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婚約者の親の住宅購入とローンについて

■□相談内容

現在結婚を約束している彼女の父親に
銀行への借金2550万円がある事を昨年12月知りました。
その借金の返済期限が近づいていますが、返済のめどがたっておりません。
(農地・宅地売却等)

そこで、私がその宅地並びに家(評価額は約2550万円とほぼ同額)を
購入しローンを組む事で返済計画を明確にしたいと考えております。
また同時期に彼女とも結婚する予定でいます。

しかし、その売買による各種税金に関する疑問が出てきました。

 疑問-1)
   彼女の父親と売買契約しますが、やはり3000万円控除を受けたい
   と考えております。土地並びに住宅は購入しますが、
   そこには住まず私は彼女と社員住宅へ住み、
   彼女の両親にはそのまま住んでいてもらおうと考えております。
   ものの本には、『生計を一にする・・・』と書いてあるものを
   目にした事がありますが、この条件で彼女の父親は控除を受けられますでしょうか?
   また年齢の事もありますし容体によっては同居しなければならない状況に
   なる事もあると思いますがその時は一緒に住んでもかまわないのでしょうか。

 疑問-2)
   同時期に彼女と結婚をするつもりですが、結婚する事により
   彼女の父親とは姻戚関係となってしまいます。私は売買契約いたしますが、
   これは贈与とみなされるのでしょうか。

 疑問-3)
   現在売買されるものには消費税5%が課せられていますが、
   この土地・住宅にも消費税は課せられるのでしょうか。


□■アドバイス:1

  > 疑問-1)
 貴方がローンを組んで買うとの事、住宅ローンは居住が目的であるので、
 あくまでも貴方が居住するとの前提でなければならないと思います。

 居住用財産を売った場合の特例、譲渡益がある場合には、
 3000万特別控除・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の
 軽減税率の特例等あります。詳しくは、税務署などでお聞きになって見ては。

  > 疑問-2)
 ・・・・・ まだ、結婚していないでしょう。
 姓が同じになり特別安く譲渡を受ければ贈与とみなされます。
 詳しくは、税務署などでお聞きになって見ては。

  > 疑問-3)
 個人が売買をしても消費税は課せられません。業となれば消費税が課せられます。
 また土地に関しては消費税はかかりません。
 (森田住販・森田さん)


□■アドバイス:2

こんにちは。ちょっと入り組んだ問題のようですね。
まずご本人がそこに居住されない場合には
住宅ローンは利用できませんが、大丈夫でしょうか? 
アパートローンといった商品がありますが、融資が受けられるかどうか、
金融機関に確認する必要がありそうですね。

  疑問-1
 居住用財産の特例については、特別関係者に譲渡をする場合には
 3000万円控除の特例は認められていません。
 特別関係者とは
   1)配偶者、直系血族、2)親族でその個人と生計を一にしている者など、
   3)まだ婚姻の届出をしていないが、事実上婚姻関係と同様の事情に
     あるもの及びその親族等
 とされています。
 本件は微妙ですが、特別関係者に該当する可能性がありそうです
  (税務署に確認をしてみて下さい)

  疑問-2
 売買契約は有効に成立します。しかし
 譲渡価格が市場価格に比べ極端に安価である場合には低廉譲渡となり、
 贈与税の見なし課税が行われることになります。
 本件は、売買価格が評価額とほぼ同じということですから、
 一般に適正と思われる価格であり、問題はないと思います。

  疑問-3
 土地については非課税扱いですので、どのような状況にあっても
 消費税は課税されません。また建物についても
 この場合には個人間の売買ですから、消費税は課税されることはありません。

その他の手法としては、お義父さんの返済が難しく
金融機関から処分を求められるということであれば、あなたが保証人になって
お父さんに代わって返済していくという方法もあるかと思います。

その際にお義父さんから部分的に譲渡を受けるといった案もあるかもしれません。
売却部分をすくなくすることで自己資金でまかなえたり、納税額も抑えられるでしょう。
(三菱地所・寺島さん)

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