« 中途解約 賃料は返りますか? | メイン | 立ち退き料などの貸主の負担について »

契約解除か購入してから売却するのがよいか

■□相談内容 

4月に完成予定のマンションを先日契約しました。
しかし、事情が変わってそのマンションに住めなくなり困っています。
契約では手付金を放棄すれば契約を破棄できる事になっています。
私としては一回ローンを組んでから売却したほうが得だと思うのですが、
売ったときの手数料や売却代金にかかる税金のことが解らないので、
手付金を放棄したほうが得か悩んでいます。
売ったときの諸費用を解る方教えてくださいお願いします。

  マンション代金4000万円  頭金1000万円 
  ローン 3000万円     手付金 400万円


□■アドバイス

まず、買うときの経費から考えなければいけません。
 買った場合には、
   ○登録免許税込みの登記費用(所有権移転、抵当権設定)
   ○不動産取得税
 が主なものですが、この金額は購入先の業者さんが知っていると思います。

 売る場合ですが、
   ○不動産業者の仲介料(売却金額の3%+6万と消費税)
   ○売却によって利益が出た場合は譲渡所得税
 がおもな費用です。

   ○譲渡所得の計算方法(所有期間5年以下の短期で居住用資産以外)
    譲渡価格-取得費-譲渡費用=課税譲渡所得金額=A
   ○短期譲渡所得の税額の計算方法
    A×40%(他に住民税12%)=所得税額(住民税額)

 これが基本ですが、
 累進税率による計算と比較して高い方が税額となります。
 売却時の費用等も購入先の業者さんが教えてくれると思います。

ここから先は、私の個人的意見です。
購入金額の4000万以上で売却できるのでしょうか?
購入時のローンは、通常は元利金等なので
最初は元金が減らない場合が多いと思います。
つまり最初は金利だけ払っていると言う事になります。
まぁ、これは元金均等にすればよいのですが、
そうすると毎月の返済額がかなり多くなります。

そして、購入時の諸経費は大体100万位になる場合が多いと思います。
 (固定資産税の課税標準額が解らないのですが、多分それ位にはなると思います)
4000万で売れたとして売却時の業者の手数料が税込みで約130万円。

そうすると約230万は最低でも出費する事になります。
 (譲渡所得は無いものとしてです)
これに、売却までの金利が係ります。
実際にはもう少しいろいろと出費が出てきます。
何だかんだで、4000万ですぐ売れたとしても
約300万位は出費が有る様な感じがします。(正確な計算では有りません)
又、住民票を移す事ができないと、いろいろと問題が出て来ると思います。

そこで、業者さんにお願いして解約するにつけて
手附金の半額位の200万返して頂く様に交渉しては如何でしょうか?
住め無くなった理由が良く解りませんが、貴方に原因がなくて、
どうしようもないのであれば交渉できるはずです。

購入する場合は、
売却を考えるのと、賃貸にする事も考えてはいかがでしょうか?
4000万以上で売れると言う自信が有れば
購入して、直ぐ売却も有りだと思いますが・・・・・

兎に角、よく理由を説明して
購入先の業者さんと相談してみた方が良いと思います。
(高原開発・涌井さん)

トラックバック

このページのトラックバックURL:
http://app.dcnblog.jp/t/trackback/104620/3432369

契約解除か購入してから売却するのがよいかを参照しているブログ:

コメント

コメントを投稿

コメントは記事の投稿者が承認するまで表示されません。

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

    ◆毎日の、新着不動産相談は、⇒ 不動産相談.comへ。

トラブル事例集の検索

  • 調べたいキーワードを入力ください

カテゴリーリスト