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アパートの家賃30年保証について

■□相談内容 

あるハウスメーカが農地を埋めてアパートを建てないかと言われました。
一括借り上げで家賃は30年保証、
契約書に借主からの契約解除が記載せていなければ、
借主からの契約解除はないといっていますが、本当でしょうか。
民法にそのような規定があるのでしょうか。


□■アドバイス:1

まず、家賃は30年保証といっても、
2年に1度賃料を見直しをしていて、協議をして、改定をします。
但し、協議といっても業者側がこの賃料でないと借り上げない
といって改定をするか若しくは契約を解除することのなります。
契約書に借主からの契約解除条項がなくても、
その様な場面で契約の解除はありえます。

ハウスメーカーによっては、建築を受注するために
当初の設定賃料を高めにして、いかにも利回りが良いかということと
30年の家賃保証で安心があるかをうたい文句にして受注している業者もあります

当初の設定賃料が高めで入居が悪くても
工事費でその損失を見込んでいる場合もあります。
(全ての業者があてはまるわけではありませんが)
家賃保証がなくても、近隣同等のアパートと比較して
魅力のあるものを建築されればいいかと思います。

高い買い物ですから、何社も建築した建物を見たり
見積もりを貰って検討されたほうがいいともいます。
何かご不明な点やご心配な点がございましたら、お気軽にご連絡ください
(天祥・倉島さん)


□■アドバイス:2

そんな美味しいお話は、この世にあるとおもいますか?
それを承知の上で契約すればよいと思います。
  
私の経験では、サブリースの場合、
家賃が下がれば、当然、家賃保証を下げてきます。
当然の指定の建物建築ですが、20年もすればボロボロになります。
当然、さらに維持管理代が必要です。
特殊部品を多く使っていますので、一般の料金では無く特別料金になります。
民法は任意規定です。強制力はありません。借地借家法は、強制規定です。
(ハビット・小谷吉秀さん)


■□相談者より

確かに契約書には入居率等の事情により2年ごとの家賃改定は記載されています。
問題は家賃を当方の納得いかない額まで下げるようにいわれた場合です。
アパートが火災等により焼失場合の契約解除は記載されています。
書面に記載されていない理由(家賃改定トラブル)での契約解除は
ありえないようにおもいますが、いかがでしょうか。


□■アドバイス:3

契約書に規定がない場合は、法律によります。
この場合民法ですが、3ヶ月前の通告で借主側から契約解除ができます。
(集住企画・中村孝司さん)


■□相談者より

家賃保証の期間が30年と記載さていても民法にしたがうのでしょうか。
定期借家法との関係はどうなっているのでしょうか。


□■アドバイス:4

  > 家賃保証の期間が30年と記載さていても民法にしたがうのでしょうか。
  
はい。契約解除に関する定めがないのですから、民法に従うことになります。
契約解除の定めがないと言うことは、
契約解除が出来ないという意味ではありませんので、ご注意を。

  > 定期借家法との関係はどうなっているのでしょうか。

定期借家契約なのですか?仮にそうだとして、
借地借家法の定期借家の部分(定期借家法という法律はありません)の
何を指しての関係でしょうか。
定期借家契約とは、期間内借主側から解約できないと言うシステムではありません。
事実上更新拒絶できない一般の借家契約を、
一定の条件により更新を拒絶できるようにする契約の方法です。
(集住企画・中村孝司さん)


■□相談者より

ハウスメーカが30年の家賃保証、および30年の事業計画書を示し、
アパートを地主の土地に建て(家賃保証はハウスメーカの子会社)、
その後ハウスメーカの都合で一方的に家賃保証を解除することは、
虚偽の家賃保証、および3事業計画書をもちいた詐欺に
あたるように思いますがどうでしょうか。


□■アドバイス:5

「家賃保証」と言うことについて、
どういう説明を受け、どう理解されたかにも依りますが、
契約上は転貸目的の建物賃貸借契約になります。
仮に、契約書に「借主(業者)からの契約解除は出来ない」
と書いてあったとしてもそれは無効となります
(おそらく契約書には書いていないでしょうが)。

30年の事業計画は単なるシミュレーション、案に過ぎず
その額で保証(借り上げる)とはなっていないと思いますがいかがでしょうか。
「アパートを地主の土地に建て」が引っかかるのですが、
施主はあなたと言うことで良いですよね? メーカーが建築主ではないですよね?

詐欺に当たるかどうかは現時点では判断できませんが、
それなりの大手でしょうから、詐欺には当たらないように出来ているとは思います。
また、理論上業者側から契約解除が出来ると言っているだけであって、
必ず解除されるわけでもないでしょう。

ご希望でしたら、契約書全文をメールででもお送りいただければ
詳しい説明が出来ると思います。

また、家賃保証型以外の方法も合わせて検討された方が
依りよい事業になると思います。
家賃保証とはいわば保険のようなものでローリスクローリターンです。
その保険の額が適正か、内容が適正かは
一般的な賃貸事業も検討してみないと分からないと思いますよ。
地元業者など、いわゆる不動産屋さんへも相談されてみてはいかがでしょうか。
(集住企画・中村孝司さん)

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