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特約条項、解約時の畳の張替えについて

■□相談内容 

特約条項に、
  「この契約が終了し、本件建物を明け渡す時は、
   乙は自己の費用をもって遅滞なく、自然摩耗と認めがたい破損、汚損
  (例:天井、壁に穴を開ける、落書きをする、タバコ等によるクロス張替え等)
   箇所を修繕する等、原状回復の処置をとらなくてはならない。
   前項にかかわらず、畳の張替え、襖の張替え、室内の消毒、
   室内クリーニングの費用は、乙の負担とする。」
  
と書かれてあります。
解約時には畳の張替えには応じなければならないのでしょうか?
れとも、この契約自体が無効なのでしょうか?教えてください。


□■アドバイス:1

借主は、善良な管理注意義務があるわけで
故意、過失による汚損、棄損は借主の自己負担ですが、
自然摩耗(自然損耗)は、貸主負担と考えるべきでしょう。

不動産推進機構刊行の書物によれば、
貸主が負担すべきと考えられるものには、
経年経過・自然損耗・通常使用によるものと考えられるもので

   1.畳の張替え、(次の入居者の確保のグレ-ドUP)
   2.室内クリーニング(クリ-ニングで除去出来る程度のもの)
   3.消毒(TV・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ)

と有ります。
したがって相談者の考えている様に無効では無いかと考えられます。

「原状回復」とは、賃貸借を原状に回復させ、
完全に入居時の状態に戻すということではありません。
  
借主が借りていた居室を、契約の定められた方法に従い使用し、
また、社会通念上、
通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、
仮に使用開始時の状態より悪くなっていたとしても、借主は、
借りていた居室をそのまま貸主に返還すればよいとするのが判例や、通説です。
(森田住販・森田さん)


□■アドバイス:2

この場合の契約書の読み方は
原状回復とは別に畳の張替え等を借主が行わなければならいように読めます。
  
原状回復とは別に明記してある場合の判例はどうなのでしょうか?
(ツナシマ商事・石原さん)


□■アドバイス:3

判例といっても事例判断がたくさんあるだけかと思いますが、
この特約がある、そしてご指摘の読み方ができるからといって
直ちに賃借人に畳の張り替え等の義務が発生することはないと解されます。
この条項が原状回復義務に関する特約で
あることは否定できないのではないでしょうか。

契約上、特に賃借人に
こうした義務を負担させるべき特段の事情(賃料が著しく低廉とか新築とか)
が認められなければそう解さざるを得ないと思います。

あとは、自然損耗は原状回復義務の範囲に含まれないという大原則をもとに、
こうした特約の定めや賃料額等諸々の事情を総合考慮して
賃借人に一方的に不利な条項か否か(無効か否か)を判断することになるでしょうが、
一般的にはこの特約は無効だと思います。

まぁ、無効となるとしても、あとは敷金と畳の張り替え費用等との相殺
という主張(返還額が少なかったという場合ですか)がでたときに、
これを訴訟で争うことの費用対効果の問題というのが実務的な考え方でしょうか。

原状回復義務に関しては
最近議論が特に活発であり、裁判実務の動向は面白いです。
(菊地綜合法律事務所・伊藤さん)


□■アドバイス:4

皆さんの返答のとおりでしょう。然し、契約書に特約が有ると言う事は、
契約時に一応納得して契約した訳ですから、契約自体は成立しています。

特約が無効であると認めて、
不動産業者があっさりと引き下がってくれれば良いのですが、
若し、不動産業者と揉める場合は、業界団体や行政の無料相談に相談する。
消費者団体等に相談する。又は、少額訴訟等の民事訴訟を行う必要があります。

まずは、その不動産業者と良く交渉してみて下さい。

(高原開発・涌井さん)

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