« 急な立ち退き、撤回後、再度要請された場合の交渉について | メイン | 建設中の共有道路の側溝について »

原状回復で、クリーニングできないクロスの張替えについて

■□相談内容 

退去時請求された原状回復費用の中にクロス張替え費用がありました。
6畳の和室で18平方メートル分の請求でした。
この部屋には一間分の押し入れと、半間のドア、
となりの部屋への出入り口一間、吐き出し窓(一間)腰高窓一間があります。
天井高は約2400です(天井は板張りです)。
部屋の東西南北どの面も窓または襖があるのに
18平方メートルは多すぎないでしょうか?
また、張替え理由が家電(テレビ)による黒ずみ個所があるためと、
クリーニングができない種類なので張替えと言われました。
クリーニングができないクロスとはどういったものなのでしょうか?


□■アドバイス:1

私も数々のリフォームの見積り書を見ていますが、
相見積りをかけた場合、平米が個人によって違うということに気付きました。
単価が安くても結果が同じか、それ以上になるか、
そのようなテクニックを使うみたいですね。
クリーニングは、表面が水が染み込みやすいのは拭き掃除ができず、
表面に艶があり水が染み込まないのは拭き掃除ができます。
(ハビット・小谷吉秀さん)


□■アドバイス:2

採寸していないので、はっきりしたことは言えませんが、
間取りが2間×1.5間で、あなたの言う窓なども
しっかり1間、天井まである(腰窓除く)とすると、誤差程度ではないですね。
単位が平米ではなくてmの場合、1割の違いは生じます。

それはともかく、数量のみが問題であるなら、
「計らせて欲しい」と申し入れてみてはいかがですか?
いやだというのなら、施工図(平面詳細図、展開図)を見せて貰い
計算してみることもできます。

  > また、張替え理由が家電(テレビ)による黒ずみ個所があるためと、
  > クリーニングができない種類なので張替えと言われました。
電気焼けは程度にも依りますが、クリーニングでは落ちません。
落ちるほどのクリーニングですと、クロスが耐えられないと思います。

  > クリーニングができないクロスとはどういったものなのでしょうか?
最近は、クリーニングできるクロスも出ているので、
それではない一般的なクロスだよという意味ではないでしょうか。

では、電気焼けが借主負担の理由になるかと言えば
契約書の内容や電気焼けの程度、住んでいた年数などにも依ると思います。
(集住企画・中村孝司さん)


■□相談者より

小谷様、中村様、いろいろ教えていただきありがとうございます。
和室の壁は拭き掃除ができるともできないとも言われていないので
詳しくはわかりませんが、退去時の立会いで、
その黒ずみの部分を消しゴムでこすったら落ちたので
「どうせクリーニングするんだし」と、途中で止めてしまったのです。

契約書では『原状回復(畳の表替え、襖、クロスの張替えなど)費用は
大家さんと折半ということになっていますが、
大家さんは現場を見ていないので管理会社にまかせっきりのようです。

管理会社はメンテナンス会社に工事を発注した後に
内容をあまり確認していないので、質問しても
「わからない」「他社の見積もりも同じような面積だった」の繰り返しでした。

自分で測る場合は、例えば3600mm×天井高2400mmの面積から
窓やクロスの貼られていない分を引いてよいのですよね?
もしくは、契約時には「クリーニングできない壁なので退去時に張替え」
とは聞いていないので、この分は拒否してもよいのでしょうか?


□■アドバイス:3

RTJサポートチームです。まず、
   ●クロスの張替え自体に納得がいかない
   ●クロスの張り替え金額に納得がいかない
のいずれかによって、対応が違うと思います、

前者であれば、本来は立会いの時に必要になるだろう作業内容と
見積もり概算などを要求しておかないと、
やはりこのようなトラブルになるかとは思いますが、
なってしまった以上、それを行った者(管理業者か大家さん?)に、
異議申し立てすることになるはずです。
その話し合いで解決しないのであれば、係争に向けた準備が必要
(=それなりの専門家に依頼するなど)が必要かと思われます。
(ワード検索の「敷金」や「クリーニング」などの
 過去の事例などが参考になると思います)

また、後者の場合は、実際にご自身で数社に大まかな金額を聞かれれば、
妥当なのか否かがわかると思います。
但し、もし電話ではわからず、実測などが必要になった場合は、
本来は見積もり自体、その会社の仕事になることを前提に行う作業ですので、
今回のように最初から仕事にはならないことが明らかな相場調査目的の場合、
予め事情を話してから引き受けてもらった方が良いと思います
(場合によっては見積り作成が有料になることも考えられますし、
 私であれば無料であっても菓子折りぐらいはお渡しするようにします)。


