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土地面積の食い違いについて

■□相談内容 

不動産屋から実測図ということで測量図(実測図)を入手しましたが、
三角形の高さと三辺の長さが整合しておらず、合計2平米ほど小さいようです。
  
契約は坪単価によるものではないので、
土地の価格は変わらないにしても、
何かの数値と辻褄を合わせたような気がしています。
どのような原因が考えられるでしょうか、教えてください。
よろしくおねがいします。


□■アドバイス:1

売買には二種類ありまして、登記簿売買と実測売買が有ります。
相談者は、登記簿売買をされたと思われます。
今回の場合は、面積の減少を、示唆されていると思われます。
よくあるケ-スです。実態の延び(増える)の場合があります。
登記簿売買が、違法ではありませんが、納得のいくまで
仲介業者と話し合いをお勧めいたします。
どんなことも、関係者間で話し合いをして、納得の出来ない部分、
又、話し合いが、つかない場合は、相談してください。
(カワイハウス・河合さん)


■□相談者より

お返事ありがとうございます。
登記簿売買ではないです。
その場合どうなるのでしょうか。
よろしくおねがいします。


□■アドバイス:2

登記簿売買でなければ、どのような売買ですかと、お聞きいたしたいです。
実測売買でしたら。契約書にしたがって修正される事をお勧めします。
契約書を見ませんと、どうなるのかとはわかりません。
とにかく紳士的解決を、お勧めいたします。
(カワイハウス・河合さん)


□■アドバイス:3

 > 不動産屋から実測図ということで測量図(実測図)を入手しましたが
 > 三角形の高さと三辺の長さが整合しておらず、
 > 合計2平米ほど小さいようです。

と言う事ですが、実測図と現地が合わないと言う事でしょうか?
その実測図には作成した土地家屋調査士の名前があるのですか?

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お返事ありがとうございます。実測図と現地が合わない、
というよりは、実測図自体がおかしいのです。
三角形の三辺の長さがでていたら、高さが自動的に決まりますよね。
その高さが大きくなってて、よって、面積も大きくなっています。
  (土地家屋調査士の名前も入っています。)
こうなると、実際の面積はよくわからないので、
出されている面積が現地とあっているのかどうかはよくわからないです。
ただ、いえるのはその測量図は数学的におかしい、ということです。
多少の誤差はしょうがないにしても、2平米っていうのは
多すぎるのではないかと思うのですが、どうなんでしょうか。
よろしくおねがいします。


□■アドバイス:4

三辺の長さがわかれば、へロンの公式により面積が計算できます。
その結果と、底辺×高さ÷2の結果とが食い違うようであれば、
それは測量図とは言えないですから、
資格のある測量士に測ってもらうよう売り主にお願いしたらどうでしょうか。
  
ヘロンの公式は、図形の広場
( http://www.mitene.or.jp/~tomo-s/ )
さんの、以下のHPをご参考ください。
   http://www.mitene.or.jp/~tomo-s/heron/heron.html

(ハマ不動産/ハマ総合企画・小野さん)


■□相談者より

お返事ありがとうございます。
ヘロンの公式はネットで以前にみつけていて、
それに従って面積を測ったものをつくり、
それを根拠に、面積が違うと言い張っているのですが。
  
相手の測量士からは、なんか脅しっぽい電話がかかってきたりして、
で、「合ってる」の一点張りなんです。
さて、どうしたものか、とここでお尋ねしている次第です。
よろしくおねがいします。


□■アドバイス:5

実測精算の条項はありませんか?
契約後、実測をして、面積が減少したなら、
契約金額と、当初の面積から坪単価をはじきだして、減額精算をする。
これは重要事項説明書の中にも、実測精算するかしないか書いてあるはずです。
  
未実測ならば実測予定日、も書いてあるはずです。
この土地がどうしても欲しいならば、契約の時は、
じっと重要事項と契約書の説明を聞き、とりあえず契約をする。
契約後に面積を検証してもらい、実測精算に応じてもらう。

もし、ごねるようならば、
宅建協会に相談すると、業者を指導してくれます。
都道府県の住宅建築課などのように
不動産業者を監督する部署に相談する手もありますが、
業者とあまりもめたくないようであれば、
宅建協会への相談にとどめておいた方が良いでしょう。
(ハマ不動産/ハマ総合企画・小野さん)


