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広告表示と実測の差と物件の価値について

■□相談内容 

今見ている物件が、広告表示には駅まで9分と記載されていました。
しかし、地図上で計測すると、836mあり10分かかることが判明。
1分でも物件の価値はさがりますか?


□■アドバイス:1

不動産の広告表示の規定によりますと、
80mを1分として換算するようになってますので、
今回のケースの場合多分11分表示になると思われます。

問題はその差をどう考えるかという事ですが、
収益物件として第三者に貸すような場合、
この差はシビアに考える必要がありますが、
専用住宅(居宅)としてご検討なさっているのであれば、
あまり気にされる事もないと思います。

たとえ広告表示がどのような数字であったとしても、
現実問題、駅までの距離が毎日の事を考えると
苦痛に感じるようなら見送る方が良いかもしれませんし、
全然気にならないのでしたら引続きご検討された方が良いかもしれません。

当該不動産の利用目的によって、考え方を切替えてみては如何でしょうか?
(宅地建物取引主任者・藤原浩行)


■□相談者より

藤原さんありがとうございました。
また、シビヤに考えるということは値下げ交渉の材料になるということですか?
どのぐらい値下げは可能ですか?


□■アドバイス:2

RTJサポートチームです。実際に表記と違うのであれば、
違いを元に価格交渉する余地はあると思いますが、
具体的な交渉額は、
   ●先方がその差の重要と判断するかどうか?
   ●まだ値引き可能かどうか?
にかかってくると思います(=ケース・バイ・ケースで目安は存在しない)。

あとは、相談者さん側が説得力のある材料を提示することで、
交渉を有利に進めることもできるかも知れません。例えば、
   ●近隣相場(可能なら徒歩9分エリアと10分エリアの差)
など…ですが、ただ、これに関しては今回の交渉とは関係なくとも、
調べておいた方が良いと思います。


■□相談者より

RTJサポートチームさんありがとうございます。
で、土地の価格の差とはどこに行けば調べられるのですか?


□■アドバイス:3

RTJサポートチームです。
Yahoo!などの検索サイトで、「土地価格」「調べる方法」をキーワードに探されてみましたか?
かなりヒントになることも多いですから、まずは色々と検索してみると良いと思います。

それから、漠然と「安くしてくれ」ですと、交渉にならない場合が多いですから、
色々な根拠を元に(例えば、藤原さんがヒントを下さったように収益物件だった
としたら差が出る可能性もある…なども一つの根拠になりそうですよね)
「自分で買いたい価格」を提示できるとスムーズです。

ただ、あくまでも「自分で買いたい価格」は自分で頑張って探す必要があると思います。
とは言え、大きな買い物ですので、それなりに苦労された方が、
後々の後悔やトラブルが少ないと思います。

それでも不安だったり、またはその作業をご自身ではできないと判断された場合は、
別途、お金を払って、信頼できる「代理人(=買う側の立場で間に入ってくれる業者さん)」
に依頼するのも一つの方法だと思います。


■□相談者より

ありがとうございます。今回の場合、取引形態は「媒介」です。
仲介業者に1~2分の差がでることを指摘したところ、
それは売り主の責任だとの事でした
(普通に考えたら業者もチェックして広告を出すのですが、違いますでしょうか??)。

この1分の差は前から電話で指摘していたのですが、
「地図上で計ったら700mちょっとで9分です」と言われました。
納得できないので面前で計測してもらったら、836mとお互いに確認しました。
そこで、「仕事柄、人に貸すことがある」と理由を言って
資産価値の減少も指摘したのですが、結局それは「売り主」側の責任だとのこと…。

物件自体は大変気に入っており、是非住みたいですが、
家賃収入等の目減りが懸念されて、どうももやもやした気持ちです。

価格交渉ですが、その仲介業者に頼んでやってもらっているのですが、
売り主・仲介業者、どちらの責任かはまだ回答を得ていません。
電話連絡等何もないまま昨日別の仲介業者が出した
約50M離れた物件のFAXが送られてきました。
その意味を考えているのですが、誠意が感じられません。

私としては資産価値の減少分と、これまでのあやふやな対応の対価として
200万円ほど値引いてもらえば、納得の買い物ができます。
業者の対応しだいですが…。


□■アドバイス:4

RTJサポートチームです。

> 結局それは「売り主」側の責任だとのこと
基本的に契約していなければ、値引きをするか否かも
売主の判断になりますね、やはり。136m近かろうが遠かろうが、
今の自分の家の売出価格として決めていた絶対的な金額であれば、
値引きは厳しいと思います。
 (極端な例ですが、誤植などで価格が間違っていた場合、
  間違いは認めてもそれを安くしなければいけない…と言うことは無いと思いますので。
  逆に明らかに故意でやっているのであれば、悪質ですから、そんな相手から買うのは、
  私でしたらしませんね…)

  > 物件自体は大変気に入っており
皆さん、結構、物件と業者さんを分けて考えられる方も多いのですが、
どんなに良い物件でも、
  > 誠意が感じられません。
と言う感じで、仲介する側の業者さんに不信感があるのであれば、
トラブルの元にもなります(=なのでトータルで考えると良い物件とは言えません)。

値引きするしない以前に、高い買い物ですから、その辺も踏まえて
考えられた方が良いと思います。最終的に提示された条件を判断して
買うか買わないかを決めるのは、相談者さんご自身の判断に他なりませんからね。


□■アドバイス:5

先ず、交通の距離の表示は広告表示した仲介業者の責任です。
たとえ売主が9分と言っても仲介業者は自ら正確な距離を
確認し表示する義務と責任があります。

価格が希望価格にならない事についてはここではどうにもなりません。
売主及び仲介業者に不信感をお持ちのようですので、
購入をあきらめるのも一つの方法と思われます。

  > これまでのあやふやな対応の対価
法律判断、賠償責任の範囲や損害金又はその根拠につきましては
弁護士の仕事の範囲になります。
ですので、私は、「ご相談について整理し、問題点を明らかにする場」として考え、
一般的な解決方法のご回答をしております。ご承知おきくださいませ。
(アットホーム・香川文人さん)

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