■□相談内容
相続税申告のとき納税猶予と申請していた農地の一部（５％程度）が
水路組合に収用したいといわれました。
収用金をもらわなければ納税猶予は変わらないと
水路組合の人が言っていますが本当でしょうか。
□■アドバイス
収用金を貰う貰わないは関係ないと思います。
納税猶予の場合は確か２０％までの農地は売却可能だったと思います。
その部分の納税をすればｏｋのはずです。
詳しくは税務署でお尋ねになり確かめてください。
（紀州不動産・森田喜美夫さん）
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■□相談内容
住宅・アパートの賃貸において、借りて住んでいた人（一人暮らし）が、
もしも経済難により餓死してしまった場合、
貸し手側は保証人に損害賠償を請求することはできるのでしょうか？
ちょっと答えにくい質問かもしれず、申し訳ありません。
が、できればご回答をいただければ大変ありがたく思います。
どうかよろしくお願い致します。
□■アドバイス
生活が困窮しているなら保証人に連絡してみる。
保証人からのサポートが期待できない時は行政しかないでしょう。
日本国民であるなら、最低の生活保障はしてくれます。
まず、管轄する民生委員を通して、自治体の担当と相談して、
生活保護の申請をされたら如何でしょう。
外国人なら大使館や警察と相談する。
行政と連絡するなど管理責任を果たしているなら、
保証人や行政に損害賠償を請求できるでしょうけど、
餓死させない策を講じた方が賢明ですね。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）
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■□相談内容
私の父親の土地のことです。私の父親が住んでる土地は、
おじいちゃんの代からず～っと、地主さんから借りて住み続けています。
建物は亡くなったおじいちゃんの名義のままです。１００坪ほどの土地に、
私の父親の住んでる家と、隣に父親の兄が、住んでいた家、
父親が昔商売していた時の、工場が建っています。
今住んでるのは、父親だけです。
父親は、３年ほど前に、脳梗塞になり半身不随になりました。
退院後も、住み慣れた土地に住みたいと言って
ヘルパーさんの、助けを借りながら、1人で何とか生活しています。
半年ほど前から、この父親の住む土地を、
更地にして、建売を立てたいと、地主さんから、要望がありました。
それで仲介人に、宅地建物取引主任の免許も持たない、
自称、不動産ブローカーなる人物が、入って父親との交渉を、していました。
突然５日ほど前に、仲介人の方から、解体工事を先にさせてほしいと、
申し出がありました。
それに同意するには、地主さんが、父親に土地○坪と、
その上に、住むに困らない住宅を建てて渡す。っと言う書類を、
用意してくれたら、解体工事に、同意しますと、父親は言いました。
でも、父親は、不安になって、私に相談してきたので、
私が仲介人と、会うことになり、今までの経緯を聞きますと、
いろいろと、問題が出てきました。
１．仲介人の連絡先を、父親は教えてもらってない。
２．建替えの話が出てから、今まで１度も、土地の図面を見た事がない。
３．確認測量も、していない。
４．貰える事になっている土地の、場所すら「北の端」としか、教えてくれてない。
５．契約書のたぐいの書類関係は、1枚も貰っていない。
などなどです。
私は、おかしいと思い、すぐに解体工事の中止を、申し出ました。
無事に解体工事は、延期になりましたが、仲介人は、
「私に任せとけば、悪いようにはしない」
などと言っては、書類関係の提示を、伸ばします。
私が少し強く、仲介人に、書類の提示を求めると、
「信頼関係が崩れる。疑われてるようで、侵害だ！」っと、怒り出す始末です。
とにかく早く解体工事を始めたいようで、そればかり言ってきます。
地主さんとの話では、２２坪の土地に１２坪ほどのプレハブを建てて、
それを父親の借地権と引き換えに貰えると言う話なのですが、
文面での約束ではなく、口頭約束でしかありません。
私と父親は、多くの土地を貰おうとか、
お金儲けしようとか、そんな気は、全くありません。
ただ、これから先も、半身不随の父親が、安心して暮らせるだけの、
土地と建物を、いただければ、それでいいのです。
その為に必要な書類、契約書がほしいだけなんです。
解体工事中の、父親の住む場所についても、
部屋の提供はするが引越し費用や、家賃、引越しに伴う
(電気工事など)費用は、全て、父親持ちだと言われました。
父親は、半身不随で歩くのもやっとの身体で、もちろん仕事などできません。
毎月の最低額の年金で細々と暮らしています。
この話がなければ、発生しないはずの費用を、
父親が出すのは、私はおかしいと思うのですが、間違ってるでしょうか・・・。
解体工事中に住む事になる家についても、
探してるとだけで、場所も部屋の間取りもわかりません。
身体が不自由なので、普通の住宅では、住む事は困難なのに、
手すりや障害者用の風呂トイレの設備の整ってる家でないと、父親は、暮らせません。
でも、今の状態では、そんな事まで、こちらが要求して、
受け入れてもらえるとは思えないし、ほとほと困っています。
こういうケースの場合、私の方も、不動産に強い人を、間に立てる方が、いいでしょうか？
もしその場合は、どこに行って、どんな人を、探せばいいのですか？
長々と書き込んですいません。私も父親も、素人なので、
ほんとに、どうすればいいのかわからず、困っています。
どうか、いい方法を教えて下さい。
□■アドバイス：１
お話を聞くと、非常にお困りの様子が感じられます。
非常に専門的なことになりますので、当地に宅地建物取引業協会はありませんか？
そこには、法律相談や苦情相談所がある筈ですので、一度 相談をしてみてはどうでしょうか。
（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）
□■アドバイス：２
深刻な様子がひしひしと伝わってきます。
この問題はいわゆる借地権と底地権の交換もしくは
借地権とそこに新たにできる建物との等価交換の契約に近い話になると思います。
いずれもかなり専門的になりますので、この紙面では十分に説明しきれません。
しかし、娘さんのおかれた状況はかなり逼迫しているようですので、
誰か、あるいは何処か信頼できる先に相談すべきとおもいます。
決して一人で（素人が何人いても同じ）交渉してはいけません。
少し、度胸がいりますが先方に
「今、専門の人に相談しているので待ってくれ。次回からは
その方に交渉をお願いするかもしれないので、しばらく時間をください。」
「今の段階ではそれが何時とは言えません」
と強気で言ってください。
いままできちんと地代を払ってきているので、
無理やり追い出される心配はありません。
借地借家法という法律に守られていますので、堂々としていて構いません。
さて、地元の宅建業協会に相談されたらということも結構ですが、
おそらく具体的に相談できるところの紹介はしてもらえないと思います。
因みに東京の宅建業協会では出来ないことになっております。
それは、万一トラブルに発展した場合協会として責任をとれないからと、
1万人以上いる協会員の中から誰を推薦するかその根拠がないからです。
たぶん、他の地域の不動産相談室も同じだと思います。
私も相談員として月に1回出ていますが、相談される方も我々相談員も
直接トラブル解消に手を貸せないため、何か欲求不満が残っていました。
そんな気持ちを解消するためにこの度、ＮＰＯ法人を立上げ、
もろもろの不動産に関する疑問、質問、トラブル解決のためのボランティア組織をつくりました。
ここには業界ベテラン、弁護士、税理士、不動産鑑定士、
司法書士、土地家屋調査士など専門家が入っています。
活動は都内ですが、今後各地域で同様な組織が出来ることを期待しています。
因みに私どものＮＰＯともう一つ全国組織のＮＰＯを紹介します。
ＮＰＯ法人土地・建物・まちづくり相談センター
ＮＰＯ法人日本バイヤーズエージェント協議会
地方の場合はこちらに電話し、そこのメンバーを紹介してもらってください。
（※電話番号は、相談者のみに伝えました）
（パノム興産・宮本さん）
■□相談者より
門田さん、宮本さん、お返事ありがとうございます。
宅建業協会には、電話して、相談してみましたが、
話は聞いて下さったけど、具体的な、解決方法は教えてもらえませんでした。
ご紹介下さった、ＮＰＯ法人の方へ、電話させてもらいます。
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■□相談内容
この度、念願のマイホーム取得のため土地を購入することになりまして、
ちょっと気になることがあったので書き込みいたしました。
その土地は、公簿上の面積と、実測上の面積が違っているらしく
実測面積の方が約３坪ほど狭くなるそうなのです。
仲介してくださる不動産屋さんの話によると、住宅ローン融資を受ける際に、
地籍更正というものをして登記簿に記載されている面積を直さないと
ローンを受けられない可能性があると言ってましたので、
「お願いします」とお伝えしたところ、
その費用は買主である私の負担になりますと言われました。
このような費用は当然に買主の負担になるのでしょうか？
□■アドバイス：１
当店の考え方ですが、土地売買には、
公簿取引と実測取引との２種類の契約の仕方が有ります。
1.公簿取引とは 現権利書に記載されている面積での取引
2.実測取引とは 現況を土地家屋調査士に依頼、隣地立会い測量をし
その数字に権利書を書き換える取引
この２種類の契約方法どちらかで通常行います。
住宅ローンを使用する、しないに係らず地籍更正登記をされるのが賢明でしょう。
お尋ねの本題、費用についてですが、売主買主双方が話し合いの結果、
合意出来る所で、契約書内特約に費用負担の有無を定めるのが常識かと思われます。
●追伸 隣接地各所有者の実印及び印鑑証明書が必要と成りますので、
売主の協力が大変大事な事ですが、
買主に境界の明示を明確に示すのは売主の責任範囲です。
ご参考まで
（丸岡不動産・西岡さん）
□■アドバイス：２
ご相談事案ですが、実務上これとよく似た話でこんな話があります。
・中古住宅の売買で・・・
・売主様が増築しているもその部分が未登記状態で・・・
・ローン審査の結果銀行が増築部分の登記を内定条件とする・・・
ケースです。
この場合１００％ではありませんが、大体の場合
売主様負担にて増築登記をして頂き、買主様のローンに支障のないように
