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不動産購入時の仲介の有無について

■□相談内容 

新築一戸建てを仲介専門の不動産屋さんに探してもらっているのですが、
最近気に入った物件があり調べると、売主が直接販売していることがわかりました。
仲介手数料がかからないのなら売主から買った方がいいのかと
仲介の不動産屋に聞くと、売主価格と変わらない値段で購入できると言います。
どちらから購入したら1番お得で安心なのでしょうか?


□■アドバイス:1

ご相談の件、一般の方が考えればどう考えたって
売主直売の方がお得のように思いますね。
お気持ち「ある意味」良くわかります!

しかし、もし私がその仲介会社の担当営業でしたら、
手数料をお支払いになって、私からお買いになる事をお勧めします。
理由についてなのですが、売主から直接買うリスクについて
考えた事がおありでしょうか?

不動産でなくても何の世界でも、関係が良好なうちは大きな問題も恐らく無く、
小さな問題も笑い話程度に進むものです。しかし、何か障害が起こり
それがきっかけで関係がギクシャクしてきた場合、
   相手はその道のプロ集団 VS 相談者さんは素人
といった構図で、1人(又は家族)でどのように戦っていく覚悟がおありでしょうか?
相手の話(言い分け)に対して、
  「いや! それは聞いた事が無い! おかしいじゃないか?」
と、ただちに言い返せますでしょうか?

直接取引しているだけにイザという時に、
相談者さん側に回りかばってくれる味方(専門家)はおりません。
友人や知人に相談しても、その大変な状況に同情してくれる人は大勢いるでしょうが、
解決してはくれないでしょう。全て自力で行う必要があります。

トラブル話はちょっと大袈裟かもしれませんが、例えば、
  「土地の実測図はありません。新たに実測も致しません。なぜなら、
   ご覧の通り、四隅にきちんと境界杭が確認出来ますので、
   何の心配もありません。」という話に、
相談者さんは反論出来ますでしょうか?

仲介報酬は、情報を右から左に流すだけの対価ではありません。
その辺を良くお考えになられて結論を出すべきと思います。
(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)


□■アドバイス:2

お応えします。例えば、
新築1000万でしたら、直購入では当然1000万ですよね。
今回、仲介業者の申し出も、
本来買主から上限としていただける36万はサービスして、
買主から1000万でいいよ・・ということですね。

仲介業者の儲けは、媒介だったら売主から上限36万の手数料をいただけるし、
売主代理だったら上限72万をいただける権利が発生します。
だから、買主である相談者さんからいりませんので、同じ金額で購入できますよ。

これだったら迷うのも無理はありません。媒介の仲介の最大のメリットは、
金額交渉とトラブルの時の第三者の証明の役割にあると思います。
1000万を950万で購入できることが出来ても、
購入後、塀の工事を約束していたのに未完成の状態だった。
売主と買主の間で、約束した、約束していないでもめる。
  
上記のメリットを生かせるしっかりした業者なら頼むほうが良いでしょう。
しかし、買主側、又は,公平な立場から考えない業者
(つまり売主とグルになっている業者)なら、
デメリットになりますので、やめておくほうが良いです。

しかしこの物件の発見は、其の業者を通じて紹介されたのであれば、
其の業者で買わなければいけないでしょう。
業者は商法512条を根拠として、相談者さんに人力をつくして
この物件に到達したのです。不義理なことは出来ません。
逆の立場で考えればおのずとわかるでしょう。

もうひとつ、不動産の購入にお買い得という発想はやめておくほうが良いです。
うり二つの物が量産される商品ならそのような発想が当然あるでしょう。
でも不動産は、同じものがこの世に二つと無い商品なのです。
(ハビット・小谷吉秀さん)



■□相談者より

返信ありがとうございました。わかりやすい説明で納得しました。

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