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位置指定道路の登記について

■□相談内容 

位置指定道路と公衆用道路(私道)について
違いと位置指定道路は登記して私有地とするべきかを教えて下さい。

先ず私有地が住宅を建築するために位置指定道路として申請され
認可されてると地目としては公衆用道路となるのでしょうか?
それとも位置指定道路と公衆用道路では全く扱いや
所有者が持つ権利等に違いがあるのでしょうか?

次に上記のような位置指定道路に自分の居住地が接している場合、
その一部でも良いから登記して自分の所有地を確保していた方が、
後々建て替えや銀行からのローンの貸し出しなどで問題とならないのでしょうか?

今位置指定道路(?)の一部をお金を出して買い取ろうとしているので
心配しています。法律的には、道路等の使用に関して、道路の所有者が
妨害等を行うことは出来ないようなのですが、買うべきかどうか決心が付きません。
買っておいた方が良いかなぁとは思っています。宜しく回答をお願いします


□■アドバイス:1

道路の説明には、一冊の単行本ができるぐらいの量があります。
興味ある方は、本屋さんで立ち読みでもして下さい。

簡単に説明します。
自分の土地があっても4mの道路に面していなければ、家を建てることができません。
だから、自分の土地を道路として拠出するわけです。
これが建築基準法で位置指定道路と呼ばれています。
例としては、大きな土地に、建売住宅で、
真中に道路をとってサイドに家を建てますね。
真中の道路が位置指定道路です。
この道路は、所有者で維持管理しなければなりません。
いたんだアスファルトも所有者で修繕しなければいけません。
ただし、市町村で、この道路を公衆用道路とみなされたら、
維持管理は、市町村で見てくれます。

通常、宅地とは道路とセットになっている価格です。
逆にいえば、道路のない土地は価値がないと言うことです。
だから、道路だけは、無価値です。
しかし、その土地が道路とセットになれば、価値が生じるとすれば、
買わなければいけません。当事者で金額を決めてください。

ご質問の土地が現況が分かりません。
多分、推測でお話すると、一団の大きな開発した住宅地とします。
昔は道路を業者が、所有の状態で現在にきている場合があります。
しかし、この土地の地目が公衆道路としてなっているのでしたら、
別に買い取らなくても、家は、建てられます。

一度、管轄の特定行政庁の道路課を必ず、訪問してたづねて下さい。
親切に説明をしてくれます。その時には、地図を持参を忘れないように。
(ハビット・小谷さん)


■□相談者より

ありがとうございます。
ご推察の通り、道路だけ不動産屋の名義になっています。
それで道路の所有権を買い取ろうとしています。
家の建て替えなどは大丈夫だと分かっているのですが、
売却したり銀行からお金を借りたりする場合に
持っておいたほうが無難ではと考えた次第です。
教えていただいた所へも確認してみます。


□■アドバイス:2

位置指定道路とは特定行政庁が
その道路を建築基準上の道路として指定したものです。
従って建物の建築が可能な道路となり、
その道路の廃止等は勝手に出来なくなります。
道路の所有者が誰かは関係ない事です。

公衆用道路とは土地の地目の事を指します。
道路の地目が公衆用道路であろうが宅地であろうが、
道路としての機能には関係有りません。
固定資産税についても位置指定道路として利用されていれば免税されます。
どうしても気になるようでしたら、土地家屋調査士に依頼して
地目を公衆用道路に変更してもらえばよいでしょう。

登記ですが、位置指定道路は私道ですので、
所有者が自ら維持管理しなくてはなりません。
維持管理には当然費用が発生しますので、
所有者の持分に応じて負担が発生します。
持分を自分のものとして登記をすれば負担があると考えてください。
道路の持分を持たないものがその道路を使用する場合、その道路の所有者は
使用者に対して使用料を請求する権利が有るという事になります。

道路の持分を持たない場合の現実の問題です。
建物を建築する際、工事車両が道路を使用するのはもちろん、
給排水工事の為に道路を掘り返す事があるかもしれません。
当然道路の使用許可が必要です。住宅ローンを利用する場合金融機関は
私道の持分を持たない申込者に対しては、その道路の所有者が発行した
道路の使用許可書を添付する事を融資条件にしています。

以上を総合的に考えると、持分を持つ事によるメリットの方が大きいと思われます。
(アットホーム・香川さん)


■□相談者より

ありがとうございます。
道路そのものは地目:公衆用道路となっています。
よって建て替え等には問題ないと理解しています。
ご指摘の通り、道路を弄る場合やローンなどで問題があるのかが気になっています。
説明によると持っていた方がよりベターと言うことですのでその方向で考えたいと思います。


□■アドバイス:3

追加アドバイスです。
公衆道路でしたら、無理に買わなくても基本的にはいいです。
家の建て替えはできます。多分、同じ団地内で、
道路を買っている人と、買ってない人とバラバラと思います。
一度、法務局で公図を上げ調べる必要ありです。

なぜ業者名義というと、最終的には、お金もうけです。無知な家の所有者が、
道路を買わなければ建て替えできない思い込みを、壷に、お金もうけをする為です。
一番大事なことは、道路の中のガス管、水道管、下水管の所有者を調べてください。
業者管なら、多分、管の寿命がきてるでしょう。管の取替へ、負担の問題があります。
公共管であることを祈ります。

