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調整区域での事業について

■□相談内容 

よく「家庭菜園用に!」のような
雑種地や山林の調整区域がありますが、ココでは営業は可能なのでしょうか?
「建物を建てての営業・販売は不可」と言う文はよく見るのですが、
更地のままで、たとえば駐車場や公園の入場料のようなものなど、
事業として良いのでしょか?

また、その手の事が載っているHPなどご存知で有ればおしえて下さい。


□■アドバイス:1

調整区域は、基本的に建物等を建てる事が好ましく無い地域です。
然し、開発行為等の許可を取る事によって利用が可能になります。
又、地目によってはかなり利用が難しくなります。

地目が雑種地の場合は、その用途が、駐車場、資材置き場等
の用途に使用が出来ます。でも、用途が限定されている場合が多いので、
市町村の建設課等の関係部署に確認する事を御薦め致します。

地目が畑、田の場合は、基本的に畑や田としてしか利用できませんし、
農家資格(5反歩以上の耕作を行っているか、地元の農業委員会が認めた農家)
の無い方は、名義を移す事は出来ません。
但し、借りて耕作することは可能なようです。
  (お尋ねの家庭菜園はこれに該当すると思います)

畑や田を、他の用途に使用する場合には、農振地域の場合は、
農振の解除(通常、年に2回しか有りません)を申請しなければいけません。
そして、農地法の5条申請を申請する必要が有ります。
詳しくは、地元の農業委員会に聞いて下さい。
但し、申請用紙自体を農業委員会が発行しない場合が多いと思います。
更に、開発行為等の申請も同時に行います。(農転できることが前提となります)
このあたりの申請は、素人の方には殆ど不可能と思った方が良いと思います。

地目が山林の場合は、建物を建てないので有れば、
駐車場や資材置き場としての利用は、あまり問題無いと思います。
但し、公園として利用できるのかどうかは市町村の建設課等の関係部署に
ご確認して下さい。又、保安林に指定されている場合は、
伐採が出来ない場合も有りますので注意が必要です。

更に、どの地目にも共通していますが、水道や排水等について、
良く調べる必要が有ります。一見水道に見えますが、
公営水道では無くて飲めない場合が多いのです。
又、道路側溝に排水等を流す事を禁止している場合も有ります。

良く調べる事を御薦め致します。


追加致します。
調整区域でも、国道や都道府県道等の幹線道路沿いの
ドライブインやガソリンスタンド、又、地域住民の為に必要な施設(理容院、病院等)
で有れば、比較的、許可が取れ易いと思います。

それでも約1年位の期間は必要であり、全くの素人の方には難しいと思います。
詳しい事は、各都道府県の建築課の建築主事等の担当者にお尋ね下さい。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

回答ありがとうございました。
種目は山林になっていますが、整地されています。
ドッグラン(犬の広場)を作ってみたくて考えています。
入場料を取っても問題ないのでしょうか?


□■アドバイス:2

地目が山林で保安林の指定が無ければ、
(整地されているので有れば、多分保安林では無いとは思うのですが?)
基本的に問題は無いと思います。
但し、建物を建てない事が前提となります。
又、商売に使う事も基本的には問題は無いと思います。
ドッグランと言うものがどの様な物なのか良く解りませんが、
以下の点に注意して調査、相談等して下さい。

  ●水道や排水について良く調べる。
   特に、敷地の近くに水源地がないか? 又は、小川や河がないか?
   これらが有る場合は、水利権者(地元の組合や区)と
   協定を結ぶ必要が生じるケースがあります。

  ●業種の内容によっては、市町村との公害防止協定を締結する必要も考えられる。
   特に、犬の糞等の処理をめぐって、苦情が無いように
   対応する必要が有ると思います。

  ●その山林が賃貸の場合は、地主がその使用方法を納得しているのか?

 又、事前に市町村の建設課等に相談する事を御薦めします。
 自己所有で有れば、地目が山林で建物を作らない場合は、
 例え、調整区域内でも、無断で整地して広場等を作っても、
 そんなに問題は無いと思います。然し、オープン後のトラブルを避け、
 安心して営業していく為には、事前に相談した方が良いと思います。

此処から先は、オフレコみたいな話しになりますが、
調整区域内でも、自分の山林をどの様に使おうが、基本的には自由だと思います。
  (農地法の対象外でも有ります)
確かに建物の建設には、建築基準法の対象となりますが、
私の知っている範囲では、無断でプレハブを建てているケースも沢山あります。
無断で資材置き場や駐車場、更に廃車置場等に使用しているケースも沢山有ります。

然し、営業でお客様を呼ぶと言う事になりますと、やはり無断と言うより、
きちんと、市町村の担当者に相談しておく方が良いと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

とても参考になりました。ありがとうございました。
土地は所有のもので、専用の水道も来ております。
あくまで散水用なので排水は出来ません(これについては色々検討中です)

ドッグランとは、単純に、犬を放しても逃げないように
まわりに囲いを作っただけの広場です。犬が紐なしで自由に走れる場所。
なので、特別に必要な建物や施設はありません(^_^)

まあ、ごく簡単な物置くらいは置けたらとおもいますが・・。
犬に対しての公害だけは考えないといけないと思っています。

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