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造成前の土地購入の協定書について

■□相談内容 

今度、分譲地で土地のみ購入を考えています。
その分譲地はまだ造成もされていません。
そこで業者がとりあえず分譲地の一区画を予約してくれる
という話で手付金を収めてくれたらいいという話になっています。
  
そしてこれから分譲地の造成が終わった時に
改めてその区画を購入するかどうか意思確認をし
もし気に入らなければ手付金全て返還し
予約も取り消してくれると言ってくれています。

その予約のために不動産協定書にサインをしないといけないのですが
協定書には造成が終わった時点での解約などのことは触れていません。
業者は協定書なのでそのことについては大丈夫と言ってます。
その協定書の内容をみると通常の契約書と変わらない感じです。
一応協定書とは書かれているのですが・・・。
このケースでも手付金は無条件で全額返還されますか?


□■アドバイス

協定書の詳しい内容を見ないと何とも言えないのですが、
まず、手附金について説明しますと
手附金とは、契約成立と同時に、
買主・借主から売主・貸主に渡される金銭その他の有価物の事です。

 手附金には、
  1、証約手付と言って契約成立の証拠として交付するもの。
  2、解約手附と言って解除権留保の対価として交付するもの。 
  3、違約手附と言って違約の場合に違約金として没収する目的で交付するもの
  4、成約手附と言って契約成立の為の要件として交付するもの。 
  
この4種類がありますが、契約書にその内容が記載されています。
契約時にご確認下さい。

別段の定めが無い場合は、手附放棄・手附倍返しにより
契約解除ができる解約手附とみなされます。
解約の場合はどうなるのか。
前述のとおり、買主は手附金を没収されます。
売主は手附金の2倍の金額を払って解約します。
解約の場合は損害賠償は
通常の解約の場合は、基本的に請求できません。
但し、債務不履行を理由として解約する場合は
損害賠償の請求も可能である場合があります。

当然、手附金は契約成立時に支払われる訳ですから、
たとえ、協定書と言う名称であっても、
手附金を納付した時点で、契約は成立したと考えられます。
そして通常は手附金を放棄して、契約を解約します。
名称が協定書であっても、手附金と表記されていれば、
無条件で返還される事は無いと思います。

予約の為の金銭であれば、
予約金とか申込金と言う名目になるはずです。
特に協定書に、返還について明記してないと言う事ですから、
ちょっと変な感じがします。その業者が、単に
手附金について不勉強なのであれば良いのですが、
手附金について良く知っている上で、
そのような説明をしているのであれば、かなり、や・ば・い・と思います。

兎に角、手附金と言う表記を、
申込金とか予約金と言う表記に変更して貰って下さい。

それと、協定書の特約等で、
気に入らなければ手付金全て返還し予約も取り消しできる
と言う内容を明記して貰って下さい。
この場合でも、手附金と言う表記は変更してもらった方が安全です。

これらに応じていただけない業者であれば要注意です。
地元の不動産業界団体の無料相談や
消費者保護団体に相談する事をお勧めします。
(高原開発・涌井さん)

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