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契約時の状態の明け渡しとは?

■□相談内容 

築25年のマンション。入居5年です。保証金は80万円、40万引きです。

 ●契約書に記載ある内容
   ・本契約を解除し物件を引き渡す際、
    保証金より控除すべきものがあるときは、
    それを控除した残額を返還する。
   ・内装等については、契約時の状態で物件を明け渡すものとする。

■質問
普通に生活していて出来る傷みなどは、
借り主が負担する義務はないんですよね?
たとえば、子供がびりびりにしたふすまや、釘を打った部分などは、
保証金から差し引かれるのでしょうか?
釘で穴を開けた部分は?(元から空いてたところもあるのですが)

ちなみに、大家とトラブルがあり(誓って私には否がないのですが)、
大家は保身から、猛口撃をかけてきまして、
精神的苦痛に耐えられずに退去する次第です。
ですので、退去時にぼったくられる事が心配です。

1年で契約更新、最初の3年はきちんと
『不動産賃貸借契約書』を作成してくれたのですが、
ここ2年は
  「変更ないし、内容は同じだから問題ないでしょ」
  「作成するのもお金がかかるのよ」
という感じでした。
トラブル後に退去、という結末を迎えた今、勝手に改ざんとかされないか心配です。


□■アドバイス:1

敷引きに関する考え方は、時代とともに変化してきてます。
今の考え方及び理解している家主だったら、ふすま、釘の内容でしたら、
毎月の家賃、又は、約定で決めている40万引きに含まれています。

しかし、想像するには、その家主の場合、
40万以外にふすま、釘に対して、引かれる可能性は大と思います。
別に家主の考え方が悪くなく、今までの考え方で損傷の範ちゅうに入ります。
まだ大半の業者、家主は、最初に触れた考え方は少ないと思います。

だから、覚悟しておいてください。契約書は更新の契約書を作成しなくても、
そのままでも、法定更新といって、無期限の契約になります。
契約書は、たいがい正副2通ありますので、改ざんの心配は要らないでしょう。
(ハビット・小谷吉秀さん)


■□相談者より

早速のご回答、ありがとうございます。
トラブル後の退去ですので、大家の性格から考えて、
ただではすまない可能性が大だと覚悟しておきます。

とはいえ、それに応じるほど私も余裕がないので、
なるべく精神的・金銭的な苦痛を受けない準備をしたいのですが、
子供がびりびりにしたふすまを、立ち会いの日までに
業者に頼んで張り替えるというのはどうでしょう?
入居日と柄が違う、と文句言われる可能性も。

あと、後付で網戸(2万5千円ほど)を付けたのですが、
これは取り外すべきでしょうか?
次の入居者には絶対的なメリットになるはずですが、なんせ、
話の通じない大家なので、どう言われるか心配です。


□■アドバイス:2

改装はしないほうがよいと思います。
家主の趣味もあるし、今改装しても劣化が始まるので、汚くなります。
家主指定の改装屋となるとおもいますが、請求書を見てから払うとか、
預けてある敷金の範囲内で処理すべきでしょう。
持ち出しは悪徳家主になります。冷静な判断が必要でしょう。
網戸をはずして誰が喜びますか? そのままでいいのでは!
(ハビット・小谷吉秀さん)


□■アドバイス:3

横からすみません。
自ら設置した造作は撤去するのが原則として於いた方がよいと思います。
不具合発生時の補修義務をキラって故意に設置していない物かもしれません。
無断で残置した場合、撤去費用を請求されるかも知れません。
話の通じない大家さんと言うことですので、気になりまして。
事前に残置の了承を取っておければ問題ないのでしょうが。
(集住企画・中村孝司さん)


■□相談者より

中村さん、ありがとうございます。
そうしようと思います。
もしかしたら持って行ってくれと言われるかもわかりませんもんね。
事前に了承を取りたいと思います。


■□相談者より

レス頂いた小谷さん、中村さん、ありがとうございます。
最後の回答いただいた後で申し訳ないのですが、
あれからネットでいろいろ調べて気づいた点がありまして。

礼金ではなく保証金(大阪デス)として敷引40万ですが、
保証金を引かれて、なおかつ修繕費用などを差し引くというのは
悪質な二重取り、というのは一般的な見解ですか?
それとも、某サイトの個人的な主観が大きいでしょうか?

申し訳ありませんが、一言ご意見いただければうれしいです。


□■アドバイス:4

私は関東圏の人間ですので
関西圏の慣習である敷引きの定義はよく解っていません。
しかし、二重取りというのはその内容にも依ると思います。
少なくとも、故意や重過失による修繕は敷引きでは想定していないと思います。
はっきりした回答になっておりませんが、ご容赦下さい。
(集住企画・中村孝司さん)

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