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建築条件付土地売買契約について

■□相談内容 建築条件付土地売買契約について

建築条件付宅地の売買契約の買い手として、
土地売買契約と建設工事請負契約を
12月1日に結んだ件についてお聞きします。

土地売買契約が約3100万円、
建設工事請負契約(外溝工事等含む)が約1800万円です。
契約数日後(12月13日)、売り手に確認したところ、
売り手は建設業の許可を得てないことが判明いたしました。
売り手は、建設業の許可を得ていないどころか、
建設業を営む能力も持ち合わせていないようで、
契約の時点で自分が工事を請負えないことを認識していました。
実際の施工等は関連会社が実施しているということです。
その関連会社が建設業の許可を得ているこかどうかは分かりません。

売り手は、
「建築確認申請を取得した時点で、
 土地・建物売買契約に差替えるので問題ない」といっていますが、
現時点では、建設業法第3条に違反しているのではないでしょうか。
以下についてお教えください。

  1 建設業法第3条に違反することを前提とする
    この建設工事請負契約は有効ですか。
  2 建設工事請負契約が無効の場合、土地売買契約も無効となるのですか。
  3 建設工事請負契約が有効の場合、
    建設業法第3条違反を理由に解約できますか。
  4 3の場合、土地売買契約はどうなりますか。
  5 土地売買契約、建設工事請負契約それぞれの手付金は
    無条件で戻ってきますか。
  6 違約金はどうなりますか。
  7 そもそも建設業を営む能力を持合せない会社が
    建設工事請負契約を締結できるものなのでしょうか。
  8 土地・建物売買契約を前提とした建築条件付土地売買契約
    というのはありえないと思うのですが、どうですか。

実際の契約書等を見ないことには正確には答えられないと思いますが、
よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

建設業許可がないとありますが
まず建設業法の許可は次のいずれかにも該当する場合必要です。
(建設工事一式の請負で木造住宅の場合)

   1.延べ床面積150㎡以上
   2.契約金額が1500万円以上
  
ミソはいずれも該当する場合の工事を請負う場合に
建設業の許可が必要ということなので請負金額は抵触しますが
建設面積はどのくらいか判りません。
相談者さんの請負契約を確認されることです。
ですからこれに触れなければ
建設業の許可が無くても契約は出来るということです。
(ネスト・古屋さん)

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