準備をするケースが多いようです。
今回の場合どのような契約を結ばれているかにもよりますが、
ローン審査上土地にある種の「不備」があるのでしたら、
その不備は売主様の責任と負担にて直すのが道理かと思われます。
そのように主張されてみては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）
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■□相談内容
中古マンションの購入を考えています。
気に入った物件があったのですが、
不動産屋さんにきくと不良債権で出た物件だと言われました。
前の持ち主の方は銀行にローンが払えず、市に固定資産税も払えず、
競売にでたということまではわかっています。
不動産屋に確認すると、私たちが購入するとすべて抹消されるので
何も関係なくなるし心配もいらないということなのですが、
本当に信用していいのでしょうか。
他に自分たちでできることってあるのでしょうか。
不動産に関して全くの素人なもので、不良債権、抵当権、
失地権（？）という言葉に関しても簡単な言葉で教えていただけないでしょうか。
□■アドバイス：１
中古マンションの購入をどの様な手続きで購入しようとしているのか？
１、 競売による入札
２、 任意売却での購入
おのずと手続きは違います。
１、競売の場合、入居者があるのか確認する必要があります。
当該物件の所在する裁判所で聞くことです。
２、所有者の同意と担保設定者の同意が必要。
（森田住販・森田喜久雄さん）
□■アドバイス：２
私は前述の森田さんではありません。別の森田です。
競売で入札して買う場合は
裁判所の職権で総て抹消されるので心配ありません。
＞他に自分たちでできることってあるのでしょうか。
競売に出たには物件には「事件番号」と言うのがつきます。
裁判所へ行って事件番号を調べ、競売物件についての物件説明書が
閲覧できますのでよく調べることが大事です。
部屋の間取図とか占有者がいるかどうかとか、詳しく説明されています。
＞不良債権、抵当権、失地権（？）という言葉に関しても
簡単な言葉で教えていただけないでしょうか。
不良債権、抵当権くらいは辞書又はインターネット検索で調べてください。
失地権というのは聞いたことがありません。敷地権の事だと思いますが。
マンション等の敷地の権利のことを言います。
ずぶの素人だからといって総て聞くのはどうかと思います。
お家を求められるのなら少しは自分で勉強して
知識を身につけられてはと思います。以上
（紀州不動産・森田喜美夫さん）
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■□相談内容
転勤に伴い所有マンションを賃貸しましたが、
２年前に勤務先を退職したことから、
翌年３月をメドに期限前ながら賃貸契約を解消し、
当該マンションに転居を検討中です。
貸主都合の契約解消である為 退去依頼においては
借主に対して何等かのコスト負担（立退き料的）が必要と考えるべきでしょうか。
アドバイス宜しくお願い致します。
□■アドバイス：１
契約の経緯や内容にも依ります。
依頼している不動産業者はなんと言っていますか？
（集住企画・中村孝司さん）
■□相談者より
契約期間は１０年間、法人契約です。
管理委託先業者は現在賃貸後４年経過で残存期間が長い（６年）、
過去借主側に家賃未払い等の過失は無いこと、
又貸主の自己都合による退去依頼などの点から
何等かのコスト負担（退去に伴う）が必要と考えておくべきと言っています。
やはりそう考えるべきでしょうか？
□■アドバイス：２
１０年契約とはずいぶんなイレギュラーですね。
４年経過しているとのことですので、
定期借家契約ではなく、通常の賃貸借契約ですよね。
ただし、転勤者住宅と言うことで途中で戻ることも想定されていたでしょうし、
故に法人契約にしたと推測します。個人（自然人）と違い、
法人は居住権が主張しにくいですから、貸主側からの解除はしやすいです。
> やはりそう考えるべきでしょうか？
半年前の通告であること、転勤者住宅であること、相手が法人であること等を理由に、
立ち退き料無しで交渉を進めるように管理会社にお願いしてみましょう。
ただし、交渉を纏めるためにある程度のコスト負担は考えた方が解決が早い場合もあります。
（集住企画・中村孝司さん）
■□相談者より
ご多忙の中 ご教示頂き有難うございます。
スムーズに決着させる為には
何がしかの負担ありと考えておいた方がよさそうですね。
ただ管理会社からは 退去依頼の相談は
貸主本人から借主に直接した方が話を進めやすいと言われています。
この点はどうなのでしょうか。
□■アドバイス：３
どういう内容で管理を受託しているのか分かりませんし、
相談者さんのお人柄なども分からないのでなんとも言えませんが、
仮に私が管理会社の立場でしたら、私（当社）が貸主代理人となって
交渉することをまずは奨めるでしょうね。
プロである我々よりも素人の貸主本人が交渉した方が良いというのでは
我々は不要と言うことになってします。（笑）
もちろん、話の展開によっては貸主本人が出てきた方が
纏まりやすくなると言うことはあります。
（集住企画・中村孝司さん）
■□相談者より
そうですね。これは貸主としての誠意を示す
一つの手段と個人的には考えていました。
繰り返し有益なアドバイス有難うございました。
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■□相談内容
借地の地代及び更新料が折り合わない場合、
家裁にて調停をしていただく方法があるとお聞きしたのですが、
具体的にどのように進めたらよいか、お聞きしたいのですが。
□■アドバイス
民事の調停は家庭裁判所でなく地方裁判所又は簡易裁判所です。
調停申立書を裁判所に出すだけです。書式集を参考にして自作するか、
司法書士に作成してもらうことをお奨めします。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）
■□相談者より
勘違いしていました、ありがとうございます。
参考にさせていただきます。
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■□相談内容
店舗の原状回復義務についての相談なのですが、
ビルの４階の事務所として使用していた１室を賃借し、
当方でスナックとして改装し、営業していたのですが、
このところの不況で閉店することとなりました。
事務所を飲食店に変えたのですから、
元の事務所仕様に原状回復しなければならないのは分かりますが、
契約書に、原状回復工事を行う業者は賃貸人の指定した業者で行う
との条文が記載してあります。
この様な記載が契約書に有る場合、賃借人は、
他の業者に見積もらせた金額より大幅に高い金額でも、
やはり指定の業者に工事をしてもらうしかないのでしょうか？
尚、保証金については２００万円預け入れていますが、
解約時に賃料の２ヶ月分である２４万円を差し引くとのことで、
実質１７６万円です。それに、解約の申し入れについても
６ヶ月前（期間満了でも中途でも同じ）までにしなければならない旨の
記載も有りますが、これについても、ちょっと長すぎる様に思うのですが。
よろしくお願い致します。
□■アドバイス
ここで言う原状回復義務は損害賠償と同様に考え、
民法によれば金銭賠償が原則です。
貸主側の要求した数字（＝指定業者の見積）が著しく高いと感じれば、
交渉することは可能だと思います。
ただし、あなたが相場よりも安い見積を提示して、
相場よりも安い金額しか認めないと言うのは無理があると思います。
解約予告の６ヶ月ですが、事業用の場合公序良俗違反とまでは言えず、
契約書にある以上、有効と考えます。
（集住企画・中村孝司さん）
■□相談者より
中村様 わざわざご回答して下さり、本当にありがとうございます。
今後の交渉の上で参考にさせていただきます。
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■□相談内容
私、アパート経営をしているものなのですが、
この度、入居者のことで頭を悩ませております。
約３年半前に、近隣の大学に新入生として入学する学生さん（男）と
賃貸借契約を結びました。
が、この学生がかなりの悪質入居者で、特に騒音やゴミの出し方などがひどく、
他の入居者や近所の方もかなり不快な目に会い、何度か注意したらしいのですが
まったく改善されず、それどころか、逆ギレし文句を言い返してくる始末で、
近隣の方は、私に文句を言ってくるし、退去してしまった入居者もいました。
そこで、その学生さんの親御さんに電話し、
私と管理している不動産屋さんと、学生さん親子で話し合いの席をもうけ、
「以後、このような苦情が１度でもあった場合は、異議を唱えずに直ちに退去します」
というような念書もらうという条件で、とりあえずの和解はいたしました。
それから、２年程たつのですが、相変わらず近所・入居者からの苦情が耐えない状況で、
不動産屋さんが注意に行っても喧嘩腰で、文句を言ってくるどころか、
「学生が住むんだから、どうせおまえらもそれぐらいわかってて貸したんだろ？」
とか言ってる状況です。
さすがに我慢も限界で、強制退去させたいと思います。
ですが、こんなこと初めてで、何をどうすればよいか全くわかりません。
もしよろしかったら教えていただけないでしょうか？
管理会社もめんどうなことに首はつっこみたくない、
といったような雰囲気ですし、相談しづらくて…。
先程の念書があれば簡単に退去させられるのでしょうか？
□■アドバイス
賃借人を合法的に追い出すには、実はかなり面倒な手続を経る必要があります。
その詳細については、とりあえず一度行政主催の無料法律相談みたいな所で、
弁護士さん等に相談にのってもらうのが宜しいかと思われますが、
正攻法で行けば時間も手間もお金もかかると思われます。
ところで賃貸借契約上、親御さんは連帯保証人になっているのでしょうか？
もし連帯保証人になっているのならば、
今回の件の解決案としては、本人を攻めるより、
親御さんにその責任を取ってもらうよう交渉した方が早いような気がします。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）
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■□相談内容
はじめまして、土地と建物の売買で悩んでいます。
