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賃貸マンションの入居直前のキャンセル

■□相談内容 

初めて相談させていただきます。
9月に結婚を控えその前に引っ越しを済ませようと
決めた物件でのトラブルで今、住む場所も失い新しい物件探しも
私が東京、彼が大阪と離れているため上手く進まず式の準備も忙しくなり
原因となった不動産業者に強い憤りを感じています。

結婚のため6月より住居を探し始め7月15日に
不動産業者(A)が仲介していた分譲貸しマンションの物件に決定した。

8月15日から入居の契約で所定の手続きを進め
8月3日に契約書が送付され(契約は社宅扱いであるので法人契約)
必要事項を記入し判を押し、8月6日に業者(A)に入金が行われ、
業者(A)は仲介手数料を除いた金額をマンション所有者(B)に振り込んだ。

所定の手続きを順調に踏み8月15日よりの入居を予定していた私達は
その家の間取りに合わせた家具や電化製品を購入し、
業者に引っ越しを依頼し、退寮届けなど諸々の書類の手続きを行ってた。

8月9日夕方、業者(A)より連絡が入り、所有者(B)がマンション販売会社(c)に
物件の買い戻しを請求した為に入居が出来なくなったという事を突然告げられる。

買い戻しに至った経緯は販売会社(c)が
部屋と駐車場を合わせて賃貸できる物件として薦め、
所有者(B)も駐車場付きで賃貸できる物件という事で決定し購入したが、
駐車場を賃貸する事が当物件のマンション利用者管理規約に違反する事が発覚し、
購入の条件と異なるという事で買い戻しを要求、販売会社(c)も非を認め、これに応じた。

8月11日所有者(B)に直接電話で話し事情を聞く。
この電話で不動産業者(A)が故意に隠蔽していた事が明らかになる。

問題が発覚したのは7月下旬で、所有者(B)は
販売会社(c)及び不動産業者(A)に連絡する。

不動産業者(A)はこの事実を早い段階で知りながら
8月9日夕方まで全く賃貸契約を結んでいる私達には一切告知せず、
契約に関わる入金業務など平然と行いつつ
(8月4日に入金の確認の電話をした時も何も問題なく行われている話だった)
一方で当物件が買い戻しに至る事態を想定し
所有者(B)に契約を成立させないように
契約書には判を押さないようアドバイスを行っていた。

契約が一方の印しか押されていない事実は
不動産業者(A)からは全く知らされておらず、
所有者(B)と話して初めて明らかになった事であった。

不動産業者(A)は8月9日以降も
(賃貸契約者である私達には所有者(B)に精神的慰謝料も含めて
 損害賠償を請求できるなど)契約が完全に成立しているかを
装ったような内容の話しをし契約が成立していない事実を隠し続けた。

不動産業者(A)の隠ぺい工作により
被害が広がった事に対しての保証はどのように求めていけばよいのか?

  保証金¥1,000,000(法人契約であるため勤務先の担当部署から入金)
  家賃 ¥157,000/月(社宅扱いのため個人負担は内4割程度(会社が一
                括払いし本人負担は給料引き落とし)
  駐車場代 ¥8,000/月(個人契約)


□■アドバイス:1

はじめまして。かなり混みいってますね。

要点として、契約が成立していたか否かかが大きなポイントです。
相談者さんが、契約は成立していると思ってたことについて、
そう考えるが当然か、そうでないかと言うことです。

建物賃貸借契約というのは、諾成契約と言って
当事者双方の意思表示によって成立します。
必ずしも契約書に判を押す必要はないのです。

仲介業者の説明内容、重要事項説明書の内容、
振り込んだ金銭の内容の説明など詳しいことはこの場では解らないので、
その業者から誠意有る回答が望めないので有れば、
自治体などの無料不動産相談、
または信頼のおける不動産業者へ相談された方がよいと思います。

法人契約とのことですので、当事者は法人になるのだと思います。
担当者と打ち合わせをして、協力をお願いしておきましょう。

もし、総合して判断した結果、契約は成立前だったと言うことになると、
成立したと思いこんで先走った出費(家具の購入など)については
諦めなければなりません。

仲介業者の隠蔽?については、言い逃れようがいくらでもあるように
思いますので、現状ではなんとも言えません。
いわゆる、道義的な責任はあるが
法的には問題ないと言うことにもなりかねません。
(集住企画・中村さん)


