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2世帯住宅の2階のみの売却について

■□相談内容 

2世帯住宅を建てて6年ほど経つのですが、諸事情があり
2階の部分を売却できるのかどうかお聞きしたいのですが?
間取りとしては、1階2階まったく別々で外階段で出入りという、
まったくのマンションタイプです。
土地等に関しましては全て親の持ち物です。
よろしくお願い致します。


□■アドバイス:1

不動産である以上、何らかの方法での売却は可能なのですが、
問題になりそうな事柄を挙げてみます。

 (1)表示登記の件
     建物は1階と2階とを区分登記してますでしょうか? 
     していれば問題ありませんが、してないなら区分登記が必要と思われます。
     又、構造によってはそれすら出来ない場合も有り得ます。

 (2)土地の件
     土地に関しては一部売却するのでしょうか? そのままですか? 
     建物だけを売却すると法定地上権が発生するので、
     いざご自身の土地を売却したい場合に困ると思われます。

 (3)抵当権の件
     建物に抵当権は設定されているのでしょうか? 
     いるとすると金融機関に諸事情を説明し、
     協力してくれるか確認する必要があると思われます。

 (4)融資の件
     新たな買主はローンを組むつもりなのでしょうか? そうだとすると、
     やはり融資対象となり得るのか? 確認する必要があると思われます。

特にご相談文から直感するに(2)が一番気になりますね。
(藤原浩行さん)


□■アドバイス:2

涌井と申します。藤原さんの言われている通りだと思います。
ところで、2階を購入したい方がいて、手続きの確認をしたいのでしょうか?

まだ、購入予定者も決まっていない状態だとすれば、
私の個人的意見を言いますと、
2階部分だけ賃貸にしたら如何かなァと思います。
それか、土地建物を全部売却して、
逆に一階部分だけ家賃を支払って貴方が借りる。

このどちらかの方が、不動産業者も相談に乗りやすいと思います。
一般住宅の2階部分だけ売却したいと言うのは、
実際には厳しい依頼になると思います。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:3

2階部分が完全に1階部分と独立した建物で
2階部分への出入りは独自の入り口と玄関があるようであれば、
建物区分登記ができると思います。
土地については、建物区分登記と共に敷地権を割り振り区分建物とします。
当然、1階部分も区分建物となります。
しかる後に2階部分のみを売却し、所有権の移転をすればよいと思います。

現在の建物に抵当権等が設定されているようであれば、金融機関と相談の上、
売却時点で2階部分の抵当権の抹消承諾書を提出してもらい、
買い主に所有権移転登記をすればよいと思います。

いずれにしても、区分登記をするにつき土地家屋調査士、
売却に関して不動産業者へ相談することをお勧めします。
(八雲産業・山田さん)

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