共有登記をしているのは父と母なのですが
１１年前に離婚し、建物、土地もそのままになっています。
今は誰も住んでいない状態なので、お金も入用になり売りたいと思うのですが、
共有登記されている場合、一度名義を父か母にして売るのでしょうか？
それとも共有登記のまま両方の了解があれば売ることが出来るのでしょうか？
また登記の方は建物半分、土地半分というゆうに分けているそうです。
まったくどうしていいのか分からないので、教えてください。
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：１
共有不動産の売却は所有者全員が売却に同意すれば可能です。
従って、ご両親の意思を確認することが重要です。
双方が売却に同意されれば、そのまま売却できます。
当然売主として売買契約書への署名等が必要です。
離婚は関係なく、勝手に片方の名義に移転は出来ません。
離婚されている場合は共有財産の分割について話し合いがされており、
名義の移転などの分割方法が決定していれば、
その分割方法に従って名義の移転が可能です。
上記のように双方に売却の意志が有れば、
わざわざ名義の変更をする必要はありません。
（アットホーム・香川文人さん）
□■アドバイス：２
この場合は両親の姓や現住所が違う登記と違うだけです。
共有物件を事前に一方の名義にすると贈与税がかかります。
売買契約は原状のままで、仲介業者や買主に
離婚し氏名が変更したことを説明するだけでOKでしょう。
引渡の際の売買登記時に氏名や住所の変更登記をすればいいわけです。
もちろん、事前に登記しておけば万全ですが。
書類は住民票、戸籍謄本などですが、詳しくは司法書士と相談してください。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）
□■アドバイス：３
つい先日も同様の売買に携わりましたが、共有者全員（離婚された父母）
の意思が、共に売却ということであれば売却可能です。
相談者さんが、ご両親から委任を受けられ
売却の手続きを進められてはいかがですか。
所有権移転移転手続きを行う司法書士が、
事前にご両親と面談して売却の意思確認を行います。
（丸善プランニング・善見育弘さん）
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■□相談内容
今見ている物件が、広告表示には駅まで９分と記載されていました。
しかし、地図上で計測すると、８３６ｍあり１０分かかることが判明。
１分でも物件の価値はさがりますか？
□■アドバイス：１
不動産の広告表示の規定によりますと、
８０ｍを１分として換算するようになってますので、
今回のケースの場合多分１１分表示になると思われます。
問題はその差をどう考えるかという事ですが、
収益物件として第三者に貸すような場合、
この差はシビアに考える必要がありますが、
専用住宅（居宅）としてご検討なさっているのであれば、
あまり気にされる事もないと思います。
たとえ広告表示がどのような数字であったとしても、
現実問題、駅までの距離が毎日の事を考えると
苦痛に感じるようなら見送る方が良いかもしれませんし、
全然気にならないのでしたら引続きご検討された方が良いかもしれません。
当該不動産の利用目的によって、考え方を切替えてみては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行）
■□相談者より
藤原さんありがとうございました。
また、シビヤに考えるということは値下げ交渉の材料になるということですか？
どのぐらい値下げは可能ですか？
□■アドバイス：２
RTJサポートチームです。実際に表記と違うのであれば、
違いを元に価格交渉する余地はあると思いますが、
具体的な交渉額は、
●先方がその差の重要と判断するかどうか？
●まだ値引き可能かどうか？
にかかってくると思います（＝ケース・バイ・ケースで目安は存在しない）。
あとは、相談者さん側が説得力のある材料を提示することで、
交渉を有利に進めることもできるかも知れません。例えば、
●近隣相場（可能なら徒歩9分エリアと10分エリアの差）
など…ですが、ただ、これに関しては今回の交渉とは関係なくとも、
調べておいた方が良いと思います。
■□相談者より
RTJサポートチームさんありがとうございます。
で、土地の価格の差とはどこに行けば調べられるのですか？
□■アドバイス：３
RTJサポートチームです。
Yahoo!などの検索サイトで、「土地価格」「調べる方法」をキーワードに探されてみましたか？
かなりヒントになることも多いですから、まずは色々と検索してみると良いと思います。
それから、漠然と「安くしてくれ」ですと、交渉にならない場合が多いですから、
色々な根拠を元に（例えば、藤原さんがヒントを下さったように収益物件だった
としたら差が出る可能性もある…なども一つの根拠になりそうですよね）
「自分で買いたい価格」を提示できるとスムーズです。
ただ、あくまでも「自分で買いたい価格」は自分で頑張って探す必要があると思います。
とは言え、大きな買い物ですので、それなりに苦労された方が、
後々の後悔やトラブルが少ないと思います。
それでも不安だったり、またはその作業をご自身ではできないと判断された場合は、
別途、お金を払って、信頼できる「代理人（＝買う側の立場で間に入ってくれる業者さん）」
に依頼するのも一つの方法だと思います。
■□相談者より
ありがとうございます。今回の場合、取引形態は「媒介」です。
仲介業者に１～２分の差がでることを指摘したところ、
それは売り主の責任だとの事でした
（普通に考えたら業者もチェックして広告を出すのですが、違いますでしょうか？？）。
この１分の差は前から電話で指摘していたのですが、
「地図上で計ったら７００ｍちょっとで９分です」と言われました。
納得できないので面前で計測してもらったら、８３６ｍとお互いに確認しました。
そこで、「仕事柄、人に貸すことがある」と理由を言って
資産価値の減少も指摘したのですが、結局それは「売り主」側の責任だとのこと…。
物件自体は大変気に入っており、是非住みたいですが、
家賃収入等の目減りが懸念されて、どうももやもやした気持ちです。
価格交渉ですが、その仲介業者に頼んでやってもらっているのですが、
売り主・仲介業者、どちらの責任かはまだ回答を得ていません。
電話連絡等何もないまま昨日別の仲介業者が出した
約５０Ｍ離れた物件のＦＡＸが送られてきました。
その意味を考えているのですが、誠意が感じられません。
私としては資産価値の減少分と、これまでのあやふやな対応の対価として
２００万円ほど値引いてもらえば、納得の買い物ができます。
業者の対応しだいですが…。
□■アドバイス：４
RTJサポートチームです。
> 結局それは「売り主」側の責任だとのこと
基本的に契約していなければ、値引きをするか否かも
売主の判断になりますね、やはり。136ｍ近かろうが遠かろうが、
今の自分の家の売出価格として決めていた絶対的な金額であれば、
値引きは厳しいと思います。
（極端な例ですが、誤植などで価格が間違っていた場合、
間違いは認めてもそれを安くしなければいけない…と言うことは無いと思いますので。
逆に明らかに故意でやっているのであれば、悪質ですから、そんな相手から買うのは、
私でしたらしませんね…）
> 物件自体は大変気に入っており
皆さん、結構、物件と業者さんを分けて考えられる方も多いのですが、
どんなに良い物件でも、
> 誠意が感じられません。
と言う感じで、仲介する側の業者さんに不信感があるのであれば、
トラブルの元にもなります（＝なのでトータルで考えると良い物件とは言えません）。
値引きするしない以前に、高い買い物ですから、その辺も踏まえて
考えられた方が良いと思います。最終的に提示された条件を判断して
買うか買わないかを決めるのは、相談者さんご自身の判断に他なりませんからね。
□■アドバイス：５
先ず、交通の距離の表示は広告表示した仲介業者の責任です。
たとえ売主が9分と言っても仲介業者は自ら正確な距離を
確認し表示する義務と責任があります。
価格が希望価格にならない事についてはここではどうにもなりません。
売主及び仲介業者に不信感をお持ちのようですので、
購入をあきらめるのも一つの方法と思われます。
> これまでのあやふやな対応の対価
法律判断、賠償責任の範囲や損害金又はその根拠につきましては
弁護士の仕事の範囲になります。
ですので、私は、「ご相談について整理し、問題点を明らかにする場」として考え、
一般的な解決方法のご回答をしております。ご承知おきくださいませ。
（アットホーム・香川文人さん）
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■□相談内容
賃貸マンションの契約をしましたが、
不都合が見つかったため、入居前に解約することとしました。
不動産屋側は、前払い家賃のほかに
違約金としてもう１か月分払うように言います。
確かに、所定の予告期間がないときは
違約金を支払うという条項は契約書にありますが、
入居前のことであり、納得できません。
しかもこの「不都合」、室外機を置けないので（？）
リビングルームにエアコンを取り付けられないということであり、
不動産側の説明不足も大いにあると思われます。
このような場合でも、やはり違約金を支払わねばならないのでしょうか？
□■アドバイス：１
もう少し詳しい情報を戴けるとうれしいです。
1.契約した年月日は？
2.契約開始の年月日は？
3.契約上、解約の予告期間の定めは？
4.解約を申し出た年月日は？
5.支払済前家賃はいつの分まで？
> このような場合でも、やはり違約金を支払わねばならないのでしょうか？
現場を見ていないのでなんとも言えません。
業者の説明不足と取れるケースも有れば、
確認をしなかったあなたが悪いというケースもあるでしょう。
（集住企画・中村孝司さん）
■□相談者より
ありがとうございます。
1.契約した年月日は、２００３年８月１１日。
2.契約開始の年月日は、同９月１日。
3.契約上、解約の予告期間の定めは、（特約として）１ヶ月以上前。
4.解約を申し出た年月日は、９月４日。
5.支払済前家賃は、敷金４ヶ月分の他、契約時に１ヶ月分（手付け金？）、
解約時に違約金として１ヶ月分（当地では礼金はありません）。
> 現場を見ていないのでなんとも言えません。
３ＬＤＫを改装した２ＬＤＫで、入ってすぐリビングルーム、
玄関から見て右の壁に窓が２つ、奥の壁に窓が１つ。
