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過去の更新料の支払いについて

■□相談内容 

4世帯入るアパートに今年の8月で3年になります。
昨年の8月が更新だったんですが、その年は1件空家、
1件引越し、1件家賃未納で裁判にかけられている状態でした。

大家に家賃の見直しを言ったんですが無理でして、
できたら更新料だけでも・・・と思い言ったら、
更新料は不動産家に相談してくれ、と言われたので言ったら、
「まー、大家と相談してみます」とそれっきりになりました。

書類も以前のものを書き写したまま、それっきりで
言っても忘れているみたいでした。けっこういい加減な方でして・・・。

それが今になって、奥さんを引き連れて更新料の事をいってきました。
私とすれば、1回目の更新料はすでに過去になっていたので
次回の更新であれば分かるんですが
今になって言われても時効?かなというより、払いたくありません。

払わなければいけないのでしょうか?


□■草柳@RTJサポートチーム

ご投稿有難うございます。
先日(2週間ぐらい前)にフジテレビの「ザ・ジャッジ」で、
家賃値上げのトラブルを扱っていた話がありまして、その中で、
   ●借地借家法第32条の「家賃増減請求権」
について解説していました。
正当な理由(例えば環境の変化や、大幅に地価が下落などして、
周辺の物件に比べて、自分の借りている物件が、
以前よりも割高になってしまっている)などがあれば、
法的にも家賃の減額請求が認められているようです。

ただ、法的に認められる正当な理由に至っていない場合は、
家賃の値下げは大家の裁量になってくると思いますので、
状況をうかがいながら駆け引きしていくしか無いかも知れません。

また、その中では、
「契約更新を賃上げの理由にするのは、
 契約書にその旨が書いていなければ理由にならない」
と言うような内容でした。

ただ、今回の場合は、
  > それが今になって、奥さんを引き連れて更新料の事をいってきました。
と言うように、家賃の値上げではなく、更新料そのもののようですので、
契約書に記載されていない場合に拒否できるものなのかはわかりません。
また、確かに更新料について話を持ちかけたものを無視し、
今になってそう言う対応をするのは、先方の誠意に疑問を感じますが、
果して、この状況で支払いを無効にまでできるのかは、わかりません。
(先方の誠意の無さ(=相談したにもかかわらず放っておかれて、
 今になって言ってくる)
に関しては、不動産屋か大家のいずれかに道義的な問題点があると思いますので、
問題の責任を解明して、その部分に対する不備を元に、
減額を含めた交渉の余地はあると思います)

正確な回答で無くて恐縮なのですが、この辺の事情に詳しいプロの方、
是非ともアドバイスの方、よろしくお願いします。


□■アドバイス

時効の問題になると思います。
債権等の時効に関しては下記URLを参考にして下さい。
   しんせん司法事務所( http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/ )の
    http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/zikou.html のページ
   ジャスネットコミュニケーションズさん( http://www.jusnet.co.jp/ )の
    http://www.jusnet.co.jp/business1/bus0102.htm のページ

更新料と言うのは、どこにも出てこないので、はっきりとは言えないのですが、
1年時効の債権には該当しないような気がします。

過去の事と言っても、まだ1年1ケ月が経過しただけなので、
払って更新した方が良いと思います。

追加しますと、
更新料が契約書に明記されている事が必要だと思います。
契約書に更新料の金額と支払い時期が、明記されていない場合は、
更新料の支払い義務自体が無いと思います。
(高原開発・涌井さん)

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