家の融資が受けられるかどうかは、公衆道路だったら、私はいけるとおもいますが、
銀行によっては、道路の持分がなければ融資しないという銀行もあります。
バラバラの考えです。

多分、相談者さんは、売主直接で家を購入されたと思います。
家を買うときは、優秀な仲介業者を通じて購入することを勧めます。というのは、
いろいろな説明を受けて納得のうえで購入できるからです。
道路の問題は一筋縄では、済む問題ではありませんので…。
(ハビット・小谷さん)


■□相談者より

ありがとうございます。ご指摘の通り道路を買っている人も居ます。
後から建物を建てたのでその時セットで購入したようです。
それと建物の建て替えが出来ることも私なりに調べて確認しています。
ローンについても銀行によって多少違うようですが、持っていないと厳しいようです。
ただ大手銀行系列の不動産屋経由だと道路を持っていなくても貸すような感じです。

私としては将来子供が転売や融資を受けるときに多少有利であるならば
買っておこうかなぁと考えている次第です。そこまで決めているなら
ここに投稿する必要など無いかと言われるかもしれませんが、
詳しい方の意見をきいて置きたかったので投稿しました。

後上下水道やガス管については気にしていませんでした。
もし公共管で有れば、メンテに負担する必要はなく、業者管で有れば
当然道路を購入すると我々に負担が発生すると言うことになりますね。
ただ道路の全部を売るのではなく、一部はこの業者が所有します。
よって管理については同等に発生します。

もし業者のみが道路を所有していた場合、業者管のメンテに
その道路を使用している我々は負担する必要はないのでしょうか?
実際我々が使用しているので有れば一部負担するのが筋ではないかと思うのですが。
人が良すぎるでしょうか?お考えを聞かせて下さい。


□■アドバイス:4

推測による、現地調査による、私の考え方で述べましょう。
ハズレていれば、ゴメンナサイ。

私だったら、道路の所有権を持つ意味がありませんので、
業者から買ってくださいと、言われても、無料でも要りませんといいます。
大半の住宅地を御覧なさい。自分の所有地の宅地か、借地ですよね。
当然、道路は公道ですね。つまり、国が市の所有ですよね。
つまり、道路が他人地で敷地は、自分が占有しているのが、通常のパターンです。
業者は、公衆道路認定の為、固定資産税を無税、又は少しかも?なのです。

本来は公衆の為に大切な道路と言う事ですので、
市の方に寄贈しなければいけない状態なのです。それなのに、
お金もうけをしたいために寄贈していないのです。
表面だけは、アスファルト敷せつで市から恩恵をうけている状態です。

歯抜け状態で道を所有しても意味がありません。
また、ライフ管が私管だったら、歯抜け状態で所有しても意味がありません。
本来は、団地所有者たちで、道路を所有するとか、
ライフ管も所有するとかだったら意味があるのですが、
第3者の方(業者)が所有しているのは、お金もうけに過ぎないのです。

ただ、おくが深いというのは、道路を掘削するのに、業者の印鑑が必要です。
その時、印鑑押印代を請求してきます。
良かったら、管の所有が公共管がどうかをおしえてください。
私管だったら、お気の毒です。
将来にわたって、業者に奉公しなければいけません。
(ハビット・小谷さん)


■□相談者より

管は道路を使用している人達で費用を出したようで公共管という事なると思います。
又道路も住人たちで分けて所有することになっています。
その中に業者も含まれます。又銀行などは道路の所有権がないと
融資やローンに応じてくれない、又は金額が違ってくる所もあるようです。

確かに客観的には価値はないと重々分かっているのですが、
それを使用している人にとっては、公共の道路でないと言うことで
所有することに価値が出てくるように感じます。市の所有になればよいのでしょうが、
実際には市も道路の寄付を簡単には受け付けないと聞きます。

色々話を聞いてみて、買っておいた方が少しは良いかなぁと言う気がしている次第です。


□■アドバイス:5

宅地の所有者達で埋設管所有している管は、公共管と言わず、私共用管といいます。
通称、私管を公道に通っている本管につなげています。私道を持つメリットは、
掘削の時に、業者にお金をはらわなくてもよいと言う事です。

建て替え等の建築確認は現況でもおります。推測によると、
開発のやり方は古いパターンです。今、私道の持分は、マンションの敷地権のように、
持つ分がいくらというやり方です。多分、業者の個人名義でしょう。
いずれ相続が発生して子供名義になるでしょう。

融資は、信託等の貸していただけるところでよいと思います。
それより、一番心配なのが、私管の寿命による、新たな、やり直しです。
いろいろ問題が発生します。たとえば、年金生活者がいて、
よけいな出費ができない人たちも住んでいるかもしれません。その時は、
だれかがお金を立て替えをしなければいけません。
そのためにも団地の自治会を積極的にやっておいて、まとまりをつけておくとか、
将来のために、積み立てをやっておくことを進めます。
(ハビット・小谷さん)


□■アドバイス:6

謄本も公図も、地形も、見ていませんが、行政の係長の判断が多大です。
税は払っていなくていい、私道ですね。
公衆用道路の持ち分、位置。担保は地域によって違いがあります。
価値概念が、アメリカ的自己責任(?)など、無いと思います。
ヨコレス、失礼しました。
(八王子物件情報社・樫家さん)


■□相談者より

良く分かりました。十分注意したいと思います。
貴重な時間を割いていただき恐縮です。ありがとうございました。

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