□■アドバイス:6

測量計算が2㎡も違うというのは、ちょっと普通では考えにくいですね。
少なくとも私はそうした事例をまだ聞いた事がありません。
もし納得いかないのであれば、他の測量士さんに相談してみるか、
もしくは日本測量協会( http://www.jsurvey.jp/ )
に確認されてみてはいかがでしょうか。
(三菱地所・寺島さん)


□■アドバイス:7

知り合いの土地家屋調査士に確認したところ、
実測において、ある一定の誤差は認められているとの事でした。
  
国土調査法施行令の地積測定の公差早見表と言うものがあると言う事です。
おそらく、属に言う国調の場合でも誤差が認められていて、
土地家屋調査士もその公差の範囲であれば許されると言う事だと思います。

国土調査については下記URLを参考にして下さい。

 国土交通省さん内土地総合情報ライブラリー
  ( http://tochi.mlit.go.jp/ )内の以下のページ
    http://tochi.mlit.go.jp/tockok/index.htm
 法庫さん( http://www.houko.com/ )内の以下のページ
   http://www.houko.com/00/02/S27/059.HTM
 能島屋のホームページさん
  ( http://www2.ocn.ne.jp/~nosima/ )内の以下のページ
   http://www2.ocn.ne.jp/~nosima/kokutyou/souron.html

公差早見表について私が聞いた数字を一応出します。
この数字についての裏づけは有りませんが、
地積測定の公差早見表の数字を電話で教えていただいたものです。
   
  市街地では100平米当たり0.82平米(0.82%)
  村落では100平米当たり2.2平米(2.2%)
  山林原野では100平米当たり9.43平米(9.43%)
  までは誤差の許容範囲のようです。
  実際にはかなりの誤差が認められている様です。

 又、下記URLでは簡単に求められます。
 パーソナル・コンシェルジュ・サービスさん
  ( http://www.mars.sphere.ne.jp/hapa/ )内の以下のページ
   http://www.mars.sphere.ne.jp/hapa/kousa.htm

 を参考にする場合、
   1. 市街地地域及びその周辺の地域については、精度区分甲二まで。
   2. 村落・農耕地域及びその周辺の地域については、精度区分乙一まで。
   3. 山林・原野地域及びその周辺の地域については、精度区分乙三まで。
 と言う事らしいです。

多分、土地家屋調査士、測量士の皆さんは認めないと思いますが、
実測には誤差があると言う事だと思います。
したがって、実測図が違っていると言い張るのは、
余程の誤差でない限り無理なような気がします。

その実測図が正式に通用すると言う事になると思います。
と言うか、正式でないと困ると言う事だと思います。
                 ※以上はあくまで私の調べた範囲の内容です。

(高原開発・涌井さん)


   ■□相談者より

みなさんありがとうございます。助かります。
誤差なのですが、問題の土地の場合1.5平米ほどまでOKらしく、
今のところ2平米ほど大きいので、アウトかなぁ、と考えております。
あくまで、紙の上の計算の誤差の話で、
実際の面積との誤差がどうなのかはわからないのではありますが。

問題の測量士から、
ミリ単位を切り捨てたため1平米ほど誤差が生じた、と言って、
その資料をつくってくれる、という連絡が入りました。
(切り上げないと面積はふえないけど)ので、
それをとりあえず待とうと考えております。
時に測量では四捨五入をせずに
切り捨て、あるいは切り上げで面積を算定するのでしょうか?

不動産屋の方は、「私たちではわからない」って逃げ腰です。
売主の不動産屋にはなんらかの責任はないのでしょうか?
まだしばらく続くと思うのですが、みなさんよろしくおねがいします。


□■アドバイス:8

公差は
実際の地籍(そもそもこの実際の地積が解らない?)との誤差の許容範囲なので、
2平米の誤差があるのかどうかもはっきりしていないと思います。
  
当然、土地家屋調査士・測量士の個人的技術によって、
実測面積が変わる事は有り得ると言う事だと思います。
あるホームページでは、この公差はこの測量の腕の差の許容範囲だとありました。

  > 問題の測量士から、
その土地家屋調査士・測量士さんは、あまり技術レベルの高く無い、
古いタイプの方かも知れません。そもそも、今はレーザーによる光学測量が主で、
私は三角の三辺うんぬんかんぬんの測量図はここ何年かは見た事が有りません。

