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事業用賃貸物件の名義変更について

■□相談内容

人から店をやらないかともちかけられました。
彼は店をやっていたのですが上手くいかず店を閉める事になったようです。

私が若く信用が無かった為不動産名義は彼のままで営業することになり、
費用として240万円を月20万円づつ支払うこととなり
(かかったお金を取り戻したい事もあるのでしょう)
1年で払い終えました。

240万円の内訳を詳しく聞いてはいなかったのですが、
だいたい居抜き料と権利金のような事でした。
しかし設備、内装をみても240万円かかったようには見えません。
後から自分達で内装をしなおしました。調理機器をみても
中古で40万円ぐらいだと思います。私の憶測では
その金額の中には店を始める前の保証金も含まれていたと思われます。

来年に名義を私に変える事になっているのですが、
名義が変わるので新契約となり保証金がかかるのでしょうか?
ちゃんと内容もをきかずに勢いではじめてしまったので
私もいけないとは思いますが、そのあたりを確かめたくメール致しました。


□■アドバイス

最終的には、民612条、家主さんの腹心で左右されます。
家主さんにデメリットがあるようでしたら、新条件の契約になるでしょう。
借家法には、第36条、それも住む家に関しては、相続等で承継がいけるが、
店舗、事務所は認められていない。
以上のとおり、家主さんが得するように交渉すれば、
名義変更を認めてくれるかもしれませんが…。
(この件は無料で回答できない部分もありますので、
 追加質問の必要があれば、直接、私のHPからご連絡ください【有料】)

(ハビット・小谷吉秀さん)



□■アドバイス:2

RTJサポートチームです。
個々のご回答者の方への有料相談に関しましては、
あくまでも個々のご回答者の方が責任を負うことになり、
万一、トラブルが発生しましても、Fudosan.JPでは一切責任を負いかねます。

そのため、個々のご回答者方の有料サービスをご利用される方は、
各自の責任とご判断の上、直接、やり取りするようお願い申し上げます。

・・・さて、ご相談の
  > 費用として240万円を月20万円づつ支払うこととなり
  
これは、誰に対しての返済したか…によって
契約自体が異なってくるように思われます。
つまり、ざっと考えますと、
   a .240万円を彼に対して払った
   b. 240万円は彼を通じて大家さん(または業者さん)に払った
   c. 240万円は彼を通さずに大家さん(または業者さん)に払った
になると思います。

仮に「a」「b」の場合であれば、彼に立ち会ってもらうなり
協力してもらうなりすることで、交渉の余地などはあるかと思われますが、
反面、240万円の中には名目は分りかねますが、
彼の取り分も含まれていた可能性もあるかも知れません。
  
また、大家さん(または業者さん)がその事実を知らなかったとすれば、
本来の契約とは異なっている可能性もありますから
(また貸しみたいな感じになりますよね?)、
彼とあなたの行為に対して不快感を抱く可能性もあり、
そうなると交渉が難航するかも知れません。

逆に「c」であった場合は、大家さん(または業者さん)が知った上でさせていると
思いますので、その場合は、何らかの便宜措置を直接交渉されるのも良いか
とは思いますが、反面、この事実を彼が知らなかったら
(=彼の名義のままになっている状況)、彼が不信感を抱く可能性もあります。

いずれにせよ、自分自身が誰と契約しているのかを考えた上で、
まずは契約している相手と相談し、一緒に対策を考えるのが良いのかも知れません。

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