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外国人の場合の立ち退き補償について

■□相談内容

どなたか良きアドバイスをいただければと思います。

私の夫は外国人(アジア系)で、2歳の子供と3人で住んでいます。
私の実家で同居していましたが、夫と両親との折り合いが悪く、
昨年の7月末ごろに現在住んでいるアパート(築約10年)に引っ越してきました。

でもここに入るまで、約100件ほどの物件を当たりました。
というのも、先に書いたとおり夫が外国人ということで、不動産業者で門前払いされたり、
業者はOKしても大家が拒絶したり、ひどいときは夫の出身国を言ったら拒否されたりしたので、
入居を受け入れてくれるところがなかなか見つからず困っていたところ、
現在のアパートが受け入れてくれるとのことで、入居しました
(家賃 5万9千円  共益費2千円 駐車場5千円)。

敷金1ヶ月、礼金2ヶ月を支払い入居しました。来年7月の更新までまだ1年ありますが、
今回ご相談したいのはにわかに降って沸いた立ち退きのことです。

長年住んでいらっしゃる方から、今度ここが取り壊されるという話を聞きました。
何でも、その方は以前から取り壊しの噂を耳にして、
更新時に業者に問い合わせたところ
「大家から何も聞いていない」という回答だったそうです。

ところが、先だって母子家庭の方が入居を希望してきたので、
業者が大家に連絡を取ったところ
「新規の入居者を受け入れないように。
 来年2月に取り壊し、ワンルームにする。建築業者も決まっている」
との回答だったそうです。

問い合わせがあったからなのでしょうが、業者からその方に連絡がきたとのことで、
業者から何か連絡はなかったかといわれましたが、今の時点でまだ何も連絡が来ていません。

実家を出るにあたり、引越しにかかる費用等、実家の両親に借金しており、
毎月少しずつですが返済している状況です。
また引越しとなるとまとまったお金が必要になるのは明白で、
現在の生活状況下でまとまったお金を用意することはとても難しいです。
それでも言われるまま黙って立ち退かなければならないのでしょうか?

夫は配偶者ビザを持っていますし、社員として働き、
毎月安定した収入がありますが、アジア系の外国人というだけで拒否されます。
またあの辛い物件探しをしなければならないかと思うと、夜も眠れません。

業者や大家は、本来いつ頃立ち退きを通達してくるものなのでしょうか?
また、大家側の都合による立ち退きの場合、立退き料を請求することは可能なのでしょうか?
可能な場合、いくら位・どの範囲(引越し費用だけかそれ以外も)請求できるものなのでしょうか?
契約更新前の立ち退きになりますし、立ち退いたあとは取り壊すのですから、
当然敷金は全額返金されるかと思いますが、どうでしょうか?

私としては、大家の都合による立ち退きと
今後の新たな物件探しにかかる精神的ストレスなどから、
できれば敷金だけでなく礼金も返還してもらいたいものですが…。

今後の私がするべき行動も含め、アドバイスをお願いいたします。


□■アドバイス:1

退去までは,法的に6ヶ月間の余裕があります。
お話中で外国人ということで入居申込の断り理由にはなりません。
今の借家の退去で引越し費用を家主さんへ交渉されたらいかがでしょうか?
礼金の返還は無理です。敷金は全額返金はいけます。
お話は家主さんへ言ってください。
当然、家主さんからお話する建設会社の担当を言われると思います。
そこから,その担当とお話してください。
最初はわがまま言ってもいいのでは…。
でも、時期を見ては,互助の精神で譲ることも大切です。
(ハビット・小谷吉秀さん)


□■アドバイス:2

結論から申し上げると、相談者さんのケースでは大家さんの言うなりに
立ち退く必要はないものと考えられます。

借地借家法28条では
賃貸人から賃貸借契約を解約する又は更新拒絶する為には
「正当の事由」が必要とされています。
これは不安定な借家人の権利を保護するためのものです。

今回のケースで大家さん側に特別に
そのアパートを取り壊さなければならない理由があれば別ですが、
そうでない限り相談者さんは立ち退きたくないのであれば
その旨を主張することにより居住する権利は保護されるものと考えられます。

つまり、相談者さんは立ち退きたくないのであれば
居住する権利を有していることになりますから、
立ち退きに応じるのであれば相応の対価を要求することも可能であると思われます。

この対価はケースバイケースであり一概には言えませんが、
少なくとも移転費用
(引っ越し代、移転先の賃貸にかかる敷金・礼金)+α(賃料の数ヶ月分)
は請求しても良いのではないでしょうか。

