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ローンの計算方法について

■□相談内容 

こんにちは。不動産のプロの方には
簡単すぎる質問で恐縮なのですが、宜しくお願い致します。

今の収入で、どの位借入が可能かという計算方法を教えてください。
web上でシミュレーション等がありますが、自分で計算したいのです。

又、業者さんが使っている「ローン電卓(?)」が
どんな計算をしているのかも教えてください。

例えば、3000万借り入れて4%の金利で35年ローンを組んだとして、
毎月の支払いを計算しようとしても、
ローン電卓と自分の計算結果が違ってしまうのです。

計算に弱いだけと言われてしまいそうで恥ずかしいのですが、
お教えいただければ幸いです。


□■アドバイス:1

ローン電卓をお持ちで使いかたが分らないのであれば
次のサイトでもローン計算できますよ。返済予定表なども出来て便利です。

  イー・ローンさん( http://www.eloan.co.jp/ )の以下のページ
   http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.html

(ネスト・古屋さん)


□■アドバイス:2

金融電卓で比較的手ごろに入手できるものは、カシオから出ております。
4,000円~5,000円位です。これは住宅金融公庫のローン計算から
銀行の住宅ローン計算まで対応できます。
もちろんボーナス併用の計算もできます。
使い方も簡単で、間違いなく答えを導き出すことができるでしょう。

あと、外資系の金融マンや不動産ファンドなどに従事している方御用達の
金融電卓がありました(「過去形」なのはもう生産中止だから)。
米国ヒューレットパッカード社から出ていた優れものでして、
もっと応用の利いた使い方や計算ができます(HP12C、HP17BⅡなど)。
日本語マニュアルもついていますので安心です
(ただし12,000円~13,000円とちょっと高い)。
東京の紀伊国屋さんや丸善さんに行けば、まだ在庫があると思います。
(ハート財産パートナーズ・松本さん)


□■アドバイス:3

先ず元利均等償還というのは、
単純に元金に利率を掛けたものでは計算できません。
お手元に表計算ソフトが有れば、財務関数で計算が出来ます。
  (一般的にはPMT関数を利用します。)
従って、普通の電卓では計算が出来ません。

先に先輩方り回答がございますが、
ホームページ等の計算を利用されるか、又は
フリーウェア・シュアウェアのベクターなどに
エクセルのテンプレートがございますので、研究してみてはいかがでしょうか。

なお、弊社ホームページにもフリーウェアを用意しております。
http://home.gr.jp/athome/

(アットホーム・香川さん)


□■アドバイス:4

銀行のHPで直ぐに出ますが 利用されては如何ですか?

みずほ銀行さん( http://www.mizuhobank.co.jp/ )の以下のページ
  http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/

(丸岡不動産・西岡さん )


■□相談者より

皆様ありがとうございます。
しつこくお聞きして申し訳ないのですが、計算式は存在しないのでしょうか。
webや計算機の存在は分かっているのですが、
知りたいところは「どうやって」なのです。


□■アドバイス:5

住宅ローンは通常元利均等法式となっています。
計算式は下記のとおりです。

  ((月利+1)n乗/(月利+1)n乗-1)×月利=1円に対する月返済額

  一見大変なようですが、手持ちの電卓で簡単に計算できます。

まず、月利は「年利/12」ですよね。
例えば4%の場合、0.04/12が月利です。
だから、(月利+1)は、「0.04/12+1」となります。

つぎにn(借入期間月数)を乗数倍します。
電卓の乗数機能で、×=が2乗となります。(電卓機能により多少異なる)
そのまま=を押すことにより、3乗・4乗となってゆきます。

従って、「0.04/12+1」の次に「×=」「=」「=」と
借入月数を数えながら「=」を押すのですが、
仮に借入期間20年とすると240乗しなければなりません。
いくら「=」を押すだけでもこれは大変な作業ですね。
そこで、通常はまず年数乗したものに12乗(1年の月数)します。

つまり、「×=」「=」…で20乗したものに、
「×=」「=」…と12乗するわけです。

次に、この答えから「1」を引いたもので割りますから、
電卓の表示を見ながら簡単に出来ますね。
そしてその答えに、「×年利/12」をすればよいのです。

少し慣れれば、手近にある電卓で簡単に計算ができますよ。
(マック住研・清水さん)


■□相談者より

 > 一見大変なようですが、手持ちの電卓で簡単に計算できます。

非常に良く分かりました。ありがとうございます。
自分の年収でどの位借りられるかと言うのは、どう考えたらよいのでしょうか。
次々質問ばかりで、お手数お掛けします。


□■アドバイス:6

計算方法は、ちょっと複雑ですが、まず、自分の借入れ可能額を算出します。
通常は、公庫を出来るだけ多く借入れることを前提に考えますが、
物件により、借入可能額がことなりますので、この辺が注意です。

  公庫借入れMAXは、
   C) 年収÷12÷5が月々支払いのMAXとなります。
   A)(通常融資(万円単位)÷100)×100万円あたりの支払い金額
   B)(特別融資(万円単位)÷100)×100万円あたりの支払い金額
  A+Bの合計が公庫の支払い金額です。この金額が、C以下ならOKです。

  銀行融資額を算出します。
  銀行融資の場合、物件価格の90%までとか、融資MAX金額を調べます。
  90%とした場合、
  (物件価格×90%)-(公庫通常+特別)=銀行融資MAXとなります。
  銀行の融資基準が年収の30%とした場合
   D)((A+B)+(銀行融資MAX×100万円あたりの支払い金額))×12
   E) D÷年収
  Eが30%ならOKです。
   F) (D+その他ローン(年間支払い))÷年収
  また、年収による公庫返済基準が、F以下ならOKです。
  EXCELでシュミレーションがいいと思っています。

簡単に、MAX金額を求められる資金計算ソフトのデモ版がありますので、
こちらを利用してみてもいいと思います。

   コスモクリエイトさんのホームページ
      http://www.cosmo-c.com/

(ウエッブクリエイト・保坂さん)


□■アドバイス:7

ご質問の意図が正確に把握できず、大変失礼いたしました。
さぞお腹立ちのことでしょう。
他の回答者の方々も指摘されているように、
資金計画ソフトを利用されるのが一番世話無しだろうと思います。

ローン計算法(財務金融)の考え方から勉強をなさりたいのであれば、
先般申し上げた、HP社の金融計算機を利用されることをお薦めいたします。
日本語マニュアルが非常に充実しており、例題に沿って操作していると
自然と財務金融の考え方がマスターできる優れものです。

それと貴方様の溢れ出る好奇心にも充分耐えうる機能を備えております。

(ハート財産パートナーズ・松本さん)


■□相談者より

本当にありがとうございました。
しっかり勉強して、計算方法をマスターしようと思います。
何度もお手数お掛け致しました。

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