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土地購入と抵当権抹消について

■□相談内容 

抵当権がついたままの土地を購入予定。
土地代金支払い時に、抵当権の解除を行うということは、
土地の売買ではよくあることなのでしょうか?
その不動産屋が万が一破産して、
こちらに火の粉が降りかかるということもありえるのでしょうか?


□■アドバイス:1

ご相談内容を推測しますとこんな状況でしょうか?

  (1)手付金を支払う時点では土地に抵当権がついている
  (2)業者は残金時に抵当権を解除すると言っている
  (3)それってホント?

上記の通りであるとするならば通常よくある事です。
売主が個人であれ法人であれ、キャッシュで買わない限り
抵当権がつくケースが多いです。それを売る場合、
売主は売買代金の一部でお金を返し抵当権をはずしてもらうので、
上記(1)の時点では抵当権付の売買となります。
なので売買代金以内の抵当権額ならば、あまり心配は無いと思います。

気をつけなければならない点は・・・

  (4)売買代金を大幅に上回る額の抵当権がある
  (5)キャッシュで購入予定
  (6)手付金の額が高額(売買代金の20%超)

等の場合です。

抵当権付で契約したとしても、残金を支払わなければ
大きな損害を蒙る事は避けられますが、抵当権があろうと無かろうと
業者さんが倒産してしまうと手付金の返還が怪しくなるからです。
(藤原浩行さん)


□■アドバイス:2

藤原さんの仰るとおり、良く有ることです。
仲介物件の場合は特に抵当権がついている場合がほとんどです。
業者が売主の場合でも、抵当権のついている場合があります。

抵当権の抹消には、当然残債の支払いが必要です。
土地の売却代金で残債の返済をする場合が殆どですから、
契約時には抵当権がついたままになる場合が多いのです。

通常は残金の支払い時(引渡し時)に同時に抵当権の抹消登記を行います。
抵当権の抹消登記には、下記のような書類が必要になります。
   ・登記申請書
   ・抵当権設定時の登記済証(抵当権設定契約書)
   ・抵当権解除証書
    (これが「原因証書」になります。ない場合は、
     「申請書副本」というものを作成します)
   ・資格証明書
   ・委任状

通常は不動産業者が、
司法書士、売主、買主、金融機関等と連絡を取って、
所有権移転に必要な書類と抵当権抹消に必要な書類を準備します。

不動産業者が倒産した場合ですが、契約書を締結して、
手附金を納めてあれば、媒介の場合は、不動産業者は直接の権利関係には
係わり合いが無いはずですから、売主や金融機関、司法書士と連絡を取れば、
大抵の場合は、抵当権の抹消や所有権移転は行われるはずです。

又、不動産業者が売主の場合であっても、大抵の場合、
抵当権を設定してあるのは、金融機関のはずですから、
金融機関と相談すれば、残金の入金によって
抵当権の抹消や所有権の移転には応じていただけると思います。
  (銀行等以外の○○商事のような抵当権のある場合は要注意です)
共担に入っていて、売買金額よりも抵当権の金額の多い場合でも、
銀行等であれば、部分解除に応じてくれると思います。

但し、倒産がわかった時点で、業者団体の無料相談等に早く相談して下さい。
  (保証協会の順位保全の為です)
手附金の保証制度がありますので(下記URLをご参照下さい)

  (社)沖縄県宅地建物取引業協会さん
    http://www.oki-takken.or.jp/ 内の以下のページ
     http://www.oki-takken.or.jp/gyoumuannai/zentakuho.htm
  (社)全日本不動産協会・不動産保証協会さん
    http://tokyo.zennichi.or.jp/ 内の以下のページ
     http://tokyo.zennichi.or.jp/ftetuke.html
  
貴方の取引先の不動産業者の所属団体を必ず確認してください。

ご心配なのは、良く解りますが、
その不動産業者(売主)をある程度信用しないと、
殆どの不動産の取引は出来なくなってしまうのが、実情だと思います。
(高原開発・涌井さん)

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