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農地売却と土地交換と税金について

■□相談内容 

知人が私に、農地を売ってくれないか?と言って来た。
私も条件しだいでは売ってもいいかなと思うのですが、
売れば税金がかかります。
しかし以前、お互いの土地を交換すれば
税金はかからないとある人が教えてくれたことがあります。
その知人は土地も持っていますしお互い同意すれば
交換して税金はかからないのでしょうか?
教えてください。


□■アドバイス

涌井と申します。
さて、お尋ねの件は属に言う等価交換についてだと思います。

その前に、農地の売買、交換には農地法3~5条等が関わってきます。
   3条申請は農地のままでの売買、
   4条申請は自分が農転する場合、
   5条申請は農転して賃貸、売買する場合、
  条文は「法庫( http://www.houko.com/ )」さんの下記ページを参考にして、
  地元農業委員会にお尋ね下さい。
   http://www.houko.com/00/01/S27/229.HTM

相手の方も、地元農業委員会が認めている農家なのでしょうか?
相手の方に農家資格が無いとすれば、農地(地目が畑・田)のままでの、
売買や交換は出来ません。5条申請が必要になります。
市街化区域内の場合は届出だけで約1週間後には地目変更が可能です。
調整区域の場合は地目変更はかなり難しくなります。
 (不動産業者や行政書士の力を借りても簡単では有りません)
無指定地域の場合は変更は比較的楽ですが、
農振地域の場合は期間が約半年~1年位必要です。

等価交換については下記の通りです。

  ★1年以上所有していた土地、建物を他の者が
   1年以上所有していた同種類の固定資産と交換して、
   所得資産を譲渡資産と同一の用途に供した場合において、
   以下の要件の全てを満たす時は譲渡がなかったものとみなされ、
   譲渡所得税は課税されない。
   また20%以内の差金が授受された場合も特例の適用があるが、
   この場合には、譲渡資産のうち、受け取った差金に相当する部分は
   譲渡所得とされる。

  ★要件
   1、土地と土地、建物と建物というように、同じ種類の資産の交換である事。
   2、自分の土地や建物、相手の土地や建物のいずれもが固定資産である事。
     業者の棚卸資産は特例を受ける事はできない。
   3、1年以上前から所有していて、交換の為に取得したものでない事。
   4、交換後、原則として翌年3月15日までに、
     交換する直前と同じ用途に供する事。
   5、自分の土地又は建物と相手の土地又は建物との価格差が、
     高い方の20%以内である事。

  ★この交換の特例の適用を受けるためには、
   確定申告書の二面の特例適用条文欄に「所法58条」と記入し、
   その申告書に譲渡所得計算明細書を添付して
   税務署に提出しなければならない。

  ★注意点
   1、この特例の適用を受けた長期譲渡所得について
     100万円の特別控除の適用を受ける事ができる。
   2、二種類以上の資産を同時に交換した場合には、土地は土地と、
     建物は建物との交換があったものとする。
   3、交換に要した費用を「譲渡費用」と「所得費用」に区分する場合で、
     その区分が明らかでない時は、50%づつをそれぞれの費用とする。
   4、交換と売買部分が混在している場合は、全部が交換として、
     売買部分の代金は、交換差金とみなされる。

  ★一般的には、地目も同じで有る事とされていますので、
   畑は畑との交換とされているようです。

詳しくは、会計事務所や税務署等に相談される事をお勧め致します。
(高原開発・涌井さん)

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