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借地の明け渡しと解体要請について

■□相談内容 

私の父親の土地のことです。私の父親が住んでる土地は、
おじいちゃんの代からず~っと、地主さんから借りて住み続けています。
建物は亡くなったおじいちゃんの名義のままです。100坪ほどの土地に、
私の父親の住んでる家と、隣に父親の兄が、住んでいた家、
父親が昔商売していた時の、工場が建っています。
今住んでるのは、父親だけです。

父親は、3年ほど前に、脳梗塞になり半身不随になりました。
退院後も、住み慣れた土地に住みたいと言って
ヘルパーさんの、助けを借りながら、1人で何とか生活しています。

半年ほど前から、この父親の住む土地を、
更地にして、建売を立てたいと、地主さんから、要望がありました。
それで仲介人に、宅地建物取引主任の免許も持たない、
自称、不動産ブローカーなる人物が、入って父親との交渉を、していました。

突然5日ほど前に、仲介人の方から、解体工事を先にさせてほしいと、
申し出がありました。
それに同意するには、地主さんが、父親に土地○坪と、
その上に、住むに困らない住宅を建てて渡す。っと言う書類を、
用意してくれたら、解体工事に、同意しますと、父親は言いました。

でも、父親は、不安になって、私に相談してきたので、
私が仲介人と、会うことになり、今までの経緯を聞きますと、
いろいろと、問題が出てきました。

  1.仲介人の連絡先を、父親は教えてもらってない。
  2.建替えの話が出てから、今まで1度も、土地の図面を見た事がない。
  3.確認測量も、していない。
  4.貰える事になっている土地の、場所すら「北の端」としか、教えてくれてない。
  5.契約書のたぐいの書類関係は、1枚も貰っていない。
 などなどです。

私は、おかしいと思い、すぐに解体工事の中止を、申し出ました。
無事に解体工事は、延期になりましたが、仲介人は、
「私に任せとけば、悪いようにはしない」
などと言っては、書類関係の提示を、伸ばします。
私が少し強く、仲介人に、書類の提示を求めると、
「信頼関係が崩れる。疑われてるようで、侵害だ!」っと、怒り出す始末です。

とにかく早く解体工事を始めたいようで、そればかり言ってきます。
地主さんとの話では、22坪の土地に12坪ほどのプレハブを建てて、
それを父親の借地権と引き換えに貰えると言う話なのですが、
文面での約束ではなく、口頭約束でしかありません。

私と父親は、多くの土地を貰おうとか、
お金儲けしようとか、そんな気は、全くありません。
ただ、これから先も、半身不随の父親が、安心して暮らせるだけの、
土地と建物を、いただければ、それでいいのです。
その為に必要な書類、契約書がほしいだけなんです。

解体工事中の、父親の住む場所についても、
部屋の提供はするが引越し費用や、家賃、引越しに伴う
(電気工事など)費用は、全て、父親持ちだと言われました。

父親は、半身不随で歩くのもやっとの身体で、もちろん仕事などできません。
毎月の最低額の年金で細々と暮らしています。
この話がなければ、発生しないはずの費用を、
父親が出すのは、私はおかしいと思うのですが、間違ってるでしょうか・・・。

解体工事中に住む事になる家についても、
探してるとだけで、場所も部屋の間取りもわかりません。
身体が不自由なので、普通の住宅では、住む事は困難なのに、
手すりや障害者用の風呂トイレの設備の整ってる家でないと、父親は、暮らせません。
でも、今の状態では、そんな事まで、こちらが要求して、
受け入れてもらえるとは思えないし、ほとほと困っています。

こういうケースの場合、私の方も、不動産に強い人を、間に立てる方が、いいでしょうか?
もしその場合は、どこに行って、どんな人を、探せばいいのですか?

長々と書き込んですいません。私も父親も、素人なので、
ほんとに、どうすればいいのかわからず、困っています。
どうか、いい方法を教えて下さい。


□■アドバイス:1

お話を聞くと、非常にお困りの様子が感じられます。
非常に専門的なことになりますので、当地に宅地建物取引業協会はありませんか?
そこには、法律相談や苦情相談所がある筈ですので、一度 相談をしてみてはどうでしょうか。
(高知県宅地建物取引業協会・門田さん)




□■アドバイス:2

深刻な様子がひしひしと伝わってきます。
この問題はいわゆる借地権と底地権の交換もしくは
借地権とそこに新たにできる建物との等価交換の契約に近い話になると思います。
  
いずれもかなり専門的になりますので、この紙面では十分に説明しきれません。
しかし、娘さんのおかれた状況はかなり逼迫しているようですので、
誰か、あるいは何処か信頼できる先に相談すべきとおもいます。

決して一人で(素人が何人いても同じ)交渉してはいけません。
少し、度胸がいりますが先方に
 「今、専門の人に相談しているので待ってくれ。次回からは
  その方に交渉をお願いするかもしれないので、しばらく時間をください。」
 「今の段階ではそれが何時とは言えません」
と強気で言ってください。

いままできちんと地代を払ってきているので、
無理やり追い出される心配はありません。
借地借家法という法律に守られていますので、堂々としていて構いません。

さて、地元の宅建業協会に相談されたらということも結構ですが、
おそらく具体的に相談できるところの紹介はしてもらえないと思います。
因みに東京の宅建業協会では出来ないことになっております。
  
それは、万一トラブルに発展した場合協会として責任をとれないからと、
1万人以上いる協会員の中から誰を推薦するかその根拠がないからです。
たぶん、他の地域の不動産相談室も同じだと思います。
私も相談員として月に1回出ていますが、相談される方も我々相談員も
直接トラブル解消に手を貸せないため、何か欲求不満が残っていました。

そんな気持ちを解消するためにこの度、NPO法人を立上げ、
もろもろの不動産に関する疑問、質問、トラブル解決のためのボランティア組織をつくりました。
ここには業界ベテラン、弁護士、税理士、不動産鑑定士、
司法書士、土地家屋調査士など専門家が入っています。
活動は都内ですが、今後各地域で同様な組織が出来ることを期待しています。
因みに私どものNPOともう一つ全国組織のNPOを紹介します。

  NPO法人土地・建物・まちづくり相談センター
  NPO法人日本バイヤーズエージェント協議会

地方の場合はこちらに電話し、そこのメンバーを紹介してもらってください。
(※電話番号は、相談者のみに伝えました)
(パノム興産・宮本さん)



■□相談者より

門田さん、宮本さん、お返事ありがとうございます。
宅建業協会には、電話して、相談してみましたが、
話は聞いて下さったけど、具体的な、解決方法は教えてもらえませんでした。
ご紹介下さった、NPO法人の方へ、電話させてもらいます。

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