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土地の抵当権と賃貸事業について

■□相談内容 

お世話になります。2つほど相談があります。

 1.千葉県習志野市の実家(約80坪、1種低層)を
   アパート併用の2世帯住宅に建替えようと考えています。
   家賃でローンを賄うような計画にしたいのです
   が、30年年間も空室がないかと不安になるのはいやです。
   大学が近くに2校あるので単純にワンルームを考えています。
   具体的に計画地でどのタイプ(間取り)の住宅で、
   大きさがどのくらい(何畳)で、家賃はいくらなら妥当か
   等を知りたいのですがどうすればよいでしょうか?
   
   また、併せて空室補償をして頂ける会社があると聞きました
    (共済や住宅メーカーの子会社等)。
   何部屋を幾らで貸すから成り立つといった裏づけがないと
   事業計画がたてられません。
   どういった段取りで進めれば、リスクを軽減できるでしょうか?
   また、良心的な業者いれば紹介してください。

 2.上記の計画地は妹と私の半分半分の共有(祖父母の相続)です。
   分筆していません。6年前に妹夫婦が幕張に家を構えた際に
   妹の夫が転職したばかりということを理由に銀行に
   購入した不動産のほかに上記の計画地にも抵当権をつけられてしまいました。
   登記簿には借入金全額が書かれています。その時の説明は
   「抵当権設定は借主が転職したばかりということが理由なので
    機微なものです。」
   条件は
    「私(共有者)の権利部分(相当する部分)は好きに活用でき
     迷惑がかからないようにする」
   ということでした。文章では残っていないそうです。
   抵当権がついたままでも貸して頂けるのでしょうか?
   できれば抵当権を外して頂きたいと思っていますが
   何かいい方法はないでしょうか?アドバイス願います。


□■アドバイス:1

賃貸用の間取、設備などは
建築士や近隣の不動産会社と相談して進められたら如何でしょうか。
一方的な意見でなく、各方面からの意見を聞く方がよいと思います。
家賃保証やサブリースはこの不況下で賃料が下落傾向なので
扱うところはないでしょう。一定の空室があることは覚悟しておくべきです。

それよりも、当該物件に抵当権がついているのが問題ですね。
妹さん夫妻に話して、銀行が抵当を解除するよう要請されたらどうでしょう。
二番抵当ではローンは難しいです。

  > 文章では残っていないそうです。
文書が残っていないと、銀行が抵当権解除に応ずるかどうかは微妙ですね。
担保価値が下落したから外せないというかも。
逆手をとって、その銀行にローンを申し込むのも手です。

追加です。この際、妹さんの持分を買取て返済に回し、
抵当権を抜いてもらうという方法もあるでしょう。
共有名義不動産はのちのち面倒な問題が発生しますので、
単独名義にしておくべきです。分筆可能なら、分ける方法もいいかも知れません。
(シマダ企画・嶋田尚芳さん)


■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
残念ながら妹の分を買い取るほど資金的に余裕はないのです。
先程、抵当権をつけている銀行に問い合わせました。
担当がいないので、書類を取り寄せて調査するとのことでした。
おっしゃるとおり妹夫婦が購入した(借入の原因となった不動産)
不動産の現在の価値とローンの残金の差額を払えば抵当を外してくれるということでした。
抵当権を外さないで事業ができる仕組みがないかも問い合わせています。
また報告します。

また、卵が先か鶏が先かの話になってしまって、
建築家には「事業性がわかってから相談してください」、
融資先には「プランを持ってきてください」といわれてしまっています。
一体的に考えていかないと良い事業計画にならないのに困っています。
何処から切り崩していけばいいでしょうか?


