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ローン審査待ちで現金購入者に先に契約された

■□相談内容 

こういう場合はどうなるのでしょうか?
私たちはある中古住宅の購入を決め、7月11日に申し込みをしました。
売主さん側の不動産屋さんから
「ローンが通る事が契約の条件」と言われましたので、
私たちの方の不動産屋さんに手続きをお願いして
銀行からの返答を待っている状態でした。

ところが、私たちは申し込みの状態なのにもかかわらず、
売主さん側の不動産屋さんは7月15日に
他の方とすでに契約してしまったということなのです。

ローンが通る事が条件と言うのはこの物件が建ぺい率オーバーだからで、
契約した他の方というのは現金で購入するそうです。
(この現金で、というところは私たちの方の不動産屋さんが言うには、
 なんだかあやしい、ということです)

でも、私たちの方が先に申し込んでいたし、
売主さん側の不動産屋さんは売主さんに
私たちが購入を希望している事を伝えていなかったそうです。

裏切り行為だということで、私たち側の不動産屋さんも
宅建協会に申し立てをしてくれたそうですが、
このような場合どのようになるのでしょうか?
  
そして、私たちに何か出来る手立てはあるのでしょうか?
契約前で私たちの立場が弱い事はわかっているのですが、
何かアドバイスがありましたらぜひお願いします。

この物件は5月から私たちが切望している物件で、
6月末で別の不動産屋さんのときに1回ダメになっているので、
今度こそは!と思っていたんです。本当に今までも辛い思いをしているので、
またこんなことになってとても悲しいし、本当に辛いのです。

どうか、小さなことでもかまわないので教えてください。


□■アドバイス:1

不動産取引は契約優先ですから、申込を先に入れていても
契約した方が勝ちです。契約申込は普通は文書でします。
買い人側が「買付け申込書」で売渡し側が「売渡し承諾書」です。
金額と簡単な条件しか書きませんが。

あなたの場合は
所有者又はその仲介業者の売渡し承諾書をとっていないと思われます。
何か相手側の承諾メモでもあれば信義誠実の原則を盾に交渉できますが、
何もないと弱いですね。
(シマダ企画・嶋田さん)


■□相談者より

答えてくださってありがとうございます。
やっぱり何もできないのかもしれませんね…。
とにかく待ってみるしかできないのなら、そうしたいと思います・・・。


□■アドバイス:2

草柳@RTJサポートチームです。嶋田さんがおっしゃった
「何か相手側の承諾メモでもあれば」の部分にも通じるのですが、
仮に今後、相手方の不動産屋と対話される機会があれば、
会話を録音などしておくと良いかも知れません。
結果が好転するかは別に、証拠として残すべきものは
残しておいた方が良いと思います。

それから一つ気付いたのですが、とても欲しい物件とのことで、
その件に関しては非常にお辛いかとは思われますが、
今回、相談者さんの側の不動産屋さんは
、かなり頑張ってくれているのかな…とも思います。
プラス思考で考えますと、不動産の場合、大きな買い物ですので、
信頼関係を築ける業者さんを見つけることが最も重要ですので、
もし、今度の不動産屋さんが(ご自身の尺度で)信頼できると思われましたら、
今回のものに変るような物件を相談されるのも、一つの方法かも知れませんね?


□■アドバイス:3

ご相談のケースは実務上よくある話です。

(買主様の主張)
  自分達が先に申し込んだのに、他人に売るとはどういうつもりか!
  ルール違反ではないのか? 訴えるぞ!

(売主様の主張)
  仮にその日に手付金を持参して契約まで行ったとしても、
  ローン条項付ならば、最悪白紙に戻ってしまう。現金の方を優先するのは当然だ!
   ※「ローン条項付」とは、契約後万一ローンがNGとなった場合でも
     手付金を没収される事無く、無条件白紙解除が出来る
     買主様保護の特約の事です。

どちら側の言い分も「もっともだ!」と思います。
しかし、特に売主様側の立場で考えますと、仮に今回のお話が
めでたくご契約となっても「売れた!売れた!」と素直に喜べません。
相談者さんのローンが無事内定するまでは「針のむしろ」状態となります。

しかもその間約1ヶ月間は、たとえもっと好条件の話が来たとしても、
二重売買禁止の原則から、そちらと契約する事も出来ません。
価格等の諸条件に格段の差が無い限り、
現金の話を優先しても無理も無いような気がします。

ところで・・・
今回は建ぺい率オーバー物件との事!
どの位の違反度なのか不明ですが、場合によれば
今回の件は買いそびれて逆に「ラッキー!」とも思われます。

???・・・と思われるでしょうが・・・
最近、各金融機関は「金融庁からの通達」とかで、違反物件に対する
ローンの取扱い拒否を加速させております。指定の建ぺい率・容積率に対して、
20%以上オーバーしていれば、恐らくどこも貸さないと思われます。
つまり、まともな売り物では無い! という事になります。

と言う事は・・・
仮に今回あの手この手で購入出来たとしても、将来何かの事情で売る場合
そのハンディーがモロに影響してくるので、ローンを使うお客様は
みな敬遠する事態と戦う事になるやもしれません。これはかなりキツイ事です。
その時になってみて「こんな事ならあの時買えない方がかえって良かった!」
なんて思いになるかもしれません。

今回のご相談は、大変残念ながら逆転出来る可能性は薄いと思われます。
辛いでしょうが、今回の物件より良い物件が出ない事もないような気がします。
窓口の営業の方に、何とかそれに替るような好物件を
頑張って見つけてもらうようお願いされてみては如何でしょうか?
(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)


□■アドバイス:4

考え方に大きなミスがありますね。
仲介業者の本業は媒介にて、安全に物件を引渡すことです。
銀行融資については、あくまでも提携ローン以外はサービスです。
基本は自分でローンを組む、
あての無いときは業者にヒントを得るぐらいに思わなくてはいけませんね。
(ハビット・小谷さん)

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