また、新しくアパートを探すのが大変と言うことでしたが、
立ち退きの条件として大家さんの方で新しい移転先を確保する
という条件を付すことも考えられるでしょう。

基本的には、立ち退きでは借家人の権利が強く保護されていることを認識して、
相談者さんの置かれている立場を大家さんに伝え、
条件面について納得行くまで話し合うことが大切だと思います。
(中央不動産鑑定所・後閑さん)


■□相談者より

後閑様、小谷様、お忙しい中アドバイスありがとうございました。

昨日、立ち退きの情報を下さった方からまた情報が入ってきました。
その方は半年で立ち退かなくてはいけないとあせって、大家に直接問い合わせたそうです。
すると、大家の回答は以下の通りだったそうです。
  「入ったばかりの人(3月頃)がいるので、
   その人の2年後の更新に合わせて手を加えるようにするので、
   来年2月にはやりません」
つまり、当初の話より1年延びたことになります。

ところがそのとき大家はこんなことも言ったそうです。
  「6ヶ月前までに入居者に立ち退きの通告をすれば、
  大家の責任は一切ないから、何の保証もない」

またその方は、不動産業者にも問い合わせたところ
  「実質3ヶ月前までに入居者に通達すれば、大家の責任は一切ありませんよ」
とのことだったそうです。

そこで再度お聞きしたいのは、いくら立ち退きとはいえ6ヶ月以上前に入居者に通達すれば、
引越し費用などの立退き料の責任は、大家には一切生じないのでしょうか?
何だか、話がややこしいのでよく分かりません。
再度、アドバイスをお願いいたします。


□■アドバイス:3

相談者さんのご心境を察して、この紙面で最後のアドバイスをいたしましょう。
借家法は,平成8年に改正されています。
第28条に更新拒絶の要件が書いています。

従来からある正当の理由は必要ですが、この改正は旧法では、
なかなか古い建物が建替えができないため、しやすいように
「財産上の給付をする旨の申出」、つまり、
「お金を払えば正当の理由になりますよ」が加えられました。

だから借主はお金をもらえるのです。
額については、お互いの互助の精神で決められたらいいと思います。
有料になりますが第三者を加える方法もあります。
大概は家主側で建築家の不動産係りが相談者さんを尋ねてくるとおもいますが…。
その時に金額提示があるんですが…。
(ハビット・小谷吉秀さん)


□■アドバイス:4

基本的には先日と同じ結論と考えていただいて良いでしょう。

6ヶ月前に通知とあるのは、借地借家法27条1項で
 「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、
  建物の賃貸借は解約の申入れをした日から6月を経過することによって終了する」
によるものと考えられます。

しかし28条では、
 「…略…建物の賃貸借の解約の申入れは…略…正当の事由が
  あると認められる場合でなければ、することが出来ない」
とされています。

ですから、大家に「正当の事由」がない限り
一方的な解約は出来ないこととなっているのであって、
「正当の事由」を有しない限り、そもそも解約の申し入れ自体出来ないのです。

大家の責任云々という意味が良く分からないのですが、
このケースは大家に責任があるのかないのかという問題では無いと思います。
基本的には大家としては「正当の事由」を有しないのであれば、
賃借人が立ち退きを拒否する限りは立ち退いてもらえないわけです。
つまり大家としては居住する権利が保護されている賃借人に対して
「何とか立ち退いてもらえないだろうか」とお願いする立場にいるのです。

ですから相談者さんとしては条件が折り合わなければ立ち退かない旨の
主張をして、大家さんと条件について交渉すればよいのではないかと思います。
その条件の目安としては先日記載した通りです。
(中央不動産鑑定所・後閑さん)


□■アドバイス:5

引っ越しをする費用が捻出できないこと。
事情により借家探しが非常に困難なこと。
これによって、したくても立ち退けないことをまず訴えることです。
そして、これらがクリアになれば立退もやぶさかでないので有れば、
それも合わせて伝えることです。
先方から、打開策を提示してくるかも知れません。

なお、立ち退き料の相場は、礼金、仲介手数料、
引越費用プラスアルファの0~6ヶ月分です。
ここら辺は今までの経緯や、建物の状況にも依るのでなんとも言えません。

借家法にて保護されているとはいえ、
未来永劫借り受ける権利を取得したわけではないので
自己の持ち出しもやむを得ない部分はあるでしょう。

なお、建設会社に仮住居を提供して貰い、
新築された住居にまた入居するという方法も有ろうかと思います。
(集住企画・中村孝司さん)