□■アドバイス:2

初めて回答します。
賃貸事業の部分に関心がおありのようですが、
総建築費と調達(融資含めて)資金総額のバランスが危惧されます。
土地の抵当の問題や、妹さんとの権利的なことは、
嶋田さまの指摘通りですが、
そもそも計画の全体概要が十分検討されていないようです。
相談者さまがどちらにお住まいか承知しませんが、
今の第一段階は、建築計画と不動産関連諸問題を
同時に相談に乗ってくれる人に相談すべきです。
土地情報が揃えば、簡単に検討できる事案と思います。
相談者さまのお困りな様子を見かねて、返信します。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


□■アドバイス:3

  > 残念ながら妹の分を買い取るほど資金的に余裕はないのです。
妹さん持分の分筆は不可能でしょうか。
それとも、妹さんを共同経営者にするか。土地の提供がるので、
その分は収支計算を分けないと贈与とみなされるかも知れません。

  > また、卵が先か鶏が先かの話になってしまって、
まず、建築家が最初でしょう。ネット上で探して相談するのもいいですね。
不動産会社やハウスメーカーでも簡単なプランなら喜んでやります。
ハウスメーカーだと以後セールスがしつこく来てしまいますがね。
(シマダ企画・嶋田尚芳さん)


□■アドバイス:4

どのように事業計画を立てたら良いのか?
又、資金計画についてもお困りの様子ですね。

このような分野は、
不動産コンサルティングに、ご相談なさるのが良いと思います。

  千葉県のコンサルティング業者は、
  「不動産コンサルティング( http://www.consul.gr.jp/ )」さんの、
  下記のURLを参考にして下さい。
   http://www.consul.gr.jp/list/minamikantou.html

お近くの登録業者にご相談する事によって、
より具体的に事業計画を立てる事が可能になると思います。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:5

近年の賃貸市場は供給過剰が続いております。
昔は建てれば埋まる時代でしたが、現在は工夫が必要になってきております。
学生向けでしたら、まずは、学生の近年の入学者数の
県外からの過去3年間の推移をだしてもらうえばと思います。
学生課に問合せれば調査しているところであればすぐもらえると思います。

私の地元でも、地方私立大が大幅に定員われして、
新築供給がまったく止まってしまった地域もあります。
大学近いのは大きな需要の一つになりますが、それだけに頼るのはリスクがあります。
一般入居者にも好まれる仕組みも合わせて検討しておいた方が良いです。
近年の設備、インターネットマンション、カードキー、洗えるクロス等々色々あります。

まずは、その後の入居斡旋又は賃貸管理を受託できる会社に相談するのが良いです。
その地域の賃貸需要に一番詳しいのは、やはりその地域の賃貸斡旋会社です。
賃貸情報誌を相場調査の意味もこめて購入されて、
斡旋力が強く、信用力の高そうな所へ相談されれば良いです。
又、賃貸管理は(財)
日本賃貸管理協会のメンバーがノウハウも高く、信用も置けると思われます。
   http://www.jpm.gr.jp/

サブリース、空室保証については利用すべきだと思います。
唯、事前通知によって途中解約等もできますし、完全に安心は出来ません。
やはり、安心できる物件を造る事が大事です。
建築業者だけへの相談では、賃貸住宅のニーズをつかみきれてない場合があります。
賃貸斡旋管理業者・建築業者・施主の3者で協議しながら進めるのが良いでしょう。
(アート不動産・吉田さん)


□■アドバイス:6

突然ですが、
弊社は千葉県内で土地の有効活用を提案している建設会社です。
もしよろしければ、ご所有地にどれくらいのものが建てられるか
プランニングさせていただければと思います。

そうすれば、総事業費(工事費)、資金調達(借入金)、
家賃収入、支出(返済)といった事業収支計画をご提案させていただけます。
ご連絡をお待ちしております。

  千葉市美浜区ひび野1-4-3
  新日本建設株式会社  http://www.shinnihon-c.co.jp/
  企画開発部 今関和則 k-ima@dg7.so-net.ne.jp
  TEL 043-213-1453 FAX 043-213-0784



■□相談者より

アドバイスありがとうございます。お礼が遅くなりました。
現在、借換えしてもらう方向で妹と話し合っています。
借り換えの場合、評価額の2、3倍も借りられる銀行があるようです。
銀行に相談するときに、
正直に他の不動産の担保を外す為に借り替えると言った方が良いのでしょうか?
場違いな相談かもしれませんがよろしくお願いします。

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