しかし外にはベランダがなく、室外機は置けない
（吊り下げ用のフレーム等もない）。
左手に部屋が２つあり、その外がベランダになっているが、
その部屋にエアコンをつけてもリビングまで冷房するのは難しい
（距離が遠く、入り口も狭いので十分に冷風が行き届きそうにない）。
私なりに考えたのは、契約時の重要事項説明が不十分で
契約が無効ではないか、ということと、契約が既に発効しているとしても、
入居していない（荷物ひとつも持ち込んでいない）状況であれば、
１ヶ月分の違約金は取りすぎではないか
（契約上そうなっていても、それを減額してもらう余地があるのではないか）、
という２点です。いかがでしょう？
□■アドバイス：２
よく解りません。
手付金は契約金に充当するものです。
違約金を契約時に支払うとは思えません。
入居しようがしまいが契約は成立していますので、中途解約になります。
解約予告が１ヶ月という事ですので、
１０月４日までの賃料等を負担する義務があります。
それを負担した上で、更に違約金を支払うという契約にはなっていないと思います。
> その部屋にエアコンをつけてもリビングまで冷房するのは難しい。
全室にエアコンが取り付けられるものと思いこんでいたので有れば、
あなたの過失のようですね。
そのような状況でエアコン取付不可というものはごく一般的にありますし、
その状況でエアコン取付が出来ないことを特別に告げなかった業者は
過失があるとは思えません。
ウィンドファンの話しも出ていましたが、
マルチタイプの取付も相談にのってくれたかも知れません。
> 契約時の重要事項説明が不十分で契約が無効ではないか
仮に重要事項説明に不備があったとしても、
契約自体が無効になると言うことはありません。
契約の当事者は貸主とあなたであり、
重要事項説明義務のある不動産業者は契約の当事者ではありません。
また、違約金が何を指すかにも寄りますが、
１０月４日分までの賃料のことで有れば、入居の有無は関係ありません。
いわば、次の方の募集期間とでも思ってください。
（集住企画・中村孝司さん）
□■アドバイス：３
賃貸契約の場合、鍵の引渡しをもって契約が成立します。
どの様な説明を受け契約されたのか、よく内容を確認してください。
勿論、契約までの間に物件確認をされたと思いますが、
真相違しているのであれば値引き交渉もできるでしょうが…。
（森田住販・森田喜久雄さん）
■□相談者より
ありがとうございます。
> ＊賃貸契約の場合、鍵の引渡しをもって契約が成立します。
契約書の「契約期間」とは無関係に…でしょうか？
私のケース（重要事項説明の成否とは別に）契約が成立していないのであれば、
違約金支払いの義務も当然ないことになるでしょうか？
契約前の説明時には、先方からエアコンのことなど説明もなく、
こちらからも特に聞いたり気にしたりもなかったのですが。
つまり、エアコンについては特にやり取りはなかったのです。
（部屋選びの経験が少なく、十分話を聞かなかったのは事実です）
情報が十分ではないと思いますが、
森田さんの率直なご意見・ご感想をお聞かせください。
□■アドバイス：４
> 契約が成立していないのであれば、
双方が契約書に捺印した時点で契約は成立し、
賃料等の支払いと鍵の引渡しにより契約はすでに実行されています。
入居している いないは関係ありません。
ですから解約を申し出た時点から解約予告の期間
（普通は一ヶ月が多いと思います）は賃料が発生します。
すべては契約書に基づいて処理されるものと思います。
重要事項説明書も大事ですが現況を確認しなかった責任もあると思います。
物件自体は気に入って契約したのでしょうから
他の部屋でエアコンは付いていないのか確認してみたらいかがでしょうか？
窓用エアコンを設置する方法も考えられます。
（ツナシマ商事・石原嘉隆さん）
■□相談者より
中村さま、森田さま、石原さま、どうもありがとうございました。
だいたいのところは理解できました。
もう少し考えて、場合によっては宅建協会なりに相談してみます。
□■アドバイス：５
建物賃貸借規約は要物契約ではなく諾成契約です。
貸します－借ります という当事者双方の意思表示が有れば契約は成立します。
契約の条件としての期間や物件引渡しの有無は契約成立の要件ではありません。
極端な話し、来年から借りるという契約を今日締結し、
鍵も来年渡すという状況でも契約は成立しています。
（集住企画・中村孝司さん）
■□相談者より
丁寧なお返事、ありがとうございます。
細かい点も含め、これでほとんど疑問は解けました。
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■□相談内容
アドバイスをおねがいします。
新築（築１年程）で未入居の戸建物件です。
売主の不動産屋が販売しており仲介料もかからず、
諸費用は８０万程で済むと聞き、
場所も家も気に入ったので購入しようかと考えています。
が、契約をする前に土地と建物の登記を確認の為法務局に行ったところ
不安な点が出てきました。
1.土地の登記には抵当権がついており
・抵当権設定
債務者：売主の社名ではなく売主個人の名前になっています。
債権額：購入する金額より少し高い金額が記載
・抵当権変更
権利者：共同担保 目録○○○号
・条件付地上権設定仮登記？
原因：条件 年月日 金銭消費賃借の債務不履行
目的建物所有 存続期間：３０年 地代：無償 権利者：銀行名
・仮登記変更
共同物件 購入する物件の隣の家の住所が記載（２件戸建で販売）
となっております。
この見方が分かりません。売主個人と契約することになるのでしょうか？
このような抵当権がついていても大丈夫でしょうか？
2.建物の登記はありませんでした。
登記がないというのはどういうことなのでしょうか？
普通売主の名前で登記していないものなのでしょうか？
3.売主は○○不動産という名なのですがお一人でされているようです。
（株)や(有)ではありません。
広告には知事免許の番号は記されていましたが、商業登記を確認したところ、
このような名前の不動産は無いと言われました。
などなど初心者には疑問な点が多く、こういう所と契約していいものか分かりません。
注意しなければならない点など是非ご意見を伺いたいと思います。
よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
ご相談事項ですが…、
> 3.売主は○○不動産という名なのですがお一人でされているようです。
売主さんは「個人事業主」として不動産事業をなさっているものと思われます。
ですので、商業登記簿を閲覧しようにも登記自体が無いのだと思われます。
そうなりますと…、
> 1.土地の登記には抵当権がついており
に関しても、法人格が債務者にはなり得ませんので、
個人が債務者となっているものと思われます。
地上権設定仮登記ですが、債権者（金融機関）がどこかわかりませんが、
このような登記が出て来る事も実務上たまにあります。
> 2.建物の登記はありませんでした。
で
> 登記していないものなのでしょうか？
こちらについては、新築物件の場合通常建物は未登記状態です。
わかり易い例えで説明しますと、新車を買う場合、目の前の車に
ナンバープレートはついてませんね。
ナンバーが無いという事は、車検証が無いという事となり、
今回のケースに置き替えると建物登記簿が無いという事になります。
実務上は、相談者さんの住宅ローン等が内定し１００％買える状態になった段階で、
相談者さんのお名前にて建物表示登記を行い、初めて建物登記簿が作成されます。
現時点で無いのは何ら心配ありません。
追加アドバイスとして、今回のお取引においての重点チェックポイントは、
建物に関して公的機関の１０年保証がつくかどうか？
（ＪＩＯ、（財）住宅保証機構、等）だと思われます。
売主さんが個人事業主だとしますと、売主さんの死亡等により
保証してくれる人がいなくなってしまいますので。
もっとも法人でも当該法人が破産とか倒産してしまえば同じ事ですが…。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）
□■アドバイス：２
藤原浩行様のアドバイスに追加的に申しますと…、
●売主であると見られる不動産業者から
当該物件の重要事項説明書の説明を受けられる事。
（不動産取引の中で重要な書類で
契約する以前に必ず説明しなければ業法違反となるものです）
●不動産業者を確認するには加入している団体に問い合わせるか、
未加入業者は都道府県の建築課に問い合わせる事
●担保設定されている銀行に問い合わせる
などでしょうか。
（森田住販・森田喜久雄さん）
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■□相談内容
4月に土地を購入しましたが不動産取得税をまだ払っていません。
自己申告をしなければいけないのですか。
土地を購入した業者からは特に何も言われてないのですが。
□■アドバイス
先ず不動産取得税は地方税（都道府県税）です。
不動産取得税は申告制度となっております。
申告されない場合、本来受けられる控除も受けられません。
申告の責任は申告義務者にあり、誰も責任を取ってくれません。
不動産取得税の控除は一定の条件を満たす建物を
土地と同時に取得すると申告によって不動産取得税が安くなる場合や
土地を取得後一定期間以内に建築をする場合は
不動産取得税の支払いを待ってもらう方法と後で取り戻す方法があります。
これらの控除等を受ける場合も申告が必要です。
申告は取得してから60日以内となっています。
詳細は不動産所在地の都道府県のホームページや
不動産取得税で検索されると詳しい事が書いてあります。
不動産会社ですが、担当の営業マンが税金などに詳しくなかった、
単に忘れている、申告が必要ではないと思っている．．．等が考えられます。
しかし、あくまでも個人の税金は自己責任ですので、
早めに申告される事をお勧めいたします。
（アットホーム・香川文人さん）
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■□相談内容
こんにちは、立ち退き料について悩んでいます。相談をお願いします。
平成１４年１２月に現在のマンションを通常の賃貸契約で契約いたしました。
平成１５年７月７日に文書ではなく家主側から電話で直接、
自分たちが住みたいので立ち退いて欲しい、
そのうち話し合いに応じますという一方的な連絡がありました。
家主は海外にすんでいたのですが、急遽日本に帰ることとなり、
その時点で１ヶ月後に出ていって欲しいとのことでした。