■□相談者より

後閑様、小谷様、お忙しい中再度アドバイスありがとうございました。

ちょっと分かりづらい書き方をしてしまい、すみませんでした。
「大家の責任」というのは、いわゆる「立退き料」のことです。
取り壊しの情報を下さった方が言っていた
「大家は6ヶ月前までに住民に通達すれば責任なしと言っていた」
「不動産業者は3ヶ月前までに通達すれば大家の責任はないと言っていた」
というのは、全て立退き料の支払いの件です。

それとまた疑問に思うことがあるのですが、
今回の情報で1年立ち退きが延びたわけですが、そうすると
来年の今頃契約を更新しないといけない私たちはどうしたらいいのかということです。

今回の情報はあくまで他の部屋の方からの情報であって、
大家や業者からは私のところには何も報告がありません。
 (ただその方は「相談者さんも心配してますよと大家や業者に言ったらしい」)

契約更新の時期までに立ち退きについての通達がない場合は、
どうしたらいいのでしょうか?
契約更新しても約半年後には立ち退かなければいけないのですから
(現在の情報では)出来れば更新しないで、他に引っ越したいと思います。

でもその時点で立ち退きの通達がない場合は、
立退き料を請求することは出来ないのでしょうか?

たとえば
 「昨年から取り壊すという情報を耳にしているので、契約更新の半年後には
  立ち退かなければいけないなら、面倒なので更新しないで引っ越したい」
と話し、立退き料を請求することは出来ないのでしょうか?

それとも契約更新前の2~3ヶ月前に、
業者か大家に取り壊しの件を直接問い合わせ、
そういった事実があるということを確認したうえで、
更新の1ヶ月に出る旨と、出る理由が取り壊しによるということで、
話を進めたほうがいいのでしょうか?

お手数ですが、再度アドバイスお願いいたします。



□■アドバイス:6

概略だけお応えしておきますが、
借家の解約および終了は、家主は借家法では6ヶ月、
民法では3ヵ月でも借家法が優先する。だから6ヶ月が必要。
借主の解約は民法で3ヵ月、でも賃貸契約で1ヵ月、借主に有利なので適法する。
上記のとおり、どちらからも解約および終了ができるが、
借主から言えば立退料は無し、家主から言えば立退き料が必要。
あえて更新手続しなくても、法定更新と言って、
無期限の契約に自然発生されている。

私は、無料でこれ以上の具体的な回答をお出しできませんのでご了承ください。
  (相談者さんが立退き料を気にされるのと同様、
   やはり私の通常の有料業務との関係もあります。
   これ以上の具体的な回答を私にされるなら、個別にご連絡ください(有料))

(ハビット・小谷吉秀さん)



□■アドバイス:7

草柳@RTJサポートチームです。
個々のご回答者の有料相談に関しましては、どこまで相談に乗ってくれて、
またその場合は総額でいくらなのかを、必ず事前に確認されるようお願いします。
当センターでご回答くださるのは、経験豊富で親身な方ですが、
Fudosan.JPとして、絶対的に保証するものではありません。あくまでも自己判断ください。

さて、おそらく
(相談者さん側の不動産業者さん、大家さんも含めた)
皆さんの回答から判断しますと、世の中にはどっちのケースもあるかと思われます
(法律の解釈ひとつであっても、法律のプロである弁護士同士が
 争っているのが今の世の中ですから…)。

つまり、大家が立ち退き料を支払わずに借主が泣く泣く出て行ったケースと、
借主に立退き料を大家が泣く泣く支払ったケースと…。

ですので、まだ交渉する余裕があるのであれば
(お互いの雰囲気が険悪になっていないのであれば)、
法的な権利云々ではなく、お互いの心情的な話し合いをして、
円満解決する方向が望ましいと思います。
  
反面、双方の主張が折り合わないのであれば、私でしたら、
   1、法律相談(自治体などが開催している無料のもの)などを利用して、
     自分の言い分が法的にも通用するのかどうかを確認する
   2、それを根拠に強行に大家さん側に詰め寄る
   3、それでも拉致があかない場合は、自分の主張の代理人になってくれるよう
     な予算的に見合うプロ(別の不動産業者や弁護士、行政書士など)を探し、
     交渉作業を代行してもらう
と言う感じで進めると思います。

あまり「絶対的な答え」にこだわってしまいますと、
肝心なトラブルが解決しないことも多かったりします。
私個人としてのアドバイスは、そんな感じです。

なお、皆さんにお願いして、この場を切り盛りしている人間の立場として補足しますと、
この場はあくまでも「絶対的な答え」を出すために設置したものではなく、
「トラブルに対して様々な見方でのアドバイス」をいただくことが目的になっています。