■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
  >  ●クロスの張替え自体に納得がいかない
  >  ●クロスの張り替え金額に納得がいかない
  > のいずれかによって、対応が違うと思います、
私の場合は、本当にクリーニングができないクロスなのであれば
張り替えることも仕方ないのかもしれないと思っておりますが、
見積もりの根拠(張り替え面積)が不正確と思われることから、
その金額に納得がいきません。

退去時の立会い時には「ここが黒くなっていますね」と一言言われただけで、
張り替えともクリーニングとも言われませんでしたが、
後日「なぜ張り替えか」と尋ねると
「クリーニングできないクロスであり、また、契約書にも張り替えと書いてある」
と言われました。他の場所(キッチンやお風呂など)についても、
「なぜクリーニングではなく張り替え(又は塗装)になるのか」と質問する度に
「契約書に書いてあるから」としか言われないので、
だんだん張り替え自体にも納得がいかなくなってきているかもしれません。
ここは感情の問題ですが。

結局管理会社からは「納得いかないのであれば測ってくれ」
と言われましたので来週測りに行く予定です。
その際FAXに
 「18平米といえば約5.6畳分です。それほど多いとは思われません」
と書いてありました。最近の東京の畳は大きくなったのですね。


□■アドバイス:4

RTJサポートチームです。どうやら完全に先方と
ケンカ状態(=完全に話が平行線)になってしまっているようですね。

   ●クロスの張り替え金額に納得がいかない
に関しては、先ほどの見積りもそうですが、今回の実測なども含めて
出したものを元に、正当性を主張するしかないと思います
(が、話が平行線なら、やはり最終的には裁判に…ってことになるかも知れません)。

また、先方とケンカ状態になってしまっているのであれば、おそらく、
   ●「契約書に書いてあるから」としか言われない
に関しての部分(=クロス代の支払い拒否)の方が、私は裁判に持ち込まないと
解決できない可能性は高いと思います。
やはり契約書の効力は限りなく絶対ですので
(=それに同意して借りていたことになりますので、読んでいない、
 後から納得がいかない…は、通常、通用しない場合の方が多いので)
それを覆すのは非常に大変な作業だったりもしますから
(なので、次の物件の契約の話になってしまいますが、必ず契約書には目を通し、
 不明瞭だったり、納得がいかない場合は、きちんと確認し、場合によっては
 一筆加えさせるなりのことをしてください)。

ただ、
   1、契約書の内容の解釈が双方で異なる場合
     (クロスの張替えが明記されていない場合)
   2、契約後に契約書の内容に異を唱える場合
     (明記されているが、その必然性を問う場合)
で、かなり違ってくるはずで、
1であれば「不動産知識(それなり)、交渉能力(大)」と言う感じの
弁護士さんで受けてくれると思いますが、
2であれば「敷金トラブルを社会問題として取り組んでいる」弁護士さんでないと厳しい
(=相談者さんの話では勝てないと判断して無理だと言われる可能性が高い)
と思います。

いずれにせよ、どうしても納得がいかず、なおかつ
先方に対して徹底抗戦であれば、やはり一度(早い段階で)、
自治体などの無料法律相談に出向き、
   ●ご自身の主張で争えるかどうか?
を、きちんと把握された方が良いと思います。

と言いますのも、実際に裁判まで行かずにご自身で交渉するにせよ、
   ●言い分は合っているが法的には主張しても無駄な部分
   ●法的に主張できる部分
を知っておくことで、後者のみを中心に交渉することで、有利に進めることができます。

例えば、「ここは感情の問題ですが」の部分なのですが、
単に「先方の応対が悪いからムカツイタ」だけでは漠然としているのですが、
「約束した日に来ない」、「事実と異なる説明をした」などは、感情的な問題ではなく、
契約違反として主張できるはずです
(もちろん、「証明するための証拠(会話の録音)」などが必要になってきますが…)。


■□相談者より

お世話になっております。丁寧なアドバイスありがとうございます。

契約書記載の内容と契約時の説明なのですが、契約書には
 「賃借人は壁、天井、襖、床、畳等の塗装、張替えを行い、
  賃貸人の指示に基づき全ての原状回復の上、明渡して変換しなければならない。
  但し費用は甲乙(賃貸人と賃借人)折半とする」
と、あります。

