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地籍更正にかかる費用の負担について

■□相談内容 

この度、念願のマイホーム取得のため土地を購入することになりまして、
ちょっと気になることがあったので書き込みいたしました。

その土地は、公簿上の面積と、実測上の面積が違っているらしく
実測面積の方が約3坪ほど狭くなるそうなのです。

仲介してくださる不動産屋さんの話によると、住宅ローン融資を受ける際に、
地籍更正というものをして登記簿に記載されている面積を直さないと
ローンを受けられない可能性があると言ってましたので、
「お願いします」とお伝えしたところ、
その費用は買主である私の負担になりますと言われました。

このような費用は当然に買主の負担になるのでしょうか?


□■アドバイス:1

当店の考え方ですが、土地売買には、
公簿取引と実測取引との2種類の契約の仕方が有ります。

   1.公簿取引とは 現権利書に記載されている面積での取引
   2.実測取引とは 現況を土地家屋調査士に依頼、隣地立会い測量をし
              その数字に権利書を書き換える取引
  
この2種類の契約方法どちらかで通常行います。
住宅ローンを使用する、しないに係らず地籍更正登記をされるのが賢明でしょう。

お尋ねの本題、費用についてですが、売主買主双方が話し合いの結果、
合意出来る所で、契約書内特約に費用負担の有無を定めるのが常識かと思われます。

  ●追伸 隣接地各所有者の実印及び印鑑証明書が必要と成りますので、
       売主の協力が大変大事な事ですが、
       買主に境界の明示を明確に示すのは売主の責任範囲です。

ご参考まで
(丸岡不動産・西岡さん)


□■アドバイス:2

ご相談事案ですが、実務上これとよく似た話でこんな話があります。
   ・中古住宅の売買で・・・
   ・売主様が増築しているもその部分が未登記状態で・・・
   ・ローン審査の結果銀行が増築部分の登記を内定条件とする・・・
  ケースです。

この場合100%ではありませんが、大体の場合
売主様負担にて増築登記をして頂き、買主様のローンに支障のないように
準備をするケースが多いようです。

今回の場合どのような契約を結ばれているかにもよりますが、
ローン審査上土地にある種の「不備」があるのでしたら、
その不備は売主様の責任と負担にて直すのが道理かと思われます。
そのように主張されてみては如何でしょうか?

(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)

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