ですので、全く正反対のアドバイスが並ぶこともあります。
但し、その正反対なアドバイスであっても、皆さんの経験と実績に基づいたものですから、
最終的にご参考にされるされないは、ご覧になったご自身で決定いただくことになります。


□■アドバイス:8

相談者さんご自身の希望はどこにあるのでしょうか?
当初は、ご主人の国籍の問題から転居先を確保するのが難しく、
転居にかかる費用の負担も重い…というお話しだったかと思います。
であれば、立ち退きが具体化した際には、大家さんとの交渉次第ですが、
転居先の確保や立退料について交渉することが出来るのは先日の回答の通りです。

現時点では立ち退きの話自体も伝聞で、大家さん側から何の連絡もない状況で
相談者さんが転居を検討するメリットがあるのでしょうか? 
更新が面倒とのことですが新しい転居先を探す苦労に比べれば
大した手間とは言えないでしょう。

急に降って涌いたような立ち退き話で、動揺されるお気持ちは分かりますが、
もう少し状況がはっきりするまで、落ち着いて様子を見たほうが良いのではないでしょうか?
(中央不動産鑑定所・後閑さん)


■□相談者より

中村様、後閑様、小谷様、サポートチームの方々、
アドバイスありがとうございました。
私もにわかに降って沸いた話のため、矢継ぎ早に質問してしまい、
気分を害されてしまった方もいらっしゃるようで、大変失礼いたしました。

私もここのご意見だけで100%の回答を求めるつもりはなく、
ここ以外でいろいろ手を尽くして意見を聞いている最中です。
私としては住み心地や環境など申し分ないので、このまま住み続けたいのですが、
来年の契約更新の時点で果たして何部屋残っていらっしゃるか、
またその時点で大家や業者から何を言われるのかと思うと不安が付きまとって、
正直最近睡眠不足です。

いろんな方からの意見を聞いていくうちに、ケースバイケースであるということで
自分としてはある程度の覚悟が出来たつもりですが、
最後にもうひとつだけお聞きしたいことがあります。

このアパートの入居の際取り交わされた契約書は、
宅建協会制定の契約書を使用されています。
その中で「立退き料等の請求禁止」と項目がありました。
市の無料相談の方は
 「家主の正当理由いかんに関わらず立退き料の請求は出来ないので、
  立ち退きまで引越し費用等を自分で工面する努力をするように」
とのことでした。
あくまでもケースバイケースということでかまいません。
こういった項目があっても、立退き料をもらえた事例は過去あるのでしょうか?
多分大家も業者も、この項目があるから立退き料は支払わないと言っているのだと思いますが。

最後のわがままで申し訳ございませんが、ご意見いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。


□■アドバイス:9

草柳@RTJサポートチームです。多分大家も業者も、この項目があるから

  > 立退き料は支払わないと言っているのだと思いますが。
  
もしくは、そもそも
「通常はこのような場合に立退き料を払う必要がないから」かも知れません。
実際にこの項目が無くても、支払う必要がないと判断される方もいらっしゃると思います。
今回がどちらなのかは、わからないですね。
なお、

  > こういった項目があっても、
  > 立退き料をもらえた事例は過去あるのでしょうか?
  
こちらに関しては、以下のような場合があるものと思われます。

  ●大家さんと借りている方がとっても良好な関係の場合
    大家「本当は払わなくても良いんだけど、それじゃ悪いから、引越し代だけは持ちますよ」
    借主「いや、それも悪いからでは、半分だけお願いできます?」
    大家「そうおっしゃっていただけると助かります。
        では、引越し代の半分で宜しいですか?」
  …みたいな感じの関係になっている場合
  (=契約書の内容よりもお互いの信頼関係が優先される場合)

  ●真っ向から裁判で争って決着をつけ「勝った」場合
   ただ、今回の状況で勝てるかどうかは全くわかりません。
   この辺は、実際に法律の専門家の方にお問合せください。


□■アドバイス:10

借地借家法は借家人保護にその趣旨がありますので、
契約書に記載されていたとしても、借地借家法に規定するものよりも
借家人に不利となる場合には借地借家法の規定が優先されます。
ですから、相談者さんとしてはご自分の立場(新しい借家を探すのが困難など)
を家主さんに伝えて、立ち退きの条件について話し合いをするということになろうかと思います。
(中央不動産鑑定所・後閑さん)

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