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借家の退去通告と敷金返還について

■□相談内容 

契約終了の事に関し少し疑問がありまして
皆様のお力を貸していただきたく書き込みをさせていただきました。

H9年10月3日より一戸建てを賃貸しているのですが、
今年の8月末に「賃貸借解約請求」を受けました。
6ヶ月前の通告ということでH15年2月末に退去するように言われました。

その時に家主と仰る方と家主の親戚だと言われる不動産屋の方が
一緒に来られて
  (この不動産屋の方は
  こちらが契約の際に仲介していただいた不動産屋とは違います)
「私がこれから住むので2月末には退去して欲しい」と言って
「契約解除の書類」を置いていかれました。
その時に思ったのですが「家主」と紹介された方は女の方で、
私達が契約を結んで毎月家賃を支払っている方は男の方なので
「家主の親族の方かな?」と思っていたのですが、
最近になってこちらが問うと「契約者は息子だ」と言うのです。
そこで息子も一緒に住むと言われ、「正当事由」だからということで
こちらも2月末までに退去するつもりなのですが、
敷金を含め一切の立退料などは払わないと言われたのです。

敷金は原状回復の為のクリーニング代などを差し引いて
返還されるものだと思うのですが、
全てにおいて一切払わないというのはおかしいのではと思いまして。
ちなみに家賃の滞納などは一切ありませんし、家の著しい改造などもありません。
古くなって壁などが割れ、ぼろぼろになったところなどは
こちらでペンキの塗り替えなどもしているのですが・・・。

契約書にも特約事項として
「建物は、一部老朽化しています。故障の為の修理をする場合には
 借主は賃料等応分の負担をして頂く場合がありますのでご了承ください」
とあるのですが「雨漏り」がひどい、「風呂のガスが入居すぐに壊れた」
とか仲介していただいた不動産屋を通じて伝えても
「そちらで直してください」と全てこちらで負担もしてきました。
家主の方には一切お金の負担をかけてはいません。
それでも敷金さえ返さない、というのは通用するのでしょうか?

宅建協会に相談をしても、一般的に立退きを請求する際は
「こちらが請求しなくても貸主の方から立退き料や引越し代、
 次の物件を探してきたりして何らかの気持ちを込めて
 円満に退去していただくことが多いですけどね~」
といわれたのですが・・・。

契約書にあるようにこちらからの請求はできなくても
「何かフォローをしていただける」と思っていたのですが・・・。
せめてこちらも何かしていただかないと
どうにもお金の都合も付かない状態なのですが・・・。
最近主人が失業したのですが、それでも家賃はきちんと払っています。

それなのでこちらの事情も考慮していただきたくて、
契約書にある
「本契約に定めなき事項または、本契約の条項に関し疑義が生じたときは、
 関係法令、取引慣行に従うも、甲・乙協議して解決するものとする」
という項目にのっとり、家主として来られた女の方ではなく
「契約者」の男の方との話し合いを求めているのですが、
全くそれには応じてもらえず、
「私は相続の問題でもめて今居る所を出ないといけないから出て行って欲しい!」
「正当事由だから」との一点張りで話はできず、
その上「親戚の不動産屋に任せてあるからそちらと話をしてくれ」と言われて、
そちらの不動産屋と話をしても「家主の方と話をしてくれ」と言われ、
話し合いが遅々として進まない状態なんです。

こちらはどうにもその女の方と契約者の関係が本当に息子だと言うことも
本当にわかりませんし、(女の方の名前も教えていただいていません)
正当な代理人としてやってきたのかさえもわかりません。
賃貸の際に仲介していただいた不動産屋に聞いても
「家主さん側と話し合ってください」と。

あちらの事情も考慮し、こちらとしては2月末には退去する予定なのですが、
今の状態ではわからない事も沢山あり、話し合いはきちんとしたいのですが・・・。
こういう場合はどうしたらいいのでしょうか?
貸主側からの連絡も一切なく、こちらが連絡をしなければ応じていただけない状態です。
なにか2月末が来るのをただ待たれているだけのようで腑に落ちません・・・。

