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中途解約 賃料は返りますか?

■□相談内容 

3ヶ月前の契約解除の申し出が契約書にかかれています。
解約の申し出をしてすぐに出て行く場合、
もし、その後すぐに次の契約者が入居した場合、
2か月分の賃料は、戻ってくるのでしょうか?宜しくお願いします。


□■アドバイス:1

新規の入居者と、貴方の退去とは全く別のもので無関係です。
基本的には戻らないと思って下さい。(良く考えれば解る事だと思います)
但し、仲介業者や大家に良くお願いすれば戻ってくる事もあるかも知れません。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早期退去して、すぐに次の入居者が入った場合、
賃料が返るガイドラインがあると言う人に会いましたので
質問させていただきました。有難うございます。


□■アドバイス:2

多分、国土交通省のガイドラインの事を指しているのだと思いますが、
敷金や保証金の返還については確かにガイドラインがあります。
然し、借主からの解約の通告が3ケ月前と契約書で決められていて、
その契約を守らずに、直ぐ退去する場合の賃料の3ケ月分の支払いは、
ある意味、契約を守らなかった場合の
契約違反に対する和解金の意味合いがあるものだと思います。
これについては、法律違反では有りません。

家主からの契約解除については、
法律で厳しい制限がはめられていますが、
借主からの契約解約
 (借主からの場合は、契約「解除」ではなく、
  契約「解約」と呼ぶことが多いのです)については、厳しい制限はありません。 

ただし、そうは言っても、4ヶ月以上前というのは、あまりにも
借主の負担が大きく、認めがたいものですが、法律上は制限する規定がないため、
場合によれば、「6ヶ月前までに」などというものや、
契約期間中の途中解約を一切認めないというような契約もあります。

民法の規定によれば、借主の解約権があるのは、
契約期間を定めない契約か、
契約期間を定める契約であっても、
借主の解約権を認める条項があるものに限られているのです。

従って、まず、「借主の解約権が明記されているかどうか」が、
非常に重要なポイントとなります。
借主の解約権のない契約は滅多にありませんが、
もし、そのような契約条件があるなら、
手付金を支払う前に、業者による重要事項説明書の中で
途中解約について説明されるはずですので、その時点でクレームをつけ、
途中解約権を認めないならば、契約しない方がよいでしょう。
そうでないと、どのような問題が発生しても、契約期間いっぱいまで
家賃の支払いをしなければならないからです。
途中解約権が規定されているときには、その期限が
「退去の1~3ヶ月前までに申し入れる」という場合がほとんどです。
また、その契約を守らなかった場合には家賃の1~3ケ月分を支払う事を
契約書に明記している場合がほとんどです。
この点については、契約時に業者より説明が有ったはずです。 

私が知っている限りに於いては、そのような意味合いの
賃料の3ケ月分に関しての返還を指導したガイドラインの存在は知りません。
もし、存在するのなら、逆にぜひ教えて頂きたいと思います。
(高原開発・涌井さん)

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