その後、家主側から何の連絡もなく私たちが問い合わせても返答もなく、
わたしたちはただ今後の不安に襲われ次の転居先を探しながら生活をしていました。
家主側と連絡が取れ話し合えたのが８月３０日、
まだ文書での立ち退き要請は来ていませんが、
立ち退き料の支払いについて家主側の話では、
引っ越し費用、次の物件にかかる仲介手数料は出します。
また今のマンションを借りた際の敷金は返却しますという内容でした。
ここで私たちが問題としているのが敷金のところです。
今のマンションの敷金は２ヶ月分はらいました、
しかし次に借りようとしている物件は３ヶ月分のところです。
わたしたちは、敷金の返却はして貰わなくていいので、
次の分の敷金をだして欲しいと要求しましたが、
敷金は返却されるという性質があるので払えないとの返事がきました。
（いまのマンションに入居した際、ハウスクリーニングは全くされておらず、
自分たちで清掃はすべておこないました。またクロスや床の傷、壁の釘刺し傷など
あちこちに私たちがつけたのではない傷汚れがありました。
一部写真で残してはいますが、すべて写真に撮ってあるわけではありません。
また、ドアの鍵がかからない、窓が閉まらない、インターホンがならないなど、
故障個所が多々あり、いっぺんに修理してくれる訳でなく
私たちが入居して半年もかけて少しずつじかんをかけ修理をしてくださいました。
現在も治っていない箇所が数カ所あります。
入居した当初よりも自分たちできれいに清掃し、住みやすくしたのは
私たちなのですが…。ちなみにマンションは築５年の新しい分譲型です）
私たちは家主がわの都合で出ていかなければならないのに、
自分たちで手出しをしてまで引っ越したくはないことを伝えました。
しかし家主側は、今出て行かなくても２年後の契約更新の時には
出ていってもらうと言われました。
契約書には２年ごとの契約更新となっています。
２年の定期借家ではないのですが、その時は引っ越し費用はみないというのです。
私たちはいま家主側の要求は敷金の面のみで受け入れられないのですが、
私たちが無理な要求をしているのでしょうか？
また、ここで立ち退きを拒否した場合２年後には家主がわの要求どおり、
立ち退き料無しで立ち退かなくてはならないのでしょうか？
こちらに入居して９ヶ月余り、家にあわせていろいろなものを購入しました。
突然電話での解約通知から２ヶ月私たちは今後の生活に不安をいだきながら
毎日生活をしてきました。
現在、精神的においつめられ、妻は情緒不安定になっています。
慰謝料も請求したい気持ちです。
立ち退きに応じない気持ちはなかったのですが、
いまの状態では納得いかないのです。良い打開策があれば、
アドバイスをどうぞ宜しくお願いいたします。
□■アドバイス
RTJサポートチームです。立ち退きに関しましては、
過去、同類のご相談を多数お寄せいただいておりますので、
それも参考にしてみてください。
不動産相談センター掲示板から「ワード検索」を押していただき、
キーワードに「立ち退き」を入れて検索すれば、各内容をご覧いただけます。
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■□相談内容
はじめまして。今回土地建物購入で判らない事があるので
どなたか良きアドバイスをいただければと思い投稿しました。
今年の５月に知人よりいい物件（土地）があるけど購入しないか…
との話が持ちかけられました。
ただし地元大手建築会社のものなので、建物条件付だけど…との事でしたが、
予算的にもよさそうなので話を聞く事にしました。
ところが大手建築会社の持ち物のはずなのに、
見ず知らずの仲介業者がやってきて話をすすめていきました。
打ち合わせは全て大手建築会社で行われ、銀行融資のための図面作成、
土地の売買契約、建物の建築請負契約などを交わしたのですが、
その際に仲介業社の手数料として法外ともいえる金額の手付を要求され、
無理なので減額してもらい契約を交わしました。
ローン特約に則り、期日までに
指定の銀行から指定した金額の融資がおりない場合は
白紙解除できる事は説明を受け、納得しました。
結局指定の銀行、指定日には融資は確定せず、他行にあたり１ヶ月遅れで、
予定していた金額より減額して融資が取れました。
建築会社は融資がおりたので今すぐにでも土地の決済をしてくれと急がすので、
建物の詳細見積もりどころか、図面すらない状態で、決済は出来ないと突っぱねました。
その際知人に聞いたところ建築条件付ならなおさら土地の決済の時点で
建築許可の書類が出来ているぐらいじゃないとおかしい…と指摘されました。
私も融資を通すために信販系のローンを一括返済したりと、
当初予定していた手持ちの資金が少なくなり、
また知人に仮図面からおおよその建築費を見積もってもらったところ
予算オーバーだという事が判り、その時点で白紙解除を申し出ました。
担当は多少土地建物の金額を安くするからと食い下がってはきましたが、
こちらの事情も理解してくれたようで、解除に応じる姿勢を見せてきました。
その際手付で払った金銭の内土地の手付と仲介業者に払った仲介手数料は
全額返金するが、建物請負の分は仮図面などを作成しているので数万円差し引くとの事でした。
ここまでは、納得できたのですが、その後仲介業者から何かと電話が掛かってきて
逢って話がしたいと言ってきましたが、解約する意思に変わりはないので、
その旨担当に伝え速やかに解除の手続きをするよう申し出た所、
今度はお返しする金額について打ち合わせがしたいとの事。
内容を聞くと、仲介業者も色々と動いたので事務手数料が掛かるとの話。
仲介手数料って契約成立して初めて払う物ではないのでしょうか？
仮契約（？）の時にローンも通っていないのに
仲介業者がお金を持っていくのも変だとは思ったのですが、如何なものでしょうか？
また、今回は建物条件付にもかかわらず、担当の怠慢で図面、見積もり、
建築許可申請の書類も出来ていなかったのも、私の中で不信感を大きくした原因です。
これらは建築会社の落ち度ではないのでしょうか？
支払った手付の内図面作成代はしょうがないとして、
仲介業者が手数料を取れるのでしょうか？
余りおかしなことを言って来る様なら、宅建協会か金融監督省にでも
相談したほうが良いのでしょうか？
最初に紹介してくれた知人も、申し訳ないことになってすまない…
と誤ってきていますので、余り事を大きくして他の人の迷惑もかけたくありませんが、
どうも納得がいきません。
皆さん、良きアドバイスをいただけますか？
□■アドバイス：１
建築条件付きの土地の仲介手数料は
土地の価格に対して3%+6万円（税別、土地の価格が400万円以上の場合）が上限となります。
建物の部分は請負契約ですので、仲介業者は仲介手数料を請求出来ません。
お尋ねの場合、土地の売買契約が住宅ローン特約により無条件解除されますので、
仲介業者は既に受領済みの仲介手数料を全て返還する義務が有ります。
建物の請負契約の部分は請負契約の内容によっては、
印紙税や設計料について差し引かれる場合があります。
仲介手数料の返還について仲介業者と相談する必要も義務もありません。
全額返金してもらう権利が有ります。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
ご回答有難うございます。
建築会社と、その仲介業者はなにやら裏取引があるようで、
こちらの解除にも何かと交渉しようと必死なのが判りました。
しかし、私の決心が固いことに気付くと、一転して
解約に伴う金銭の相談で一度お越しくださいと、すぐに解約に応じません。
私は何度も時間を割いて出向くのも嫌なので、
「契約解除の書類を用意してください。その時に書類作成と、
金銭返却をしていただきます」
と強く言っても、うやむやにしてはっきり回答しません。
このままでは、解約はおろか、金銭も戻ってきませんし、
内容証明で解約の意思をはっきり伝えるか、公的機関に相談するか迷っています。
おそらく金銭の話し合いといっても、仲介業者が脅してくるか、
文句を言ってくるのは目に見えています。
建築業者の担当は仲介業者も立ち会って白紙解除しなければいけない…
と言っていますが、１回の立会いで書類作成、
金銭返却をしてもらうのは無理なのでしょうか？
仲介業者は事務手数料と言って全額返却する意思はなさそうです。
□■アドバイス：２
ここでは一般的な法律の定めのご案内と問題点の整理をする場所ですので、
対策方法のご案内となります。
契約の解除の方法と仲介手数料の返金とに分けてみます。
●売買契約の解除について
契約の解除は売買契約書の第何条の規定に基づき解除する旨を
内容証明で相手方に送付する事により可能です。ただし、
契約の解除についてその方法を売買契約書に定めている場合はそれに従います。
相手方が売買契約ての解除に伴う合意書とか覚え書きを必要とするようでしたら
内容に良く目を通して不利な条文がなければ署名されても宜しいと思います。
（損害賠償・損害金・手数料・仲介手数料などについて要チェック）
●仲介手数料の返金について
ご自身で書いておられるように、管轄する行政機関に相談する方法と
ご自身で法律に伴い処理される方法（弁護士に依頼する）になります。
相談窓口は不動産業や建設業を管轄する都道府県又は国土交通省の出先機関です。
それぞれ宅建業課や住宅課などの名称が付いています。
仲介業者は仲介手数料の報酬規定によらない仲介手数料を受領する事は
禁じられていますので、上記窓口に相談されると解決が早いと思います。
（アットホーム・香川文人さん）
■□相談者より
ご回答、ご指導有難うございました。
本日建築会社で話し合いの結果、土地の手付金は全額返済、
建物請負の手付金は図面代の実費を差し引いた分は返金してくれるとの事でした。
が、媒介業者である仲介不動産屋はうちとは関係ないので直接交渉してくれと、
建設業者に言われ、挙句のはてにローン特約で解除は出来るが、
通常の場合だったら全額返済しない所をうちは半分だけ返してやる…と、
さも人のいいおっさん振りを見せていました。
この不動産屋と話をしても埒があかないで、県庁に相談しようと思っています。
ただ、気になるのが重要事項説明をした建設会社の社員に解約時の事を
念を押して確認した際には仲介手数料も全額返済すると言っていたのですが…。
いずれにせよ、余り良心的な業者ではなかったようです。
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■□相談内容
登記上（畑）現況（私道）の市街化区域内の土地（30平米）を
