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借地での増築の承諾料と更新料について

■□相談内容 

借地契約期間中に借地の一部を増改築し、
その際承諾料として支払をしました。
更新時に更新料を請求されておりますが、
増改築の際の承諾料は控除を希望しております。
承諾料とは、単なる承諾した事の代金なのでしょうか?
増改築の際、借地設定の延長はされないのでしょうか?
教えてください。

なお、契約書内容には、増改築禁止などの記載はございません。
また、増築した際の承諾料に次回更新時のことについても記載は、ございません。


□■アドバイス:1

具体的な内容が解りませんが、増改築の承諾料については、
賃借人と賃貸人の話し合いによって決めるべきだと思います。
借地設定の期間延長、次回更新時のこと等も話し合いで決めて、
きちんと契約書を作成しておくべきだと思います。
  
一般的には、建物の朽廃による改築等では、
それまでの期間が長くなることにより、借地権の権利が強くなると考えられます。
つまり期間延長されたと考えるのが一般的で、
20年間程度の延長が多い様ですが、やはり契約書に明記しておくべきだと思います。
又、承諾料は借地権価格の3%程度の場合が多いということです。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

早速の返信有難うございます。
1982年に更新料を慣習により支払い、
その後1991年借地の一部のアパートを増改築をしました。
その際、承諾料として330万円支払ました。
  
2002年に20年目に更新料の支払を要求されましたが、
全体では約80坪ほどあり、その一部(増改築した約30坪)は、
承諾料として1991年に支払をしております。

一部の借地設定の延長をしても仕方がないので、
今回の更新料の際控除を希望しております。
  
承諾料支払の際も、覚書がありますが、次回更新料の明記はありませんでした。
借地の一部を延長などできるのでしょうか?
道義的に20年で約750万も支払わなければならないのでしょうか?

   1982年 更新時期 410万
   1991年 増改築時 330万
   2002年 更新時期 430万 ←請求金額

よろしくお願い致します。


□■アドバイス:2

今回のご相談は、増改築の承諾料と言うより、
更新料についてのご相談だと思いますので、
更新料についての考え方を言います。

まず、貸主が更新料を法的に請求する権利はありません。過去に
一回借地権価格の3%に当たる更新料を支払えという判決がでておりますが、
これは上告され高裁で否決されました。つまり法律的には
地主は裁判所に支払えといって、法的に請求をすることが出来ないわけです。

あくまで、慣習として更新料があると言う事です。
正当事由があるので借地を返して欲しいが、
更新料を支払ってくれれば続けて貸しても良いとか、
権利金をもらってない場合に更新料を権利金の一部として支払ってくれとか、
色々な理由を付けてきたものが、慣行として定着してきた傾向がある様です。

とはいうものの長期に賃貸借関係は続きますので、
裁判所迄いって争うことは、賢い方法とは思えません。
交渉によって、借地権の3%以下までまけてくれれば考えるとか、
期間中の増改築(新築、増築、大修繕等)等を
20年間の間に1回する事が出来、事前の金員として支払うとかすべきでしょう。

私の個人的な考えとしては、
相談者さんのように、高額の更新料を支払っている場合、
期間内の増改築については、その承諾料を含むと言う交渉をすべきだと思います。
  
ただし、契約書を作ることが重要ですから
専門家に依頼することをお勧めいたします。
いろいろな交渉の方法が有るとは思いますが、金額もかなり高額ですので、
ご近所の不動産鑑定士や弁護士等に相談なさった方が良いと思います。
(高原開発・涌井さん)



□■アドバイス:3

不動産の商取引には慣習があり、
借地契約の更新には更新料を支払うことや、
増改築の場合には承諾料を支払うといったことは、
地域によってはほぼ一般化しています。

本件に関しても、
1982年に一度更新料を支払われているようなので、
そうした慣習がある地域の物件と推察しました。
そうすると、今度は1991年の増改築時の取り決めがポイントになります。
増改築時に承諾料を支払う際、
改めてそこで借地契約を更新した取り決めを行っているか、
もしくは次回の更新料について
減額をするなどの取り決めをしているかどうかをご確認下さい。

もしそうした約束事がなければ、
1991時点の承諾内容はあくまでも増築に伴うものと思われ、
今回の更新料の請求は地主側から見ればごく当然なことと考えていると思います。
その場合には、前回の増改築時の承諾料の話を持ち出して、
個別に交渉するしかないかと思われます。
(三菱地所・寺島さん)

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