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土地の権利のない、区分所有している建物について

■□相談内容 

相続でもめていまして3年ぶりに決着がつきそうなのですが、
3階建てビルで土地は私の権利はなくなります。
建物の2階3階は私の権利ですが、
今後使用貸借で建物が朽ち果てるまで賃貸出来ると言う事なりますが、
もし土地を売られてしまった場合はどうなるのでしょうか?

建てた時より2階3階は私がローンを組んで区分所有の私名義です。
2階は現在賃貸中3階は空いています。まだ建物は築7年位ですが、
今後10年位経って子供の代になったとき建物の価値も下がった時、
土地を売られた時の保証はどうしたら良いのでしょうか。
土地の権利は付き合いの無い嫡子の人です。


□■アドバイス:1

ご相談の件アドバイス差上げたいのですが
「何がどうなってるのか?」という部分がどうも掴めません。
つきましては、以下の情報を教えて頂けませんか?
今回の土地建物限定で構いません。

  (1)土地は誰の所有となってましたか?(共有の場合は全員教えて下さい)
     ※被相続人(亡くなった方)も含めて

  (2)建物は誰の所有となってましたか?(共有の場合は全員教えて下さい)
     ※被相続人(亡くなった方)も含めて

  (3)それを今回の相続でどのように配分する話となりそうですか?

  (4)相続人(財産を引継ぐ権利のある人)は何人で、どんな関係でしょうか?

宜しくお願いします。
(藤原浩行さん)


■□アドバイス:2

文面から推測しますと、建物の2階3階は相談者さんの名義で、
土地は付き合いの無い?兄弟の名義で、
土地は賃借料を支払わない使用貸借であると言う事ですね。

使用貸借の終了や解約についての質問だと思います。
使用貸借契約は、

  ○借用物返還義務
   借主(相談者さん)は借りたもの(土地)を貸主に引き渡すべき原状において
   返還しなければならない(民483)、借主が権原によって付属させた場合ならば、
   それを収去し、原状に回復せしむべき権利義務がある(民598)。

  ○返還時期
   契約に定めあるときはそれにより、定め無き時は、契約に定めた目的に従い
   使用収益の終わりたるときに返還すべく、それ以前であっても、
   使用収益をなするに足る期間を経過したときは貸主は返還請求ができる。
   尚、返還時期を定めず、又使用収益の目的をも定めなかった時は、
   貸主は何時でも返還請求をなし得る(民597)

  ○使用貸借の終了
   契約期間の終了によって終了することは当然であり、その他、
   借主の返還による事由により終了する。
   尚、使用貸借の解除は告知であり、遡及性は無い。
   借主の債務不履行または権限踰超による解除も同様に解される。
   その他借主(相談者さん)の死亡により終了する(民599)
   但し、貸主の死亡は特約なき限り終了原因とはならない。

と言う事になっています。

さて、質問のお答えとしては、
きちんと、使用収益の目的や期間を定めて使用貸借契約を行う事が
まず、一番大事であり、土地の持ち主(貸主)が変更された場合も、
使用貸借契約が継続する事を明記しておくべきです。
 (必ず契約書を作成し下さい)

然しながら、問題もあります。それは、相談者さんが死亡した場合です。
民法上は借主の死亡により使用貸借契約は終了する事になっています。
貴方の死亡後も使用貸借契約が継続する旨の特約を明記したとして、
それが揉めた場合にどの程度有効なのかは、私にはちょっと解りません。
(判例等調べれば有るとは思います)
  とりあえずは以上です。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

有難う御座いました。

  > 土地は誰の所有となってましたか?(共有の場合は全員教えて下さい)
土地は母(亡)の母(亡)でした。すなわち祖母です。
母の兄弟は兄一人(亡)ですがその子供(嫡子2人)がそこに現在住んでいます。
祖母と母が生存していた時は住んでいませんでした。兄は離婚して入院していました。
その間にその嫡子を祖母の子として養子縁組していました。
ですので相続人は私と妹と嫡子2人です。私の父はずっと前に亡くなっています。

  > 建物は誰の所有となってましたか?(共有の場合は全員教えて下さい)
建物一階部分は母の兄 2階3階の部分は建てる時より私が
ローンを払っていて私の名義です。ローンは後13年有ります。

  > それを今回の相続でどのように配分する話となりそうですか?
結局養子になっているので土地と一階部分はその嫡子2人 
23階部分は私の名義なのでそのままですが土地の権利はお金で決着つきそうです。 

  > 相続人(財産を引継ぐ権利のある人)は何人で、どんな関係でしょうか?
私達(妹と私)は全部まとめて売って分配する事か買い取ってもらう事を
望んでいましたが今は 一階で商売をしているのでどうしても売りたくないと主張します。
そして裁判により和解で土地の分をお金で支払うと言います。

3年も裁判して私達も疲れました。
住むところは他にありますし、何時までもかかわっていたくないのです。
嫌な事が沢山ありました。ですのでその土地には執着はないのですが。
現在2階の貸主は私です。3階もすぐ貸せる状態です。その賃料で
ローンを払っています。今回の和解額でローンが無くなる位の額です。

こんな答えでお解かり頂けますか?又、宜しくお願いいたします。

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