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親族間売買と建て替えと抵当権について

■□相談内容 

相続にて取得した私と妹とで1/2づつの土地があります。
現在は母一人で築29年の木造の家に住んでいます。
妹は8年前に嫁ぎ、6年前に家を購入しました。

家を購入するためのローンを組む際に、担保が不足していたので、
問題の共有地を担保として抵当権を設定設定してしいました。
共有者として印鑑も押しました。
今考えると、考慮が足りませんでした。最近になり、

   ・妹夫婦の自宅の担保(評価)金額が下がり、
    共有地への負担が年々大きくなっていく。
   ・抵当権を外さないと、有効活用が出来ない。現在の家の耐久性が心配で
    母の住むところが無くなってしまうと心配である。

 の問題が発生しています。

そこで、私が妹の持分を買い取って、家を建替えようと考えています。
しかしまた問題です。
抵当を外して、妹達が必要な金額を満たすお金を用意することは出来るが
近隣事例同等の金額+妹達が払う26%の税金迄用意できません。
親族間だと極端に低い金額の売買は認められていないと聞きました。

出来れば譲渡とみなされない範囲で少しでも安く所有権を移動したいのですが
どうすればいいでしょうか?

   ・課税対象額を低くするにはどういう風に申請すればいいでしょうか?
   ・税務署で指摘されない範囲のはどのくらいでしょうか?

例えば、古家や抵当権付きの宅地を買うので解体費等を引けるのでしょうか?


□■アドバイス

将来の解体費を考慮して、
売買金額から値引きするのは、一般の取引では時々あります。
一般の取引では、売買金額自体がウルサク言われません。
問題は、親族間の売買で有る事です。
ちょっと間違うと値引き分を贈与と見なされる事があります。

親族間の売買の場合は、知り合いの会計事務所か不動産鑑定士や
税務署の無料相談等に相談する事を御薦め致します。
(高原開発・涌井さん)


■□アドバイス:2

以前、こんなアドバイスを致しました。
基本的には今回のご相談内容と同じだと思います。

  路線価が平米10万円だとして・・・
   ・他人に平米1万円で売るのは・・・OK!
   ・兄弟に平米1万円で売るのは・・・NG!
   ・兄弟に平米10万で売るのは・・・OK!

というのが、お上の見解のようです。親族間売買の頭の痛いところです。

従いまして今回の件、近隣事例どころか場合によると
それ以上の価格をつけないと場合よっては
「贈与」とみなされる可能性も否定出来ないという事です。
オカシな話ではありますが・・・。
(藤原浩行さん)


■□相談者より

ありがとうございました。なかなか難しいですね。
不定期に110万円の基礎控除を利用して長い年月をかけて
徐々に所有権を移動させるやりかたもあると聞きました。どうでしょうか?

また、将来的にその土地を
2世帯+賃貸(1Kの4部屋程度)に建替えようと思っています。
賃貸部分の収入にて住宅部分のローンを補填する計画です。
そのためにハウスメーカーの20年以上の借り上げ補償(サブリース)システム
がとても魅力的です。が、欲を言えば建築家と一緒に計画して
工務店に建てていただき、自分スタイルの家にしたいです。
そこで一般のサブリースシステムがある不動産管理会社があるとわかりました。
どちらがいいでしょうか?

また、サブリースはトラブルが多いと聞きます。サブリースの契約する際に
不利にならないまたは有利になるために気をつけなければならないことは何ですか?
多分に普通の契約書では業者の都合のいい風に書いてありますよね。
アドバイスお願いします。

   ・ハウスメーカーと工務店とでは家賃補償に影響はありますか?
   ・工法、構造によって家賃補償に影響はありますか?
   ・一般の木造と建築家により計画された木造での評価の違いはありあすか?
   ・ミサワのような木質パネルの評価は木造と軽量鉄骨どちらの評価ですか?
   ・計画段階から管理会社に建築家と一緒に参加していただき、条件が合えば
    長期に契約は可能でしょうか?


□■アドバイス:3

  > 不定期に110万円の基礎控除を利用して長い年月をかけて
  > 徐々に所有権を移動させるやりかたもあると聞きました。どうでしょうか?

定期預金を毎年積んで行くと言うのは良く聞きますが、
不動産は、登記料等の経費を考えると、実際にやっていると言う話しはあまり聞きません。
詳しく計算して見ないと何とも言えません。司法書士等に相談なさっては如何でしょうか?

  > そこで一般のサブリースシステムがある不動産管理会社があるとわかりました。
  > どちらがいいでしょうか?
  
住居兼用と言う意味でしょうか?賃貸部分が1Kの4部屋だとすれば、
賃貸部分の返済+少しの利益程度しか考えられないと思うのですが?
固定資産税等や修繕費、共有部分の電気代等を考慮し、更に、
立地や間取り、入居率等を検討した上で、詳しく計算して見ないと何とも言えません。

サブリースが良いかどうかは、賃料や立地によって変わると思います。
確かに、細かい計算が必要無い点は楽だとは思います。
然し、当然のことですが、常時、満室が見込めるような場合は、
サブリースは大家にとっては、損になります。
 (借り上げ料は家賃の満額で借りてくれる場合は少ないと思います)
これも、判断するのは、ご自分が良く検討するしか無いと思います。

注意するのは20年のサブリースが本当にずっと続くのか?と言う点です。
様々な条件がつく場合が多いので、
(通常20年間補修工事無しと言う事は考えられません)
良く調べて下さい。
又、個別の具体的な企業の評価等は、控えさせて頂きます。
(ネットで調べればそのような評価をするページが有るかも知れません)

尚、これからの家賃収入が絡む相談になりますので、この掲示板の性格上、
曖昧な返答になった事をお許し下さい。
(高原開発・涌井さん)

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