  > 売主の不動産屋にはなんらかの責任はないのでしょうか?
私達不動産業の業者が自分で測量して実測図を作成するのではなく、
土地家屋調査士・測量士を信じて(かなりの高額の料金を支払って)、実測を依頼します。
当然、間違いが無いものと信じています。ひょっとしたら、
同じ人が同じ場所を測量しても地積が変わるなんて事もありえます。
と言うか今の測量の方法だと変わっても当たり前だと思います。
  (地球が丸いのに平面で測量するから狂うと言う人もいます)
  
然しながら、実測にはそれなりの専門家があたり
私達はその専門家を信じています。と言うか信じるしかないのが実情です。
その不動産業者が故意に実測図を改ざんしたのなら兎も角、
土地家屋調査士を信じただけであれば、違法性は無いと思います。
  (そもそも、実測図の間違いを発見できるレベルの業者は殆どいません)
相談者さんのように、
実測図の間違いを指摘できるのは、かなりのレベルの方だと思います。

でも、多分相談者さんのその実測図を法務局に提出して
地積更正をかければ、それが正式な地積として更正できると思います。
つまり、世間一般では実際の面積として通用するのだと思います。
  (地積更正後に間違いが発見されればもっと大事になったかも?)

唯、相談者さんの場合はへロンの公式自体に当てはまらないと言う事ですから、
その点は修正して頂く必要があると思います。
若しくは、不動産業者や土地家屋調査士の負担で
レーザーによる光学測量をやって頂く事が望ましいと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

ミリ単位の寸法が入った「実測図」をもらいました。
ちなみに、この土地は大きな土地を3分割したもので、
分割後の隣接地との境界は確かにミリ単位の誤差でした。
しかし、現在すでに住居がたっている隣接地の寸法がバラバラでした。
ミリ単位の誤差を切捨てしたとのことでしたが、
切り上げてあったら、切り捨ててあったり・・・

このサイトで教えていただいた「距離公差」の範囲ではあるのですが。
何か意図的なものを感じてやみません。

仲介の不動産屋に聞いてみると、「測量の世界では、こうしたさじ加減がある」
とか何とかで、説明が非常に怪しい。


□■アドバイス:9

草柳@RTJサポートチームです。

  > 何か意図的なものを感じてやみません。
   &
  > 説明が非常に怪しい。
  
少なから相談者さんがそう感じてらっしゃるのであれば、

   ●何を希望されるのか?
    (差額分の返金なのか、正確に実測して欲しいのか…など)
  
を明確にして、それを実現するための方法を整理してから、
適切な所に対して申し入れを行った方が良いかも知れません。

ただ、現状、意図のあるなしにかかわらず、誤差の範囲内であれば、
法律的に争った場合は不利になるかと思います。
もしそうであるなら、道義的な責任を訴えて、
示談に持ち込むのも方法かも知れません。

とは言え、最初から
意図的に誤差を利用して、大きく見せているのであれば、
完全に法律を熟知した上での手口かと思いますので、
もはや示談すらも厳しい可能性があるかと思いますので、
かなり不利を承知で、裁判にまで持ち込まざるを得ないかも知れません。


□■アドバイス:10

  > ちなみに、この土地は大きな土地を3分割したもので、
  > 分割後の隣接地との境界は確かにミリ単位の誤差でした。

分割済と言う事は分筆が済んでいると言う事ですよね。
と言う事は地積更正済みである可能性がかなり高いと思います。
登記簿謄本の地積とその実測図の地積が同じになっていれば
地積更正が済んでいると言う事ですので、確認をして下さい。

もし、公簿と実測の面積が同じで地積更正が済んでいれば、
それは、法務局が受け付けた正規な実測図と言う事になります。
つまり、誰が見ても実際の面積として取り扱われると言う事になります。
金融機関でも、他の不動産業者でも、全く問題なく取り扱われます。
当然、売買上も全く問題は無いと思います。

地積更正済みの場合は、相談者さんは
受け付けた法務局(国)を相手に裁判なさるつもりなのでしょうか?
そして、その土地家屋調査士の資格を剥奪したいのでしょうか?
それは、あまり賢い選択とは思えません。

はっきりいいまして、地積更正済みであれば、
その実測図を受け入れて、売買なさる事を御薦め致します。
どうしても納得いかなければ、それを理由に
売買契約自体をやめるのが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

