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急な転勤、解約による迷惑料の要求について

■□相談内容

初めまして。力をお貸しください。
今住んでいるアパートを、仕事の都合で来月始めに引っ越さなくてはならなくなり、
その旨を今月中旬に大家に話したら、契約は一年更新で、
来年の4月まで入居者が入ってこないから、
迷惑料として3月までの家賃分を払えと言われてしまいました。

そんなおかしな話があるのかと詳しく聞いてみると、
契約書にちゃんと書いてあるからとの一点張りでした。
あわてて契約書を読んでみると、
以下のような意味の条文が当てはまるように思われます。

  一、契約者の都合により期間中に本契約を解約するときは、
    六ヶ月以前に通告し、契約者は立ち退きにかかる
    すべての諸経費を自己負担で立ち退きをしなければならない。

  一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
    家賃を二ヶ月以上滞った時、大家は勧告の手続きを要せず
    直ちに本契約を解除することができ、契約者は如何なる理由があっても
    本件建物の完全明け渡しを拒むことはできない。この時点で
    契約満了までの家賃、諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。

この六ヶ月以前に通告する、というのが契約違反になるそうです。

契約書には、契約者の都合で解約する時の条文は他には見当たりませんでした。
尚、今住んでいるアパートはほぼ学生専用となっており、
4月にならないと入居者が入ってこない、と言うのが大家の言い分です。

この大家は不動産ではなく、個人経営のようです。
説明が不足でしたら申し訳ありませんが、なにか手はないのでしょうか?
よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:1

はじめまして。中村と申します。

  > 契約書にちゃんと書いてあるからとの一点張りでした。
契約書をきちんと読んでから契約しなかったのは、迂闊でしたね。
しかし、解約予告が6ヶ月とは恐れ入りました。
首都圏では居住用建物の場合1ヶ月前の予告が一般的と言っていいと思います。
もちろん、契約書にそのような記述がある場合ですね。

何も記述がないときには、民法に則って、3ヶ月前の通告が必要になります。
今回は、契約書にそれを上回る6ヶ月と記載がありますから、
本来はそれを守らなければなりません。

しかし、上にも書いたとおり一般的には1ヶ月、
民法の規定で3ヶ月に比べ、極端に長いですよね。
通常は、6ヶ月先を読んで通告すると言うことは難しいです。
契約書の全文を読んでおりませんので確実なことは言えませんが、
今回の場合、「公序良俗違反」といって、
契約書の当該部分は無効になる可能性が高いです。

ただし、無効となった場合は契約書に定めがないときと同様、
民法規定の3ヶ月となり、
解約を予告した日より3ヶ月後までの賃料等を支払わなければならないと思います。

このままでは、解約予告の日がずるずると延びてしまいますので、
自治体の無料相談や信頼のおける不動産業者へ相談された方がよいと思いますよ。
(集住企画・中村さん)


□■草柳@RTJサポートチームより質問

相談者さん、回答ではなくてごめんなさい。
実は、最悪の場合(3月末までの家賃の支払い)を想定してのことですが、

  > その旨を今月中旬に大家に話したら、契約は一年更新で、
  > 来年の4月まで入居者が入ってこないから、
  > 迷惑料として3月までの家賃分を払えと言われてしまいました。

の部分なのですが、

   ●仮に8月中に6ヶ月後に出て行くと伝える
  のであれば、
   ●来年2月までの家賃で済む
  ような気がします。

また、借りておいて不在の状況に関しましても、

  > 一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
  > (中略)
  > この時点で契約満了までの家賃、
  > 諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。
  
事前に伝えることで「無断不在」にはならないようにも思います。

1ヶ月分ぐらいの差ではありますが、
   ●違約金>通常の家賃

であれば、借りつづけてしまうのも方法かな?とも思うのですが、
こう言う方法を主張することも可能なのでしょうか?
(但し、既に今日までが8月なので、可能であっても、
 実際の時間が無い場合もありますが…)


□■アドバイス:2

月山です。

  > 契約者の都合により期間中に本契約を解約するときは、六ヶ月以前に通告し、
  > 契約者は立ち退きにかかるすべての諸経費を自己負担で
  > 立ち退きをしなければならない。

この、6ヶ月前が、曲者ですね・・・
大阪でも、賃貸の場合1ヶ月前までに通知というのが、一般的な契約書です。
それに、事情が事情ですから家主によっては、しょうがないといってくれる家主もいます。

ただ・・・
  > 一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
  > (中略)
  > この時点で契約満了までの家賃、
  > 諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。

これに関しては、前もっていついつから、何時何時までは、不在にしますのおり、
家主側に通知することは、可能なはずです。
上記に関しては、マンション・アパートで、長期間の不在の場合もし、
家賃が遅れたりした時の連絡先がわからなくなってしまいます。
(携帯が普及してなかったころ)そのため不在中の連絡先を前もって知っておく
必要があるのと、もっと長期の場合は、家というのは、人が出入りしなくなると
建物内部の痛みが激しくなりますしねぇ。
だから、事前通知していればOKなはずです。
ただ、その期間の家賃はもちろんかかりますが・・・

ですから、今回のケースは、今から解約通知をする・・・
すると、今日でしたら8/31ですから、2月末に解約になります。
明日ですと、3月末になりますね。
と同時に、不在通知もする。ことが必要でしょう。
契約書にもよりますが、解約通知は書面により申し込みが、契約書の文言の中に
あると思いますので、書面で通知するのが妥当でしょう。

郵便が間に合わないので、手渡しすればいいと思います。
★契約時は契約書をちゃんと確認することをお勧めします。
(不動産のサンミ・月山さん)


□■アドバイス:3

中村です。解約予告は
6ヶ月間→予告期間に違反→約定解除権行使→違約金の請求=期間満了の3月まで
負担を主張したがっているのと思いますが、これは無効です。
または、単に数え間違えをしたのでしょう。

本来は、解約予告は6ヶ月なので、6ヶ月後(今からで有れば2月末まで)まで
の賃料等を請求したいのだと思います。
それについての回答が先ほど投稿したものです。

無断不在云々も、今回のケースは関係ないでしょう。

  > ●違約金>通常の家賃
  >であれば、借りつづけてしまうのも方法かな?とも思うのですが、
  >こう言う方法を主張することも可能なのでしょうか?