売買するに当り、農地法5条の届出をする場合、
転用の目的は宅地の延長として問題ないのでしょうか？
又、買主の宅地と接面しているため工事着工時期及び
工事完了時期は記入しないで問題ないのでしょうか？
宜しくお願い致します。
□■アドバイス
農地転用届けはその地域の農業委員会により書き方が異なるようです。
管轄の農業委員会にご相談される事をお勧めいたします。
例）例えば現況がどうで有れ休耕と記入しないといけない地域
売買するのみで転用目的が無くてもても宅地と記入する等
（アットホーム・香川文人さん）
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■□相談内容
初めまして。よろしくお願いいたします。
土地を購入し、現在新居を建設地中です。
北公道（5.5m）東共有道路（4.0m）の角地ですが、
北東の角から車を出し入れすることとなり、
共有道路上を１平米ほど通過することとなります。
共有道路は３者で持ち合いですが、うち１者（Ａ氏）と揉めつつあります。
１．駐車場に面する共有道部分（そこは当家持分ではない）に
Ｌ型側溝があり、（Ａ氏が自費で設置したと主張）そのＬ型側溝の上を通過して
車を出し入れするのであれば壊れた時は修理をすること。
もしくは壊れないようなものに改修すること。
２．共有道路下に埋設されている上下水道、ガス菅の補修には費用を拠出すること
（当家は北より新規に引き込んだ（市指導）ため使用しない）
３．Ａ氏いわく、当該共有道部分はＡ氏の持分であり私の持分は入っていないため
今後も原則Ａ氏の主張に従うこととの弁（ちなみにＡ氏宅前は私の持分）。
このような条件は土地購入の時の仲介業者から何も聞いておらず、
戸惑っている状況です。
Ａ氏は上記に関し念書を取ると言っており、日中に当家建設業者に対して
作業中止をさせる等、建築工程にも影響が出ている状況です。
そこでご教授いただきたいのですが、
・Ａ氏の主張、行為はどこまで正当性のあるものなのか？
また法的にはどうなのか？
・全て正当ならば、そのことに対し説明の無かった仲介業者に対して
当家は何らかの措置をとることが出来るのか？
（最悪、家の設計を変えざるをえなくなった場合の費用負担等）
・当家は何を主張できるのか？
（例えば、Ｌ型側溝だろうと花壇であろうと協定道路上のものは
撤去を要求できるのか？）
以上、アドバイスの程よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
単なるいやがらせか、それとも神経質で揉事を作りたい人なのか、
それとも工事着工挨拶にこないから腹をたてているのか。
> もしくは壊れないようなものに改修すること。
ダンプとか重機が出入するなら問題でしょうが、
1ｔ程度乗用車程度では壊れるとは思いませんが。
> ・Ａ氏の主張、行為はどこまで正当性のあるものなのか？
Ａ氏は持分1/3については主張する権利はるでしょう。
正当性があるはどうかは疑問です。
> ・当家は何を主張できるのか？
他2人の持分所有者などと接触してみたら如何でしょう。
貴方もA氏の前の道路の権利をもっているわけですから、
同条件で対抗すれば、相手も引き下るのでは。
近隣関係ですから話しをこじらせたくないですね。
最初はしたてにでて様子をみるとか仲介業者を中にいれるとか。
話合が決裂すれば、裁判所の調停ですね。
> ・仲介業者に対して当家は何らかの措置をとることが出来るのか？
このケースでは予期しない事態ですから土地仲介業者の責任はないと思います。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）
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■□相談内容
退去時請求された原状回復費用の中にクロス張替え費用がありました。
６畳の和室で１８平方メートル分の請求でした。
この部屋には一間分の押し入れと、半間のドア、
となりの部屋への出入り口一間、吐き出し窓（一間）腰高窓一間があります。
天井高は約2400です（天井は板張りです）。
部屋の東西南北どの面も窓または襖があるのに
１８平方メートルは多すぎないでしょうか？
また、張替え理由が家電（テレビ）による黒ずみ個所があるためと、
クリーニングができない種類なので張替えと言われました。
クリーニングができないクロスとはどういったものなのでしょうか？
□■アドバイス：１
私も数々のリフォームの見積り書を見ていますが、
相見積りをかけた場合、平米が個人によって違うということに気付きました。
単価が安くても結果が同じか、それ以上になるか、
そのようなテクニックを使うみたいですね。
クリーニングは、表面が水が染み込みやすいのは拭き掃除ができず、
表面に艶があり水が染み込まないのは拭き掃除ができます。
（ハビット・小谷吉秀さん）
□■アドバイス：２
採寸していないので、はっきりしたことは言えませんが、
間取りが２間×１．５間で、あなたの言う窓なども
しっかり１間、天井まである（腰窓除く）とすると、誤差程度ではないですね。
単位が平米ではなくてｍの場合、１割の違いは生じます。
それはともかく、数量のみが問題であるなら、
「計らせて欲しい」と申し入れてみてはいかがですか？
いやだというのなら、施工図（平面詳細図、展開図）を見せて貰い
計算してみることもできます。
> また、張替え理由が家電（テレビ）による黒ずみ個所があるためと、
> クリーニングができない種類なので張替えと言われました。
電気焼けは程度にも依りますが、クリーニングでは落ちません。
落ちるほどのクリーニングですと、クロスが耐えられないと思います。
> クリーニングができないクロスとはどういったものなのでしょうか？
最近は、クリーニングできるクロスも出ているので、
それではない一般的なクロスだよという意味ではないでしょうか。
では、電気焼けが借主負担の理由になるかと言えば
契約書の内容や電気焼けの程度、住んでいた年数などにも依ると思います。
（集住企画・中村孝司さん）
■□相談者より
小谷様、中村様、いろいろ教えていただきありがとうございます。
和室の壁は拭き掃除ができるともできないとも言われていないので
詳しくはわかりませんが、退去時の立会いで、
その黒ずみの部分を消しゴムでこすったら落ちたので
「どうせクリーニングするんだし」と、途中で止めてしまったのです。
契約書では『原状回復（畳の表替え、襖、クロスの張替えなど）費用は
大家さんと折半ということになっていますが、
大家さんは現場を見ていないので管理会社にまかせっきりのようです。
管理会社はメンテナンス会社に工事を発注した後に
内容をあまり確認していないので、質問しても
「わからない」「他社の見積もりも同じような面積だった」の繰り返しでした。
自分で測る場合は、例えば3600mm×天井高2400mmの面積から
窓やクロスの貼られていない分を引いてよいのですよね？
もしくは、契約時には「クリーニングできない壁なので退去時に張替え」
とは聞いていないので、この分は拒否してもよいのでしょうか？
□■アドバイス：３
RTJサポートチームです。まず、
●クロスの張替え自体に納得がいかない
●クロスの張り替え金額に納得がいかない
のいずれかによって、対応が違うと思います、
前者であれば、本来は立会いの時に必要になるだろう作業内容と
見積もり概算などを要求しておかないと、
やはりこのようなトラブルになるかとは思いますが、
なってしまった以上、それを行った者（管理業者か大家さん？）に、
異議申し立てすることになるはずです。
その話し合いで解決しないのであれば、係争に向けた準備が必要
（＝それなりの専門家に依頼するなど）が必要かと思われます。
（ワード検索の「敷金」や「クリーニング」などの
過去の事例などが参考になると思います）
また、後者の場合は、実際にご自身で数社に大まかな金額を聞かれれば、
妥当なのか否かがわかると思います。
但し、もし電話ではわからず、実測などが必要になった場合は、
本来は見積もり自体、その会社の仕事になることを前提に行う作業ですので、
今回のように最初から仕事にはならないことが明らかな相場調査目的の場合、
予め事情を話してから引き受けてもらった方が良いと思います
（場合によっては見積り作成が有料になることも考えられますし、
私であれば無料であっても菓子折りぐらいはお渡しするようにします）。
■□相談者より
アドバイスありがとうございます。
> ●クロスの張替え自体に納得がいかない
> ●クロスの張り替え金額に納得がいかない
> のいずれかによって、対応が違うと思います、
私の場合は、本当にクリーニングができないクロスなのであれば
張り替えることも仕方ないのかもしれないと思っておりますが、
見積もりの根拠（張り替え面積）が不正確と思われることから、
その金額に納得がいきません。
退去時の立会い時には「ここが黒くなっていますね」と一言言われただけで、
張り替えともクリーニングとも言われませんでしたが、
後日「なぜ張り替えか」と尋ねると
「クリーニングできないクロスであり、また、契約書にも張り替えと書いてある」
と言われました。他の場所（キッチンやお風呂など）についても、
「なぜクリーニングではなく張り替え（又は塗装）になるのか」と質問する度に
「契約書に書いてあるから」としか言われないので、
だんだん張り替え自体にも納得がいかなくなってきているかもしれません。
ここは感情の問題ですが。
結局管理会社からは「納得いかないのであれば測ってくれ」
と言われましたので来週測りに行く予定です。
その際ＦＡＸに
「１８平米といえば約５．６畳分です。それほど多いとは思われません」
と書いてありました。最近の東京の畳は大きくなったのですね。
□■アドバイス：４
RTJサポートチームです。どうやら完全に先方と
ケンカ状態（＝完全に話が平行線）になってしまっているようですね。
●クロスの張り替え金額に納得がいかない
に関しては、先ほどの見積りもそうですが、今回の実測なども含めて
出したものを元に、正当性を主張するしかないと思います
（が、話が平行線なら、やはり最終的には裁判に…ってことになるかも知れません）。
また、先方とケンカ状態になってしまっているのであれば、おそらく、
●「契約書に書いてあるから」としか言われない
に関しての部分（＝クロス代の支払い拒否）の方が、私は裁判に持ち込まないと
解決できない可能性は高いと思います。
やはり契約書の効力は限りなく絶対ですので
（＝それに同意して借りていたことになりますので、読んでいない、