■□相談者より

御返信どうもありがとうございました

   > 要点として、契約が成立していたか否かかが大きなポイントです。

「契約が成立していた」と思わせる裏づけとなる証拠を出来るだけ集めている所です。

   > 自治体などの無料不動産相談、または信頼のおける不動産業者へ
   > 相談された方がよいと思います。

どうしても専門的な知識に欠けるので
色々な公的な機関に相談して対策を立てていこうと思っています。

   > 法人契約とのことですので、当事者は法人になるのだと思います。
   
まずは会社が交渉するという形で動いています。

   > 道義的な責任はあるが法的には問題ないと言うことにもなりかねません。
   
今回は若い2人だからナメられていい加減な対応だった所もあるかと思いますが、
お金をもらって仕事している社会人としてあまりに職務怠慢で
人に迷惑をかけるような事をしたのは事実で、
これによって未だに怒りがおさまらないのも事実なので、
色々汚い事が当然で訴訟事も多い業界的に
どこまで担当者個人の行動について問い詰められるかわかりませんが、
出来る限りの事をやれば、すっきりしるという結論に達しているのが現状です。



□■アドバイス:2

こんにちは。寺島といいます。ちょっとかわいそうな話ですね。
業者(A)は、この物件が
まだ実際に取得していない購入予定者の物件であるので、
注意を喚起した上で、借り主にそうした可能性があることを
伝える必要があったと思います。

さて補償についてですが、
このケースでは賃貸借契約は成立していないと思われます。
従って、当たり前ですが
まずこれまで支払われた費用は全部返還されることになります。

次にそれ以上の損害となると、今度は因果関係等が問題となります。
予め引っ越し等を手配していてキャンセル料が発生したとか、
今回のドタバタで現在の借家を追い出されてやむなく移転せざるを得なかった、
といった場合には、それらの費用等も請求できるかもしれません。

今回の話だけではよく分からない点もありますが、
悪質な場合には自治体の不動産課に相談する手法もあります。
(三菱地所・寺島さん)


■□相談者より

御返信どうもありがとうございました。素人ながら
少しかじった宅建法にある「説明義務」などの箇所などが該当するのでしょうか?

素人には非常に難しいのですが怒りが原動力になっていて
式の準備も忙しいのですが気がすまないので結果はどうであれ
色々一生懸命調べたり勉強したりしています。

   > 悪質な場合には自治体の不動産課に相談する手法もあります。
   
因果関係の証明や一連の手続きについて色々資料を集めて
対策を練っている所です。一応法人契約であるため
会社を通して交渉していく事になると思います。
ただ保証金よりも何よりも感情論ではありますが
悪質な当物件担当者を人として許せない気持ちが強いため
色々な考えられる手段で訴えていきたいと考えています。


□■アドバイス:3

涌井と申します。貴方の投稿の内容からのみで判断します。

まずは、業者に早急に、
入金済みの金銭があれば返還するように交渉してください。
直ぐに返還されないようだと問題ありです。

契約成立か成立否かは関係無く、実際に入居出来ないのですから、
入金済みの金銭は戻してもらうのが、当然でしょう。
返還された後に、損害賠償等について交渉した方が良いでしょう。

又、業者は、まだ営業を続けている様ですから、とりあえず、
その業者の所属団体を調べて、支部又は本部に苦情相談を行って下さい。

その業者が複数のお客さまにご迷惑をかけている場合も考えられます。
保証金(全宅保障協会の場合は1000万)の範囲を超えますと、
入金済みの金銭さえも取れない可能性も出てきます。

苦情相談をしても、一気に問題解決する訳では有りませんが、
万が一の場合の保証金は苦情相談の受付の順番で支払われます。

つまり順位の保全をしておいてくださいと言う事です。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

御返信どうもありがとうございました。

   > 入金済みの金銭があれば返還するように交渉してください。
   
最近ようやく返金されました。時間かかりましたが・・・

   > 返還された後に、損害賠償等について交渉した方が良いでしょう。
   
式の準備と平行しつつ素人の域ですが色々勉強している所です。

   > 又、業者は、まだ営業を続けている様ですから、とりあえず、その業者の所
   > 属団体を調べて、支部又は本部に苦情相談を行って下さい。
   
この業者は(名前は出せないと言う事なので控えますが)大手なので
会社としての信用問題でもあると考えているので
会社の上層部また関連団体など考えられる範囲全てに訴えようと思っています。

感情論になってしまうのは重々承知しておりますが、とにかく
当物件担当者の職務怠慢による金銭的・精神的被害に対して
色々なアクションを取りたいと思っているのが現状です。
新婚早々物騒ですが事が起きてから3週間も経っているのに
怒りがおさまらないのが私達2人の現状なのです。

   > その業者が複数のお客さまにご迷惑をかけている場合も考えられます。
   
この担当者個人の問題かもしれませんが、年齢の若い2人だから
いい加減に扱うなど相手を見て不当に扱われるような事が
今後起こらないように、きちんと関連団体に訴えていこうと考えています。


□■草柳@RTJサポートチームより

はじめまして。RTJサポートチームの草柳です。実は、
  > 年齢の若い2人だからいい加減に扱うなど
  
これ、以前、私もやられたことがありました…。
ただ、幸いにも、物件購入以前の段階だったので、
「誰があんたの会社でなんか買うもんか!」と言う感じで、
結局、見切りをつけましたので、大きな被害を被ることはありませんでした。

