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雨で崩れる崖の上の土地の解約について

■□相談内容 

母が買った土地について相談します。
土地(42坪)の売買契約をしましたが、その後、
雨の日にその土地を見にいったところ、
土地がどろどろになって一部崩れていました。
その土地は崖の上にあります。
契約書に、
「本物件の引渡し前に万一天災地変のため、
 滅失あるいは、いちじるしく減少した場合、すでに領収した金額を返還する」
とありますが、この場合、土地を解約できるでしょうか?

雨で土地が崩れるといっても、現在はほんの一部ですが、
この先雨が降るたびに崩れていくのは明らかな状況です。
ちなみに登記は未だです。

解約を申し出たところ、当初、契約業者は、別の土地と交換と言っていましたが、
今では、そういう土地と承知の上で買ったのでしょうと言って、
交換の話はなくなったそうです。

どうして崖の上の土地なんか買ったのだろうと思うのですが、後の祭りです。
母は眠れない毎日が続き、娘として、心配でたまりません。
どうか、回答お願いします。


□■アドバイス:1

東京八王子市近辺であれば、
直ちに、現地見させてせていただきに行きます!無料です、
私は、地質調査師ではありませんが、普通の住宅地であれば、
だまされたのでない限り、(売り主はプロ?)代替え提示している業者ですから、
解決策あるように思います。
(八王子物件情報社・樫家さん)


■□相談者より

残念ながら、遠方の土地です(関西)。ご好意ありがとうございます。


□■アドバイス:2

その土地は造成済みで購入したのでしょうか?
土地には様々な法律が絡んできます。
もし、業者が正式に許可を取って開発した宅地であれば、
崖の上で雨で崩れると言うことは考えずらいのですが?
雨でどろどろになるということ自体、山ずり、砕石等を入れた
通常の造成工事をしてあると思われません。
 (側溝等も簡単なU字溝をいれただけ・
  もしくは入っていないのではないかと思われますが?)

宅地造成した土地ではなく、限りなく原野商法に近い、唯単に平らに慣らしただけの、
山林もしくは、原野を比較的安価で購入したのではないかと思うのですが?
その土地の購入経過(広告内容等を含め)と土地自体の説明(上下水道等を含め)、
もう少し具体的に教えて下さい。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

  > 山林もしくは、原野を比較的安価で購入したのではないかと思うのですが?

その通りです。

  > その土地の購入経過(広告内容等を含め)と
  > 土地自体の説明(上下水道等を含め)、もう少し具体的に教えて下さい。
  
購入経過は、新聞の折込広告がきっかけで、広告内容は、
「1坪4万○千円から宅地分譲」という内容です。
その広告にひかれ、業者に連絡し、土地を1~2回見て、
主に図面により説明を受け(南向きで日当たりが良い等)直ぐに契約しました。

買った土地は、何百坪もある分譲地の一部です。
その土地には、上下水道はなく、母が買った土地には道もないです。
(他の分譲地には道があるとのこと)
土地には木が何本かあり雑草だらけで、全く整備されていません。
2~3年経たないと、宅地に転用できないとの説明を受けました。

又聞きなので、ピントがずれているかもしれません。
他に何か必要な事項がありましたら、教えてください。
よろしくお願いします。


□■アドバイス:3

凡その内容はわかりました。
もし、その業者が地元の不動産業者ではなく、
東京などから来た良く身元のわからない業者であれば、
貴方の説明を見る限り良くある原野商法だと思われます。

地元の業者だとしても、良心的な業者とはとても思えません。
又、業者と交渉しても時間がかかるだけで、
あまり進展するようには思われません。
(普通の業者であればこの様な分譲はやらないと思います)

別荘地だとしても、山林をそのまま売買する場合は別として、
整地して分譲する場合は、水道や道路くらいは作ります。
排水は場所によっては地下浸透の場合もありますが、
雨が降ってどろどろになるようだと、地下浸透も難しいでしょう。

なるべく早く、地元の宅建協会に相談するか、
都道府県の住宅部等の行政へ相談する事をお薦め致します。
但し、その手の業者はかなり巧妙に法の網を掻い潜っています。
当時の広告や資料、契約書等を必ず揃えてから相談して下さい。

 地元の宅建協会は下記URLから探して下さい。
   (社)全国宅地建物取引業協会連合会
   (社)全国宅地建物取引業保証協会さんのホームページ
     http://www.zentaku.or.jp/
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:4

ポイントは、重要事項説明書が、どのような、内容か点検してみましょう。
説明の内容と違うこと、又は、書かれていないけど、
聞いていた内容と違うこと、だったら、消費者契約法の第4条で取り消しましょう。
業者との折衝は、当事者、母は、当然、あなたも同行して、
又は、見識者も同行して、お話をしなければなりません。
推量では、ご指摘のように、
その土地は、今後も壁面補強をしない限り、崩れていくと予想します。
当事者であるお母さんは、精神的なことがあるけど、
これを解決しないかぎリ、いつまでも精神的に重くのしかかるので、
ガンバルのは、今しかありません。がんばって下さい。
(ハビット・小谷さん)

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