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マンション建設による土地買収について

■□相談内容 

都心に小さなアパートを所有しています。
土地を担保に銀行から融資を受け現在返済中であり、
某不動産会社へ手数料を払って運営を依頼していますが、
残りを母が生活費の一部としています。

先頃、周辺一体を買収しマンションを建設するという話が持ち上がり、
設計者より図面が提示されました。先方は同意書も添付しており、
一刻も早く署名・捺印がほしいといってきているようですが、
この同意書の重要度はどのぐらいなのでしょうか。
  
また、管理不動産屋さんへはどの時点で報告すればよいのでしょうか。
こちらとしては、条件次第で同意しても良いと思っているのですが、
条件提示の時期など教えていただけないでしょうか。


□■アドバイス:1

> 先方は同意書も添付しており、
  
この「同意書」なるものですが、何に対する同意書なのでしょうか? 
その辺がどうも掴めません。もう少し詳しくお話頂けますか?

基本的には買収のお話のようですので、
相手の考える額と相談者さんの考える額との折り合いがつくかどうか? 
が焦点になるとは思われますが、今回の場合収益物件のようですので、
賃借人の方々に関する補償に関しても考慮しなければならないと思います。

一度管理不動産会社様へもご相談されてみては如何でしょうか?
(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)


□■アドバイス:2

 1.同意書とは何に同意する書面ですか?
 2.買収する価格は希望価格に近いのですか?
 3.土地の引渡の時期はいつ頃ですか?
 4.賃借人(入居者)の立ち退き作業は誰がするのですか?
   その費用は誰が持つのですか?
 5.建物は解体して引き渡すのですか?その費用は?

以上の様な情報を総合的に判断して、決める必要があります。
ご相談の内容(情報量)が不足しております。
もう少し詳しく書き込み下さい。
(アットホーム・香川文人さん)


□■アドバイス:3

このお話から察すると、自治体によっては対応が違うと思いますが、
開発に関する同意書ではありませんか?
何に対する同意書かわかりませんが、一刻も早くということは、
開発計画そのものに関するものだと思います。
何の同意書かをよく確認してください。

  > こちらとしては、条件次第で同意しても良いと思っているのですが、
  > 条件提示の時期など教えていただけないでしょうか。
  
条件は相談者さんからよりも、業者から提示させた方が良いのではありませんか?
業者が一体どれくらいの価格を考え、価格だけではなく、
その他の条件をどのように考えているかを先に把握すべきだと思います。

しかし、条件提示よりも何よりも前に、今回の話の状況を
よく把握する必要があると思います。
相談者さんの不動産はアパートであり、この計画に同意するということは、
賃借人に対しての補償責任が相談者さんにかかってくることになりますから、
そのことも慎重に考える必要があります。

通常、マンション計画は開発を許可する特定行政庁が、
近隣の同意書を添付するよう求めますが、それと同時に
近隣への説明会を開催して議事録を提出するよう求める場合が殆どです。
  
私が以前マンション開発にかかわった経験から推測すると、
この同意書はその説明会開催前に「土地所有者の同意は既にもらってます」
という大義名分でどうしても取りたい内容のものではないでしょうか?

マンション計画は、以前は数年間交渉してどうしても近隣の同意が得られず
中止になったというケースも少なくありません。
今のような世の中なら、計画中止の判断はもっと早くするでしょうし、
そもそもその可能性が少しでもある地域には業者は手を出しません。
長引いたら即座に倒産する危険が今は一杯ですから。

しかし、業者はそのような苦しい実情を手を尽くして隠すのが常ですから、
一般の人が業者の内情を知ることは結構難しい面があります。
もしも計画が中止されると、同意した人と反対した人との間の溝が発生する場合が多く、
私の場合は郊外型マンションより都市型マンションを担当した場合に多く直面しました。

業者対住民という単純な構図だけではないのが不動産開発の影の部分であり、
巧みな買収はそこを巧く利用するのですから。
当時、私自身が買収の担当者だったから言えますが、この人間関係の部分を
割り切れる人でないと、結構つらいでしょう。
私自身はそのつらさに耐えられず、退職しました。

もちろん、不動産の処分は法治国家日本では所有者個人の自由ですし、
私もそれを制限するつもりはありません。
しかし、この話の場合、賃借人も複数の利害関係者、
出来上がるマンションの敷地に取り込まれる他の土地の所有者も利害関係者、
マンションの近隣住民も利害関係者と、相談者さんの周りには
業者以外の利害関係者がいることを忘れないようにすべきでしょう。

 今回のケースでは
   1.マンション計画の信憑性、実現可能性、進捗度はどれくらいか?
   2.賃借人の補償はどうするのか?
   3.所有者の考える売却価格と業者の提示価格にどれくらい差があるか?
   4.マンション計画が頓挫した場合のいろんなリスクも負う覚悟があるか?

長くなり、かなり個人的意見が入ってしまいましたが、
ひとつの意見として参考になれば幸甚です。
(松田地所・田中康雄さん)



■□相談者より

同意書の内容について詳しく記載せず申し訳ありませんでした。
これは開発協力のためのもので、計画概要と大まかな事業期間が記載され、
協力方法として売却か住宅取得のいずれかを選択するようになっています。

現時点では、絶対反対といってる方、
全員が賛成してからサインすると言っている方ばかりで、協力的な方は居ないようです。
さらに、計画戸数もさほど多いわけでもなく、一軒でも反対者が居れば
計画変更は必須であり、保証額にも影響するのではないかと思われます。

アドバイスを拝見いたしまして、
「これからやらなければならないこと」がわかりました。
あせらず、関係者との折衝を進めていこうと思います。

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