設置工事の合意の際に大家さんも地下部分に事務スペースを作ること
   を知っており、その後の更新も従来と同じ額であったこと」
から今回の申し出に大変驚いています。

設置工事の負担、現状復帰の義務はすべて当方が負い、
変更も事前の了解は得ていたにも関わらず、
用途が変わったからという理由で賃料をあげるのは納得できません。

契約書には賃料改定は、
   (1)諸物価の変動、公租公課の増徴、
      付近の土地建物賃貸借条件の変動を勘案する。
   (2)清掃費・諸施設の維持・管理・保守に要する諸経費等を勘案する

とあるのみです。

わたしたちは大家さんの申し出の通りの
新賃料を払わなければならないのでしょうか?


□■アドバイス:1

地下の改装費用の造作買取請求権の問題と合わせて考えるべきだと思います。
  
契約を終了して物件を返還する時の問題ではありますが、
大家が承諾して改装した場合には最近は良くクローズアップされています。

内容は、
  家主の了解を得て建物に付加した畳、建具その他の造作があるときは、
  借家人は借家契約が終了した場合に、家主に対して時価で
  その造作を買い取るよう請求することが出来る。
  又、借家人が家主より買い受けた造作も同様である。
  但し、任意規定であり特約で造作買取請求権を排除する事は認められる。
 と言う規定です。

家賃の交渉するときに、間仕切りとドア、エアコンの
造作買取請求権の排除をするのか、認めるのかによっても交渉は変わります。

本来は倉庫としての契約ですから、目的変更になりますので、
家賃の値上げを言ってくるのは仕方ないと思います。
  
然し、貴方が負担して改装した
造作の負担費(減価償却を考慮)の価格にもよりますが、
造作買取請求権を排除するので有れば、
それを理由に値上げをしないように交渉できると思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井さん、ありがとうございます。
もしよろしかったら、さらにご質問させてください。

まず、買取請求権については、造作設備設置の際に
交わした覚書では、私たちは造作買取請求権は有しない
となっており、原状回復の責任があるのみです。

私たちにとって不可解なのは、
造作設備設置後に行われた契約更新時には、
今回のような目的変更と賃料の関係についての話はなく、
今になってそれが言われることです。家主さんが今になって
それを言われることに正当性はあるのでしょうか。

倉庫としての使用ですが、元の契約では「倉庫兼作業所」となっており、
現在も大半のスペースをその目的で使っています。
新たに持ち込んだのは事務机3個とコピー機のみで、
用途とすればほとんど作業用であり私たちの困惑もそこにあります。

認識の違いと言われればそれまでなので、
いっそ、それらを撤去してしまうことも考えていますが、
そうすれば「事務室への目的変更」という家主さんの言い分を
退けることはできるのでしょうか?


□■アドバイス:2

家賃の変更は、大家と賃借人の間で協議されるのが一般的であり、
大家が一方的に家賃値上げは出来ません。
 (そんな事になったら、安心して借りる事ができなくなってしまいます)

貴方の説明を見ると(実際は大家の言い分も聞かないとはっきりはしませが?)
用途目的の変更というほどの事も無いと思います。

造作設備等の設置費用は、賃借人が負担していますし、
造作買取請求権の排除もされていて、さらに原状回復義務もある。
又、作設備設置後に行われた契約更新時には、
今回のような目的変更と賃料の関係についての話はなかった。

それらの事情を考えると、
大家の一方的な値上げには応じる必要は無いと思います。
この不景気な世の中ですから、(近隣の家賃と比較して不相応な場合を除いて)
大家さんに値上げしないようにお願いしてみて下さい。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ご丁寧な回答、ありがとうございました。
さっそく、お願いしてみるつもりです。
なにかあったら、また相談させていただきます。

トラックバック

このページのトラックバックURL:
http://app.dcnblog.jp/t/trackback/104620/3432401

使用目的変更による賃料値上げについてを参照しているブログ:

コメント

コメントを投稿

コメントは記事の投稿者が承認するまで表示されません。

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

    ◆毎日の、新着不動産相談は、⇒ 不動産相談.comへ。

トラブル事例集の検索

  • 調べたいキーワードを入力ください

カテゴリーリスト