もちろん可能ですが、実際に利用しないので有れば、
解約をして違約金を払った方がいいでしょう。その貸室の管理義務が生じますので。
(集住企画・中村さん)


□■草柳@RTJサポートチームより

中村さん、月山さん、お忙しい中、ご回答いただき、どうも有難うございます。
それにしましても、
  > 期間満了の3月まで負担を主張したがっているのと思いますが、
  > これは無効です。または、単に数え間違えをしたのでしょう。
  
であれば、私も安心しました。
単純な素人発想としましては、6ヶ月間借り続ける料金よりも、
違約金の方が高いのであれば、借りつづけた方が得じゃない?
と思ってしまいましたので…。

大家さん側からしても、短期間で解約されるとコスト的に合わないので、
致し方ないと言う気がしないでも無いですが、
   ●反面、違約金を払って、
    万一、来年3月までに新しい入居者が入ったとしたら、
    (大家さん側の権利として、これはできますよね?)
  随分と大家さんの方に有利な気もしましたので、
   ●自分(もしくは自腹で不動産屋さんに依頼)して、
    新しい入居者を探してくるので、
    新しい入居者が入るまでの間の家賃にしてくれないか?
  などと交渉してみたくもなるのですが、
   ●こんな条件を飲んでくれるのか
   ●手間隙がかかって必ず入ると言う補償が無い
    (場合によってはかえってお金がかかってしまう)
  などのリスクや、中村さんのご説明にありました、
  > その貸室の管理義務が生じますので。
 これを考えますと、ちょっと得策とは言えなそうですね。


■□相談者より

まずはたくさんの意見を述べていただき、ありがとうございます。
色々調べてみたのですが、
2000年3月(だと思うのですが)から出来た法律の、
定期借家契約だとすれば、やむを得ない事情で
(この場合は転勤も含まれるそうです)解約をする場合は、
一ヶ月前に通告すれば迷惑料などの支払いはしなくても解約できるそうなのですが、
その為には、契約書のほかに、定期借家契約
(以下定期~)であることの証書が作られていないと有効ではないようです。

しかし私の場合は、契約の際に契約書一通だけでしたので、
定期~ではなく、従来型の契約になってしまうのでしょうか?

また、契約の際に、2000年3月以降の契約の場合は、
定期~か、従来の契約方式か、選択できるそうなんですが、
そんなことを知らなかったのと、大家から
何の説明もなかったので、今のような状態になってしまったのです。
  (契約したのは2001年4月からでした)

中村さんのおっしゃるとおり、「公序良俗違反」というものが適用されるならば、
最高でも3ヶ月までに短く出来ると言うことですよね?

皆さんにおっしゃっていただいたように、この後の契約者を探すなど
考えてみたのですが、やはり労力がかかってしまい、何も出来ませんでした。

来年の2月まで住めば、
  迷惑料>家賃 となるのはもちろんのことなんですが、
初期スレッドでも述べたように、仕事の転勤なので、
日付が変わったので今月には引っ越さなくてはなりません。

やはり公共の相談所に行ってみるしかないのでしょうか?
どなたか良い案をお持ちの方がいらっしゃいましたらご意見お願いします。


□■アドバイス:4

涌井と申します。借主からの解約申入れの場合についてです。

賃貸借契約に期間の定めのない場合には、
いつでも借主から解約の申入れができますが(民法617)、
期間の定めのある賃貸借においても、解約権を留保する旨の特約が
なされていれば、期間の途中であっても借主から解約申入れができます
(民法618)

ただし、借主が解約申入れをしても、即時返還特約がない限り、
賃貸借契約が終了するためには解約申入れ期間を経過することが必要です。
なお、借主の解約申入れ期間は特約によって定まりますが、
特約がない場合は3ヶ月となります(民法618、617)。

ところで、借主が解約申入れ期間経過前に明け渡した場合であっても、
それはあくまでも権利の放棄に過ぎませんから、
解約申入れ期間経過までの賃料支払い義務が当然に免除されるものではありません
(東京高判昭59.10.16)。

このため、この場合借主は
なお解約申入れ期間満了までの賃料等を支払わなければなりません。

また、借主の都合による期間中途解約の場合、次の借主が入居するまで
賃料を支払う旨の約定も公序良俗に反せず有効であるとしている判例もあります
(東京地判昭45.2.10)。

  以上は、(有)ジオネットワークさんが運営されております
  「賃貸倶楽部21( http://www.geonetwork.co.jp/ )」
  の http://www.geonetwork.co.jp/2002-8.htm に書かれておりました。

と言う事で、実際にはかなり難しいと思います。
この次に探す時は、1ケ月前に解約申し込みをすれば、良い所にする事です。
6ケ月前に申し込むなんて常識的に考えて、ちょっと厳しすぎますよね。
(高原開発・涌井さん)

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