ただし、契約時には口頭ですが
  「張り替えを行い、とありますが、必要最低限の部分だけです。
   通常に使われていて、破けたり汚れたりしていなければ必要ありませんので」
と、説明されました。
今思えばこれを一筆加えておいていただけばよかったと思います。

この時の担当の方は非常に丁寧な方で、長年そのマンションを担当しておられる
ということと、自分がそこに1年しか住まないことから
『退去時にもこの方の立会いなら大丈夫だろう』と、思い、そのままにしてしまいました。
(ちなみにこの方は定年退職されました)

途中からこの管理会社とのやりとりは電話ではなく
全てFAXでのやりとりに切り替えました。
ここでご相談した内容は全て書面で回答をもらっています。

このマンションには1年しか住んでおりませんし、動物も飼っておらず、
タバコも吸っていません。
それで張り替えが必要になる理由がわかりませんが、やはり相手方の言うとおり
「契約書に書いてあるから」張替えを行うことになるのでしょうか。


□■アドバイス:5

RTJサポートチームです。一応、口頭でも約束は約束ですから、
効力はあるのですが、証明できない以上は難しいと思います、やはり。
例えば(極端ですがこのご時世)、
「契約書には書いて無いけど、家賃1年分をオマケしてくれるといわれたんだ」
なんて感じでウソつく人間も出てきますから、
それに対抗するものが契約書ですし、それ以外にも、
今回のような「担当変更」に対応すべくためのものでもありますよね。
 (なので、その口約束を知らなければ、
  「それで張り替えが必要になる理由がわかりませんが」
  は、別に理由なんか必要無いんですよ。どんなにキレイであろうと、
  張り替えるって書いてあったので張り替えた…ってことになりますからね)

ただ、仮に定年退職しようが、当事社員ですから、社員が言ったことであるので
あれば、当然、会社の責任として調査する義務はあると思います。
ですので、定年退職された社員に対する調査依頼を出すのは正当だとは思います。
その結果、社員が認めたのであれば、会社が責任を負う
(本来の会社側の応対と異なるのであれば、会社側は当時社員に対し賠償請求をする)
と言う形になるかも知れません。

とは言え、
   ●当時担当者と連絡がつかない
    (お亡くなりになられたなどを含む)
   ●そんなことを言った覚えは無い
    (会社側が言わせる可能性もある)
と言うことになってしまえば、相談者さんの主張を証明することは
限りなく難しくなりますよね。

ちなみに、私でしたら、今回のような件は、
現担当の不誠実な行いを責めるのではなく
(=指示されていないのであれば、できるわけないですから、
 逆に不誠実とは言えないかも知れません!)、むしろ、
定年退職された方の業務引継ぎの杜撰さ(会社の責任)、
自分が担当で無くなることも予測できるにも関わらず安易に
口約束で済ませた点(定年退職された担当者の責任)に抗議すると思います。


■□相談者より

お世話になっております。

無料法律相談で相談したところ、契約書の
「賃借人は壁、天井、襖、床、畳等の塗装、張替えを行い、
 賃貸人の指示に基づき全ての原状回復の上、明渡して変換しなければならない。
 但し費用は甲乙(賃貸人と賃借人)折半とする」
の文章を、どう解釈されるかが問題になるだろうとのことでした。
(原状回復の義務範囲内で塗装張替えをするのか、そうでないのか)

今、裁判で決着をつけようかと思っています。
判決がどちらに転んでも、その方が納得できるのではないかと思います。

裁判の決着がついたらまたご報告したいと思います。
中村さま、小谷さまにもお礼申し上げます。ありがとうございました。


□■アドバイス:6

RTJサポートチームです。とりあえず、活路が見えてよかったですね。
ただ、どうしても裁判ですと労力や費用がかかりますので、
事前に担当の弁護士さんに状況把握していただいて、
その弁護士さんの勝算を聞いた上で、
採取的な判断をされるのが一番宜しいかと思います。
いずれにせよ、納得の行く結果に向けて頑張ってください。
ご報告を楽しみにしております。

トラックバック

このページのトラックバックURL:
http://app.dcnblog.jp/t/trackback/104620/3450586

原状回復で、クリーニングできないクロスの張替えについてを参照しているブログ:

コメント

コメントを投稿

コメントは記事の投稿者が承認するまで表示されません。

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

    ◆毎日の、新着不動産相談は、⇒ 不動産相談.comへ。

トラブル事例集の検索

  • 調べたいキーワードを入力ください

カテゴリーリスト