« 購入マンションの間取り変更不可について | メイン | 新築時の援助と贈与税について »

位置指定道路を通行する権利について

■□相談内容 

位置指定道路を通行する権利について教えてください。
相談したい土地の状況は、
南側が4m公道・北側が4m私道(位置指定道路)に面した
規模約700平米・ほぼ正方形の土地です。
北側私道との間にはブロック塀があり、私道の共有持分もありません。

今までは、南側公道のみの利用で一筆全体を使用していたのですが、
今、漢字の「田」の形に4分割で分譲できないか検討しています。
  
この場合、北側の2区画は北側私道を利用するしかないのですが、
持分もない他人の私道を利用するには
どのような手続きが必要になるのでしょうか?教えてください。


□■アドバイス:1

地役権(民法)を考えたらいいと思います。
ある土地の便益(便利で利益があること)のために
他人の土地を利用する権利のことです。

通行地役権(他人の土地を通行できる)
特徴として必ず二つの土地が出てくる要役地
(地役権の存在によって便益を受ける土地)
必ずしも隣接する必要はありません承役地
(地役権によって負担を受ける土地)   

登記までは難しくとも、覚書を作成されたらいかがでしょうか。
(ハビット・小谷さん)


□■アドバイス:2

位置指定道路は建築基準法上の道路として公に認められた道路です。
地主は通行や建築時の利用を制限する事は出来ませんが、
対価を求める事は可能です。
  従って、対策は
   1.持分を購入する
   2.道路使用(通行等む)承諾書を発行してもらう
   3.通行の覚え書きを作成し地役権を設定する
  が考えられます。

お尋ねの件とは異なりますが、例え自分の所有物であっても、
不特定多数に継続反復して不動産を売却するときは
宅地建物取引業の免許が必要です。
一括で売却するか特定の買主へ売却するなど十分ご注意下さい。
(アットホーム・香川文人さん)


□■アドバイス:3

ご相談の件ですが、以下の2つの方法をご提案致します。

  (1)私道所有者に対して
      ・道路使用の承諾書(人・車・自転車等)
      ・掘削の承諾書(上下水道・ガス等)
     への署名・捺印を求める方法

  (2)私道所有者に対して持分の購入を求める方法

位置指定道路の場合は、そもそも私道所有者は
その所有地を道路として提供する事に同意しているからこそ
実現出来ているのですから、上記(1)の書類の作成に
協力してもらえるはずなのですが(少々のお礼は必要かもしれませんが…)。

万一拒絶されるようなケースの場合は、
上記(2)の交渉をしてみては如何でしょうか? 
道路所有者から見ても対価を払って私道を買いたい! 等という話は
ラッキーなはずですから、金額次第では応じてくれる可能性があるものと思われます。
(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)


■□相談者より

すみません。便乗しての質問ですが、私道所有者が
数十名の共有持分でしたら、全員の承諾が必要なのでしょうか?


□■アドバイス:4

共有者全員の承諾が必要です。
(アットホーム・香川文人さん)


■□相談者より

小谷様、香川様、藤原様、早々に回答して頂きありがとうございました。
本来別々にレスすべきですが、まとめてすみません。

 私の理解したところでは、
   1.私道の共有者の誰かから私道の持分を購入する。
   2.共有者全員の承諾を得る。
   3.通行のための地役権の覚書を交わす。
という方法があるとの事ですが、
それぞれ費用的にはどの程度かかるものなのでしょうか?

 例えば、
   周辺の土地価格あるいは賃料相場などと連動するのか?
   ある程度決まった相場価格があるのか?
   それとも全くケース・バイ・ケースで相手との交渉次第なのか?

質問ばかりですみませんが、よろしければ教えて頂けないでしょうか?
よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:5

費用についてはケース・バイ・ケースだと思われます。
承諾書が取れるケースでしたら、菓子折り程度で済む場合や、
香典程度の謝礼で済む場合もあります。
持分購入となると、もうし単位が増えるケースが多いようですし、
地役権設定となると更に必要な場合もあります。
(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)


■□相談者より

やはりそうですか。参考になりました。ありがとうございました。


□■アドバイス:6

ちょっと心配になったので一言。
新居浜市では位置指定道路は
1000平米未満の土地を開発する場合に執られる手段です。
1000平米を超える場合は開発許可を取る必要があるのですが、
今回の場合、位置指定道路を使って建築許可が取れるのでしょうか?
通行権を取得されても建築確認が取れなくてはどうにもならないと思うのですが。
一度、所轄の官庁で事前に相談されたら如何でしょうか!
(紀州不動産・森田さん)


■□相談者より

今回の場合は規模700平米程度なので、なんとか開発行為に
はならずに済みますが、1000平米を超えると厄介になりそうですね。
アドバイスありがとうございました。


□■アドバイス:7

勘違いなされているようです。
以前取られた位置指定道路ですから
その時の対象面積と今回位置指定道路を使って
建築確認を取ろうとしている面積の合計が
1000平米を超えると開発対象になり、
せっかく買われても建築確認が取れない可能性が有りますよ…
と申し上げているのです。
所轄官庁へ行って確認すれば以前の対称面席が判りますので
是非ご相談を…と申し上げているわけです。
(紀州不動産・森田さん)


■□相談者より

そのような可能性があるとは考えもしなかったです。
早速確認してみます。アドバイスありがとうございました。

トラックバック

このページのトラックバックURL:
http://app.dcnblog.jp/t/trackback/104620/3442522

位置指定道路を通行する権利についてを参照しているブログ:

コメント

コメントを投稿

コメントは記事の投稿者が承認するまで表示されません。

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

    ◆毎日の、新着不動産相談は、⇒ 不動産相談.comへ。

トラブル事例集の検索

  • 調べたいキーワードを入力ください

カテゴリーリスト