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打診された借地の買取について

■□相談内容 借地の土地取引について

曾祖父のころ(100年以上前)から、自治会所有の土地を
曾祖父らが開拓し宅地にしたところに今現在住んでいます。
今まで、年間の土地借地料を自治会に支払って、暮らしてきました。

自治会から、公民館建設に伴い、土地を売却したいとの申し出がありました。
自治会から提示された土地の価格が、土地公示価格の7割でした。

これが妥当なものなのかどうなのか教えてください。
また、こういう場合借地権はどういう役割をはたすものなのでしょうか?


□■アドバイス:1

路線価表をご覧下さい。借地権割合。
底地権割合が記載されているので、参考にできます。
(ハビット・小谷吉秀さん)


■□相談者より

早速の返答ありがとうございます。
財産評価基準所の路線価図評価倍率表をみると借地権割合40%となっています。
これをそのまま取引価格に利用できるものなのでしょうか?
自治会では土地処理委員会なるものを設けています。委員会では、
「弁護士と判事に聞いたところ最大の借地権の割合が三割である」と言っているのですが、
それの真偽がよくわかりません。
また、公示価格を基準に考えるというのも一般的なのでしょうか?
(近隣の土地が最近、公示価格の75%の値段で取り引きされています)

正直なところ、別に土地を買いたいわけではないのですが、
自治会が、借金を抱えているため売りたいとのことです。
土地処理委員会はそのあたりをあまりわかっていないのか、
一方的に金額等を決めて総会にかけようとしています。

今、土地を買わないと、借地代がどれだけあがるかわからないと
委員会の一部の人が言ってきます(4倍ぐらいあがるのではないかと言っています)。
総会に委員会の案が通ってしまえば、公示価格×7割と言う値が
決定してしまうのですが、その値で買うのが妥当なのでしょうか?


□■アドバイス:2

借地代を当事者で決められない場合は簡易裁判所でお話の上で決めてもらえます。
いままでやすいのなら、当然上がります。
通常、逆に賃借権の借地権を売る場合は、地主の譲渡承諾料が必要、
また家の増改築をする場合も承諾料が必要、将来、相続の時も名義書換料が必要です。
その点が今回不必要なら、考慮して底地価格を考えなければいけないでしょう。
金額についてはお互いの話し合いで決めるものです。
(ハビット・小谷吉秀さん)


□■アドバイス:3

借地権のついていない通常の土地価格を所有権価格と言います。
借地権が設定されていて居る土地価格を底地価格と言います。
借地権の価格を借地権価格と言います。
一般的には「底地価格+借地権価格=所有権価格」ですが、
そうならない場合もあります。
借地権を珈琲カップセットのカップとして、
底地をソーサーとして考えてみてください。
これは一緒になって始めて本来の価値を構成します。
それぞれをばら売りしたら、100%の価値とはならないでしょう。

それをふまえた上で、まずは所有権価格の相場を考えてみます。
基準地価や、公示価格もひとつの判断材料にはなりますが、
ここで言う相場とは実際にいくらで取り引きされているか(実勢価格)を考えます。
近隣が公示価格の75%で取り引きされたという事例があるのなら、
実勢価格は公示価格の75%であると判断しても良いとは思いますが、
もっと色々な情報を収集して判断すべきとも思います。

その結果、仮に所有権価格は@100万円/坪 だったとしましょう。
借地権割合が40%と言うことですので、この場合あなたが持っている借地権は
@40万円/坪 自治会が持っている底地権は@60万円/坪 という判断が
妥当だと思います。

ただし、あなたがその額では買わないと言った場合、
自治会は底地(ソーサー)のみを第三者へ売却しなければなりません。
当然、満額の@60万円では売れないですよね。
ここに交渉の余地があります。

また、地代増額の件ですが今までの経緯や
現在の額(固定資産税額との割合)などが分からないので
4倍が容認されるのか公序良俗違反になるのかは分かりません。
なお、弁護士と判事(なんで判事が出てくるかは分かりませんが)から聞いたという
「借地権割合の最高は30%」というのは明らかに誤りですね。

お互い素人のようですので、不動産業者を介在させた方がよいのではないでしょうか?
(集住企画・中村孝司さん)


□■アドバイス:4

  > 借地権割合40%となっています。
  > これをそのまま取引価格に利用できるものなのでしょうか?
お話が決裂した場合、は重要な指標となります。
先日私の関わった底地と借地の同時売却の場合
それぞれの割合は3:7(路線価図による)でしたが、
底地権者の地主が譲渡承諾料なるものを主張し、最終的に、
   (底地権者)4:6(借地権者)で決着しました。

借地権の問題は全国各地にあり判例も豊富です。
調停も簡略化されておりますし、ネット上にもたくさんの情報がありますので、
ご自分で研究しながら、借地権に詳しい不動産業者に相談してみたらいかがですか。

地代の値上げは底地権者の一方的な権利ではないのですが、
調停でもかなり高くなってしまう場合がみられます。
価格がおりあえば購入で話をすすめては如何でしょう。
(エステート白馬・金田健次郎さん)

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