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セットバックと地代について

■□相談内容 

阪神淡路震災のときに家が壊れ、新規に立て直しましたが、
その際道幅が2m程度しかないために1mほどセットバックして建てました。
その土地は借地です。セットバックした土地は坂道で
借地の端から敷地高さが徐々に上がっています。

地主の意向でセットバック部分は道路高さに合わせるべきといわれ、
道路と同じく坂道に従って高くなっています。
家の敷地はセットバック部分のところで低いところで
平地になっているためにへこんだ形になっています。
以前は、セットバック部分は敷地と同じ高さで
庭のように利用できましたが、現在はまったく利用できません。

また、坂道になっているので雨の日に水が流れ込んできます。
雨水溝は市道と私道(セットバック部分)の市道側にありますが、
セットバック部分は私道ということでその部分の雨水は
敷地にこちらが対処しない限り流れ込みます。

セットバック部分は固定物を立てられないが、
可動できるものなら利用してもかまわないと聞きましたが、
このような状態では全く利用できません。この状態でも
地代としてセットバック部分も同じように支払えということで
支払っていますが、理解できません。
利用が全くできないのですからその部分の地代を免除するように
お願いしましたが、聞き入れてもらえません。

 地主の次の意見は妥当なのでしょうか?
  1、セットバック部分は道路と同じ高さにすべき。
    道路より高くするのは問題でしょうが、
    道路の低い部分で水平な平地には出来ないのでしょうか?
  2、セットバック部分も土地を貸しているのだから当然支払うべき。
    なお、セットバック部分の返却は受けてもらえません。

申し訳ありませんが、相談させてください。


□■アドバイス

要は、何のためにセットバック(1m部分をみなし道路といいます)
をしなければいけないのか? ポイントはここです。
家の建て替えのため? 違います。
将来、火災が遭ったとき、消防自働車が通行できるように、
4mの幅員道路を確保しておく為です。結論が出ますね。
4mの道路は、車等が通行できやす状態にしておかなければいけません。
借地の土地ですから、底地権と借地権に分けられます。
賃貸借契約ですから、利益を被っている部分、
セットバックしている部分、(そのおかげで家が建てられた)
底地権者に地代をはらわなければいけません。
(ハビット・小谷吉秀さん)

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