それはさておき、今後の交渉なのですが、
  > この担当者個人の問題かもしれませんが、
まず、この部分を(ご自身の感覚で)確かめられた方が良いと思います。

特に今回、
  > この業者は(名前は出せないと言う事なので控えますが)大手なので
と言うことであれば、(言葉は悪いのですが)下っ端は、上には逆らないはずです。
ですので、とりあえず最初に、
   ●本社に電話して(このような件の応対で)最も責任のある人を指名する
   ●経緯などの詳細を報告してきちんと調査してもらう(期日を決める)
  と言う連絡を入れて、
   ●期日に出た説明を元に、会社の誠意(=信頼度)をご自身の尺度で把握する
  と言うのが良いかも知れません。

  この結果、
  会社全体の社風がいいかげんと判断された場合は、大変だとは思いますが、
   ●会社と戦うべく、業界団体などに訴求する方向で動く
  と言うことになってくると思います。

  反面、(会社側も)あくまでも担当者に問題があると判断した場合は、
   ●担当者と戦うべく動く
  と言うことになってくるのですが、この場合、他の業界団体から責めるよりも、
   ●会社の責任者と今回の件の補償を「交渉」する
  と言う方が、スムーズな場合もあります。

  いずれの場合も注意すべき点は、
  (そんな風に思われると、相談者さん自身、また嫌な思いをされますので)
   ●単なるお金が欲しいクレーマーでは無い
  と言う部分を、きちんとアピールできるかどうかにかかってくると思います。
  (企業にクレーマーとして捉えられてしまうと、強硬な姿勢を取られてしまい、
   まともに交渉することができなくなってしまいます)

  具体的な注意点としましては、
   ●最初の本社確認の段階で、あまり刺激的な言葉を使わない
    (隠ぺい工作など、社としての責任を追求するような言葉は警戒されます)
   ●損害賠償云々を全面に出さない
    (これは会社が担当の否を認めるまでは警戒されないように伏せるのも方法です)
   ●調査してもらう人に対して、怒鳴ったりしない
    (まずは、その人を味方につけるような感じで諭されると良いです)
   ●必要に応じ、会話を録音しておく
  と言うような点かも知れません。

  話の持っていき方としましては、
  「実は、大手で非常に信頼できると思っていました御社にお願いしたのですが、
   非常に残念な出来事があり、今は担当者の方を信頼できない状況です。
   果たして、今回の対応が、社としての方針なのか、
   それとも単に担当者の怠惰なのかを確認したく思い、
   とりあえず社員を統括されている部署の方に、状況報告を兼ねて
   ご相談させていただきたいのですが…」
  と、冷静に切り出せば、誠意ある会社であれば、
  それなりの人が出てくると思います。

  と言う形で、まずは「会社としての出方」を確認し、
  それによって作戦を考えるのが、私は良いように思いました。
  特に、
  > 悪質な当物件担当者を人として許せない気持ちが強いため
  と言うことであれば、
   ●社外から攻める
    会社が対面を気にして担当者をかばう可能性がある
   ●社内から攻める
    会社が対面を気にして担当者を責める可能性がある
  と言う感じで、同じ対面を気にする場合でも、
  全く正反対の結果になる場合があるはずです。

  以上、宜しければご参考ください。


□■アドバイス:4

とにかく物件の引渡しが上手くいかなかったという事ですね。
仲介業者のミス(故意?)もそこにあったとの事ですか?

契約内容にもよるでしょうが、一般的な商慣習であれば、
物件引渡しが上手くいかなかった場合は、
手付流しが借主都合キャンセル、
手付倍返しが(貸主都合キャンセル)となります。

一般的には手付金は1ヶ月分です。つまり、
損害賠償額の有無に関わらず1ヶ月分が賠償額となるのが一般的です。
契約書又は、重要事項説明の損害賠償額規定にもよりますが・・。
但し、どちらかが契約の履行に着手している場合は
それ以上の、賠償請求もできます。

今回の場合は契約金全額振込み済みですので、
契約の履行に着手しているといえるかも知れません。
但し、家主側がまだ契約書にサインしていないとの事であれば、
契約金ではなく、申込金に順ずる預り金であり、
契約金としては認められないかも知れません。

つまり、上手く行けば、
損害賠償を1ヵ月分以上請求できるかも知れないですし、
契約不成立を主張されて手付倍返しに順ずる(1ヵ月分)も
請求できないかも知れません。相談者に不満がなければ、
一般的な手付金相当額である賃料1ヵ月分を請求して見て下さい。

当社でも、以前家主都合キャンセルがありました。
その時は1か月分を借主に賠償し、自営業の方で事務所兼用でしたので、
名詞の印刷代を家主にて弁償してもらいました。
とにかく誠意をつくして誤りましたので、当社の方で
再び代替え物件に入居お世話できました。
ご参考下さい。
(アート不動産・吉田さん)

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