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債務超過取引について

■□相談内容 

築浅の中古物件を購入しようとしております。
売主はこの物件をローンで購入しており、
私どもが買う金額よりさらに1000万程度ローン残があるとのことです。

売主はこの家の売却金額(つまり私どもの購入金額)プラス、
株を売る、親からの援助などで、ローンの返済が可能となり、
抵当から抹消すると言っているようですが、
契約するにあたり、非常に不安です。

不動産会社の説明によると、売買契約をしたとしても、
売主側の返済状況に寄っては後になって
この取引が成立できない可能性もあるとのこと。

それならば・・・と
「売主の返済が確定してから契約にのぞみたい」旨を話すと、
売主としてみれば、家が売却できるという前提で、
株を売るなどの措置をとり、残債返済できるという提示が金融機関にでき、
その方が抵当抹消の話が有利に進むので、
契約は先にしておいた方が買主である、私たちの保護にもなると言います。

通常こういった物件売買の場合、どのような順序で行われるものでしょうか?
また注意すべき点、こちらを守ってくれる法律などあるのでしょうか?


□■アドバイス:1

ご相談のようなケースを現場では「債務超過取引」と呼んでまして、
バブル崩壊後の逆ざや現象で実務上よく起っております。

このようなケースの場合、一般的には

  (1)手付金ゼロ契約
     ・これは解説するまでも無いですね。

  (2)手付金預り契約
     ・買主さんから売主さんへ手付金を約束通り払うのですが、
      売主さんはそれを持って帰らず、仲介業者に預託する事により、
      万一の場合でも支払済み手付金が安全確実に取り戻せるようにする対応策。

のどちらかで対応するケースが多いようです。

つきましては、仲介会社さんにそのような制度を運用してもらえないか?
ご相談なさっては如何でしょうか?
(藤原浩行さん)


□■アドバイス:2

涌井と申します。一般的な取引では、
仲介業者は抵当権解除が確実に可能な物件しか契約しません。
「債務超過」物件で有っても売主の資産状況を確認して、
確実に抵当権が解除できる事が契約の前提となります。
確かに、停止条件付契約や解除条件付契約をする事によって、
ある程度の保護は図れるかも知れませんが、
100%安心と言う訳では有りません。
手附金ゼロ契約でも損害賠償の問題は有りますし、
不動産屋に預けても、100%信用できません。

お問い合わせのケースは気になる点があります。
本当に1000万を用意できるだけの資産が売主に有るのなら、
何故不動産業者は
  「売買契約をしたとしても、売主側の返済状況に寄っては
   後になってこの取引が成立できない可能性もあるとのこと。」
 と言ったのでしょう?
  「売主は十分1000万を用意できるので大丈夫です」
 と言うのならまだ理解できるのですが?
  「契約違反の場合は手付倍返しをします。」
 と言えない理由があるはずです。

相談者さんが不安に思うのも当然だと思います。
ちょっと信用できない点があります。

あくまで私個人の考えでまだ実行したことは有りませんが、
以下の通りの交渉をしたら如何でしょうか?
買主が債務を継承する方法です。
不足分の1000万を売主が銀行に返済するのと同時に、
残債務を相談者さんに付け替えして継承し、
所有権移転と抵当権の付け替え登記をするのです。
抵当権を無理やり解除するのではなく、
抵当権の債務者の付け替えを交渉するのです。
(場合によっては新規に抵当権設定する必要があるかも知れません)

当然契約の前に金融機関に、
相談者さん、売主、業者の3者で交渉に行きます。
この方法なら相談者さんと売主は双方とも、
事前に金融機関に同時に交渉に行く必要が出ます。

この方法の良い点は、
契約前に売主や業者の信用が金融機関の対応から、
ある程度判断できると言う点があります。

もし、相談者さんが現金決済を望むなら、
1000万の返済時に一括返済をすれば良いのです。
又、住宅ローンを希望する場合は、
当然売主さんの返済中の銀行と交渉して使う事になります。

契約書は通常のものとは若干違って来ると思います。
相談者さんが違反した場合、売主が違反した場合、
損害賠償(約束違反の罰金)等を明記すべきでしょう。

唯、その物件が立地や価格からみてお買い得であり、
相談者さんが気に入っているのでなければ、当然薦めません。
(高原開発・涌井さん)

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