これまでも現在借りているこの物件を「買ってくれないか」とかも
親戚だという不動産屋の方から言ってきた事もあったのですが、
「金利とかも計算して月々に幾ら位払えばいいかまた連絡します」
とか言って帰っても一切連絡などもなく、暫くして突然来て
「購入に関して考えていただけましたか?」というので
こちらも売る意思があるのだと前向きに購入を検討している時にも
また暫くして突然来て
「やっぱり売るのはやめました」とか、今までも振り回されてきたように思い、
信用が持てないんです。今でも連絡はこちらからの一方通行ですし・・・。

今回の退去請求に関しても一切の気持ちを感じられません。
「すいません」の一言もなく今でも怒ったように「息子を出す必要は無い」
と言われるその態度に、今までの事を考えても
立退き料などは請求したいと思っているのですが
契約書にあれば絶対にできないことなのでしょうか?どうか教えていただきたいです。

  ・敷金の返還について
  ・契約の当事者同士で話し合いができない
  ・立退き料は絶対に請求できないのか

ということについてお聞きしたいのです。長々と書き連ねてしまいましたが
どうかお力をお貸しください。よろしくお願いいたします。



□■アドバイス:1

賃貸人の「賃貸借契約の解約の申入れ」については、
さまざまな事情を考慮する必要がありますので、
このような場で適切なアドバイスができる自信はないのですが、
ご相談の内容を見て、少しだけ意見を書かせてもらいます。ご参考まで。

まず第一に、賃貸人の「解約の申入れ」そのものが無効である可能性があります。
正当な賃貸人(契約に定める賃貸人の地位を継承したものを含む)、
または賃貸人の代理人によって「解約の申入れ」がなされているのでしょうか?
「相談者さん」が賃貸人と直接話しをすることができず、
かといって賃貸人の代理が解約交渉に当たっている様子もなく、
一方的な「解約の申入れ」が第三者によってなされてただけであれば、
「解約の申入れ」がなかったものと考えることもできるでしょう。

第二に、「解約の申入れに足る条件が満たされているか」を考えます。
現行借地借家法に規定されている考慮すべき内容は次の1~5があり、
これらが総合的に考慮されます。
  1、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
  2、建物の賃貸借に関する従前の経過
  3、建物の利用状況
  4、建物の現況
  5、建物の賃貸人が賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合は
    その申し出自ら使用する必要性が正当事由の一例であることに間違いはあり
    ませんが、単に「賃貸人が住む」というだけでは正当事由になりません。

最後に、3つのご質問についてですが、
  ・敷金の返還は主張できる。(敷金返還をしないならば、その理由が必要)
  ・立退き料等は請求できる。
  ・契約の当事者で話し合いをするのであれば、内容証明等で直接契約者に
  「相談者さん」の主張を伝える。
  (最初は「解約の申入れ」が無効であると主張することだけでも良いように思います。)
  と考えます。

相談者さんは2月に退去しようとしておられるようですから、
上記の不備(?)をついて条件の交渉をされてはいかがでしょうか? 
(大丸ハウス・米田さん)



□■アドバイス:2

米田さんのご返答の通りだと思います。
個人的な意見を若干言いますと、契約の解約を大家が言ってきた場合、
特に大家やその親族が住む事を理由に契約の解約を言ってきた場合は、
基本的に解約に応じるほうが良いと思います。

その場合に、普通は、大家が引越しの為の費用程度は負担するのが
常識だと思っています。又、敷金の精算も行うのが常識でしょう。

以前、このコーナーでも話題になりましたが、造作買取請求も可能でしょう。
  (「317」番からのツリーになります)

兎に角、普通賃貸借契約の場合、
貴方に契約違反等が無い限りに於いては、
全く、大家の負担無しに契約の解約をする事は考えられないと思います。

米田さんのご返答を参考に、引越し費用の負担や、
貴方が行った補修の費用の一部負担を交渉するのは、
当然可能ですし、交渉すべきだと考えます。
(高原開発・涌井さん)

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