後から納得がいかない…は、通常、通用しない場合の方が多いので）
それを覆すのは非常に大変な作業だったりもしますから
（なので、次の物件の契約の話になってしまいますが、必ず契約書には目を通し、
不明瞭だったり、納得がいかない場合は、きちんと確認し、場合によっては
一筆加えさせるなりのことをしてください）。
ただ、
１、契約書の内容の解釈が双方で異なる場合
（クロスの張替えが明記されていない場合）
２、契約後に契約書の内容に異を唱える場合
（明記されているが、その必然性を問う場合）
で、かなり違ってくるはずで、
１であれば「不動産知識（それなり）、交渉能力（大）」と言う感じの
弁護士さんで受けてくれると思いますが、
２であれば「敷金トラブルを社会問題として取り組んでいる」弁護士さんでないと厳しい
（＝相談者さんの話では勝てないと判断して無理だと言われる可能性が高い）
と思います。
いずれにせよ、どうしても納得がいかず、なおかつ
先方に対して徹底抗戦であれば、やはり一度（早い段階で）、
自治体などの無料法律相談に出向き、
●ご自身の主張で争えるかどうか？
を、きちんと把握された方が良いと思います。
と言いますのも、実際に裁判まで行かずにご自身で交渉するにせよ、
●言い分は合っているが法的には主張しても無駄な部分
●法的に主張できる部分
を知っておくことで、後者のみを中心に交渉することで、有利に進めることができます。
例えば、「ここは感情の問題ですが」の部分なのですが、
単に「先方の応対が悪いからムカツイタ」だけでは漠然としているのですが、
「約束した日に来ない」、「事実と異なる説明をした」などは、感情的な問題ではなく、
契約違反として主張できるはずです
（もちろん、「証明するための証拠（会話の録音）」などが必要になってきますが…）。
■□相談者より
お世話になっております。丁寧なアドバイスありがとうございます。
契約書記載の内容と契約時の説明なのですが、契約書には
「賃借人は壁、天井、襖、床、畳等の塗装、張替えを行い、
賃貸人の指示に基づき全ての原状回復の上、明渡して変換しなければならない。
但し費用は甲乙（賃貸人と賃借人）折半とする」
と、あります。
ただし、契約時には口頭ですが
「張り替えを行い、とありますが、必要最低限の部分だけです。
通常に使われていて、破けたり汚れたりしていなければ必要ありませんので」
と、説明されました。
今思えばこれを一筆加えておいていただけばよかったと思います。
この時の担当の方は非常に丁寧な方で、長年そのマンションを担当しておられる
ということと、自分がそこに１年しか住まないことから
『退去時にもこの方の立会いなら大丈夫だろう』と、思い、そのままにしてしまいました。
（ちなみにこの方は定年退職されました）
途中からこの管理会社とのやりとりは電話ではなく
全てFAXでのやりとりに切り替えました。
ここでご相談した内容は全て書面で回答をもらっています。
このマンションには１年しか住んでおりませんし、動物も飼っておらず、
タバコも吸っていません。
それで張り替えが必要になる理由がわかりませんが、やはり相手方の言うとおり
「契約書に書いてあるから」張替えを行うことになるのでしょうか。
□■アドバイス：５
RTJサポートチームです。一応、口頭でも約束は約束ですから、
効力はあるのですが、証明できない以上は難しいと思います、やはり。
例えば（極端ですがこのご時世）、
「契約書には書いて無いけど、家賃１年分をオマケしてくれるといわれたんだ」
なんて感じでウソつく人間も出てきますから、
それに対抗するものが契約書ですし、それ以外にも、
今回のような「担当変更」に対応すべくためのものでもありますよね。
（なので、その口約束を知らなければ、
「それで張り替えが必要になる理由がわかりませんが」
は、別に理由なんか必要無いんですよ。どんなにキレイであろうと、
張り替えるって書いてあったので張り替えた…ってことになりますからね）
ただ、仮に定年退職しようが、当事社員ですから、社員が言ったことであるので
あれば、当然、会社の責任として調査する義務はあると思います。
ですので、定年退職された社員に対する調査依頼を出すのは正当だとは思います。
その結果、社員が認めたのであれば、会社が責任を負う
（本来の会社側の応対と異なるのであれば、会社側は当時社員に対し賠償請求をする）
と言う形になるかも知れません。
とは言え、
●当時担当者と連絡がつかない
（お亡くなりになられたなどを含む）
●そんなことを言った覚えは無い
（会社側が言わせる可能性もある）
と言うことになってしまえば、相談者さんの主張を証明することは
限りなく難しくなりますよね。
ちなみに、私でしたら、今回のような件は、
現担当の不誠実な行いを責めるのではなく
（＝指示されていないのであれば、できるわけないですから、
逆に不誠実とは言えないかも知れません！）、むしろ、
定年退職された方の業務引継ぎの杜撰さ（会社の責任）、
自分が担当で無くなることも予測できるにも関わらず安易に
口約束で済ませた点（定年退職された担当者の責任）に抗議すると思います。
■□相談者より
お世話になっております。
無料法律相談で相談したところ、契約書の
「賃借人は壁、天井、襖、床、畳等の塗装、張替えを行い、
賃貸人の指示に基づき全ての原状回復の上、明渡して変換しなければならない。
但し費用は甲乙（賃貸人と賃借人）折半とする」
の文章を、どう解釈されるかが問題になるだろうとのことでした。
（原状回復の義務範囲内で塗装張替えをするのか、そうでないのか）
今、裁判で決着をつけようかと思っています。
判決がどちらに転んでも、その方が納得できるのではないかと思います。
裁判の決着がついたらまたご報告したいと思います。
中村さま、小谷さまにもお礼申し上げます。ありがとうございました。
□■アドバイス：６
RTJサポートチームです。とりあえず、活路が見えてよかったですね。
ただ、どうしても裁判ですと労力や費用がかかりますので、
事前に担当の弁護士さんに状況把握していただいて、
その弁護士さんの勝算を聞いた上で、
採取的な判断をされるのが一番宜しいかと思います。
いずれにせよ、納得の行く結果に向けて頑張ってください。
ご報告を楽しみにしております。
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■□相談内容
34年住んでいる実家の立ち退きについてご相談します。
話しがややこしいのですが、以下の通りです。
昨年1月頃、1年以内の立ち退きを言われる。
理由：相続税の支払にあてるため。
条件：退去までの家賃はいらない
（詳しいことは専門家がいくから）
状況：
すぐに引越し先をさがしはじめて1ヶ月後、
まだまだ売らないから、この前の話はなかったことにしてほしいと言われる。
専門家などこない。この1年8ヶ月、家賃を今まで通り払う。
今日までの間に、1人暮しの男の人達3軒は、早々に引越し
（他の人が大家からなんて言われていたかしらないのですが）、
残るは両親と同じく34年住んでいた2軒となりました。
お互い定年まで、あと2年、ここにいたいと言っていたのですが、
その方が先日引越されました
（雨漏りがひどく、住んでいられなくなったからとか）。
その途端「全部一緒に壊したいので、9月いっぱいで引越してほしい」
と言い出しました。
なんかあまりにも身勝手な話しだと思うのですが。
他の方の立ち退きについての投稿も読みましたが、
こんな場合でも6ヶ月の退去期間が認められるのでしょうか？
この土地は行き止まりになっていて、そこへ入る道路が4メートルないそうで、
なかなか売るにも話しが進まないそうです。
だから、まだ居ていいと言っていた大家、それを信じて住んでいた両親。
父はもめるのも嫌なので、黙って出て行くつもりですが、
母は間に人をいれて、引越し代等負担してもらいたいようです。
その場合、どういう人にお願いすればよいのでしょうか？
犬を飼っているので、引越しは簡単にはいきそうにありません。
よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
内容から推量するには、家主は弁護士又は知識あるものと話あって、
ことを進めています。
何故わかるか？借家法は家賃の支払いによって発生するのです。
無家賃は無名契約になります。だから法はあなたを守ってくれません。
明日から退去可能です。
若し家賃を遅延なき支払いのきは家主は6ヶ月前に言わなければいけません。
正当の理由として、金銭の支払いも正当の理由となります。
1つだけあなたに,ヒントを言っておきます。
家主等から印鑑をおしてくれといってきてもすぐには押さないこと、
文面を知識ある人に見てもらうこと。
多分、あなた自身では太刀打ちできないと思います。
最初に書いたように、家主は弁護士等と相談しているからです。
（ハビット・小谷吉秀さん）
□■アドバイス：２
RTJサポートチームです。
> 無家賃は無名契約になります。
> だから法はあなたを守ってくれません。
こちらなのですが、相談者さんのお話しの内容から判断しますと、
「まだまだ売らないから、この前の話しはなかったことにしてほしいと言われる。
この1年8ヶ月、家賃を今まで通り払う」
と言う感じで、どうやら家主さんが「退去までの家賃はいらない」の条件は
撤回されて、相談者さんはきちんと家賃を支払っているように見受けられます。
もし、撤回されている
（＝相談者さん側が無家賃ではなく、きちんと家賃を支払っている）のであれば、
> 家主は6ヶ月前に言わなければいけません。
これを家主さんは守っていないように思われますので、
6ヶ月の猶予期間について（残り5ヶ月？）を主張できると判断して宜しいでしょうか？
小谷さん、皆さん、お知恵拝借いただければ幸いです。
■□相談者より
説明不足ですみません。
立ち退きの話しは一度撤回され、家賃の滞納はありません
（RTJサポートチームさんありがとうございます）。
大家は、撤回したことは忘れているのか、
それとも父の人の良さにつけこんで何も言わせないようにしているのか、
「○○さんは、黙ってサッサと出ていってくれる人と思っていた」
と言ったそうです（こちらはまだ何の要求もしていません）。
話しがややこしくなりそうです。
□■アドバイス：３
実は皆さんにお聞きしたものの、よくよく考えてみれば、
「この前の話しはなかったことにしてほしいと言われる」
と言う時点で、その話は無かったわけですし、
しかも実際に家賃を通常通り支払われているのであれば、
やはり過去の急な立ち退きに関する相談を元にお考えいただけるように思います。
