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離婚に伴う名義変更の手続き・費用について

■□相談内容 

離婚することになって、
今住んでいる家を私と子供達が貰うことになりました。
ローンの残りは私が払っていきます。
主人名義の家を今子供もしくは私に名義変更した方がいいと思うのですが、
手続き費用などご存知の方教えて下さい。
また、将来今の夫が死亡したときに相続というかたちもあるでしょうか?
どっちが費用などの面で得でしょうか?



□■アドバイス:1

ご相談事案ですが・・・方法論として大きく3つ考えられると思います。

  1.財産分与という形を取り、名義を相談者さんへ移す。
    ローン名義も組めるのであれば相談者さん名義で組み直し、
    後はご自身で頑張って払って行く。

  2.財産分与という形を取り、名義を相談者さんへ移す。
    ローン名義はご主人のままとして、
    支払いは相談者さんが頑張って払っていく。

  3.名義もローンも今のままとし、事実上相談者さんが
    独占的に使えるものとし、相続時に権利をお子様達へ移転する。

一番お奨めは上記(1)ですが、相談者さんが専業主婦で
無収入の場合は難しい話でしょうから、
その場合は(2)にせざるを得ないでしょう。

(2)のリスクは、ローン名義がご主人のまま!
という事はご主人名義の抵当権が、
相談者さんの所有権のある不動産に残る事となります。
ローン支払は、相談者さんがせっせと頑張るでしょうから滞納は無いとしても、
ご主人の今後の動向次第では、何かの理由でその抵当権が実行される
(つまり金融機関が相談者さん名義になった後の不動産を差押える権利)
可能性が、残ったままとなるという事でしょうか?

(3)のリスクは、ご主人がその後新たに結婚され、
新妻と新子を残して死亡した場合、その方々にも相続権がありますから、
相談者さんの子供達との間で、相続の取り分で揉める可能性があると思います。

相談者さんは今後子供達を養う為に働くのでしょうか?
であるなら、取あえず(2)の手続を取っておき、
仕事が軌道に乗ったらなるべく早く金融機関と相談して、
ご自身名義のローンに組替えては如何でしょうか?
(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)


■□相談者より

大変ありがとうございます。
私も正社員で働いて8年になります。
ですが零細企業の事務ですので年収200万ちょっと。
他の借金はありません。
こんな状態で約1500万の住宅ローンが私名義でくめるでしょうか?
  
今までは夫名義の借入金を私がなんとか払っていくつもりでいましたが、
アドバイスを拝見してちょっと不安になりました。
  
現在農協で借りていますが農協とは義父が組合長をしていたこともあって、
懇意ですが・・・家族なりに保証人になってもらうとかしないと無理でしょうか?
(現在夫名義で私が保証人。私が名義人になって夫に保証人になってもらうとか)
  
また、名義変更の手続きは専門家(司法書士など)にお願いしないと、
自分ではできませんか? 費用もかかるので困っています。
申し訳ありませんが教えてください。


□■アドバイス:2

今回のようなケースの場合、状況の全容がわかりませんと、
正確なアドバイスが出来ません。相談先としては司法書士が良いと思います。

土地建物の権利書(登記済証)がどこにあるかご存知ですか?
それがわかれば、その表紙に買った時に担当してくれた
司法書士の連絡先が記載されているはずです。
電話してご相談されてみては如何でしょうか?

何か良い案があるかも知れません。

相談者さん名義でのローンの組み替えは、
文章から判断する限りでは難しそうな気がします。
(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)


□■アドバイス:3

家を所有するということは、毎年固定資産税等、
マンションに場合は毎月、管理費等を払わなければいけません。
文面から、年収200万でしたら、ローンは組めません。
名義変更は自分でもできますが、あなたに忍耐力があればできます。
内容的には、借金付きの家ならもらわないほうが良いでしょう。重荷になります。
それよりも、内容的にみて離婚しないほうを選ぶほうが、賢いです。
(ハビット・小谷吉秀さん)


□■アドバイス:4

 1.主人から私への名義変更について
   財産分与の登記費用等は固定資産税評価額によります。
   また、財産分与によるみなし譲渡による所得税の申告が
   「主人」には必要になります。
   「私」には、不動産取得税がかかってきます。

 2.相続という形について
   費用うんぬんの以前に、今の夫の名義のままで亡くなった場合、
   もし、夫が再婚をしていたら、家の相続の権利は死亡時の配偶者に移ります。
   ただ、民法上の相続分や順位はありますけれど。
   将来の問題を残さないほうが賢明な選択ではないですか。

(アクロス・竹津さん)

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