  > 登記簿謄本の地積とその実測図の地積が同じになっていれば

ご想像の通りです。地積と実測図の地積は一致しております。

  > そして、その土地家屋調査士の資格を剥奪したいのでしょうか?
  > それは、あまり賢い選択とは思えません。

同感です。

  > それを理由に売買契約自体をやめるのが宜しいかと思います。

おそらく、公差の範囲だと思います。よって、
法律的には全く問題ないという認識です。もともと、
面積が違うというところから話が始まっておりましたので、
現在、その実測値との面積の違いも一応見ておりますが、おそらく
これも公差の範囲に入ってくる(というかはいって欲しい)と思っております。

素人として、非常に疑問なのは、実測した数字があるにもかかわらず、
違う数字が登記されているという点です。「慣習」といわれればそれまでですが。
私個人的な目標は「正しい数字で登記すること」であって、
お金・責任云々でもめる気はありません。

ちなみに、今のように、登記上では「公簿」と「実測」の面積はあっていますが、
測量士が持っている正確な「実測図」との長さが公差の範囲で違う場合、
今後(たとえば次に私が売りたいとき)
気をつけておかないといけないことはありますでしょうか。


□■アドバイス:11

  > 私個人的な目標は「正しい数字で登記すること」であって、
  
一度地積更正をしたものを、直ぐに訂正する事は手続き上は可能です。
でも、その土地家屋調査士が過ちを認めるでしょうか?
そして、再度の地積更正に応じてくれるでしょうか?
然し、これは土地家屋調査士の信用を著しく損なう事になる行為です。
その土地家屋調査士の仕事が減る事にもなります。

実は、不動産業者と土地家屋調査士は時々揉める事があります。
私も過去に一度揉めた事がありますが、土地家屋調査士は絶対に謝りませんでした。
その時は最終的に、こちらに過ちが有ったと言う事にして対応させました。
業者としては、信用できない土地家屋調査士には
仕事を出さないと言う事位しか出来ないのです。
土地家屋調査士の資格を剥奪する事も可能だと思いますが、
土地家屋調査士も人の子です。間違いが絶対ないとはいえないでしょう。
然し、彼らの立場上、その過ちを認める事は、即命取りになると思います。

確かに、相談者さんの仰るとおりですが、
土地家屋調査士さん・測量士さん方の自覚の問題でしょう。
より正確な測量をしていただき、正確に地積更正をして頂くしか有りません。
そして、公差と著しく違う場合は法的対応も考えていくと言う事でしょう。

  > 今後(たとえば次に私が売りたいとき)気をつけておかないといけないことは
  > ありますでしょうか。
  
公簿売買の場合は、今のままの面積になりますが、
実測売買にした場合は、地積が変わって再度の地積更正が必要になる場合が有ります。
「地積更正を一度やっているので公簿売買にします」と言うためには、
境界の杭をきちんとしておくと言う事でしょう。(場所によっては、鋲やプレート)
 兎に角、
   ・隣地との境界ははっきりさせて置く。
   ・官民境界が有る場合もはっきりさせて置く。
  と言う事です。
公図(実測図では有りません)と現地の形が同じ事も重要です。
又、実測図と現地の杭と杭の距離が公差の範囲にある事も大事だと思います。

相談者さんの気持ちは良く解りますが、
既に地積更正も済んでいると言う事を考えた上で、
現地と実測図が公差の範囲に有る様でしたら、そこそこのところで、
その土地家屋調査士を許してあげたら如何でしょうか。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:12

相談者さんのおっしゃってる材料だけでは
判断しかねるところがありますので、いくつか教えてください。

   1.売買面積は何平米ですか。
   2.売買単価は、現在㎡当たりいくらですか。
   3.最初に見せられた実測図は、法務局にある物の写しですか。
     また、何時作成されたものですか。
   4.今回売買する当該地は、3分割した時に新しく地番をふられた土地ですか。
     分割する前からあった地番ですか。
   5.現地の境界杭等は全て入ってますか。
   6.売主は一般の方ですか。宅建業者(いわゆる不動産屋)ですか。
   7.売買契約書または重要事項説明書を受け取っているようには
     感じられませんが、如何ですか。
   8.前項の書面を受け取っていれば、売買面積の確定方法・金額の確定方法・
     実測後の精算をするのであればその方法が記入されてますか。
   9.金員の授受は、ありますか。
   10、相談者さんが、今後望むことは何でしょうか。

長くなりましたが、まだ解決していなければお願いします。
(ライズ不動産・鈴木さん)

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