（ワード検索で「立ち退き」を検索されますと、
かなり参考になるものが出てくると思います）
ただ、一つ気になりましたのは、無かったことにされた話自体、
かなり大家さん有利だった可能性もあるかも知れません？
（＝相談者さんのお父さんだったら文句を言わないだろう…が前提）
と思いましたのは、
「退去までの家賃はいらない」
と言うことですと、具体的な期限や金額が提示されてませんから、
もしかすると1か月分の家賃程度だったかも知れません。
いずれにせよ、まず、
●34年前と古いので契約がどうなっているのかを確認
●ご両親ではなく相談者さんが大家さんと話し合ってみる
（その際に要求はきちんと伝える）
（伝える要求は事前にまとめておく）
と言う作業をされるのが宜しいと思います。
（なお、話し合いの時は、最悪、争うことになった場合に備えて、
テープレコーダーかICレコーダーで録音しておくことをオススメします。
ただ、これは最悪の場合に使うので、最初から大家さんに録音しますと言うと、
気分を害されると思いますから、気付かれないように録音しておいた方が良いと思います）
それで相談者さんから大家さんに交渉の余地があるのかどうかを判断して、
交渉決裂の場合に、改めて対策を考えるべきだと思います
（交渉がまとまれば、そこで円満解決ですからね）。
とは言え、小谷さんがおっしゃったように、
大家さんが最初に専門家と言う話を口にされたのは、
もしかすると弁護士などの代理人を考えているのかも知れません。
もし、最初から代理人が参加するのであれば、一人で交渉の場には臨まずに、
●自治体などが主催する無料法律相談で相談してみる
●必要に応じ、この問題に詳しい弁護士か行政書士を探す
などの作業を優先させた方が宜しいかと思われます。
以上、宜しければご参考ください。
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■□相談内容
今、東京の北区で一戸建てを探しています。
知り合いに紹介してもらった不動産を介して探しているのですが、
先日とても良い物件が見つかりかなり気に入っています
（いちを建売ですがまだ建っておらず
ある程度自分でもプランが建てられるというやつです）。
販売元（？）や施行する会社を不動産屋さんが教えてくれません。
理由は「うち（不動産屋）が仲介で入っているので教える事が出来ない」という、
どうも納得のいかない説明でした。
こういうことって言うのは普通なのでしょうか？
何処の会社が建てかかもわからない所を買うのは怖いような気がします。
宜しくお願いします。
□■アドバイス：１
不動産仲介業者は販売元を教えると
あなたが直接交渉してしまうのを心配しているのです。
直接契約をされると手数料が入りませんから。
建築場所が分かれば区役所の建築確認の係で
販売元（施主）や設計者、施工者を教えてくれます。
工事が始れば現場にも掲示が出ます。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）
□■アドバイス：２
相談者さんがその物件を
買うのか買わないのかわからない状態では教えないでしょう。
買い付けをだせばおしえてくれますよ。
買主さんにとっては変と思われますが、
これには買主さんの不動産屋に対する見方にも原因があるのですよ。
つまり、聞くだけ聞いて契約しないとか、
よその業者にいってしまうとか、過去を話せばきりが無いのです。
不動産の場合は,お互いの当事者の信義則が大切なのです。
（ハビット・小谷吉秀さん）
□■アドバイス：３
ご質問のケースですが、通常これから建築を行う建売住宅の場合、
希望すれば「建物説明」というものを受ける事が出来るものと思われます。
段取りとしては・・・
・仲介業者さんと共に売主又は施工業者を訪ね・・・
・どのような建物仕様で建築予定なのか？
・どの程度間取変更は可能なのか？
・具体的にどのようなご希望を（相談者さんは）お持ちなのか？
・その変更には費用がかかるのか？ かからないのか？
・色とか外壁材とか、どの程度選択の余地があるのか？
・等々
の意見交換及び確認が主な目的です。
相談者さんがご心配されている大半は、上記の説明で
クリアになるものと思われます。その後お話を進める方向で検討なさるのか、
見送られるのかは、相談者さんの自由意思でお決めになれば良いと思います。
そのような場を設けてもらえるよう、
仲介業者さんにご要望されてみては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）
■□相談者より
みなさん、ご回答ありがとうございます。
少し、説明が不足していた所があるようなのですが、
今は、前出の不動産を通してその物件を購入するという事で話が進んでいます。
銀行の方にも借り入れの審査をしてもらっている段階です。
販売と施行は同じ業者というのは教えてもらえたのですが。
そこまで来ているのに、業者などが教えてもらえないのが不思議で…。
でも、安い買い物じゃないですし、もう少し細かく不動産と話してみたいと思います。
役所に行けば、業者がわかるのですね。行ってみたいと思います。
皆さんのアドバイス参考になりました。ありがとうございました。
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■□相談内容 借地の土地取引について
曾祖父のころ（１００年以上前）から、自治会所有の土地を
曾祖父らが開拓し宅地にしたところに今現在住んでいます。
今まで、年間の土地借地料を自治会に支払って、暮らしてきました。
自治会から、公民館建設に伴い、土地を売却したいとの申し出がありました。
自治会から提示された土地の価格が、土地公示価格の７割でした。
これが妥当なものなのかどうなのか教えてください。
また、こういう場合借地権はどういう役割をはたすものなのでしょうか？
□■アドバイス：１
路線価表をご覧下さい。借地権割合。
底地権割合が記載されているので、参考にできます。
（ハビット・小谷吉秀さん）
■□相談者より
早速の返答ありがとうございます。
財産評価基準所の路線価図評価倍率表をみると借地権割合４０％となっています。
これをそのまま取引価格に利用できるものなのでしょうか？
自治会では土地処理委員会なるものを設けています。委員会では、
「弁護士と判事に聞いたところ最大の借地権の割合が三割である」と言っているのですが、
それの真偽がよくわかりません。
また、公示価格を基準に考えるというのも一般的なのでしょうか？
（近隣の土地が最近、公示価格の７５％の値段で取り引きされています）
正直なところ、別に土地を買いたいわけではないのですが、
自治会が、借金を抱えているため売りたいとのことです。
土地処理委員会はそのあたりをあまりわかっていないのか、
一方的に金額等を決めて総会にかけようとしています。
今、土地を買わないと、借地代がどれだけあがるかわからないと
委員会の一部の人が言ってきます（４倍ぐらいあがるのではないかと言っています）。
総会に委員会の案が通ってしまえば、公示価格×７割と言う値が
決定してしまうのですが、その値で買うのが妥当なのでしょうか？
□■アドバイス：２
借地代を当事者で決められない場合は簡易裁判所でお話の上で決めてもらえます。
いままでやすいのなら、当然上がります。
通常、逆に賃借権の借地権を売る場合は、地主の譲渡承諾料が必要、
また家の増改築をする場合も承諾料が必要、将来、相続の時も名義書換料が必要です。
その点が今回不必要なら、考慮して底地価格を考えなければいけないでしょう。
金額についてはお互いの話し合いで決めるものです。
（ハビット・小谷吉秀さん）
□■アドバイス：３
借地権のついていない通常の土地価格を所有権価格と言います。
借地権が設定されていて居る土地価格を底地価格と言います。
借地権の価格を借地権価格と言います。
一般的には「底地価格＋借地権価格＝所有権価格」ですが、
そうならない場合もあります。
借地権を珈琲カップセットのカップとして、
底地をソーサーとして考えてみてください。
これは一緒になって始めて本来の価値を構成します。
それぞれをばら売りしたら、１００％の価値とはならないでしょう。
それをふまえた上で、まずは所有権価格の相場を考えてみます。
基準地価や、公示価格もひとつの判断材料にはなりますが、
ここで言う相場とは実際にいくらで取り引きされているか（実勢価格）を考えます。
近隣が公示価格の７５％で取り引きされたという事例があるのなら、
実勢価格は公示価格の７５％であると判断しても良いとは思いますが、
もっと色々な情報を収集して判断すべきとも思います。
その結果、仮に所有権価格は＠１００万円／坪 だったとしましょう。
借地権割合が４０％と言うことですので、この場合あなたが持っている借地権は
＠４０万円／坪 自治会が持っている底地権は＠６０万円／坪 という判断が
妥当だと思います。
ただし、あなたがその額では買わないと言った場合、
自治会は底地（ソーサー）のみを第三者へ売却しなければなりません。
当然、満額の＠６０万円では売れないですよね。
ここに交渉の余地があります。
また、地代増額の件ですが今までの経緯や
現在の額（固定資産税額との割合）などが分からないので
４倍が容認されるのか公序良俗違反になるのかは分かりません。
なお、弁護士と判事（なんで判事が出てくるかは分かりませんが）から聞いたという
「借地権割合の最高は３０％」というのは明らかに誤りですね。
お互い素人のようですので、不動産業者を介在させた方がよいのではないでしょうか？
（集住企画・中村孝司さん）
□■アドバイス：４
> 借地権割合４０％となっています。
> これをそのまま取引価格に利用できるものなのでしょうか？
お話が決裂した場合、は重要な指標となります。
先日私の関わった底地と借地の同時売却の場合
それぞれの割合は3：7（路線価図による）でしたが、
底地権者の地主が譲渡承諾料なるものを主張し、最終的に、
（底地権者）4：6（借地権者）で決着しました。
借地権の問題は全国各地にあり判例も豊富です。
調停も簡略化されておりますし、ネット上にもたくさんの情報がありますので、
ご自分で研究しながら、借地権に詳しい不動産業者に相談してみたらいかがですか。
地代の値上げは底地権者の一方的な権利ではないのですが、
調停でもかなり高くなってしまう場合がみられます。
価格がおりあえば購入で話をすすめては如何でしょう。
（エステート白馬・金田健次郎さん）
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