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マンション売却後のローンについて

■□相談内容 

現在所有し住んでいるマンションを売却しなければならないかもしれません。
理由は収入の減少で維持が困難になりそうだからです。
この場合おそらく1000万円落ちくらいになるのではないかと予想しています。

現在のローンは公庫と年金、銀行から借りております。
売却した場合はこのローンの返済方法はどうなるのでしょうか。
売却金で返済した残りのローンはそのまま公庫なりに
返済を継続という形にできるのでしょうか?
または担保物件がなくなるので、売却した時点で
1度全額返済しないといけないのでしょうか? 
この場合は残りのローン分は別の金融機関から借りないといけないのでしょうか? 
又、これは可能なのでしょうか。

長くなりましたが、身近に相談できる人がいないので投稿しました。
どなたかご回答頂けるととても助かります。どうぞよろしくお願い致します。


□■アドバイス:1

ローン返済残のままでは基本的には処理できないと思います。
各返済ローン会社に対して抵当権抹消の手続きがあります。
この時には現金を持参して手続きが実行されます。

所有権の移転の作業に伴い同時に行えるとしても差額分は自己の負担で、
フリーの社内融資金とか、フリーローンで他の高利資金は益々圧迫していくと思います。
高利資金を借りてまで売却はしないほうがよいと私は思いますが…。

購入者が現金で購入していただける方ならひとつは救われますが、
差額分は自己にて調達しなくてはなりません。
が、相談者さんの購入時の資金内容が判らないのでなんともいえませんが、
方法はひとつありますが、時代的背景が違いますので適応できるのか、
また私自身東京での不動産実務をしていませんので間違っているかも知れません。

状況的に切迫しているならばとの前提でトライしてみたらとしか言えませんが、
かって私はこのようなお客様、又買主さんの状況から
住宅金融公庫の分は支払いの承継をお願いいたしました。
あくまで今回は売主条件なので適応できるのか不明ですが、
売却を依頼する担当の不動産会社の方とも話し合って相談してください
(浜松立地研究所・中津さん)


■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございました。
どうしても売却の必要が発生した場合は是非検討したいと思います。


□■アドバイス:2

収入の減少は今後、国内において増えてきます。
というのは、グローバルに見て、日本は、高いからです。
  
さて、例を上げて説明します。例えば、
価格1000万をローン800万と現金200万でマンションを買いました。
その後、600万で売却をしました。その時、残債700万でした。
うち600万残債は売却金で充当しました。100万に付いては、貯金から充当して、
担保なしの物件として、買主に引渡します。これが基本です。

ご質問の例えば、100万についての借り入れは、
銀行の場合フリーローン等の名称で借り入れありますが、これは、
消費者金融でかりるより、銀行等借り入れるほうが金利が安いだけです。
私は、勧めません。

というのは、今後、新たにマンションを買うときには、
フリーローンがあれば借り入れできません。またいったん抹消することになります。
視点を変えて、毎月の返済が延滞がなければ、返済期間を引き延ばしてもらって、
月々の返済額を下げてもらう方法もあります。
また、金利の見直し(金利の引き下げ)もあります。

今、借り入れしてる金融機関で話してください。話にのってくれなければ、
別な金融機関をあたってみてください。
相談者さんの内容では、返済期間の見直しで解決できるとおもいますが…。
(ハビット・小谷吉秀さん)


■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございました。
返済期間は35年で現在5年経過しています(ちなみに私は45歳)。
返済期間の見直しは可能でしょうか。よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:3

返済期間は以前は、70歳までとか、今は80歳まで(?)聞いています。
詳しくは、金融機関に聞いてください。
テクニック的にいろいろなやり方があります。例えば、退職金が出るなら、
65歳の時に500万の支払をするシュミレーションをつくるとか、
一番大切なことは、相談者さん自身の節約でしょう。
それとか、例えば、50万お金がたまれば、それを元金の返済するとか。
再度、シュミレーションを組み立てる。これのくりかえしはかなり効果がありますよ。
それと、毎月は私は、元利金等でなく、元金均等をおすすめまします。
複数の金融機関であれば、一本にするほうが、いろいろと便宜を図ってくれると思います。
相談者さん自身も事務手続が大変ですよ。一本にすることを勧めます。
(ハビット・小谷吉秀さん)


■□相談者より

ご返信ありがとうございます。
退職金はあてにできない状況です。節約はいろいろ初めています。
しかしさらに収入が減る可能性も高いので、
マンションを賃貸する(貸す)ことも考えています。
しかしいくつかの問題があり、
それについてアドバイスいただけないでしょうか。

ひとつは、住居用に購入したため金融公庫からの借り入れがあり
賃貸にはできないので金融機関から借り換えしないといけないということです。
現在は金利も低く、単に借り換える人も多いと聞きますし、
支払いも減ると思うので検討の余地があると考えています。
もちろん手数料等が必要である程度の金利差と金額がないと
メリットがないことは承知しています。
又借り入れ金利設定が10年くらいまでしか無いようなので、
その先のリスクについてどう考えればいいかよくわかりません。

もうひとつは借り手が常にいるかという問題で
(もちろんいくらで貸せるかも問題ですが)
もし空きになってしまう期間ができると、大変問題になります。
そのため、不動産業者等のサブリースシステムが使えないかと考えています。
(業者が借主となって家賃保障をするシステムでマージンをいくらか支払う)
しかし1戸のみのサブリースをやっているところはなかなかなくて、
調べることもできない状況です。(あるらしいのですが)
これらの業者か、関係情報等がありましたらアドバイスいただけないでしょうか。

長文ですみません。よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:4

住宅金融公庫の場合、例えば転勤等やむ得ない理由のときは
公庫へ第三者使用届を出し承諾を頂きます。現実は闇が多いです。
相談者さんの場合、多分、若い担当者に当たったのか、
それとも担当者の性格で建前しかいえない人なんでしょう。
借り換えのメリットは銀行でお聞きください。

5年の返済でしたら、メリットがあると思います。おすすめします。
ファミリーマンションは借り手は少ないです。
40平米までは需要層は厚いです。
サブリースは業者の方も市場性を勘案します。
つまり、客付きの良い物件かどうかです。
貸主さんには収入がすくなるのでお勧めしません。
業者情報は物件の市町村レベルでご自身でしらべてください。
くれぐれもだまされないように。私はおすすめしませんので。

でも、物件を貸せば、ご自身の住まい(?)は実際、よけい不経済と思います。
思い切って売却の方がいいかもしれません。
つまり、経年劣化で物件価格は下がります。
賃貸も市場性の飽和で家賃は下がってきます。
つまり借金のみが残るだけです。
(ハビット・小谷吉秀さん)


■□相談者より

ご回答どうもありがとうございました。大変参考になりました。

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