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建築条件付の土地の契約解除と仲介手数料について

■□相談内容 

はじめまして。今回土地建物購入で判らない事があるので
どなたか良きアドバイスをいただければと思い投稿しました。

今年の5月に知人よりいい物件(土地)があるけど購入しないか…
との話が持ちかけられました。
ただし地元大手建築会社のものなので、建物条件付だけど…との事でしたが、
予算的にもよさそうなので話を聞く事にしました。
  
ところが大手建築会社の持ち物のはずなのに、
見ず知らずの仲介業者がやってきて話をすすめていきました。
打ち合わせは全て大手建築会社で行われ、銀行融資のための図面作成、
土地の売買契約、建物の建築請負契約などを交わしたのですが、
その際に仲介業社の手数料として法外ともいえる金額の手付を要求され、
無理なので減額してもらい契約を交わしました。

ローン特約に則り、期日までに
指定の銀行から指定した金額の融資がおりない場合は
白紙解除できる事は説明を受け、納得しました。
結局指定の銀行、指定日には融資は確定せず、他行にあたり1ヶ月遅れで、
予定していた金額より減額して融資が取れました。

建築会社は融資がおりたので今すぐにでも土地の決済をしてくれと急がすので、
建物の詳細見積もりどころか、図面すらない状態で、決済は出来ないと突っぱねました。
その際知人に聞いたところ建築条件付ならなおさら土地の決済の時点で
建築許可の書類が出来ているぐらいじゃないとおかしい…と指摘されました。

私も融資を通すために信販系のローンを一括返済したりと、
当初予定していた手持ちの資金が少なくなり、
また知人に仮図面からおおよその建築費を見積もってもらったところ
予算オーバーだという事が判り、その時点で白紙解除を申し出ました。

担当は多少土地建物の金額を安くするからと食い下がってはきましたが、
こちらの事情も理解してくれたようで、解除に応じる姿勢を見せてきました。
その際手付で払った金銭の内土地の手付と仲介業者に払った仲介手数料は
全額返金するが、建物請負の分は仮図面などを作成しているので数万円差し引くとの事でした。

ここまでは、納得できたのですが、その後仲介業者から何かと電話が掛かってきて
逢って話がしたいと言ってきましたが、解約する意思に変わりはないので、
その旨担当に伝え速やかに解除の手続きをするよう申し出た所、
今度はお返しする金額について打ち合わせがしたいとの事。
内容を聞くと、仲介業者も色々と動いたので事務手数料が掛かるとの話。

仲介手数料って契約成立して初めて払う物ではないのでしょうか?
仮契約(?)の時にローンも通っていないのに
仲介業者がお金を持っていくのも変だとは思ったのですが、如何なものでしょうか?

また、今回は建物条件付にもかかわらず、担当の怠慢で図面、見積もり、
建築許可申請の書類も出来ていなかったのも、私の中で不信感を大きくした原因です。
これらは建築会社の落ち度ではないのでしょうか?

支払った手付の内図面作成代はしょうがないとして、
仲介業者が手数料を取れるのでしょうか?
余りおかしなことを言って来る様なら、宅建協会か金融監督省にでも
相談したほうが良いのでしょうか?

最初に紹介してくれた知人も、申し訳ないことになってすまない…
と誤ってきていますので、余り事を大きくして他の人の迷惑もかけたくありませんが、
どうも納得がいきません。
皆さん、良きアドバイスをいただけますか?


□■アドバイス:1

建築条件付きの土地の仲介手数料は
土地の価格に対して3%+6万円(税別、土地の価格が400万円以上の場合)が上限となります。
建物の部分は請負契約ですので、仲介業者は仲介手数料を請求出来ません。

お尋ねの場合、土地の売買契約が住宅ローン特約により無条件解除されますので、
仲介業者は既に受領済みの仲介手数料を全て返還する義務が有ります。
建物の請負契約の部分は請負契約の内容によっては、
印紙税や設計料について差し引かれる場合があります。

仲介手数料の返還について仲介業者と相談する必要も義務もありません。
全額返金してもらう権利が有ります。
(アットホーム・香川文人さん)


■□相談者より

ご回答有難うございます。
建築会社と、その仲介業者はなにやら裏取引があるようで、
こちらの解除にも何かと交渉しようと必死なのが判りました。
しかし、私の決心が固いことに気付くと、一転して
解約に伴う金銭の相談で一度お越しくださいと、すぐに解約に応じません。

私は何度も時間を割いて出向くのも嫌なので、
 「契約解除の書類を用意してください。その時に書類作成と、
  金銭返却をしていただきます」
と強く言っても、うやむやにしてはっきり回答しません。

このままでは、解約はおろか、金銭も戻ってきませんし、
内容証明で解約の意思をはっきり伝えるか、公的機関に相談するか迷っています。
おそらく金銭の話し合いといっても、仲介業者が脅してくるか、
文句を言ってくるのは目に見えています。

建築業者の担当は仲介業者も立ち会って白紙解除しなければいけない…
と言っていますが、1回の立会いで書類作成、
金銭返却をしてもらうのは無理なのでしょうか?
仲介業者は事務手数料と言って全額返却する意思はなさそうです。


□■アドバイス:2

ここでは一般的な法律の定めのご案内と問題点の整理をする場所ですので、
対策方法のご案内となります。
契約の解除の方法と仲介手数料の返金とに分けてみます。

  ●売買契約の解除について
   契約の解除は売買契約書の第何条の規定に基づき解除する旨を
   内容証明で相手方に送付する事により可能です。ただし、
   契約の解除についてその方法を売買契約書に定めている場合はそれに従います。
   相手方が売買契約ての解除に伴う合意書とか覚え書きを必要とするようでしたら
   内容に良く目を通して不利な条文がなければ署名されても宜しいと思います。
   (損害賠償・損害金・手数料・仲介手数料などについて要チェック)

  ●仲介手数料の返金について
   ご自身で書いておられるように、管轄する行政機関に相談する方法と
   ご自身で法律に伴い処理される方法(弁護士に依頼する)になります。
   相談窓口は不動産業や建設業を管轄する都道府県又は国土交通省の出先機関です。
   それぞれ宅建業課や住宅課などの名称が付いています。
   仲介業者は仲介手数料の報酬規定によらない仲介手数料を受領する事は
   禁じられていますので、上記窓口に相談されると解決が早いと思います。
(アットホーム・香川文人さん)


■□相談者より

ご回答、ご指導有難うございました。
本日建築会社で話し合いの結果、土地の手付金は全額返済、
建物請負の手付金は図面代の実費を差し引いた分は返金してくれるとの事でした。
  
が、媒介業者である仲介不動産屋はうちとは関係ないので直接交渉してくれと、
建設業者に言われ、挙句のはてにローン特約で解除は出来るが、
通常の場合だったら全額返済しない所をうちは半分だけ返してやる…と、
さも人のいいおっさん振りを見せていました。

この不動産屋と話をしても埒があかないで、県庁に相談しようと思っています。
ただ、気になるのが重要事項説明をした建設会社の社員に解約時の事を
念を押して確認した際には仲介手数料も全額返済すると言っていたのですが…。
いずれにせよ、余り良心的な業者ではなかったようです。

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