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抵当権のついている新築物件の購入について

■□相談内容 

アドバイスをおねがいします。
新築(築1年程)で未入居の戸建物件です。
売主の不動産屋が販売しており仲介料もかからず、
諸費用は80万程で済むと聞き、
場所も家も気に入ったので購入しようかと考えています。
が、契約をする前に土地と建物の登記を確認の為法務局に行ったところ
不安な点が出てきました。

 1.土地の登記には抵当権がついており
    ・抵当権設定
      債務者:売主の社名ではなく売主個人の名前になっています。
      債権額:購入する金額より少し高い金額が記載
    ・抵当権変更
      権利者:共同担保 目録○○○号
    ・条件付地上権設定仮登記?
      原因:条件 年月日 金銭消費賃借の債務不履行 
      目的建物所有 存続期間:30年 地代:無償 権利者:銀行名 
    ・仮登記変更
      共同物件 購入する物件の隣の家の住所が記載(2件戸建で販売)
  となっております。
この見方が分かりません。売主個人と契約することになるのでしょうか?
このような抵当権がついていても大丈夫でしょうか?

 2.建物の登記はありませんでした。
   登記がないというのはどういうことなのでしょうか?
   普通売主の名前で登記していないものなのでしょうか?

 3.売主は○○不動産という名なのですがお一人でされているようです。
  (株)や(有)ではありません。
   広告には知事免許の番号は記されていましたが、商業登記を確認したところ、
   このような名前の不動産は無いと言われました。

などなど初心者には疑問な点が多く、こういう所と契約していいものか分かりません。
注意しなければならない点など是非ご意見を伺いたいと思います。
よろしくお願いします。


□■アドバイス:1

ご相談事項ですが…、
  > 3.売主は○○不動産という名なのですがお一人でされているようです。

売主さんは「個人事業主」として不動産事業をなさっているものと思われます。
ですので、商業登記簿を閲覧しようにも登記自体が無いのだと思われます。

そうなりますと…、
  > 1.土地の登記には抵当権がついており
  
に関しても、法人格が債務者にはなり得ませんので、
個人が債務者となっているものと思われます。
地上権設定仮登記ですが、債権者(金融機関)がどこかわかりませんが、
このような登記が出て来る事も実務上たまにあります。

  > 2.建物の登記はありませんでした。

  > 登記していないものなのでしょうか?

こちらについては、新築物件の場合通常建物は未登記状態です。
わかり易い例えで説明しますと、新車を買う場合、目の前の車に
ナンバープレートはついてませんね。
ナンバーが無いという事は、車検証が無いという事となり、
今回のケースに置き替えると建物登記簿が無いという事になります。

実務上は、相談者さんの住宅ローン等が内定し100%買える状態になった段階で、
相談者さんのお名前にて建物表示登記を行い、初めて建物登記簿が作成されます。
現時点で無いのは何ら心配ありません。

追加アドバイスとして、今回のお取引においての重点チェックポイントは、
建物に関して公的機関の10年保証がつくかどうか?
(JIO、(財)住宅保証機構、等)だと思われます。

売主さんが個人事業主だとしますと、売主さんの死亡等により
保証してくれる人がいなくなってしまいますので。
もっとも法人でも当該法人が破産とか倒産してしまえば同じ事ですが…。
(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)


□■アドバイス:2

藤原浩行様のアドバイスに追加的に申しますと…、

●売主であると見られる不動産業者から
 当該物件の重要事項説明書の説明を受けられる事。
 (不動産取引の中で重要な書類で
  契約する以前に必ず説明しなければ業法違反となるものです)

●不動産業者を確認するには加入している団体に問い合わせるか、
 未加入業者は都道府県の建築課に問い合わせる事

●担保設定されている銀行に問い合わせる

などでしょうか。
(森田住販・森田喜久雄さん)

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